Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2008 г. N 07АП-60/08

г. Томск

Дело N 07 АП-60/08 (А45-9507/2007-30/279)

31 января 2008 г.

Дата объявления резолютивной части постановления 30.01.2008 г.

Дата изготовления полного текста постановления 31.01.2008 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего И.Н.Мухиной

судей: Л.А.Гойник, Н.К.Калиниченко

при ведении протокола судебного заседания судьей Н.К.Калиниченко

при участии:

от истца: Боевой Т.В., Комлева А.П.

от ответчика: Кондратьевой Н.А., Авдеева Д.В.

от третьих лиц: Кашанян К.Г., Мухамадеева М.И., Масленко В.С., Боевой Т.В., Рыбалко Т.С., Брюханцева К.В.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Собор" и закрытого акционерного общества "Мастер-Групп" на решение Арбитражного суда Новосибирской области (судья А.А.Уколов)

от 16.11.2007 г. по делу N А45-9507/2007-30/279

по иску закрытого акционерного общества "Капитал-Групп"

к закрытому акционерному обществу "Традиция"

3-и лица общество с ограниченной ответственностью "Семья", общество с ограниченной ответственностью "Династия", закрытое акционерное общество "Собор", закрытое акционерное общество "Мастер-Групп", Акционерный коммерческий банк "Московский банк реконструкции и развития" (ОАО)

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Капитал-Групп" обратилось с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Традиция" о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор N 11/06 купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2004 г., заключенный между истцом и ответчиком.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество (ЗАО) "Собор", общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Семья", общество с ограниченной ответственностью (ООО) Династия".

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.

С решением не согласилось ЗАО "Собор" (третье лицо), которое в апелляционной жалобе просит его отменить, направить дело для рассмотрения по подсудности согласно ст. 38 АПК РФ в Арбитражный суд Томской области, а также привлечь к участию в деле дополнительных третьих лиц.

По мнению ЗАО "Собор", предъявленный ЗАО "Капитал-Групп" иск был принят и рассмотрен в нарушение правила исключительной подсудности, установленного ч.1 ст. 38 АПК РФ, поскольку является, по сути, спором о праве на недвижимое имущество, находящееся в Томской области. Спорный объект находится по договору об ипотеке в залоге у Акционерного коммерческого банка "Московский Банк Реконструкции и Развития" (ОАО), который не был привлечен в качестве третьего лица. ЗАО "Традиция" согласно договору уступки права от 08.09.2005 г. передало свои права по оспариваемой сделке ЗАО "Мастер-Групп", которое также не привлечено к участию в деле. Принимая решение, основываясь лишь на заявлении ответчика о признании иска, суд в нарушение требования ст. 49 АПК РФ не учел права и интересы других лиц, в частности, ООО "Семья", ООО "Династия", ЗАО "Собор". Вывод суда о фактическом совершении сторонами оспариваемого договора купли-продажи сделки дарения не соответствует положениям п.1 ст. 572 ГК РФ, определяющим основным признаком договора дарения его безвозмездность. В соответствии со ст. 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; законодательством не установлены пределы цены при заключении договора купли-продажи недвижимости между коммерческими организациями. Представленный истцом отчет в форме письма от 01.07.2004 г. не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на момент заключения договора от 07.06.2004 г., поскольку не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составлен после совершения сделки. Представитель ЗАО "Собор" ходатайствовал в судебном заседании об истребовании у ЗАО "Мастер-Групп" имеющегося у последнего отчета, составленного в соответствии с законодательством на дату, предшествующую дате совершения сделки. Судом не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

