Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2008 г. N 17АП-5222/08

г. Пермь

18 августа 2008 г.

Дело N А60-331/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Соларевой О.Ф.

судей Романова В.А., Снегура А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мехоношиным Е.В.

при участии:

от истца, ООО ТК "Екатерининский привоз плюс" - Козлов М.А. по доверенности от 09.01.2008 года, удостоверение адвоката;

от ответчика, ГУ Институт машиноведения Уральского отделения Российской академии наук - Лукьянов А.М. по доверенности от N 16347/09-1615-51 от 04.04.2008 года;

от третьих лиц, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской академии наук, ООО "Компания Нефтепром", ООО "ИКЦ УралЛифт", ИП Ремез М.М. - не явились;

рассмотрел в заседании суда апелляционную жалобу истца,

ООО ТК "Екатерининский привоз плюс"",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 07 июня 2008 года

по делу N А60-331/2008,

принятое судьей Г.И. Стрельниковой

по иску ООО ТК "Екатерининский привоз плюс"

к ГУ Институт машиноведения Уральского отделения Российской академии наук третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской академии наук, ООО "Компания Нефтепром", ООО "ИКЦ УралЛифт", ИП Ремез М.М.

об обязании устранить препятствия,

установил:

ООО Торговый комплекс "Екатерининский привоз плюс" (далее ТК "Екатерининский привоз плюс", истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Институту машиноведения Уральского отделения Российской академии наук (далее Институт машиноведения УрО РАН, ответчик) об обязании устранить препятствия по реализации истцом законных прав арендатора помещений по адресу: г. Екатеринбург, ул. Амундсена, 119, в виде установления запрета на заключение договоров аренды с победителями конкурса, итоги которого были подведены 25.12.2007 года до прекращения договора аренды в установленном законом порядке, и обязать ответчика впредь воздерживаться от действий, направленных на отчуждение указанного имущества путем передачи его в аренду третьим лицам до прекращения инвестиционного договора от 30.08.2001 года N 1 (т.1, л.д.8-11).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил предмет иска по пункту 2 просительной части искового заявления: просит запретить ответчику заключать договоры аренды с третьими лицами до прекращения действия инвестиционного договора N 1 от 30.08.2001 года, в связи с тем, что согласно пункту 2.12 инвестиционного договора истцу и Уральскому филиалу агентства по управлению имуществом Академии наук запрещено отчуждение любым способом арендованного истцом инвестиционного объекта без согласия истца (т.1, л.д. 115-116). Уточнение предмета иска судом принято (т.1, л.д. 117-120).

Определениями суда от 04.02.2008 года, 04.04.2008 года, 04.05.2008 года к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской академии наук, ООО "Компания Нефтепром", ООО "ИКЦ УралЛифт", ИП Ремез М.М. (т.1, л.д. 1-3, 117-120, т. 4, л.д. 151-154).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.06.2008 года в удовлетворении исковых требований отказано (резолютивная часть от 04.06.2008 года, судья Стрельникова Г.И., т.5, л.д. 8-12).

Истец с решением суда не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его изменить в части установления факта действительности договора аренды от 28.09.2007 года N 15-1/2006, исключить из мотивировочной части решения ссылку суда на данное фактическое обстоятельство как основание для отказа в удовлетворении требований истца.

Заявитель жалобы полагает, что договор аренды от 15-1/2006 от28.09.2006 года является ничтожным, противоречащим статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как, по мнению истца, на дату заключения договора аренды право федеральной собственности не возникло, также не возникло у ответчика право оперативного управления, в связи с чем оснований для заключения спорного договора аренды у ответчика не имелось. Как указывает заявитель, ссылка суда на положения ничтожного договора не могут считаться обоснованными.

Представитель истца в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда изменить. В судебном заседании уточнил: просит исключить из мотивировочной части решения суда от 07.06.2008 года последний абзац на странице 3 решения.

Ответчик, Институт машиноведения УрО РАН, с доводами апелляционной жалобы не согласен, по основаниям, указанным в письменном отзыве на жалобу. Просит решение суда от 07.06.2008 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской академии наук, ООО "Компания Нефтепром", ООО "ИКЦ УралЛифт", ИП Ремез М.М., извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, явку представителей не обеспечили, отзывы на жалобу не представили.

