Об изменении договора социального найма жилого помещения (Е.В. Юрченко, "Закон", N 8, август 2006 г.)

Об изменении договора социального найма жилого помещения

Несмотря на столь краткий срок действия нового Жилищного кодекса можно говорить об определенном научном и практическом осмыслении тех принципов и положений, которые в нем заложены. Большинство специалистов признает наличие тенденции к уменьшению государственных гарантий при обеспечении граждан социальным жильем; частности, это касается права граждан на изменение договора социального найма жилого помещения.

Зачастую бывает так, что в одной квартире проживают бывшие члены некогда одной семьи, которые в силу каких-либо объективных причин не могут найти варианты обмена своего жилого помещения. До первого марта 2005 года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был так называемый "раздел лицевого счета". Ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР предоставляла возможность изменять договор найма таким образом, что достигший совершеннолетия гражданин мог с учетом сложившегося в жилом помещении порядка пользования и при соблюдении жилищных интересов остальных нанимателей заключить отдельный договор найма занимаемого жилого помещения.

К сожалению, современное жилищное законодательство не предусматривает такого способа изменения договора найма. По-видимому, по мнению законодателя такое изменение договора противоречит сути отношений, возникающих при социальном найме жилья. Кроме того, раздел жилой площади вел к росту числа коммунальных квартир, что, конечно же, нежелательно. Однако в результате устранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация, когда в одной квартире (жилом доме) по одному договору социального найма будут жить люди, ставшие чужими друг для друга, например, в связи с расторжением брака. Это не только ограничивает их права, но и не способствует исполнению ими своих обязанностей по договору социального найма.

Не удивительно, что судебная практика по этому вопросу складывается противоречивая. В качестве примера можно привести дело, решение по которому принято 30.11.2005 г. Бабушкинским районным судом г. Москвы. Вл-ва Е.А. обратилась в суд с иском к ответчикам Вл-ву В.И. и Вл-ву И.В. об изменении договора социального найма двухкомнатной квартиры общей площадью 45,0 кв.м, жилой площадью 26,7 кв.м и выделении ей в пользование комнаты размером 11,3 кв.м, а ответчикам - изолированной комнаты размером 15,4 кв.м, указывая, что она имеет самостоятельный источник дохода, ведет отдельное от ответчиков хозяйство, проживает в указанной комнате, при таких обстоятельствах изменение договора найма жилого помещения не ущемит законных прав и интересов ответчиков.

Ответчики иск признали, однако суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Суд исходил из того, что истец ставит вопрос об изменении договора найма жилого помещения путем раздела жилого помещения, что действующим ЖК РФ не предусмотрено, а признание ответчиками иска, по мнению суда, противоречит требованиям ст. 82 ЖК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 82 ЖК РФ изменение договора социального найма возможно только при условии объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, и требованием заключить с кем-либо из них одного договора социального найма.*(1)

Подобную позицию занимают и некоторые областные суды. Так, Верхнекамский суд Кировской области от 10 марта 2005 г. отказал Сычеву в иске об изменении договора найма жилого помещения и закреплении за ним комнаты в трехкомнатной квартире. Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда определением от 19 апреля 2005 г. согласилась с решением суда первой инстанции, поскольку действующий ЖК РФ исключает возможность изменения договора социального найма путем раздела лицевых счетов.*(2)

Иной подход встречаем в практике кассационной инстанции Пермского областного суда, которая отменила аналогичное приведенным выше решение нижестоящего суда по иску гражданина Д-на "об изменении договора найма жилого помещения и открытии на его имя отдельного договора найма на изолированную комнату в двухкомнатной квартире". Позиция областного суда основывалась на ст. 5 ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", согласно которой к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ. Поскольку право на изменение договора найма жилого помещения возникло у истца в период действия ЖК РСФСР, суду следовало применять материальный закон, действовавший в период возникновения прав и обязанностей сторон, указал Пермский областной суд.*(3)

Позиция Пермского областного суда может быть подкреплена и положениями ст. 6 ЖК РФ, в силу которой акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после вступление его в юридическую силу. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Общим принципом действия закона во времени является то, что новый закон применяется к правоотношениям, возникшим с момента введения его в действие. Если же правоотношение носит длящийся характер, то новый закон применяется к правам и обязанностям, которые возникают после введения его в действие. Поэтому если в рамках существующих жилищных правоотношений у их субъектов после введения в действие ЖК РФ возникли новые права и обязанности, эти права осуществляются, а обязанности исполняются по правилам ЖК РФ.

