Приложение. Концепция развития жилищной ипотеки в г. Москве

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 16 января 2001 г. N 24-ПП

Концепция
развития жилищной ипотеки в городе Москве

ГАРАНТ:

Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве см. Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11

Введение

Настоящая концепция разработана в связи с несоответствием принятой в 1998 году Концепции развития ипотечного кредитования в г.Москве изменившейся ситуации в экономике и в социальной сфере, в первую очередь, в части доходов населения и инвестиционной активности.

Новая редакция концепции опирается на практику реализации пилотного этапа Московской ипотечной программы и учитывает рекомендации Госстроя России, положительный опыт внедрения и функционирования ипотечного кредитования в регионах Российской Федерации, а также замечания и предложения участников рынка ипотечного кредитования.

1. Цели и ожидаемый результат развития системы ипотечного жилищного кредитования

Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования в городе Москве является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением.

Достижение этой цели обеспечивается созданием в городе благоприятных условий для функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья.

Ожидается, что расширение масштабов предоставления населению доступных долгосрочных кредитов для приобретения жилья позволит городу решить ряд социально-экономических задач, в том числе:

- повышение качества жизни граждан путем обеспечения их достойным жильем;

- активизация спроса на жилье со стороны населения за счет увеличения платежеспособного спроса;

- ускорение роста строительного производства и связанных с ним отраслей экономики, увеличение налоговых поступлений в бюджет города;

- оживление инвестиционного процесса;

- повышение занятости населения;

- привлечение внебюджетных средств в финансирование обеспечения населения жильем.

2. Роль и место системы жилищного ипотечного кредитования в единой жилищной политике города

Развитие системы жилищного ипотечного кредитования рассматривается в качестве приоритетного направления жилищной политики города. Это означает, что в жилищной политике основные усилия будут сконцентрированы на решении жилищных проблем горожан, имеющих стабильные доходы и желающих решить проблему улучшения жилищных условий самостоятельно без финансовой помощи со стороны города, а для определенных категорий с оказанием городом адресной финансовой поддержки с целью обеспечения начальных условий для получения кредита.

Вместе с тем за городом будет сохраняться функция обеспечения жильем на условиях социального или коммерческого найма, безвозмездного пользования для тех граждан, чьи доходы не позволяют приобрести жилье самостоятельно даже с помощью долгосрочного кредита.

Развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования должно привести к созданию в городе функционально полной системы взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан.

3. Основные итоги начального периода развития системы жилищного ипотечного кредитования

Реализация механизма долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в городе началась в 1998 году принятием постановления Правительства города Москвы от 11.08.98 N 625 "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве".

В рамках намеченных Концепцией мероприятий в Москве был пройден период становления системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Главными положительными итогами этого периода являются:

- создание законодательных основ для осуществления операций в сфере ипотечного кредитования;

- закладка организационных основ функционирования системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования путем создания в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Московского ипотечного агентства;

- практическая отработка нескольких схем ипотечного жилищного кредитования, адаптированных к современному состоянию правовой базы и сложившейся социально-экономической ситуации;

- осознание значительным слоем населения необходимости и возможности решения проблемы улучшения жилищных условий собственными усилиями - путем достижения уровня собственных доходов, позволяющего получить и в дальнейшем погасить жилищный ипотечный кредит;

- появление заинтересованности у кредитно-финансовых учреждений и строительного комплекса в разработке и осуществлении собственных жилищных ипотечных программ и ориентация на них, как на перспективу долгосрочного стратегического развития.