В судебном заседании 11.08.2008 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 14 часов 15.08.2008 года. Судебное заседание продолжено в 14 часов 15.08.2008 года, в судебное заседание истец, третьи лица не явились, извещены надлежаще.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено из материалов дела, между Институтом машиноведения УрО РАН (пользователь) и ООО ТК "Екатерининский привоз плюс" 30.08.2001 года заключен инвестиционный договор N 1 на достройку комплекса зданий и сооружений Института машиноведения УрО РАН по адресу: г. Екатеринбург, ул. Амудсена 119 (т.1, л.д. 12-18).

В соответствии с пунктом 2.1 предметом договора является реализация инвестиционного проекта по достройке и вводу в эксплуатацию инвестиционного объекта.

Сторонами согласовано, что в целях исполнения настоящего договора после его заключения пользователь заключает с инвестором договоры аренды инвестиционного объекта (в целом или только его части (пункт 2.7 договора).

В силу пункта 2.12 договора арендованный инвестором инвестиционный объект (или его часть) не может закладываться, передаваться в субаренду, в доверительное управление, либо иным способом отчуждаться пользователем и Уральским филиалом Агентства по управлению имуществом РАН без согласия инвестора.

28.09.2006 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности N 15/1-2006, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование, а арендатор принять в аренду часть закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления федерального имущества - здание общей площадью 650,29 кв.м. (офисных площадей 550,29 кв.м. и техническое подполье 100 кв.м.) расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Амундсена 119 (реестровый номер объекта по реестру федерального имущества N 066Н0012) для использования в качестве офиса и склада (т.1, л.д. 19- 25).

Договор заключен с согласия Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по управлению имуществом Российской академии наук, на которое возложены функции по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, находящимися в ведении Российской Академии наук.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия установлен с 28.09.2006 года по 01.07.2007 года. В силу пункта 2.3 договор пролонгации не подлежит.

Согласно пункту 8.5 договора любые изменения и дополнения к настоящему договору осуществляются по соглашению сторон, должны быть совершены в письменной форме, подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон, согласованы в Межрегиональном Территориальном управлением Росимущества по УрО РАН и учтены в установленном порядке в Управлении имущества и земельных фондов УрО РАН.

По акту приема-передачи от 28.09.2006 года объект недвижимого имущества был передан в пользование арендатору (т.1, л.д. 26-29).

Как следует из искового заявления, основанием для обращения с настоящим иском послужил факт проведения ответчиком конкурса на заключение договоров аренды недвижимого имущества, которое находится в пользовании у истца по договору аренды от 28.09.2006г. N 15/1-2006, с третьими лицами. Истец полагает, что договор аренды от 28.09.2006 года продлен сторонами на неопределенный срок. Указывает, что 06.09.2007 года состоялась встреча представителей ответчика и истца, по результатам которой было подписан протокол, в соответствии с пунктом 3 указанного протокола стороны договорились считать договор аренды N 15/1-2006 заключенным на неопределенный срок.

Кроме того в обоснование того факта, что договор заключен на неопределенный срок истец ссылается на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, ответчик не возражал против такого пользования.

Таким образом, поскольку договор аренды от 28.09.2006 года, по мнению истца, заключен на неопределенный срок, действия арендодателя по проведению конкурса на заключение новых договоров аренды ущемляют права истца в пользовании имуществом по действующему договору аренды. В связи с чем, истец просит обязать устранить препятствия по реализации истцом законных прав арендатора помещений, в виде установления запрета на заключение договоров аренды с победителями конкурса, до прекращения договора аренды в установленном законом порядке, запретить ответчику заключать договора аренды с третьими лицами до прекращения действия инвестиционного договора N 1 от 30.08.2001 года.

Ответчик, возражая против требований истца, указывает, что срок договора аренды от 28.09.2006 года истек 01.07.2007 года, дополнительных соглашений о его пролонгации сторонами подписано не было, арендодатель против нахождения арендатора в спорном помещении возражал, о чем неоднократно ставил его в известность. Таким образом, законных оснований находится в спорном помещении у истца нет, конкурс на заключение договоров аренды был проведен после истечения срока договора аренды от 28.09.2006 года. Кроме того, с победителями конкурса заключены договоры аренды (т.3, л.д. 1-68).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что истец не является арендатором спорных помещений, срок договора аренды от 28.09.2006 года истек, договор пролонгации не подлежал. Протокол встречи с представителем истца от 06.09.2007 года не является соглашением о внесении изменений в договор аренды, протокол подписан со стороны арендодателя лицом, действовавшем без полномочий, согласия Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской академии наук на продление действия договора на неопределенный срок не получено. В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что истцу не принадлежит право аренды, о защите которого заявлен иск.

