Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2008 г. N 07АП-7285/08

г. Томск

Дело N 07АП-7285/08 (А27-7714/2008-1)

"29" декабря 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 29.12.08.

Полный текст постановления изготовлен 29.12.08

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего В.В. Прозорова

судей В.В. Кресса

Л.Е. Лобановой

при ведении протокола судьей Лобановой Л.Е.

с участием в заседании:

от истца - не явился (извещен)

от ответчика - Леонтьевой З.И., директора, протокол N 12 от 05 12 07

Халяпина А.В. по доверенности от 01 10 08

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13 10 08 по делу N А27-7714/2008-1 (судья Филатов А.А.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово

к некоммерческому фонду "Художественный фонд Кемеровской областной организации ВТОО "Союз художников России"

о внесении изменений в договор аренды

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (далее по тексту - КУМИ г. Кемерово) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к некоммерческому фонду "Художественный фонд Кемеровской областной организации ВТОО "Союз художников России" о внесении изменений в договор аренды от 21 12 95 N 2122, в части увеличения арендной платы с 01 02 08 до 113 043, 53 рублей (в том числе НДС).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 13 10 08 (резолютивная часть объявлена 08 10 08) в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в силу ст.421 ГК РФ названный договор не является публичным, в соответствии с этим спорные изменения не могут быть внесены по решению суда.

Не согласившись с решением, КУМИ г. Кемерово в апелляционной жалобе просит его отменить. В обоснование ссылается на то, что указанные статьи (ст.ст.421, 426 ГК РФ) не подлежат применению к данным правоотношениям сторон; вывод суда противоречит судебной практике.

Ответчик письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил.

Истец, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, явку своего представителя не обеспечил.

Суд на основании ст. 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие не явившегося представителя истца.

В судебном заседании представители ответчика просили решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, не согласившись с расчетом арендной платы.

Заслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела, проверив в порядке статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 13 10 08, суд апелляционной инстанции считает решение подлежащим отмене, а исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, КУМИ г. Кемерово по договору аренды N 2122 от 21 12 95 в пользование Кемеровским художественно - производственным мастерским Художественного фонда Союза художников РСФСР, правопреемником которых является некоммерческий фонд "Художественный фонд Кемеровской областной организации ВТОО "Союз художников России", передано муниципальное нежилое помещение, общей площадью 863,2 кв.м. (в том числе площадь подвала 453,0 кв.м.), расположенное по адресу: г. Кемерово, пр.Ленина,67.

Срок действия договора установлен с 01 01 96 по 31 12 03. Арендная плата согласована сторонами в размере 4 127 822 руб. (в неденоминированном исчислении) (п.3.4). Размер арендной платы может пересматриваться, что оформляется протоколом, подписанным арендодателем и арендатором (п.3.1).

Расчёт арендной платы арендодатель производит по утверждённой Администрацией г. Кемерово методике определения арендной платы, с учётом внесённых в неё в установленном порядке изменений и дополнений. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-ти дневным срок и оформляются соглашением (п.5.1).

Имущество передано арендатору по акту от 21 12 1995.

Дополнительным соглашением от 04 09 00 N 5 к договору стороны внесли изменения в договор в части уменьшения арендуемых площадей до 717,6 кв.м. Дополнительным соглашением от 22 05 01 N 8 к договору арендная плата определена сторонами в сумме 2 639, 33 руб. в месяц (без учёта НДС).

Дополнительным соглашением от 08 09 04 к договору срок действия договора установлен до 31 12 04. По истечении данного срока, на основании ст.ст.621 и 610 ГК РФ, действие договора продлилось на неопределённый срок.

26 07 05 с целью внесения изменений в условия договора, в том числе по размеру арендной платы, истец направил ответчику дополнительное соглашение N 10 к договору от 21 12 95 N 2125, в котором предложил согласовать арендную плату с 01 01 05 в сумме 58 708, 96 руб. в месяц (в том числе НДС). Данное дополнительное соглашение к договору арендатором не подписано, условия, содержащиеся в дополнительном соглашении, сторонами не согласованы.

