Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 сентября 2006 г. N КГ-А40/7559-06 Удовлетворяя требование о признании самовольной постройкой части здания, возведенной сверх утвержденных показателей, и ее сносе ответчиком, суд исходил из того, что у ответчика отсутствуют правовые основания использования площади земельного участка сверх нормы, установленной договором об аренде, отсутствует акт городской администрации для получения разрешения на строительство, в том числе и для согласования изменения технико-экономических показателей объектов, следовательно, часть спорного здания, возведенная сверх утвержденных технических параметров, является самовольной постройкой (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 8 сентября 2006 г. N КГ-А40/7559-06
(извлечение)

Правительство г. Москвы обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Контус" о признании самовольной постройкой части здания по адресу: г. Москва, Колокольников пер., влад. 11, возведенной сверх утвержденных Московской Государственной вневедомственной экспертизой (далее - Мосгосэкспертиза) показателей, и ее сносе ответчиком или за его счет.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 3 марта 2006 г. по делу N А40-82140/05-52-699 иск удовлетворен, на ответчика возложено обязательство произвести снос (демонтаж) излишне построенных площадей в здании по адресу: г. Москва, Колокольников пер., влад. 11, превышающих показатели заключения Мосгосэкспертизы от 6 февраля 2001 г. N 1-П4/01 МГЭ на проект строительства административного здания.

Суд первой инстанции исходил из того, что строительство здания, высотой 34,8 кв.м. (9 эт.), площадью 11 931 кв.м., произведено ответчиком с превышением утвержденных показателей в нарушение градостроительных норм, а также в отсутствие необходимого акта городской администрации, являющегося разрешением на строительство здания в увеличенных объемах. Помимо этого ответчиком не соблюден порядок согласования строительства здания с увеличенными объемами с жителями района "Сретенка", а также порядок прохождения государственной экологической экспертизы проектной документации. Судом установлено, что строительство части здания, превышающей установленные показатели, производилось во время действия запрета на строительство, изданного Префектом ЦАО г. Москвы (распоряжение от 27 июня 2002 г. N 2819), Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы (далее - ИГАСН) (предписание от 14 июля 2003 г.), объединением административно-технических инспекций Правительства г. Москвы (далее - ОАТИ) (предписание от 15 июля 2003 г.). Кроме того, ответчик использовал для строительства здания земельный участок, превышающий площадь, установленную договором аренды от 24 февраля 1999 г. N М-01-013601 с учетом последующих дополнений.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2006 г. N 09АП-4120/2006-ГК решение суда первой инстанции отменено, Правительству г. Москвы в иске отказано.

Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции сослался на положение договора аренды от 24 февраля 1999 г. N М-01-013601, предусматривающее право арендатора произвести довыкуп права аренды, в связи с чем указал на то, что отсутствие соглашения об аренде дополнительных площадей не свидетельствует о создании объекта на не отведенном для этих целей участке.

Вывод суда апелляционной инстанции о законности постройки основан на том, что строительство произведено в соответствии с разрешением на строительство с увеличенными объемами, полученным путем согласования проекта со всеми компетентными органами. По мнению суда апелляционной инстанции, от имени городской администрации действовал Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы (далее - Москомархитектура) как функциональный орган исполнительной власти г. Москвы, и несоблюдение формы получения разрешения на строительство не отменяет его как таковое.

Суд апелляционной инстанции не нашел в действиях ответчика нарушения градостроительных норм, в том числе градостроительного плана развития Мещанского района.

Отклоняя довод о производстве строительства в период действия прямых запретов компетентных органов, суд руководствовался решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 апреля 2004 г. по делу N А40-2356/04-122-31, которым предписания ИГАСН от 14 июля 2003 г. и ОАТИ от 15 июля 2003 г. признаны недействительными. Поскольку указанное решение было отменено постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2004 г., в то время как возведение здания было окончено 15 июня 2004 г., суд пришел к выводу о том, что оснований для приостановления строительства у ответчика не было.

В Федеральный арбитражный суд Московского округа поступили кассационные жалобы от Правительства г. Москвы и Префектуры ЦАО г. Москвы, Мосгосэкспертизы и Москомархитектуры с просьбой отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование своих требований Правительство г. Москвы ссылается на неправомерное использование ответчиком земельного участка сверх предоставленной ему по договору аренды 24 февраля 1999 г. N М-01-013601 площади без оформления в надлежащем порядке довыкупа права аренды. По мнению заявителя, здание с увеличенными объемами возведено ООО "Контус" в отсутствие разрешения на строительство, которое в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ должно быть оформлено актом городской администрации и не может быть заменено актами подведомственных органов; с нарушением градостроительных норм, установленных постановлением Правительства г. Москвы от 21 мая 2002 г. N 367-ПП; при несоблюдении порядка согласования строительства с жителями района "Сретенка" и проведения государственной экспертизы проекта; а также в период действии прямого запрета на строительство.

В кассационной жалобе Мосгосэкспертиза ссылается на несоответствие возведенного ответчиком здания Нормам и правилам проектирования, планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99 (утверждены Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2000 г. N 49), а также Градостроительному плану развития Мещанского района (постановление Правительства Москвы от 21 мая 2002 N 367-ПП).