Выводы суда являются правильными.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Стороны свободны в заключении договора, определении его условий (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из системного толкования условий договора аренды от 28.09.2006 года, а именно пунктов 2.1, 2.3, действие указанного договора определено конкретным сроком, продление которого в рамках указанного договора невозможно.

В тоже время при достижении соглашения об изменении условий договора, указанное соглашение должно быть оформлено надлежащим образом, а именно в порядке, установленном пунктом 8.5 договора.

Материалы дела соглашения об изменении условий договора, оформленного надлежащим образом, не содержат (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции обоснованно указано, что протокол от 06.09.07 года встречи с представителем ООО ТК "Екатерининский привоз", которым действие договора аренды продлено на неопределенный срок на прежних условиях, не является соглашением об изменении условий договора аренды (т.1, л.д. 30-31). В связи с тем, что от имени ответчика указанный протокол от 06.09.07 года подписан исполняющим обязанности директора по общим вопросам - лицом, не управомоченным на заключение сделок (любое соглашение об изменении договора по юридической природе является сделкой). Исполняющий обязанности директора по общим вопросам не является органом юридического лица, имеющим право выступать от имени юридического лица без доверенности (пункт 1 статья 53 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.2. Устава ответчика Институт возглавляет директор, который без доверенности действует от имени Института (т.2, л.д. 145-158). Лицу, подписавшему протокол от 06.09.07. от имени ответчика, доверенность на право заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды не выдавалась. Согласия Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской академии наук на продление действия договора на неопределенный срок не получено.

Сделка, совершенная представителем, действующим без полномочий, не порождает для лица, от имени которого она совершена, никаких прав и обязанностей, если только впоследствии это лицо (представляемый) прямо не одобрит совершенную сделку (пункт 1 статья 183 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ответчик соглашение о продлении договора аренды на неопределенный срок не одобрял.

Таким образом, отклонение судом довода истца о том, что договор аренды от 28.09.2006 года является заключенным на неопределенный срок со ссылкой на протокол от 06.09.2007 года обоснованно, соответствует условиям договора аренды, представленным материалам дела.

Довод истца о продлении срока действия спорного договора от 28.09.2006 года в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации судом также обоснованно признан несостоятельным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Ответчик неоднократно предупреждал истца о необходимости освободить занимаемые помещения, о несоблюдении последним условий договора аренды от 28.09.2006 года N 15/1-2006.

Письмом от 21 мая 2007 года N 16347/01-9311-73 ответчик сообщил истцу о том, что ему следует освободить занимаемые помещения в связи с окончанием 01 июля 2007 года срока действия договора (т.2, л.д. 92-93). Указанное письмо получено истцом 22.05. 2007 года, о чем имеется подпись представителя.

Неоднократно ответчик извещал истца о наличии задолженности по договору аренды, направлял претензии от 31.05.2007 года, N 16347/01-9311-79, 29.06.2007 года N 16347/01-9311-101, сторонами подписывались акты сверки имеющейся задолженности (т.2, л.д. 94-94, 96,97).

Кроме того, ответчиком был составлен акт N 3 от 19.04.2007 года осмотра площадки, предоставленной во временное пользование, и здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Амундсена, 119, которым зафиксирован факт размещения на спорных площадях без согласования с арендодателем субарендаторов, что также является нарушением условий договора от 28.09.2006 года (т.2, л.д. 98-100). Факт размещения на арендуемых площадях субарендаторов подтверждается также истцом (т.2, л.д. 107, 108).

При таких обстоятельствах, судом обоснованно указано, что оснований для вывода об отсутствии возражений со стороны арендодателя нет.

Таким образом, вывод суда о том, что срок действия договора аренды от 28.09.2006 года на момент подачи искового заявления истек, истец не являлся арендатором спорного помещения, обоснован, подтвержден материалами дела.

Довод истца о том, что сдача ответчиком спорных помещений в аренду противоречит условиям инвестиционного договора от N 1 от 30.08.2001 года, а именно пункту 2.12 судом отклоняется.

Из буквального содержания указанного пункта следует, что ответчик не может без согласия инвестора (истца) распоряжаться арендованным инвестиционным объектом (или его частью).

Тогда как ответчик объявил конкурс на заключение договоров аренды после 01.07.2007 года, т.е. после истечения срока действия договора аренды от 28.09.2006 года. Следовательно, согласия истца на отчуждение, залог, передачу в доверительное управление или субаренду не требовалось.

Доводы истца о ничтожности договора аренды судом апелляционной отклоняются.

