Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2009 г. N 19АП-6009/08

26 января 2009 г.

N А35-3791/08-С13

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 21.01.2009г.

Полный текст постановления изготовлен 26.01.2009г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Федорова В.И.,

судей: Мокроусовой Л.М.,

Поротикова А.И.

при ведении протокола судебного заседания Правдик А.Н.

при участии:

от ИП Марфёнок Т.С.: Финошин Н.Н., адвокат, доверенность б/н от 11.04.2008 г., удостоверение N 304 выдано Управлением Минюста России по Курской области 18.10.200

от ООО "КурскОбувь": представитель не явился, надлежаще извещён.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Марфенок Татьяны Степановны, г. Курск на решение Арбитражного суда Курской области от 12.11.2008 года по делу N А35-3791/08-С13 (судья Клименко Т.А.) по иску ООО "КурскОбувь" к ИП Марфенок Т.С. о взыскании 439 509 руб. 20 коп.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КурскОбувь" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с требованием о взыскании с индивидуального предпринимателя Марфенок Татьяны Степановны (далее - ответчик, предприниматель) 439 509 руб. 20 коп., составляющих 163 136 руб. 64 коп. - задолженности по арендной плате, из которой 143 100 руб. по постоянной составляющей арендной платы , 4 136 руб. 64 коп. по первой переменной составляющей арендной платы, 15 900руб.00коп. по второй переменной составляющей арендной платы; а также 74 840руб.06коп. пени за период с 09.05.2008г. по 22.09.2008г. по краткосрочному договору аренды нежилых помещений N КДА 21/07-08 от 15.02.2008г. и 201 532 руб. 50 коп. задолженности за установку единообразных витрин и дверей по предварительному договору аренды N 21-ТЦ от 03.07.2007г. (с учетом увеличения размера исковых требований).

Решением Арбитражного суда Курской области от 12.11.2008 г. исковые требования были удовлетворены в части: с ответчика в пользу истца было взыскано 163 136 руб. 64 коп. основного долга и 30 000 руб. пени. В остальной части иска было отказано.

Указанное решение суда по мотиву неправильного применения норм материального права - неприменении закона, подлежащего применению, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, было обжаловано ответчиком в апелляционном порядке, в связи с чем заявитель просил отменить решение Арбитражного суда Курской области от 12.11.2008 г. и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в части взыскании с ИП Марфенок Т.С. в пользу ООО "Курскобувь" основного долга в размере 70 386 руб. 64 коп. (с учетом дополнения к апелляционной жалобе).

При этом в апелляционной жалобе заявитель со ссылкой на п. 3 статьи 654 ГК РФ указал на необходимость исчисления арендной платы исходя из фактического размера переданного в аренду помещения, а не из "коммерческой площади", как это установлено пунктом 6.2.1 договора. Предприниматель также считает неправомерным вывод суда относительно взыскания задолженности по второй переменной составляющей арендной платы, поскольку, учитывая условия заключенного между сторонами договора, суд удовлетворил данное требование в отсутствие каких-либо доказательств, подтверждающих затраты арендодателя.

Кроме того, по мнению ответчика, условиями договора на него неправомерно возложена обязанность по содержанию имущества, которое он по существу не арендовал.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, его представитель в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился.

Поскольку указанное лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, то с учетом положений статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 14.01.2009 г. был объявлен перерыв до 14 час. 10 мин. 21.01.2009 г.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Курской области от 12.11.2008 г. следует отменить в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности в виде второй переменной составляющей арендной платы в размере 15 900 руб., в остальной части отставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03 июля 2007 года между обществом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен предварительный договор N 21-ТЦ аренды нежилых помещений, предметом которого являлось заключение краткосрочного и долгосрочного договоров аренды нежилого помещения, расположенного на втором этаже торгового центра, площадью 36 кв.м.

Указанным договором стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы, прав, обязанности и ответственность сторон по исполнению будущих договоров.

Помимо прочего предприниматель обязалась перечислить истцу 47 7000 руб. "обеспечительного депозита" в качестве обеспечения исполнения обязательства по договору.

Пунктом 5.4 предварительного договора было предусмотрено, что арендодатель обеспечивает установку единообразных витрин и дверей для всех арендаторов, а арендатор оплачивает эти расходы в течение 5-ти рабочих дней с даты выставления арендодателем счета.

15.02.2008 г. стороны заключили краткосрочный договор аренды N КДА 21/07-08 нежилого помещения на втором этаже здания торгового центра по адресу: г. Курск, ул. Щепкина, д.4 "Б" (комната N108), коммерческой площадью 36 кв.м. сроком на 360 дней с даты начала аренды.

По акту приема-передачи от 15.02.2008 г. помещение передано арендатору

В пункте 4.5. краткосрочного договора аренды стороны предусмотрели, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с даты начала коммерческой деятельности арендатора, определенной в соответствии с п. 3.3 предварительного договора - не позднее 01.09.2007 г.