ЗАО "Капитал-Групп" (истец) в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Новосибирской области оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Доводы подателя жалобы истец считает необоснованными, несостоятельными и неправомерными. В представленном отзыве ЗАО "Капитал-Групп" указало следующее. Исковые требования были направлены на признание договора N 11/06 от 07.06.2004 г. недействительной сделкой по признаку ничтожности и не включали в себя требование о переходе прав на недвижимое имущество, что подпадает под действие правил общей подсудности. О том, что имущество, являющееся объектом указанного договора, находится в залоге у Акционерного коммерческого банка "МБРР" (ОАО) участники процесса, в том числе ЗАО "Собор в ходе судебного разбирательства не заявляли. Кроме того, права данного банка как залогодержателя не нарушаются, поскольку в настоящее время собственниками объекта являются ООО "Династия" ООО "Семья", ЗАО "Собор, и их права как собственников никем в данном процессе не оспариваются. Истец не предъявлял требований по передаче имущества из незаконного владения других лиц. ЗАО "Традиция" является надлежащим ответчиком по делу, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области по делу N А67-1859/07 от 20.09.2007 г. Не соблюдена форма сделки по уступке права требования. Кроме того, ЗАО "Традиция" в ходе судебного разбирательства не признало договор уступки права требования, предоставленный ЗАО "Мастер-Групп", заключенным. Директором и акционером ЗАО "Собор" и ЗАО "Мастер-Групп" является одно и тоже физическое лицо - О. Г. Федосеев, который не мог не знать о том, что одно из них участвует в рассмотрении спора, и, следовательно, ЗАО "Собор" могло при желании заявить о привлечении к участию в деле ЗАО "Мастер-Групп". По договору N 11/06 от 07.06.2004 г. покупная цена имущества определена в размере 59 422 руб., тогда как согласно отчету в форме письма от 01.07.2004 г. его рыночная стоимость на момент оценки составляла 118 850 000 руб. Указанный отчет соответствовал действовавшему в то время законодательству. Следовательно, стороны договора, совершая куплю-продажу имущества за 0,05% от его рыночной стоимости, действовали исключительно с целью прикрытия договора дарения недвижимого имущества между коммерческими организациями, то есть заключили притворную сделку, ничтожную в силу п. 2 ст. 170, п.п.4 ст. 575 Гражданского кодекса РФ. Указанный отчет является допустимым доказательством. Тот факт, что он был изготовлен по истечении 13 дней с момента совершения регистрации перехода права собственности по договору N 11/06 от 07.06.04 г., значения не имеет. За такой срок невозможно произвести работы, существенно увеличивающие стоимость имущества. Отчет ЗАО "Мастер-Групп" является недопустимым доказательством, так как данное общество не является лицом, участвующим в деле, а ЗАО "Собор" не представило данный отчет при рассмотрении дела в первой инстанции. Кроме того, принятие указанного отчета в качестве доказательства на данном этапе повлечет нарушение п.п. 3, 4 ст.65, п.3 ст.136, п.2 ст. 268 АПК РФ. Судом первой инстанции также не нарушены нормы процессуального права, возражения третьих лиц были выслушаны, дело всесторонне рассмотрено по существу.

ЗАО "Традиция" (ответчик) в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Новосибирской области оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. В обоснование своей позиции ответчик указал следующее. Суд принял и рассмотрел иск в соответствии с установленными правилами подсудности. Правила исключительной подсудности к рассматриваемому случаю не применяются. Суд не располагал информацией о том, что объект договора купли-продажи N 11/06 от 07.06.2004 г. находится в залоге у АКБ "МБРР" (ОАО), следовательно, не мог дать оценку этому обстоятельству. Кроме того, в судебном акте вопрос о правах и обязанностях АКБ "МБРР" (ОАО) разрешен не был. У ЗАО "Капитал-Групп" отсутствует задолженность перед ЗАО "Традиция", следовательно, у ЗАО "Традиция" отсутствуют основания передавать какие-либо права по договору купли-продажи N 11/06 от 07.06.2004 г. Суд сделал правомерный вывод о том, что стороны, заключая договор N 11/06 от 07.06.04 г., действовали исключительно с целью прикрыть совершение договора дарения недвижимого имущества между коммерческими организациями, то есть заключили притворную сделку, ничтожную в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ. Отчет в форме письма от 01.07.2004 г. является доказательством, отвечающим признакам относимости и допустимости. То обстоятельство, что оценка была произведена после заключения договора (по истечении 23 дней) не имеет юридического значения. Податель жалобы не высказывал сомнений в достоверности указанного отчета. Утверждение ЗАО "Собор" о том, что его представитель на последнем заседании устно ходатайствовал об истребовании у ЗАО "Мастер-Групп" какого-либо письменного доказательства не соответствует действительности и ничем не подтверждено.

В судебном заседании 15.01.2008 г. по ходатайству представителя ЗАО "Собор", с учетом мнения представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 51, п.4 ч.4 ст. 270 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое акционерное общество (ЗАО) "Мастер-Групп" и Акционерный коммерческий банк "Московский банк реконструкции и развития" (открытое акционерное общество") (далее АКБ "МБРР"). Для направления привлеченным третьим лицам определения суда, а также апелляционной жалобы ЗАО "Собор" и отзывов на нее рассмотрение дела откладывалось.

После отложения судебного разбирательства в апелляционную инстанцию поступила апелляционная жалоба ЗАО "Мастер-Групп" на решение от 16.11.2007 г. по делу N А 45-9507/2007-30/279. Жалоба была принята к совместному рассмотрению с апелляционной жалобой ЗАО "Собор".