Вместе с тем за прошедшие годы долгосрочное жилищное ипотечное кредитование в городе не получило массового распространения. В сложившихся экономических условиях массовое внедрение жилищного ипотечного кредитования сдерживалось:

- неадекватностью Московской ипотечной программы изменившейся в августе 1998 года социально-экономической обстановке:

- первоначальной ориентацией программы на зарубежные источники финансового наполнения (не вступили в действие);

- направленностью программы на быстрый переход ипотечной системы на уровень организации, характерный для высокоразвитой, стабильной государственной экономики;

- отсутствием отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т.п.), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов;

- принудительным принятием условий кредитования по процентной ставке, не соответствующим рыночным условиям, в результате чего для выкупа кредитов, выданных уполномоченными банками, требуются значительные бюджетные затраты;

- сложившейся общей политической и экономической ситуацией:

- высоким уровнем инфляции;

- недостаточным уровнем и нестабильностью платежеспособности населения;

- несовершенством системы налогообложения;

- высокой себестоимостью жилищного строительства;

- дороговизной финансовых ресурсов;

- отсутствием сложившейся практики обращения взыскания на заложенное жилье при недобросовестном исполнении заемщиком обязательств по кредиту;

- отсутствием стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, а также оценки платежеспособности заемщиков;

- низким уровнем доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к декларируемым намерениям и действиям органов власти;

- низкой активностью кредитно-финансовых учреждений, обусловленной недостаточной их подготовленностью к выдвижению и реализации собственных программ жилищного ипотечного кредитования.

4. Анализ функционирующей в городе системы ипотечного жилищного кредитования

Действующая в настоящее время в городе система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является продуктом адаптации к сложившимся в государстве и в городе условиям социальной, экономической, правовой, нормативной и налоговой среды. Ипотечные программы формировались как под эгидой Правительства Москвы, так и самостоятельно кредитными, инвестиционно-строительными и строительными компаниями.

В результате в городе сложилась мозаичная система жилищных ипотечных программ, которые охватывают банковский и небанковский сектора. Действующие в городе ипотечные программы различаются по источникам и методам привлечения кредитных ресурсов, а также по характеру рисков, принимаемых на себя их участниками.

В данном разделе будут рассмотрены функционирующие в настоящее время жилищные ипотечные программы, подтвердившие свою жизнеспособность в сложившейся социально-экономической обстановке, а также те механизмы, которые еще не получили должного развития в городе, однако могут быть признаны перспективными.

4.1. Московское ипотечное агентство: от двухуровневой ипотеки к многообразию видов деятельности

В основу прежнего варианта Московской программы ипотечного кредитования была заложена модель организации рефинансирования кредитных организаций на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов вторичного ипотечного рынка. При этом предполагалось, что традиционные инструменты вторичного ипотечного рынка будут в городе стабильно действовать, способствовать быстрой оборачиваемости средств кредиторов, непрерывному поступлению средств от инвесторов и заемщиков, и обеспечат рефинансирование ипотечного кредитования с выходом на полное самофинансирование в течение 1-2 лет.

В рамках данной модели первичный кредитор (банк) может рефинансировать выданные жилищные ипотечные кредиты путем продажи закладных инвестору или специализированному оператору вторичного ипотечного рынка.

Важнейшими вехами создания института вторичных операторов ипотечного рынка стали на уровне города учреждение Московского ипотечного агентства, а на федеральном уровне - учреждение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Важнейшей предпосылкой становления рассматриваемой модели ипотечного жилищного кредитования является принятие стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

Необходимо отметить, что рассматриваемая двухуровневая модель системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования признается мировой практикой одной из наиболее перспективных, к достижению которой можно стремиться, как конечному продукту эволюции ипотечной системы в целом.

Вместе с тем данная система рассчитана на получение финансовых ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от нее инвесторов. Следовательно, масштабы и эффективность ее функционирования находятся в сильной зависимости от состояния в стране кредитно-финансового рынка. Поэтому не случайно данная система достигла наиболее заметного масштаба и совершенства развития в странах с очень устойчивой экономикой, прежде всего в США. Для условий, сложившихся в экономике и социальной сфере, в первую очередь в части доходов населения, стоимости кредитных ресурсов и инвестиционной активности, данный вариант развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования следует рассматривать в качестве основного ориентира на долговременную перспективу.

Стартовый этап Московской ипотечной программы совпал по срокам с финансовым кризисом 1998 года. В результате пилотный проект программы не был поддержан финансовыми поступлениями от инвесторов, прежде всего от зарубежных. Город предпринял попытку обеспечить финансирование Московской ипотечной программы денежными средствами, поступающими от коммерческой реализации специально возводимого жилья. Однако городской бюджет без привлечения инвесторов не способен профинансировать систему до уровня, достаточного для ее выхода на режим самофинансирования.

