Приложение 1. Основные положения концепции Программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города

Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 21 января 2003 г. N 28-ПП

Основные положения
концепции Программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города

Концепция капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города разработана в соответствии с Генеральным планом развития города Москвы, с учетом практики формирования и реализации уже существующих программ, а также основываясь на принципах общегородской политики совершенствования и развития сложившейся застройки города.

В течение длительного времени ремонт жилых помещений проводился в крайне недостаточных объемах (при общих объемах жилья, находящегося в неудовлетворительном состоянии, 28 млн.кв.м ежегодно проводится капитальный ремонт на площади 50-60 тыс.кв.м, а также текущий и выборочный ремонт на площади около 1,2 млн.кв.м). Наряду с новым строительством необходимо наращивать объемы ремонтных работ. В противном случае в первой четверти XXI века произойдет лавинообразное нарастание жилищного фонда, требующего неотложного реконструкционного вмешательства. Поэтому уже сегодня необходим переход к масштабному осуществлению капитального и текущего ремонта в жилых домах, ведению комплексной реконструкции градостроительных образований.

Капитальный ремонт и реконструкция жилищного фонда по городскому заказу как отдельная стратегическая программа комплексной реконструкции (реновации), модернизации и благоустройства жилых районов направлена на переход от территориального роста города к качественному преобразованию сложившейся застройки, требует сбалансированного решения градостроительных и жилищно-коммунальных проблем и включает в себя следующие направления:

- формирование комплексной жилой среды и обеспечение архитектурно-пространственной выразительности, социально-психологического и экологического комфорта и функциональной достаточности жилых районов;

- повышение эффективности использования городских территорий;

- реконструкция, реновация и модернизация существующих градостроительных образований;

- сохранение и увеличение многообразия жилой среды и застройки, отвечающих запросам различных групп населения, улучшение потребительских и эксплуатационных характеристик существующего жилого фонда в соответствии с утвержденными нормами проживания;

- уменьшение доли физически амортизированного и морально устаревшего жилищного фонда;

- обеспечение сохранности и увеличение сроков эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания;

- обеспечение условий для снижения издержек и повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

- обеспечение инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального хозяйства.

Общие положения

Актуальность разработки Концепции обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом. Градостроительные - с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства. Экономические - с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.

Таким образом, реализация программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города является одной из важнейших социально-экономических и стратегических задач, самостоятельной отраслью в градостроительной политике Правительства Москвы на 2003 и последующие годы.

Исходя из совокупности предпосылок сохранения и реорганизации сложившейся жилой застройки города целесообразно рассматривать следующие направления:

Развитие жилой застройки города - комплекс установленных Генеральным планом развития города Москвы период до 2020 года мер по совершенствованию и развитию сложившейся жилой застройки города и формированию жилой застройки на высвобождаемых городских территориях изменяемого функционального использования.

Совершенствование и развитие сложившейся жилой застройки города - комплекс мер по сохранению и реорганизации сложившейся застройки.

Сохранение сложившейся жилой застройки города - комплекс мер по научной реставрации и реконструкции жилой застройки, обладающей историко-культурной или средовой ценностью, по поддержанию сохраняемой жилой застройки, находящейся в хорошем и удовлетворительном физическом состоянии, по капитальному ремонту и технической модернизации сохраняемого жилищного фонда города и внедомовых инженерных коммуникаций и устройств, а также по обеспечению нормативных требований комплексного благоустройства территорий жилых образований.

Реорганизация сложившейся жилой застройки - комплекс мер по реконструкции и реновации (замене) жилищного фонда, капитальному ремонту и технической модернизации внедомовых инженерных коммуникаций и устройств, обеспечению нормативных требований в части санитарно-гигиенической обстановки, комплексного благоустройства и функционально-планировочной организации территории жилых образований, размещения объектов социальной инфраструктуры.

Капитальный ремонт жилищного фонда - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов здания с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания и его функционального назначения.

