"Ипотека - не копи, а купи" (интервью с А. Романенко, Президентом Российской Гильдии Риэлтеров) (В. Мешалкина, "Банковское дело в Москве", N 9, сентябрь 2006 г.)

"Ипотека - не копи, а купи" (интервью с А. Романенко,
Президентом Российской Гильдии Риэлтеров)

БДМ: Александр Юрьевич, не кажется ли вам, что ипотечная программа в масштабах страны, едва успев начаться, наткнулась на непреодолимое препятствие - катастрофический рост стоимости жилья? Как в целом вы оцениваете нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости и ближайшие его перспективы? Можно ли вообще говорить в сегодняшней России о какой-либо доступности жилья для обычного, "рядового" человека?

- Если говорить о рынке недвижимости в целом, приходится с сожалением констатировать, что жилье в нашей стране для рядовых граждан перестает быть доступным. И если еще пару лет назад люди с хорошей зарплатой могли надеяться, что смогут накопить всю сумму, необходимую для приобретения квартиры, то сегодня это - практически нереально. Цены выросли втрое, так что число людей, способных выложить такие, поистине огромные деньги сразу, резко сократилось. Зато все больше россиян интересуются ипотекой, потому что она для многих остается единственной возможностью купить квартиру.

Справедливости ради надо сказать, что "катастрофический" взлете цен все-таки наблюдается не везде - главным образом в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих к ним областях. На периферии, невзирая на вполне реальное развитие ипотеки, цены "ведут себя" много спокойнее. Совершенно очевидно, что и в обеих столицах они рано или поздно стабилизируются, вопрос только - на каком уровне?

В любом случае, от бурного развития ипотечного кредитования нам никуда не уйти. Люди прекрасно понимают, что при таком рынке не имеет смысла копить деньги (теперь уже не годами, а десятилетиями?) или отвлекать их из бизнеса. Совершенно ясно, что сегодня выгоднее брать кредиты и покупать жилье в долг. Думаю, недалек день, когда большинство сделок с недвижимостью будет проходить именно с привлечением кредитных средств. Так что будущее - за ипотекой, в этом я глубоко уверен.

БДМ: Но что-то уж больно "вялотекущим" представляется процесс развития нашей ипотеки - пока на ее условиях совершается смехотворно маленький процент сделок с недвижимостью:

- Я бы не стал квалифицировать процесс развития ипотеки как "вялотекущий" - такое определение не просто неточно, оно искажает реальную ситуацию. Для подтверждения моего мнения достаточно сравнить объемы выданных кредитов в 2004-м, 2005-м и первом полугодии нынешнего года.

Обратите внимание: только за первые шесть месяцев 2006 года удалось почти догнать показатели за весь год минувший, а в отдельных банках они уже перекрывают прошлогодние цифры. Да о таких впечатляющих темпах развития любой другой бизнес может только мечтать: Ежегодно число выдаваемых кредитов увеличивается в разы, а количество банков, занимающихся ипотечным кредитованием, растет с каждым месяцем.

БДМ: А есть ли разница в темпах развития между столичным регионом и российской "глубинкой"?

- Что касается развития ипотеки в регионах, то этот процесс непосредственно завязан на уровень жизни населения. В городах и областях, где люди получают зарплату достойную (а это не только Москва, но и Санкт-Петербург, Екатеринбург, Тюменская область), которая дает возможность получения кредита, ипотека развивается семимильными шагами. Там же, где заработок низкий и, взяв кредит, человек обречен влезть в кабалу на долгие годы, скачка в ипотеке не жди: и сами люди опасаются таких перспектив, да и по стандартным условиям многим из них не приходится рассчитывать на одобрение заявки. К тому же банковская ипотечная сеть во многих регионах представлена, пожалуй, только Сбербанком. А как ни говори, в Сберегательном условия особые, нетипичные для большинства ипотечных банков: "белые" зарплаты, поручители:

И все-таки, с определением рынка ипотеки как "вялотекущего" я не соглашусь. Сложный, проблемный, пребывающий в стадии становления - безусловно, но при всем при том - перспективный и очень быстро развивающийся. И процент ипотечных сделок в общей массе сделок с недвижимостью не такой уж смехотворный - только за последний год он возрос от 2-3 до 10-15%. Более того, сегодня уже практически каждая цепочка содержит кредитные деньги.

БДМ: И все-таки, согласитесь, Александр Юрьевич, учитывая остроту нашего хронического "квартирного вопроса", развитие могло бы быть более активным. Во всяком случае, таким, чтобы любая семья, имеющая постоянную работу, могла рассчитывать на то, чтобы решить этот вопрос с помощью ипотеки. И при этом - не умереть с голоду. Но ведь сейчас, даже если заемщик получил одобрение своей заявки, он порой вынужден отказываться от кредита, потому что на эти деньги не может подобрать квартиру.