Тем не менее, отказываться от двухуровневой модели ипотечного кредитования город не намерен, поскольку она применима для кредитования заемщиков, приобретающих жилье элитного и среднего уровней. Это позволит на начальном этапе отработать на практике технологию реализации ипотечного жилищного кредитования и, в дальнейшем, использовать ее в сегментах городской системы ипотечного жилищного кредитования.

В сложившихся условиях Московское ипотечное агентство сохраняет свою роль не только как оператор вторичного ипотечного рынка, но и как координатор реализации различных вариантов и схем ипотечного кредитования, как кредитная организация, выполняющая реальные финансовые операции на ипотечном рынке. В частности, КБ "МИА" (ОАО) может быть интегрировано одновременно в несколько схем ипотечного кредитования, указанных в настоящей Концепции.

В этой связи можно выделить такой вид деятельности Агентства, как предоставление кредитов льготным категориям населения по методике, разработанной совместно с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики.

4.2. Программы, реализуемые коммерческими банками за счет собственных ресурсов

Программы приняты и реализуются универсальными банками, имеющими доступ к источникам долгосрочных финансовых ресурсов, а также располагающими структурными подразделениями ипотечного кредитования.

Основными отличительными чертами программ данного типа являются:

- использование банками для удовлетворения заявок потенциальных заемщиков произвольных финансовых источников - собственных капиталов банка, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.п.;

- наличие прямой зависимости масштаба и активности коммерческих банков по ипотечному кредитованию от общего состояния кредитно-финансового рынка в государстве;

- отсутствие необходимости установления единых стандартов параметров ипотечного кредитования (продолжительность кредитования, процентная ставка и др. устанавливаются каждым банком самостоятельно, ориентируясь на рыночную конъюнктуру);

- пополнение кредитными организациями собственного кредитного портфеля высоконадежными, но низкодоходными активами.

В связи с большой величиной процентных ставок по кредитам коммерческих банков заемщиками данной системы ипотечного кредитования могут быть, преимущественно, слои населения с достаточно высоким уровнем декларируемого дохода. Следует заметить, что удельный вес договоров ипотеки, имеющих целью приобретение заемщиком собственного жилья по данной системе, пока еще незначителен.

Возможностью использования средств клиентов, находящихся на банковских депозитах, в качестве основного источника долгосрочных кредитных ресурсов на современном этапе располагает в наибольшей мере Сбербанк России. В дальнейшем, по мере установления доверия населения к банковским вкладам, такие возможности могут появиться у значительного числа банков.

Вместе с тем можно полагать, что данный вариант развития системы долгосрочного жилищного кредитования в ближайшие годы не приведет к существенному росту масштаба ипотечного кредитования населения. Это обусловлено высокой стоимостью долгосрочных коммерческих кредитов и низкой привлекательностью их для заемщиков в связи с недостаточным уровнем личных доходов.

К отдельному виду программ одноуровневого ипотечного кредитования следует отнести развивающийся в городе механизм финансирования ряда московских кредитных организаций крупными геополитическими инвесторами, которые могут преследовать не только цели получения прибыли. Положительной стороной работы подобных инвестиционных фондов является унификация систем выдачи ипотечных кредитов, что влечет за собой создание цивилизованного рынка ипотечного кредитования.

4.3. Программы, реализуемые в небанковском секторе

В условиях сокращения бюджетного финансирования на жилищное строительство, удорожания строительных кредитов и под угрозой снижения платежеспособного спроса населения на жилье крупные инвестиционно-строительные и строительные компании начали разрабатывать и внедрять различные схемы, позволяющие им привлекать денежные средства еще на этапе строительства в форме договоров долевого участия в строительстве или инвестирования.

Стремясь увеличить приток финансовых ресурсов от населения, некоторые строительные компании стали создавать сберегательно-строительные общества или потребительские союзы, которые привлекают сбережения граждан на накопительные счета в форме паевых взносов, направляют их на строительство конкретных объектов, а затем предоставляют этим гражданам рассрочку оплаты (коммерческий кредит) на оговоренный срок под залог приобретенного жилья.