В обоснование жалобы податель указал, что в соответствии с ч.1 ст. 38 АПК РФ, а также п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 г. N 54 иск ЗАО "Капитал-Групп" о признании недействительной сделки с недвижимым имуществом, находящимся на территории г. Томска, подлежал рассмотрению Арбитражным судом Томской области. Обращаясь с иском, истец не указал, какие его права были нарушены оспариваемой сделкой, и не имел намерения и возможности исполнить последствия признания сделки недействительной, поскольку продал недвижимость в долевую собственность третьих лиц, выбор процессуального положения сторон (истца и ответчика) объясняется исключительно желанием подать иск по месту регистрации ЗАО "Традиция". Истец и ответчик - по сути это одно и то же лицо. Кроме того, истец и два третьих лица имели одного и того же представителя, который в качестве третьих лиц возражал, а в качестве истца настаивал на удовлетворении исковых требований, что свидетельствует о недобросовестности истца. Суд рассмотрел дело без привлечения к его участию ЗАО "Мастер-Групп", к которому на основании договора уступки права от 08.09.2005 г. перешли права продавца по оспариваемому договору, и АКБ "МБРР" - залогодержателя спорного объекта недвижимости. В нарушение п.6 ст. 71 АПК РФ суд признал доказанным факт, подтвержденный только копией документа, оригинал договора, признаваемого недействительным, ни истцом, ни ответчиком суду не представлен, у них отсутствует. Представленный истцом отчет в форме письма от 01.07.2004 г. является ненадлежащим доказательством, как не соответствующий ст. 68 АПК РФ и ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное письмо было составлено после совершения оспариваемой сделки, в то время как имеется надлежащий отчет N 44 об определении рыночной стоимости имущества на дату, предшествующую сделке. Согласно этому отчету стоимость имущества составляла 58 000 руб.

В судебном заседании 30.01.2008 г. представители истца, ответчика, третьих лиц подтвердили получение апелляционной жалобы ЗАО "Мастер-Групп" и согласились рассмотреть ее в настоящем заседании суда совместно с апелляционной жалобой ЗАО "Собор".

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "Собор" поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, письменно уточнила требование по жалобе, просила решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять новое решение об отказе в иске.

Представитель ЗАО "Мастер-Групп" просил удовлетворить свою жалобу по изложенным в ней основаниям.

Представители истца поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Собор", представили письменные объяснения с обоснованием своих исковых требований со ссылкой на статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, мнение ученых-цивилистов и судебную практику. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве. Полагали решение не подлежащим отмене.

Представители АКБ "МБРР" поддержали доводы апелляционных жалоб в части оценки оспариваемого договора, полагали выводы суда первой инстанции о ничтожности договора N 11/06 купли-продажи недвижимого имущества незаконными и необоснованными. Представили письменный отзыв, в котором просили решение отменить, жалобу удовлетворить.

По ходатайству представителя ЗАО "Собор" суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта от 15 мая 2004 года Конструкторско-технологического центра ТНЦ СО РАН, копии письма директора ЗАО Традиция" руководителю КТЦ "РИТЦ" от 30.04.2004 г. с просьбой провести оценку объекта, акта приема-передачи выполненных работ от 15.05.2004 г., расходного кассового ордера ЗАО "Традиция" от 15.05.2004 г. на сумму 5000 руб. об оплате услуг по оценке, договора уступки права от 08.09.2005 г.

По ходатайству представителя ЗАО "Капитал-Групп" суд приобщил к материалам дела копии акта о приемке законченного строительством объекта системы газоснабжения от 28.02.2000 г., письма заместителя директора института оценки собственности и финансовой деятельности от 11.01.2008 г.. договора N А-12/1 аренды недвижимого имущества от 20.06.2004 г., представленные истцом в обоснование доводов о стоимости спорного объекта недвижимости.

В судебном заседании стороны представили и просили принять в порядке ст. 70 АПК РФ соглашение сторон по обстоятельствам дела. Из представленного суду заявления следует, что истец и ответчик достигли соглашения о том, что рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 5 942,2 кв.м. расположенного по адресу: г.Томск, ул. Учебная. 48 а), на момент заключения договора N 11/06 от 07.06.2004 г. составляла 118 850 000 руб.

Рассмотрев указанное заявление, суд определил, что оно не может быть принято в качестве соглашения сторон о признании обстоятельств дела в порядке ст. 70 АПК РФ. Рыночная стоимость объекта недвижимости не относится к числу фактических обстоятельств дела, признаваемых и удостоверяемых сторонами спора, а подлежит определению специализированными организациями (лицами) в установленном законом порядке.

Выслушав представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает, что оно подлежит отмене по следующим основаниям.

Предметом спора по настоящему делу является договор N 11/06 купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2004 г.