Модернизация жилищного фонда - комплекс инженерно-технических и строительно-технологических мероприятий, направленных на компенсацию морального старения инженерно-технического оборудования и элементов ограждающих конструкций зданий, вызванного повышением нормативных требований к их технико-эксплуатационным характеристикам.

Перепланировка жилищного фонда - комплекс строительных работ в помещениях здания при сохранении функционального назначения объекта перепланировки, предусматривающих один или несколько из следующих видов работ:

- замену (частичную или полную) ненесущих перегородок;

- пробитие проемов в ненесущих перегородках;

- замену инженерного и сантехнического оборудования помещения не влекущую переоборудование по всему зданию.

Реконструкция жилищного фонда города - комплекс строительных работ, проводимых в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта, повышения эффективности использования и предусматривающих:

- изменение первоначального функционального назначения части помещений;

- изменение габаритов и технических показателей;

- капитальное строительство, пристройки, надстройки;

- разборку и усиление несущих конструкций по объекту;

- переоборудование чердачного помещения под мансарду (устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45 градусов);

- строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций зданий (кроме недвижимых памятников истории культуры).

Реновация жилищного фонда - замена не подлежащего сохранению жилищного фонда путем его сноса и капитального жилищного строительства на высвобождаемой территории.

Качество (потребительское) жилищного фонда - характеристика, интегрально отражающая существующие или потенциально достижимые функционально-планировочные, эколого-гигиенические и технико-эксплуатационные свойства помещений, инженерного оборудования и конструкций жилого здания или группы жилых зданий.

Качество жилых территорий - характеристика, интегрально отражающая существующий или установленный градостроительной документацией уровень транспортной связности места размещения жилой застройки с другими частями города, пространственной близости зон концентрации объектов обслуживания, общественно-делового назначения территорий природного комплекса, обеспеченности объектами социальной инфраструктуры, пространственной организации придомовых территорий.

Основные задачи и принципы формирования программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города

Программа капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города (далее - Программа) разрабатывается на период до 2010 года с выделением первоочередных мероприятий 2003-2004 года и рассматривается как первый этап реализации долгосрочной общегородской политики совершенствования и развития сложившейся жилой застройки города.

Программа разрабатывается, исходя из принципов единства целей, комплексности задач и средств реализации, преемственности решений по сохранению и реорганизации жилищного фонда города.

К числу основных задач разработки и реализации Программы относятся:

- обеспечение физической сохранности и повышение потребительского качества жилищного фонда города;

- поддержание историко-культурной ценности и средового многообразия жилой застройки города;

- улучшение жилищных условий населения и обеспечение социальных гарантий в части нормативного уровня благоустройства, санитарно-гигиенического состояния и функционально-планировочной организации жилых территорий, пространственной доступности объектов социальной инфраструктуры;

- повышение эстетической выразительности индивидуальности архитектурно-пространственного облика жилой застройки, обеспечение психологического комфорта, в том числе пространственной соразмерности жилой среды человеку;

- повышение эффективности эксплуатации жилищного фонда города, содержания придомовых территорий и территорий общего пользования жилых образований, надежности функционирования систем инженерно-технического обеспечения жилой застройки, эффективности использования жилых территорий города.

Проекты капитального ремонта и реконструкции жилых домов разрабатываются с учетом типовых решений по надстройке жилых домов мансардными этажами.

Основные направления сохранения и реорганизации существующего жилищного фонда города включают:

- научную реставрацию и реконструкцию жилищного фонда города, обладающего историко-культурной и средовой ценностью;

- поддержание путем проведения планово-предупредительных мероприятий, технико-эксплуатационных, потребительских, эстетических качеств жилищного фонда, находящегося в хорошем и частично удовлетворительном состоянии;

- капитальный ремонт и модернизацию инженерно-технического оборудования и ограждающих конструкций сохраняемого жилищного фонда города, не подлежащего перепланировке и (или) изменению объемно-пространственного решения;

- реконструкцию сохраняемого жилищного фонда в целях замены сгораемых перекрытий, перепланировки помещений и (или) изменения объемно-пространственных решений зданий;

- замену (реновацию) не подлежащего сохранению жилищного фонда путем его сноса и нового капитального строительства.