Данные схемы в сложившейся социально-экономической обстановке пользуются серьезной поддержкой населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, и будут поддерживаться городом.

В то же время, подобные схемы вынуждают покупателя жилья фактически авансировать застройщика, принимая на себя всю совокупность строительных и финансовых рисков. При отсутствии достаточно жесткого надзора и контроля со стороны города и государства при широком распространении подобных схем могут появиться недобросовестные застройщики, которые по злому умыслу либо в силу нерадивого управления своей деятельностью могут не достичь декларируемых целей строительной программы.

Для исключения возможностей недобросовестного использования вкладов населения город предполагает поставить систему контроля и надзора за деятельностью такого рода программ ипотечного кредитования для чего предполагается совершенствовать нормативную и правовую базу и наладить систему мониторинга рынка жилищных программ.

4.4. Программы, реализуемые ссудо-сберегательными учреждениями

Отличительной особенностью данных программ долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является использование для финансирования заемщиков денежных средств, которые целенаправленно накапливаются будущими заемщиками кредитов на счетах целевых жилищных сбережений в кредитных организациях.

Будущие заемщики проходят, как правило, два основных этапа участия в ссудо-сберегательной схеме: накопления сбережений и собственно кредитования. При этом у заемщиков, находящихся на этапе накопления сбережений, право получения кредита возникнет только после прохождения ими установленного учреждением порогового значения суммы накоплений, как правило, равной половине суммы требуемого кредита.

Процентные ставки кредита и банковский процент по накопительным вкладам могут устанавливаться самим ссудо-сберегательным учреждением автономно, причем по ставкам, которые могут быть независимыми от колебаний кредитно-финансового рынка.

Для обеспечения функционирования рассматриваемой схемы требуется сильная и комплексная государственная поддержка, включая правовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности ссудо-сберегательного учреждения, предоставление государственных гарантий и налоговых льгот.

До настоящего времени эта модель ипотеки не получала требуемой государственной поддержки. В связи с этим, в классической форме в городе система ссудо-сбережений в истекший период реализована не была.

Вместе с тем система жилищных сбережений в наибольшей мере соответствует сложившимся в государстве политическим и макроэкономическим условиям, а также традициям, интересам и возможностям широких слоев населения и должна рассматриваться, как одно из перспективных направлений развития городской системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

В связи с этим, город предполагает оказывать всемерную поддержку развитию систем жилищных ссудо-сбережений. При этом предполагается, что данная система может быть совмещена с большинством из рассмотренных ранее моделей ипотечного жилищного кредитования.

4.5. Программа кредитования строительства жилья

Анализ причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования, выявил следующую проблему. В условиях действующего в Москве правового регулирования абсолютно не развивается кредитование строительства жилья, так как в период строительства объект недвижимости (дом в целом или квартира) только создается и не может быть предметом ипотеки, а без соответствующего обеспечения банки отказывают в предоставлении кредита.

Выход из создавшейся ситуации может быть найден при условии оформления прав собственности на земельный участок. При этом, не предлагается поголовное оформление прав собственности на землю при строительстве жилых домов. Востребованной и перспективной схемой ипотечного кредитования при строительстве может стать кредитование жилищных кооперативов, незаслуженно забытых в период перехода к рыночным отношениям.

В предлагаемой схеме жилищный кооператив формируется из числа граждан, способных в течение строительства оплатить, предположим, 50% стоимости строительства дома. На оставшуюся сумму кооперативу, как юридическому лицу, предоставляется банковский кредит.

Проценты за пользование этим кредитом и сумма основного долга распределяются между гражданами-членами кооператива и выплачиваются ими в качестве взносов. Обеспечением по кредитному договору является залог земельного участка, который предоставляется в собственность жилищному кооперативу.

Для реализации данной схемы ипотечного кредитования необходимо внести изменения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части распространения ипотеки на возводимые на заложенном земельном участке здания (ст. 65 указанного закона).