В обоснование довода о ничтожности договора аренды от 28.09.2006 года истец указывает, что право федеральной собственности на объект недвижимости, переданный по спорному договору, возникло 21.08.2007 года, после заключения договора аренды, что противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу статьи 167 Кодекса является ничтожным. В связи с чем подлежит исключению из решения суда довод об истечении срока спорного договора.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной собственностью в РФ является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность).

Отнесение имущества к федеральной собственности осуществляется в порядке, установленном законом (часть 5 статьи 214 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 объекты государственной собственности, указанные в Приложении 1 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной принадлежности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности.

Пунктом 3 части 2 Приложения 1 к вышеназванному Постановлению к объектам, относящимся исключительно к федеральной собственности, отнесены научно-исследовательские учреждения, предприятия и другие объекты Российской Академии наук,

Согласно пункту 1.1 устава Институт машиноведения Уральского отделения Российской академии наук создан в соответствии с постановлением Президиума АН СССР от 22.01.1988 года N 12 и постановлением Президиума УрО РАН СССР от 01.02.1988 года N 2-5 на базе Уральского филиала института машиноведения им. А.А. Благонравова Академии наук СССР, организованного в соответствии с Постановлением Президиума АН СССР от 30.01.1986 года N 76 и является его правопреемником по всем правам и обязательствам.

Имущество Института находится в федеральной собственности и закреплено за ним на праве оперативного управления (пункты 1.6, 5.1 устава).

Факт нахождения имущества, находящегося на балансе ответчика, в федеральной собственности и передачи Институту на праве оперативного управления подтверждается также распоряжением Государственного комитета РСФСР по управлению государственным имуществом от 01.11.1991 года N 151-р, постановлением президиума Уральского отделения РАН от 09.04.1996 года N 3-19 (т.3, л.д. 74,75).

Спорное недвижимое имущество, а именно незавершенное строительство: комплекс зданий и сооружений с опытным производством, корп. 4, литер А, располагающийся по адресу г. Екатеринбург, ул. Амундсена, д. 119, внесено в реестр федерального имущества. В качестве основания внесения имущества в реестр указано: Указ Президента РФ от 21.11.1991 года N 228, постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 года N 3020-1, постановление Правительства РФ от 03.07.1998 N 696. Данный факт подтверждается выпиской из Реестра федерального имущества от 09.07.2007 года N 10180-У0931-138, свидетельством о внесении в реестр федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления, согласно которому объектам недвижимости, перечисленным в приложении к свидетельству, присвоен реестровый номер N 066Н0012 (т.3, л.д. 69, 80,81).

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Поскольку право федеральной собственности на объект незавершенного строительства: комплекс зданий и сооружений с опытным производством, корпус 4 литер А, располагающееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Амудсена 119 возникло до введения в действие указанного федерального закона и является юридически действительным вне зависимости от государственной регистрации данного права, то ссылка истца на свидетельство о государственной регистрации права от 21.08.2007 года (т.5, л.д. 3), как основание возникновения права федеральной собственности на спорный объект судом отклоняется.

Кроме того, в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в одном из следующих случаев, имеющих место уже после введения в действие Закона: регистрации перехода ранее возникшего права; регистрации ограничения (обременения) ранее возникшего права; регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Закона.

Оспариваемая сделка (договор аренды от 28.09.2006г. N 15/1-2006) заключена на срок менее года и не подлежала государственной регистрации, а потому обязательная государственная регистрация ранее возникшего права на недвижимое имущество для совершения этой сделки не требовалась и, следовательно, договор аренды от 28.09.2006 N 15/1-2006 является действительным, как заключенный надлежащим арендодателем.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Таким образом, в случае истечения срока действия договора, лицо утрачивает право, предоставленное по договору. Истец обратился в суд за защитой нарушенного права аренды спорного помещения. К моменту обращения с указанным иском право аренды спорного помещения истцом утрачено.

В связи с чем судом правомерно указано, что в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не является лицом, право которого нарушено.

Доводы ответчика о том, что истец в апелляционной жалобе выдвинул новые основание и предмет иска, не могут быть приняты во внимание, т.к. выяснение вопроса о том, обладает ли ответчик правом сдачи имущества в аренду входит в предмет заявленного иска.

Нарушение или неправильное применение норм материального права при вынесении решения от 07.06.2008 года судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, оснований для изменения решения суда первой инстанции в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, относится на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.06. 2008 г. по делу N А60-331/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано, в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

О.Ф. Соларева

Судьи

В.А. Романов А.А. Снегур