Согласно условиям договора аренды арендатор обязался уплачивать арендную плату, состоящую:

- из постоянной составляющей арендной платы, размер которой определен из расчета 600 долларов США за 1 кв. м. коммерческой площади арендованных помещений в год, включая налог на добавленную стоимость и уплачиваемой ежемесячно авансом в течение 5-ти календарных дней с даты выставления арендодателем счетов в рублях в период с 21 числа месяца, предшествующего расчетному, до первого числа расчетного месяца (пункты 6.2.1., 6.2.2.);

- из первой переменной составляющей арендной платы, определяемой на основании показаний счетчиков потребления коммунальных услуг либо пропорциональной занимаемой площади торгового центра;

- второй переменной составляющей, определяемой на пропорциональной основе как эквивалент затрат арендодателя, связанных с эксплуатацией торгового центра и содержанием систем его инженерной инфраструктуры к коммерческой площади арендованных помещений, который составляет не более 100 долларов США за 1 кв.м. коммерческой площади арендованных помещений в год, включая налог на добавленную стоимость (пункты 6.4.1., 6.4.3.).

На основании пункта 7.1. краткосрочного договора аренды все платежи должны осуществляться в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты. Если курс на момент оплаты будет ниже чем 26руб.50коп. за 1 доллар США, оплата производится по курсу 26руб.50коп. за 1 доллар США.

Ссылаясь на то обстоятельство, что арендатор ненадлежащим образом исполнял арендные обязательства, в связи с чем образовалась задолженность, истец обратился в арбитражный суд области с иском к ответчику о взыскании 439 509 руб. 20 коп., составляющих 163 136 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате, из которой 143 100 руб. по постоянной составляющей арендной платы, 4 136 руб. 64 коп. по первой переменной составляющей арендной платы, 15 900руб.00коп. по второй переменной составляющей арендной платы; а также 74 840руб.06коп. пени за период с 09.05.2008г. по 22.09.2008г. по краткосрочному договору аренды нежилых помещений N КДА 21/07-08 от 15.02.2008г. и 201 532 руб. 50 коп. задолженности за установку единообразных витрин и дверей по предварительному договору аренды N 21-ТЦ от 03.07.2007г.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия долга ответчика перед истцом по основной, первой и второй переменной составляющих в размере 163 136 руб. 64 коп. по состоянию на 23.09.2008 г.

При этом арбитражный суд области полагал, что поскольку договором согласовано определение размера арендной платы применительно к коммерческой площади занимаемого помещения, то требования истца в этой части являются обоснованными.

Кроме того, Арбитражный суд Курской области не усмотрел, исходя из условий краткосрочного договора аренды N КДА 21/07-08 от 15.02.2008г., наличия у арендодателя обязанности по представлению арендатору письменных доказательств понесенных затрат для подтверждения размера второй переменной составляющей арендной платы.

Признав по существу обоснованным требование о взыскании пени за просрочку в исполнении договорных обязательств, суд первой инстанции указал на явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и уменьшил ее размер до 30 000 руб., применив положения статьи 333 ГК РФ.

Отклоняя требование о взыскании 201 532 руб. 50 коп. задолженности по предварительному договору, суд первой инстанции исходил из неправомерности такого требования вследствие недействительности части предварительного договора, предусматривающего данное обязательство.

Апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности в виде второй переменной составляющей арендной платы в размере 15 900 руб. не соответствующим представленным в материалы дела доказательствам и нормам действующего законодательства.

Отношения участвующих в деле сторон являются обязательственно-правовыми, основанными на договоре аренды, в связи с чем на них распространяются положения главы 34 ГК РФ.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что, заключив кратковременный договор аренды, стороны распространили его действие на предыдущий период.

Обязательства, возникшие между сторонами из предварительного договора в силу его связи с заключением договора аренды в будущем по существу арендными не являются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право собственности истца на переданное в аренду имущество подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить оплату за пользование имуществом, в порядке, определенном договором. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Оценив условия краткосрочного договора аренды, предусматривающие порядок внесения и размер арендной платы (пункты 6.2, 6.3 договора), а также, учитывая положения статей 614, 654 ГК РФ, непредставление ответчиком в материалы дела доказательств оплаты, суд апелляционной инстанции считает обоснованным требование истца о взыскании долга по постоянной составляющей арендной платы в сумме 95 400 руб. за июль-август 2008 г., аванса по постоянной составляющей арендной платы за сентябрь 2008 г. в сумме 47 700руб. и по первой переменной составляющей арендной платы в сумме 4 136 руб.64 коп. за август 2008 г.

При этом вывод суда первой инстанции об исчислении размера арендной платы, исходя из коммерческой площади, суд апелляционной инстанции считает обоснованным.

Согласно пункту 2 статьи 614 названного Кодекса арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в частности, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически.

В соответствии с пунктом 3 статьи 654 того же Кодекса арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения, если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера.

Исходя из системного толкования содержания пункта 1 и пункта 3 данной статьи следует, что пункт третий устанавливает правило определения размера арендной платы в случае, когда, вопреки требованию закона (п.1 ст. 654 ГК РФ), сторонами не установлен ее размер, но его возможно установить (при отсутствии спора о площади переданного в аренду помещения), обращаясь к условиям договора.