4.6. Программы, реализуемые специализированными ипотечными банками

В мировой практике специализированные ипотечные банки предоставляют ипотечные жилищные кредиты на основе финансовых средств, поступающих от размещения ипотечных облигаций, обеспеченных залогом приобретаемого жилья. Для этого ипотечным банкам предоставляется право выпускать низкорисковые и поэтому относительно дешевые ипотечные облигации. Надежность этих ценных бумаг обеспечивается принятием жестких законодательных ограничений условий предоставления ипотечных кредитов и сфер деятельности ипотечных банков.

В настоящее время в Москве отсутствуют специализированные ипотечные банки, занимающиеся исключительно долгосрочным жилищным ипотечным кредитованием.

Это обусловлено, с одной стороны, недостаточным уровнем развития нормативной и правовой базы, а с другой стороны, невозможностью обеспечения рентабельной работы узко специализированного кредитно-финансового учреждения при ограниченных масштабах функционирования системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в целом.

Учитывая изложенное, в ближайшие годы необходимо сконцентрировать усилия по развитию этой системы кредитования.

5. Основные направления дальнейшего развития в городе системы жилищного ипотечного кредитования

Для создания в городе полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования требуется системный подход и координация усилий не только на городском, но и на федеральном уровнях.

Важнейшими элементами программы работ по дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования являются:

- создание действенных механизмов взаимодействия всех участников рынков жилья и ипотечного кредитования под эгидой Правительства Москвы, в частности, путем объединения в рамках некоммерческой организации;

- реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности всех участников рынка жилищного ипотечного кредитования;

- совершенствование правовой и нормативной базы на городском уровне и оказание поддержки, а, в необходимых случаях, выдвижение собственной инициативы совершенствования правовой и нормативной базы федерального уровня;

- создание механизмов взаимодействия городской системы ипотечного кредитования с ипотечными системами Московской области и других регионов, разработка совместных программ;

- подготовка специалистов в области развития жилищной ипотеки в Москве.

Кроме того, предполагается в переходный период реализовывать собственную программу Правительства Москвы по предоставлению льготных ипотечных кредитов очередникам по месту жительства.

5.1. Основные принципы развития системы жилищного ипотечного кредитования

- Стимулирование и равная поддержка городом различных схем жилищного ипотечного кредитования с постепенной концентрацией на тех формах, которые будут адекватны складывающейся в стране социально-экономической обстановке и в наибольшей мере будут соответствовать интересам развития города;

- Отказ от субсидирования процентной ставки по кредиту и переход на чисто рыночные условия кредитования граждан;

- Ориентация в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных кредитных ресурсах обеспечить максимальное число заемщиков;

- Обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья с привлечением профессиональных риэлторов;

- Поддержка городом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и желающих, но не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, через систему предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита;

- Предоставление гражданам возможности осуществления первоначальных накоплений для получения ипотечного кредита в форме приобретения облигаций специального ипотечного выпуска Московского государственного жилищного облигационного займа (МГЖОЗ);

- Обеспечение возможности для очередников ускорить получение муниципального жилья путем накопления первоначального взноса на жилье в форме приобретения облигаций МГЖОЗ с последующей куплей-продажей жилья с рассрочкой платежа на льготных условиях;

- Создание и содержание резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья;

- Выделение бюджетных средств (муниципального имущества) в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам Московского ипотечного агентства для привлечения долгосрочных денежных средств инвесторов на рынок жилья;

- Обеспечение широкого информационного освещения вопросов ипотечного кредитования населения;

- Совершенствование нормативной и правовой базы города в целях устранения препятствий развитию системы жилищного ипотечного кредитования и обеспечение активного взаимодействия с федеральными структурами для содействия развития ипотеки в части нормативной и правовой базы федерального уровня.

5.2. Дальнейшее развитие нормативной и правовой базы на городском и федеральном уровнях

Основные усилия по развитию системы жилищного ипотечного кредитования будут сосредоточены на формировании нормативной и правовой базы на региональном и федеральном уровнях.