В целях определения укрупненных объемных характеристик Программы выделяются отдельные виды территориальных и отраслевых подпрограмм:

1. В числе основных видов территориальных подпрограмм определяются кварталы с режимом:

- преимущественной научной реставрации и реконструкции исторической жилой застройки;

- поддержания жилой застройки, капитального ремонта и технической модернизации жилой застройки;

- реконструкции жилой застройки, замены (реновации) жилой застройки;

- со смешанным составом ремонтно-реконструктивных и реорганизационных мероприятий.

2. В составе всех видов территориальных подпрограмм, согласно объемам выборочных, частичных и преимущественных мероприятий по основным направлениям сохранения и реорганизации жилищного фонда города, определяются объемы сопутствующих мероприятий, связанных с капитальным ремонтом и технической модернизацией внедомовых инженерно-технических коммуникаций, устройств и сооружений, капитальным ремонтом, технической модернизацией, реконструкцией, реновацией и капитальным строительством необходимых объектов социальной инфраструктуры и коммунальной сферы, комплексным благоустройством территории.

Совокупные объемы основных и сопутствующих видов мероприятий по сохранению и реорганизации сложившейся жилой застройки города характеризуют основные виды отраслевых подпрограмм Программы.

Финансирование реализации территориальных подпрограмм с режимом:

- преимущественной или частичной (смешанной) реконструкции и реновации жилищного фонда производится за счет средств инвесторов по результатам тендеров на осуществление строительными организациями функций инвестора-заказчика-подрядчика по объектам реконструкции и реновации градостроительных образований;

- капитального ремонта и модернизации жилищного фонда - за счет бюджетных средств и привлеченных средств граждан (собственников жилья), по результатам конкурсов на осуществление функций подрядчика по объектам городского заказа.

Градостроительное обоснование необходимых и достаточных объемов и темпов реализации основных и сопутствующих мероприятий по сохранению и реорганизации сложившейся жилой застройки города, а также очередности их реализации осуществляется в составе Территориальной схемы очередности разработки и реализации городских программ по реконструкции, модернизации и капитальному ремонту жилищного фонда города Москвы на основе плановой системы работ по схеме капитального строительства с проведением эксперимента по выявлению оптимальных планировочных и технико-экономических решений на ряде первоочередных кварталов.

В ходе разработки Программы на основании анализа организационно-технических, инвестиционно-финансовых, строительно-технологических и нормативно-правовых возможностей реализации предложений Территориальной схемы определяются необходимые объемы, темпы и очередность проведения работ по:

- использованию опыта строительной отрасли города с применением передовых технологий производства работ и современной продукции предприятий стройиндустрии;

- разработке первоочередных экспериментальных кварталов, подлежащих обновлению, для выявления оптимальных планировочных и технико-экономических решений с учетом возможности использования реконструируемого жилья для решения общегородских социальных задач, преобладающего производства работ без отселения жителей, с целью повторного применения;

- изучению социально-демографического состава населения реконструируемых территорий;

- проведению полномасштабного социологического опроса жителей для учета результатов при разработке градостроительной документации каждого отдельного градостроительного образования;

- порядку формирования переселенческого фонда и созданию первоначального переселенческого фонда в объеме 300 тыс.кв. метров;

- созданию организационных структур взаимодействия общегородского и территориального уровней управления;

- разработке финансовых механизмов с использованием источников городского бюджета, целевых бюджетных фондов и привлекаемых инвестиций;

- инвентаризации и разработке законодательной, нормативной и методической базы;

- ведению мониторинга состояния жилищного фонда силами московских инспектирующих организаций;

- инвестированию предпроектных, проектных, организационных строительных мероприятий и общественному обсуждению плановых мероприятий.

В соответствии с установленной очередностью и планируемыми результатами проведения вышеперечисленных работ организуется процесс мониторинга реализации Программы с разработкой предложений по текущей корректировке хода реализации, актуализации общих показателей программы и мерам экономико-правового стимулирования и принуждения к выполнению Программы.