В кассационной жалобе и отзыве на кассационную жалобу истца Моско-мархитектура указывает на неверное истолкование судом апелляционной инстанции полномочий Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы, который в соответствии с положением, утвержденным распоряжением Мэра г. Москвы от 4 июля 2000 г. N 678-РМ, не выдает разрешение на строительство, а согласовывает проект строительства и готовит документацию для получения соответствующего разрешения. На основании этого заявитель утверждает, что строительство было произведено без надлежащего разрешения. Кроме того, Москомархитекутра заявляет о фальсификации протокола Согласительной комиссии по строительству (с участием жителей района "Сретенка"), утвержденного главой Управы "Мещанский" от 3 октября 2002 г.

В суд поступил отзыв ООО "Контус" на кассационную жалобу Правительства г. Москвы, в котором ответчик просит оставить в силе постановление Девятого арбитражного апелляционного суда и отказать в удовлетворении кассационной жалобы, ссылаясь на согласование откорректированного проекта строительства с первым заместителем префекта ЦАО г. Москвы, а также на совершение довыкупа права аренды земельного участка. В опровержение доводов относительно нарушения градостроительных норм, ответчик ссылается на письмо ИГАСН от 16 мая 2005 г. N 09-969/5-1.

Представители истца и 3-х лиц поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.

Представители ответчика поддержали доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, отзыва ответчика на нее, выслушав участников процесса и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены обжалованного постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с договором аренды от 24 февраля 1999 г. N М-01-013601 ответчику отведен земельный участок площадью 4200 кв.м. для строительства на нем административного здания. Пунктом 4.1 указанного договора установлена обязанность арендатора при увеличении объемов строительства произвести выкуп права аренды дополнительных площадей в порядке, предусматривающем получение разрешения комиссией по земельным отношениям и градостроительству в г. Москве и оформление договорных отношений дополнительным соглашением сторон. ООО "Контус" в указанном порядке произвел дополнительный выкуп права аренды в связи с увеличением площади здания до 8 000 кв.м. Однако, как достоверно установлено судами обеих инстанций и признано ответчиком, при производстве строительства сверх установленных 8000 кв.м. разрешение на использование для этого большей площади земельного участка ответчиком не получено, а дополнительное соглашение о дополнительном выкупе права аренды не заключено, следовательно, у ООО "Контус" отсутствуют правовые основания использования площади земельного участка сверх 8000 кв.м. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что отсутствие соглашения в таком случае не свидетельствует о неправомерности использования земельного участка, является несостоятельным.

В соответствии со ст. 69 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ разрешение на строительство является документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории; оно оформляется в виде акта органа местного самоуправления и выдается по завершении согласования проектной документации со всеми компетентными органами.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду статья 62 Градостроительного кодекса РФ

Необходимость наличия акта городской администрации для получения разрешения на строительство, в том числе и для согласования изменения технико-экономических показателей объектов более, чем на 10%, подтверждена Законом г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве" и распоряжением Мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве".

На основании приведенного суд кассационной инстанции признает необоснованным вывод Девятого арбитражного апелляционного суда о том, что Москомархитектура действовала от имени городской администрации как ее уполномоченный орган, поскольку данный вывод сделан исходя из неверного толкования судом полномочий Москомархитектуры, установленных Распоряжением Мэра Москвы от 4 июля 2000 N 678-РМ.

Москомархитектура не обладает распорядительными полномочиями в отношении строительства, а выступает лишь органом, осуществляющим согласование проекта и подготовку документации для выдачи разрешения на строительство.

Проанализировав установленные судом обстоятельства дела, касающиеся увеличения объемов строительства здания, в совокупности с положениями постановления Правительства Москвы от 21 мая 2002 г. N 367-ПП "О градостроительном плане развития территории Мещанского района на период до 2020 г.", суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о соблюдении ответчиком градостроительных норм при строительстве здания увеличенных размеров (параметров).

Суд первой инстанции, руководствуясь преюдициальным значением вступивших в законную силу судебных актов по делу N А40-2356/04-122-31 Арбитражного суда г. Москвы об отказе признать незаконными предписания ИГАСН от 14 июля 2003 г. и ОАТИ от 15 июля 2003 г., а также решения первого заместителя префекта ЦАО г. Москвы от 30 июня 2003 г. N 07-16-5082/3 и заключения Мосгосэкспертизы от 11 июля 2003 г. N МГЭ 26-558/3(0)-1, которыми строительство было приостановлено, правильно установил нарушение ответчиком указанных ненормативных правовых актов. Доводы ответчика о рекомендательном характере данных предписаний и их недействительности в период совершения строительства несостоятельны.

Исходя из изложенного, суд кассационной инстанции считает обоснованным изложенный в решении вывод о том, что часть спорного здания, возведенная сверх утвержденных технических параметров, является самовольной постройкой.

Изложенный в кассационной жалобе, а также нашедший отражение в решении Арбитражного суда г. Москвы довод истца о необходимости проведения государственной экологической экспертизы проекта строительства, по мнению суда кассационной инстанции, не соответствует Федеральному закону "Об экологической экспертизе", поскольку в соответствии с положениями ст.ст. 11, 12 указанного закона проект отдельного объекта градостроительной деятельности не подлежит обязательной государственной экологической экспертизе, однако соответствующий вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения по существу спора.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены постановления, принятого по делу судом апелляционной инстанции по ч.ч. 1, 2, 3 ст. 288 АПК РФ и, в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, установлены арбитражным судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, оставляет в силе решение, принятое по делу Арбитражным судом г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2006 г. N 09АП-4120/2006-ГК по делу N А40-82140/05-52-699 Арбитражного суда г. Москвы отменить. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 3 марта 2006 г. по указанному делу оставить в силе.