Для этого предполагается осуществлять активное взаимодействие с федеральными структурами в части совершенствования нормативной и правовой базы федерального уровня. Предполагается осуществлять сотрудничество в совершенствовании и принятии следующих нормативных правовых актов:

- Проект федерального закона о внесении изменений и дополнений в "Жилищный кодекс" РСФСР в части установления законных оснований для выселения граждан из жилых помещений и переселения граждан в муниципальный резервный фонд;

- Проект федерального закона об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, законодательно закрепляющий порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг;

- Проект федерального закона о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части:

- порядка обращения взыскания на заложенное имущество;

- порядка составления, выдачи, залога и передачи прав по закладной;

- Проект федерального закона о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части:

- прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника;

- очередности удовлетворения требований кредиторов при банкротстве юридических лиц;

- установления особого правового статуса кредиторов - держателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц - эмитентов этих бумаг;

- Проект федерального закона о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" в части установления особого правового статуса кредиторов - держателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц - эмитентов этих бумаг;

- Проект федерального закона о внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" в части:

- увеличения размера предоставляемой льготы по подоходному налогу физическим лицам, и увеличения срока для лиц, получивших кредит, на строительство или приобретение жилья на весь срок погашения кредита в части погашения основного долга и процентов за пользование денежными средствами;

- увеличения сумм денежных средств, не включаемых в совокупный налогооблагаемый доход физического лица, полученных от продажи квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности;

- Проект федерального закона о внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О государственной пошлине" в части:

- уменьшения или отмены государственной пошлины за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке);

- установления государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке жилого помещения в размере установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда; установления государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора уступки требования по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения в размере установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда;

- Изменения и дополнения в проект второй части Налогового Кодекса Российской Федерации в части:

- увеличения размера предоставляемой льготы по подоходному налогу физическим лицам и увеличения срока для лиц, получивших кредит, на строительство или приобретение жилья на весь срок погашения кредита в части погашения основного долга и процентов за пользование денежными средствами;

- исключения из совокупного налогооблагаемого дохода физического лица сумм, полученных от продажи квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности;

- установления государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке жилого помещения в размере установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда;

- установления государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора уступки требования по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения в размере установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда;

Проект федерального закона о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" установления особого правового статуса кредиторов - держателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц - эмитентов этих бумаг;

- Проект федерального закона о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг" в части включения в состав требуемого перечня информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаг и об обязанности предоставления инвесторам для ознакомления документов об обеспечении ипотечных ценных бумаг;

- Проект федерального закона о кредитных потребительских союзах, регулирующий деятельность специфического вида потребительских союзов, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов в различных установленных законом формах;

- Проект федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, регулирующий вопросы заключения договоров страхования ответственности по договору и отражающий особенности осуществления страхования в процессе ипотечного жилищного кредитования;

- Инструкция Минюста России о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам;

- Разъяснения МНС России о порядке взимания НДС по налогообложению операций по приобретению прав требования по кредитным договорам;

- Письмо Банка России "О порядке бухгалтерского учета операций по уступке требования по кредитам и закладной" с примерами бухгалтерских проводок в части уступки требования по ипотечным кредитам;

- Изменения и дополнения в инструкцию Банка России 2 июля 1997 года N 63 "О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации" о возможности передачи приобретенных кредитов в доверительное управление иным кредитным организациям;

- Изменения и дополнения в Инструкцию Банка России от 30 июня 1997 года N 62а "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" в части критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам;

- Инструкция Банка России "О порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования", определяющая особенности регулирования рисков кредитных организаций по операциям на рынке ипотечного кредитования;

- Проект постановления Правительства Москвы о создании Межведомственной комиссии по рассмотрению жалоб граждан в связи с отказом органов опеки и попечительства в выдаче разрешений на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних, обобщения практики по данным вопросам, выработке рекомендаций для органов опеки и попечительства, обязательных для последующего доведения до глав Управ Московским комитетом образования, и исполнения префектами административных округов в рамках их компетенции;

- Разработка схем кредитования при строительстве жилья с последующей ипотекой;

- Проект федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации";

- Проект федерального закона "О внесении дополнений в Федеральный закон Российской Федерации "Об исполнительном производстве".