Таким образом, судам следует устанавливать, когда был заключен договор социального найма. Если до 1 марта 2005 г., - то стороны вправе реализовывать свои права, вытекающие из ранее заключенного договора, в том числе, и те, которые были предоставлены ЖК РСФСР.

Подобная точка зрения может быть аргументирована и позицией Конституционного Суда, который неоднократно указывал, что любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статья 19, части 1 и 2), в силу которых различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им. Соблюдение конституционного принципа равенства, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).*(4)

Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый гражданин имеет право на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления должны создавать условия для осуществления этих прав. Здесь уместно еще раз подчеркнуть, что право на жилище по своему содержанию входит в состав социальных прав, обеспечивающих защиту интересов и потребностей человека, являясь "одним из аспектов обеспечения достаточного уровня жизни",*(5) право на который нашло закрепление в ст. 42 Конституции РФ. Поэтому условия проживания должны быть достойными, обеспечивающими такой достаточный уровень жизни гражданина, не унижающими человеческое достоинство. Изменение договора социального найма жилого помещения путем его раздела может быть невозможно только в тех случаях, когда суд установит, что планировка и оборудование жилого помещения не приспособлено для нескольких семей.

На первый взгляд, проблема пользования жилым помещением в случае распада семьи решается положениями п. 4 ст. 69 ЖК РФ. Норма предусматривается случай, когда гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении.*(6) В этом случае за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.*(7) Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Однако закономерен вопрос об объеме и характере таких обязательств.

Е.С. Гетман предполагает, что это положение следует рассматривать как возможность заключения с бывшим членом семьи нанимателя такого соглашения, по которому его обязанности, вытекающие из договора социального найма, будут конкретизированы определенным объемом участия. Такое соглашение между сонанимателями жилого помещения должно быть доведено до сведения наймодателя, а в соответствующий договор социального найма должны быть внесены изменения, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств.*(8)

Представляется, что таким образом в первую очередь будет решен вопрос о распределении между членами семьи (включая бывших ее членов) расходов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, участию в его текущем ремонте и т.д. Однако это соглашение не решает основной проблемы: определения порядка пользования жилым помещением, который фактически складывается в результате распада семьи.

Некоторые соображения по поводу регулирования отношений по пользованию в таком случае жилым помещением высказал В.В. Глазов. Он полагает, что "в данной ситуации с гражданином, утратившим статус члена семьи нанимателя, может быть заключен отдельный договор социального найма, если это позволяют условия проживания".*(9) На наш взгляд, с В.В. Глазовым, как и с Е.С. Гетман можно согласиться лишь отчасти. Определенные сомнения связаны с отсутствием в действующем Жилищном кодексе специального предписания, регулирующего возможное заключение соглашения между бывшими членами семьи нанимателя или самостоятельного договора социального найма между наймодателем и бывшим членом семьи нанимателя.

Представляются, однако, очевидными изменения отношений сторон договора, приводящие к особому порядку распределения обязательств между жильцами. С.В. Сарбаш допускает изменение обязательства таким образом, что "часть должников с уменьшением долга останутся солидарными, а один из них или несколько составят новое, соответственно ординарное обязательство или обязательство на долевых принципах ответственности"*(10). Таким образом, установление самостоятельной ответственности невозможно без изменения договора социального найма по соглашению наймодателя, нанимателя и бывшего члена семьи нанимателя либо в силу прямого указания в законе. Но размер ординарного (долевого обязательства) опять-таки будет определяться в зависимости от размера занимаемой бывшим членом семьи нанимателя площади. В любом случае встает вопрос о формально-правовом определении порядка пользования жилым помещением или разделе жилой площади.

Полагаем, что, несмотря на отсутствие правового регулирования, изменение в судебном порядке договора социального найма, в том числе и заключенного после 1 марта 2005 г., путем заключения отдельных договоров с проживающими в жилом помещении возможно. Такая позиция может быть обоснована следующими доводами.