В связи с внесением изменений в методику определения арендной платы, согласно положению "О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово", 13 05 08 истец направил ответчику дополнительное соглашение к договору с предложением об установлении арендной платы в размере 113 043, 53 руб. в месяц (в том числе НДС).

В срок, предусмотренный данным письмом, дополнительное соглашение ответчиком подписано не было, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о внесении изменений в договор аренды.

Суд первой инстанции, отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, сослался на то, что изменение в договор может быть внесено только по соглашению сторон, которые арендодатель и арендатор не достигли.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда недостаточно обоснованными, в нарушение ст.71 АПК РФ сделанными при неполном исследовании и оценке обстоятельств спора и представленных в дело доказательств.

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). В других случаях изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств не допускается.

В данном случае стороны предусмотрели в заключенном ими договоре (п.5.1), что арендная плата может изменяться путем заключения дополнительных соглашений к договору.

Пунктом 3.1 договора установлено, что расчет арендной платы арендодатель производит по утвержденной администрацией г. Кемерово методике определения арендной платы с учетом внесенных в нее в установленном порядке изменений и дополнений. Размер арендной платы может пересматриваться, что оформляется протоколом, подписанным арендодателем и арендатором.

Истец, ссылаясь на положение "О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово", утв. постановлением Главы г.Кемерово от 22 02 99 N 18, с изменениями и дополнениями, утв. распоряжением главы г.Кемерово от 16 02 01 N 309, на основании которого изменился размер арендной платы, направил ответчику дополнительное соглашение к договору N 2122 от 21 12 95 об увеличении арендной платы, от подписания которого последний отказался.

Таким образом, стороны не достигли соглашения по размеру арендной платы.

Из смысла ст.450 ГК РФ следует, что при недостижении соглашения и отсутствии оснований для одностороннего изменения договора договор может быть изменен по решению суда.

При таких обстоятельствах, истец не лишен права обратиться в суд с настоящим иском. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что изменение в договор может быть внесено только по соглашению сторон, противоречит гражданскому законодательству.

Кроме того, суд апелляционной инстанции исходит из того, что за период времени с 1995 года по 2008 год произошли существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора от 21 12 95, так как были непредсказуемы темпы инфляции, изменены нарицательная стоимость денежных знаков и методика исчисления размера арендной платы.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает заявленные исковые требования в части изменения арендной платы и установления ее в размере 113 043,53 рублей, в том числе НДС, подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика о неправильном применении истцом при расчете размера арендной платы коэффициента 4 для коммерческих организаций, вместо коэффициента 2,5 для общественных организаций, суд апелляционной инстанции считает несостоятельными с учетом устава фонда, которым предусмотрена возможность ведения торгово-коммерческой и иной предпринимательской деятельности.

Руководствуясь п.2 ст.269, п.3 ч.1 ст.270, ст.ст. 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13 10 08 по делу N А27-7714/2008-1 отменить.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово удовлетворить.

Внести с 01 02 08 изменения в договор аренды N 2122 от 21 12 1995 в п.3.4 в части установления арендной платы, изложив в следующей редакции: "Месячная арендная плата устанавливается в размере 113 043,53 руб., в том числе НДС. Расчет арендной платы произведен в соответствии с положением "О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово", утвержденного постановлением Главы г.Кемерово от 22 02 1999 N 18, с изменениями и дополнениями, утв. распоряжением Главы г.Кемерово от 16 02 01 N 309. Арендная плата должна поступать на расчетный счет арендодателя ежемесячно (до 10-го числа оплачиваемого месяца) в размере 95 799, 60 руб.".

Взыскать с некоммерческого фонда "Художественный фонд Кемеровской областной организации ВТОО "Союз художников России" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в том числе 1 000 руб. по апелляционной жалобе.

Председательствующий

В.В. Прозоров

Судьи

В.В. Кресс Л.Е. Лобанова