5.3. Стимулирование активности заемщиков ипотечных кредитов.

Основными путями стимулирования активности заемщиков в получении ипотечных кредитов для приобретение жилья являются:

- снижение налогового бремени заемщика;

- снижение выплат по кредиту.

Вопросы совершенствования налогового законодательства рассмотрены в п.5.2. настоящей Концепции.

Снижение выплат по кредиту для заемщика предполагается осуществлять путем выдачи целевых адресных субсидий, финансируемых из бюджета. Субсидирование заемщиков предполагается осуществлять таким образом, чтобы не затрагивать рыночные механизмы ипотечного жилищного кредитования. Ипотечное субсидирование предполагается вводить поэтапно, с ограничениями, определяемыми возможностями городского бюджета. Предполагается реализовать следующий механизм субсидирования.

В целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для трудоспособного населения, имеющего стабильные доходы, однако в текущий момент не располагающего достаточными накоплениями для оплаты первоначального взноса за квартиру, Правительство Москвы предполагает осуществлять субсидирование первоначального взноса за квартиру при получении гражданином ипотечного жилищного кредита.

Адресные ипотечные субсидии предполагается поэтапно распространить на категории граждан, нуждающихся в социальной поддержке. Порядок предоставления субсидий, а также категории граждан, которым предоставляются эти субсидии, определяются ежегодно Московской городской Думой при утверждении приоритетов предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений.

6. О схеме ипотечного жилищного кредитования Департамента муниципального жилья и жилищной политики, нацеленной на ускорение получения жилья очередниками

При существующем дефиците денежных средств и невозможности быстрого обеспечения очередников муниципальной жилой площадью, актуальной становится проблема предоставления очередникам, имеющим стабильные доходы, возможности получить ипотечный кредит на льготных условиях для приобретения жилья самостоятельно. В связи с этим Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы предполагает реализовать собственную схему ипотечного жилищного кредитования, основанную на предоставлении возможности очередникам:

осуществлять первоначальные накопления на приобретения жилья, имея гарантии их сохранности и целевого использования со стороны Правительства Москвы;

применение схем зачета уже имеющегося в собственности жилья в качестве первоначального и/или основного взноса при приобретении нового;

сочетание льгот и жилищных субсидий со схемой жилищного кредитования очередников города;

применение схем продажи жилья в рассрочку с одновременным залогом (ипотекой).

В качестве накопительной схемы предлагается использование выпуска Правительством Москвы облигаций Московского государственного жилищного облигационного займа (МГЖОЗ). Главное - это реальная возможность, с одной стороны предоставить гражданам (в первую очередь - нуждающимся в улучшении жилищных условий) возможность постепенного накопления средств на квартиру (от 1 года до 10 лет), с другой стороны - привлечь на строительство муниципального жилья реальные средства (не внешние заимствования и не банковские кредиты, а средства граждан). При этом система позволяет реализовывать построенные на эти средства квартиры с использованием механизма ипотеки (в сочетании с рассрочкой платежа по договорам купли-продажи муниципального жилья). То есть, очередник может накопить по облигациям половину стоимости квартиры, оформить квартиру в свою собственность, получив коммерческий кредит в виде предоставления отсрочки (рассрочки) оплаты другой половины стоимости жилья, обеспечив исполнение обязательств по кредиту залогом приобретенной квартиры.

Оптимальным вариантом реализации облигаций жилищного займа и небанковской ипотеки является организация строительства муниципального жилья, предполагающая комбинированное финансирование из различных источников (средства от реализации облигаций, бюджетные средства, предназначенные для строительства муниципального жилья, иные средства инвесторов - физических и юридических лиц), аккумумилированное в рамках единого бюджетного фонда. Из этого фонда должно финансироваться строительство всего муниципального жилья (предназначенного и для погашения облигаций, и для предоставления по договорам купли-продажи в кредит, и для предоставления очередникам по договорам социального найма и др.).