- Вот тут я с вами соглашусь. Действительно, одна из основных причин - как роста цен на жилье, так и недостаточно быстрых темпов развития ипотеки - конечно, недостаточный объем вводимого в строй жилья. До сих пор мы не достигли советского уровня, когда в год вводилось порядка 75 млн. квадратных метров жилья (а этого и по тем временам не хватало). Сейчас же этот уровень составляет 40 млн. кв. метров, а к концу 2007 года планируется достигнуть 56 млн. квадратных метров, чего, конечно же, тоже недостаточно.

Тем не менее, нельзя сваливать все проблемы и неудачи на рынок долевого строительства. Нельзя сидеть сложа руки - надо приводить в порядок законы, больше строить, развивать реальную экономику. Логика тут простая: будет больше рабочих мест, будут расти темпы экономического развития - вырастут и зарплаты, и жилья будет строиться больше, и купить его окажется по карману гораздо большему числу людей, нежели сегодня.

Риэлтерское сообщество в этой сложной ситуации видит свою задачу в том, чтобы на своем участке предоставить клиентам качественные услуги по подбору и приобретению жилья. Непосредственно же повлиять, скажем, на уровень цен риэлтеры не могут, чтобы по этому поводу ни говорили. Давайте все же помнить, что в рыночной экономике цены продиктованы в первую очередь соотношением спроса и предложения. Поэтому нужно просто больше строить и не устраивать ажиотажа.

БДМ: И тем не менее на рынке недвижимости сформировался своего рода "золотой треугольник": риэлтеры - банкиры - строители. Равносторонний ли он и кто в этой фигуре диктует правила игры? Вы отказываете риэлтерам в возможности влияния на цены, выходит, это - всего-навсего посредник?

- Боюсь, вы слишком упрощаете эту фигуру, определяя ее как треугольник. Не забыли ли вы еще двух действующих лиц в этой сложной системе? Разве не желаниями продавцов и покупателей руководствуемся мы, риэлтеры, проводя переговоры и заключая сделки? "Если вы хотите, мы можем вам помочь", - объясняем мы нашу позицию заемщику. Желания и интересы сторон всегда первичны.

Да, конечно, риэлтер сегодня остается "всего-навсего" посредником, однако роль его в успешном проведении ипотечной сделки весьма высока. Ведь сколько "одобренных" заемщиков, пытаясь самостоятельно договориться с продавцами, потеряли время, что в нынешней ситуации оборачивается реально потерянными деньгами. То, что без профессионалов в этом процессе уже не обойтись, понимают и банки, и строительные компании. Риэлтер-профессионал нужен всем.

БДМ: Ваш оптимизм по поводу ближайших перспектив российской ипотеки меня не убедил. И здесь я, кстати, не одинока - многие из моих ровесников, потенциальных (не по желанию, а "по жизненным показаниям") клиентов ипотеки поставили на этой затее жирный крест. А для ипотеки, как вы правильно сказали, нужен клиент, заемщик: Или наша ипотека собирается развиваться в качестве элитарного продукта, адресованного только избранным?

- И опять позволю себе не согласиться с вашим скепсисом. Хотим мы этого или нет, рынок будет диктовать свои условия. А люди продолжат брать кредиты. Потому что уже понятно, что выгоднее взять деньги взаймы и купить жилье в долг, чем всю жизнь копить, пытаясь догнать убегающие цены. Судите сами: стоимость квартиры, купленной в кредит, с учетом всех выплат по ссуде возрастает приблизительно в два раза. Но за один только нынешний год стоимость жилья в столицах тоже удвоится.

Так что ипотека сегодня остается чуть ли не единственным инструментом, позволяющим покупателю зафиксировать цену квартиры. Более того, я не удивлюсь, если в скором времени банки даже несколько поднимут процентные ставки, например, по валютным ссудам. Если спрос на кредиты превышает предложение, если в банках очереди, и сотрудники работают, не поднимая головы, зачем им уменьшать свои доходы?

А теперь посмотрите, по какому критерию выбирает заемщик для себя банк? Представьте себе, вовсе не с точки зрения минимальной процентной ставки - превыше всего нынешний клиент ценит высокое, быстрое и технологичное качество работы.

Я согласен с тем, что проблем в развитии ипотеки много, но все они вполне могут быть решены, причем в самое ближайшее время. Например, по части нормативной базы и законодательства что-то уже сделано, что-то еще дебатируется. Но есть движение - а это самое главное.

Беседу вела

В. Мешалкина

"Банковское дело в Москве", N 9, сентябрь 2006 г.