Во-первых, конституционные положения, в частности, п. 1 ст. 15, ст.ст. 17, 18, 40, п. 2 ст. 55 Конституции закрепляют недопустимость поворота к худшему, неотчуждаемость прав и свобод человека и гражданина, в том числе права на жилище. Отмена же действовавшего более 20 лет положения, предоставлявшего пользователям жилых помещений возможность регулировать спорные отношения посредством изменения договора найма путем раздела лицевых счетов, умалила свободу граждан в реализации права пользования жилищем по договору социального найма, создала угрозу конституционно значимым ценностям, согласно которым права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, определяющими смысл, содержание и применение законов (ст. 18 Конституции РФ).

Во-вторых, Гражданским кодексом РФ допускается возможность изменения договора найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п.п. 1, 2 ст. 459 ГК РФ). В силу ст. 451 ГК РФ изменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении (п. 1). При этом изменение договора допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4). Возможность применения таких положений вытекает из п. 3 ст. 672 ГК РФ, который предусматривает субсидиарный порядок применения норм гражданского законодательства к договору социального найма.

В-третьих, согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных Жилищным кодексом, но также из действий участников жилищных отношений, которые, хотя и не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают их. Дело в том, что конфликтные отношения в семье, вызываемые различными причинами, в том числе низкими доходами членов семьи, желанием отомстить бывшим членам семьи за несложившуюся семейную жизнь, могут отразиться на выполнении обязательств по оплате и содержанию жилища, что приводит к необходимости раздела лицевых счетов. Данные обстоятельства могут быть признаны судом существенными, ибо длительные неплатежи, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей могут лечь в основу расторжения договора с выселением проживающих в порядке, предусмотренном ст. 90, ст. 91 ЖК РФ, что повлечет за собой более серьезные последствия для обеих сторон, чем изменение договора социального найма.

Если будет установлено, что наниматель, члены его семьи, бывший член семьи в течение длительного времени фактически пользуются жильем раздельно, их разногласия по вопросам проживания, оплаты и содержания жилья порождают споры, сложились конфликтные взаимоотношения, и никто из них не имеет других жилых помещений, а также отсутствует реальная возможность приобрести право пользования иным жилищем, то основания для изменения договора социального найма жилого помещения, на наш взгляд, очевидны.

В-четвертых, в силу ст. 11 ЖК РФ изменение жилищного правоотношения является одним из способов защиты жилищных прав. И поскольку в законе нет прямого запрета на изменение договора, то такое изменение договора социального найма допустимо и может быть урегулировано приведенными нормами Конституции РФ, Гражданского и Жилищного кодексов РФ.

В-пятых, ст. 7 Жилищного кодекса, предусматривает при невозможности использования аналогии закона определять права участников жилищных отношений исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, к которым относится необходимость обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для беспрепятственного осуществления гражданами права на жилище (п. 1 ст. 1 ЖК РФ). К сожалению, такого рода нормы обычно остаются не замеченными теми, кто применяет закон.

Таким образом, окончательная позиция в отношении изменения договора социального найма жилого помещения путем заключения отдельных договоров окончательно не сформировалась, что подтверждает крайне противоречивая судебная практика. При отсутствии законодательных инициатив решение данного вопроса может стать предметом рассмотрения Конституционного суда РФ.

Е.В. Юрченко,

аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права

Московского гуманитарного университета

"Закон", N 8, август 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Архив Бабушкинского районного суда г. Москвы за 2005 г., дело N 2-4726/05 от 11.11.2005 г.

*(2) Документ опубликован не был. Источник: официальный сайт Кировского областного суда http://www.oblsud.kirov.ru

*(3) Документ опубликован не был. Источник: официальный сайт Пермского областного Суда http://www.oblsud.permregion.ru

*(4) Постановление Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой".

*(5) Нерсесянц В.С. Общая теория права и государства. М.: Норма, 1999. С. 339.

*(6) Исключение могут составлять случаи, когда на основании п. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав.

*(7) Сохранение всеми жильцами права пользования в случае распада семьи закрепляло и аналогичное положение, содержащееся в прежнем законодательстве (ч. 3 ст. 53 ЖК РСФСР), однако бывшие члены семьи нанимателя солидарно отвечали по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

*(8) См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 261 (автор комментария к ст. 69 - Е.С. Гетман в соавт. с Е.А. Солоповой).

*(9) Глазов В. В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005. С. 153.

*(10) Сарбаш С.В. Обязательства с множественностью лиц и особенности их исполнения. М.: Статут, 2004. С. 112.