В соответствии с пунктом 1 указанного договора ЗАО "Традиция" (продавец) передает в собственность ЗАО "Капитал-Групп" (покупателю), а последнее обязуется принять и оплатить в порядке и на условиях, установленных настоящим договором, следующее недвижимое имущество - нежилые помещения по адресу: г.Томск, ул. Учебная, 48 а, общей площадью 5 942,20 кв.м, план и состав которых указан в техническом паспорте, выписанном ДФГУП "Томский центр технической инвентаризации", являющемся приложением к настоящему договору. Согласно пункту 8 договора одновременно с передачей права собственности на имущество покупателю переходят права на земельный участок, на котором расположено указанное имущество (л.д. 10-11 том 1).

Таким образом, по своей правовой природе договор N 11/06 от 07.06.2004 г. является договором продажи недвижимости, правила о котором предусмотрены параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила об определении предмета в договоре продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, условие о предмете договора продажи недвижимости должно содержать данные, позволяющие индивидуализировать как подлежащий передаче покупателю объект недвижимого имущества, так и земельный участок, на котором этот объект расположен.

Условия договора N 11/06 купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2004 г. не позволяют определить, какие нежилые помещения общей площадью 5 942,20 кв.м по ул. Учебной , 48 а) в г.Томске подлежат передаче покупателю, то есть объект купли-продажи, а также не содержат каких-либо данных о земельном участке, на котором распложен этот объект.

Технический паспорт, который должен согласно пунктам 1 и 15 договора являться его неотъемлемой частью, в материалах дела отсутствует. На вопрос суда представители сторон пояснили, что не знают, какой именно технический паспорт имелся в виду в договоре.

Кроме того, представители истца и ответчика (продавца и покупателя по оспариваемому договору) на вопрос суда ответили, что объектом купли-продажи являлась часть помещений (комплекс помещений) в здании, не все помещения здания; какие именно, сколько, объяснить не смогли. Вместе с тем, в представленном соглашении об оценке обстоятельств дела под объектом купли-продажи стороны понимают нежилое здание. В отчете (в форме письма) о рыночной стоимости объекта недвижимости, представленном истцом, объектом оценки является нежилое здание общей площадью 5 942,20 кв. м, расположенное по адресу г. Томск, ул. Учебная, 48 а (л.д. 13 том 1). В договоре на проведение работ по оценке стоимости имущества от 04.05.2004 г., заключенном директором ЗАО "Традиция" с КТЦ ТНЦ СО РАН для определения рыночной стоимости имущества объект оценки указан как здание (л.д. 67 том 2). Рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 5 942,20 кв.м, расположенного по ул. Учебной, 48 а определена и отчетом N 44 от 15.05.2004 г. (л.д. 72-94 том 2).

Доводы представителя ответчика о том, что проданные по оспариваемому договору нежилые помещения указаны в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ЗАО "Капитал-Групп" (покупателя) (л.д. 49 том 1), не могут быть приняты во внимание, как противоречащие требованиям ст.ст. 550, 554 ГК РФ. Условия договора продажи недвижимости не могут определяться иным документом.

Данные о расположении объекта недвижимости на определенном земельном участке в договоре N 1/06 от 06.07.2004 г. также не указаны. На вопросы суда представители истца пояснили, что им не известно, о каком земельном участке говорится в пункте 8 договора, а также подтвердили, что по адресу: г.Томск. ул. Учебная, 48 а располагается несколько (комплекс) объектов недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку при подписании договора N 11/06 купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2004 г. стороны не согласовали условие о предмете договора, последний не может считаться заключенным.

Ввиду незаключенности договора от 07.06.2004 г. основания для признания его недействительным отсутствуют,

Поскольку незаключенный (несуществующий) договор не может оцениваться на соответствие его условий требованиям закона, суд апелляционной инстанции не дает оценки доказательствам, представленным участвующими в деле лицами в обоснование требования о признании договора недействительным и возражений на это требование.

Доводы подателей апелляционных жалоб о нарушении при рассмотрении данного дела правила об исключительной подсудности, установленного ч.1 ст. 38 АПК РФ, не соответствуют норме закона. Удовлетворение заявленного требования по настоящему делу не могло повлечь необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесения в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 г. N 54).

В связи с удовлетворением требований апелляционных жалоб расходы ЗАО "Собор" и ЗАО "Мастер-Групп" по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат взысканию с истца в пользу заявителей.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, ст. 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16 ноября 2007 года по делу N А 45-9507/2007-30/279 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Капитал-Групп" в пользу закрытого акционерного общества "Собор" 1000 руб. в счет возмещения расходов по государственной пошлине апелляционной жалобе.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Капитал-Групп" в пользу закрытого акционерного общества "Мастер-Групп" 1000 руб. в счет возмещения расходов по государственной пошлине апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.Н.Мухина

Судьи

Л.А.Гойник Н.К.Калиниченко