В данном случае сторонами в договоре площадь арендуемых помещений определена в 36 кв.м. как "коммерческая", т.е. как составная часть или постоянный знаменатель в итоговой величине размера арендной платы, являющейся произведением эквивалента 350 долларов США на 36, что не противоречит принципу свободы договора и вышеназванной норме ГК РФ.

Не указывается ответчиком и закона или иного правового акта, которыми бы предписывалось, что такое условие не может определяться усмотрением сторон (ч. 4 статьи 421 ГК РФ).

Вместе с тем требование истца о взыскании с ответчика 15 900 руб. долга по второй переменной составляющей арендной платы суд апелляционной инстанции считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Согласно условиям договора (п.6.4.1.) размер этой переменной составляющей определяется пропорционально затратам арендодателя к коммерческой площади занимаемого помещения, но не более 100 долл. США за 1 кв.м. Факт данных затрат и их размер должен ежемесячно согласовываться между сторонами путем подписания соответствующего акта выполненных работ (п. 6.4.7 договора).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако в материалы дела истцом не представлены какие-либо доказательства, подтверждающие, что арендодатель понес затраты на содержание "мест общего пользования".

Расчет же истцом задолженности по этой составляющей арендной платы исходя из предельного размера - 100 долл. США за 1 кв.м. с учетом условия - "не более" не исключает обязанности истца представления доказательств фактических расходов по ней.

Вывод суда первой инстанции о том, что обязанность представлять арендатору письменные доказательства не предусмотрена договором, противоречит содержанию представленного в материалы дела экземпляра договора.

Кроме того, в противоречие с нормами, регламентирующими арендные отношения (статья 616 ГК РФ) на арендатора возложена обязанность по содержанию имущества, которое не арендуется ответчиком, и находится в собственности истца.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании с ответчика 15 900 руб. долга по второй переменной составляющей неправомерны.

Также за просрочку внесения арендной платы и пополнения депозита арендодатель начислил арендатору пеню в размере 0,5% (пункт 15.3. краткосрочного договора аренды) в сумме 74 840 руб. 06 коп., из них за просрочку уплаты арендной платы в сумме 58 569 руб. 51 коп., (по постоянной составляющей арендной платы за июнь-сентябрь 2008 г. за период с 26.05.2008г. по 22.09.2008г. в сумме 50 327 руб. 54 коп., по первой переменной составляющей арендной платы за апрель-август за период с 09.05.2008г. по 31.08.2008г. в сумме 3 727 руб. 98 коп., по второй переменной составляющей арендной платы за май-август 2008 г. за период с 02.06.2008г. по 22.09.2008г. в сумме 4 513 руб. 99 коп.) и за просрочку пополнения депозита в размере 55 650 руб. за период с 16.07.2008г. по 22.09.2008г. в сумме 16 270 руб. 55 коп.

Так как требования о взыскании второй переменной составляющей заявлены необоснованно, начисление пени за ее невнесение является неправомерным.

Однако, принимая во внимание высокий размер пени, установленный договором за каждый день просрочки, период просрочки, компенсационный характер неустойки апелляционная инстанция пришла к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем указанные обстоятельства правомерно расценены Арбитражным судом Курской области в качестве критериев для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения арендного обязательства и снижения размера в соответствии со статьей 333 ГК РФ взыскиваемой пени до 30 000 рублей.

В связи с обоснованным применением судом статьи 333 ГК РФ, требование в части взыскания 30 000 рублей пени подлежит удовлетворению, а решение в этой части отмене не подлежит.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности в виде второй переменной составляющей арендной платы в размере 15 900 руб. следует отменить, а в остальной части отставить без изменения.

Расходы за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьей 110 АПК РФ в виде госпошлины относятся на стороны пропорциональной удовлетворенным требованиям.

В связи с тем, что заявителем при подаче апелляционной жалобы была уплачена государственная пошлина в размере большем, чем это предусмотрено статьей 333.21 НК РФ, то излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 785 руб. 86 коп. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 266-271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Курской области от 12.11.2008 года по делу N А35-3791/08-С13 в части взыскания с индивидуального предпринимателя Марфенок Татьяны Степановны в пользу общества с ограниченной ответственностью "КурскОбувь" задолженности в виде второй переменной составляющей арендной платы в размере 15 900 руб., а также в части взыскания в пользу общества с ограниченной ответственностью "КурскОбувь" 372 руб. 51 коп. государственной пошлины отменить.

В удовлетворении требования о взыскании с индивидуального предпринимателя Марфенок Татьяны Степановны в пользу общества с ограниченной ответственностью "КурскОбувь" задолженности в виде второй переменной составляющей арендной платы в размере 15 900 руб. и 372 руб. 51 коп. госпошлины отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 12.11.2008 года по делу N А35-3791/08-С13 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КурскОбувь" в пользу индивидуального предпринимателя Марфенок Татьяны Степановны 226 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Выдать индивидуальному предпринимателю Марфенок Татьяне Степановне справку на возврат из федерального бюджета 1 785 руб. 86 коп. государственной пошлины, перечисленной по квитанции б/н от 10.12.2008 г.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

В.И. Федоров

Судьи

Л.М. Мокроусова А.И. Поротиков