г. Тула |
|
03 ноября 2010 г. |
Дело N А09-1778/2010 |
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 ноября 2010 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тучковой О.Г.,
судей Полынкиной Н.А., Стахановой В.Н.,
по докладу судьи Тучковой О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Тучковой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Микро"
на решение Арбитражного суда Брянской области
от 18.08.2010 по делу N А09-1778/2010 (судья Богданова М.В.), принятое
по иску ООО "Микро"
к ООО "Центр-Капитал",
3-е лицо: Управление Росреестра по Брянской области,
о государственной регистрации сделки,
при участии в заседании:
от истца: Старостина В.Г. - представителя по доверенности от 07.09.2010 N 104,
от ответчика: не явились, извещены надлежаще,
от третьего лица: не явились, извещены надлежаще,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Микро" (далее - ООО "Микро", истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Капитал" (далее - ООО "Центр-Капитал", ответчик) о государственной регистрации сделки, а именно расторжения с 15 октября 2009 года договора аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM, заключенного между ООО "Центр-Капитал" и ООО "Микро", а также взыскании 10 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 18.08.2010 заявленные требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в апелляционную инстанцию с жалобой.
Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, направили ходатайства о рассмотрении дела без их участия, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. ст. 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Судом установлено, что между ООО "Центр-Капитал" (Арендодатель) и ООО "Микро" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM, согласно которому Арендодатель представляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 111,1 кв.м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г.Брянск, ул.Красноармейская, д. 31 (п. 1.1. договора).
Согласно п. 1.2. договора настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке и действует в течение 5 лет с момента регистрации.
Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что договор прекращает действие по истечению его срока, а также в любой другой срок по обоюдному соглашению сторон.
Во исполнение условий заключенного договора истцу - ООО "Микро" 15.11.2007 по акту приема-передачи были переданы нежилые помещения общей площадью 111,1 кв.м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г.Брянск, ул.Красноармейская, д. 31.
ООО "Микро" 09.08.2009 направило в адрес ответчика письмо, в котором просило расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM с 15.10.2009 (л.д. 17).
В ответ на письмо истца ООО "Центр-Капитал" письмом от 09.09.2009 N 284 уведомило о своем согласии на расторжение данного договора с 15.10.2009.
ООО "Центр-Капитал" 12.10.2009 направило в адрес истца письмо N 02-и, в котором сообщало, что договор аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM не расторгнут, однако данный вопрос может быть рассмотрен при условии возмещения ООО "Микро" компенсации за оставшийся период действия вышеуказанного договора либо на иных приемлемых для обеих сторон условиях.
В письме ООО "Центр-Капитал" от 13.10.2009 на имя генерального директора ООО "Микро" ответчик указал на то, что спорный договор не расторгнут и общество не имеет намерений его расторгать. Также ответчик предложил истцу обратиться с мотивированным требованием о расторжении договора, а в случае получения отказа - обратиться в установленном порядке в суд.
Однако посчитав, что стороны пришли к соглашению о расторжении договора, ООО "Микро" 20.10.2009 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM на основании вышеуказанных писем.
Управлением Росреестра по Брянской области 13.11.2009 государственная регистрация расторжения договора аренды нежилого помещения была приостановлена до предоставления полного пакета учредительных документов в отношении ООО "Центр-Капитал".
Кроме того, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации было указано на то, что договор аренды между ООО "Микро" и ООО "Центр-Капитал" заключен на срок до 10.12.2012, в настоящее время срок договора не истек, в соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В связи с приостановлением государственной регистрации расторжения договора ООО "Микро" 23.11.2009 и 17.12.2009 были направлены в адрес ответчика письма (л.д. 20, 22) с просьбой подписать и вернуть направленное ранее соглашение от 15.10.2009 о расторжении договора, а также представить копии учредительных документов для государственной регистрации расторжения договора аренды.
Поскольку причины, препятствующие регистрации, в установленный срок устранены не были, Управлением отказано в государственной регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения от 15.11.2007.
Полагая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации расторжения договора, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор аренды в установленном порядке не расторгнут.
На основании п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно п.3 ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключение соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
В соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договор совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
На основании п.1 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружении заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанной сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, требования ст.651 ГК РФ применимы к договорам аренды не только в части государственной регистрации, но и в части формы договора.
При этом ответчик факт расторжения договора не признал.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу ст. 9 упомянутого Закона в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным ст. 13, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
На основании ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Из материалов дела следует, что основанием к отказу в государственной регистрации прекращения договора аренды послужило непредставление двустороннего соглашения о расторжении договора аренды, составление которого предусмотрено п. 1 ст. 450, п. 2 ст.452, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Из содержания названных норм следует, что действующее законодательство предусматривает два способа расторжения договора: соглашение сторон либо наличие решения суда о расторжении договора.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считает соответственно расторгнутым или измененным.
Из содержания п. 17 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, следует, что при проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать, в том числе, следующие положения ГК РФ: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ); в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ); соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ); в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Оценивая представленные сторонами доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к правомерному выводу о том, что, поскольку соглашение о расторжении договора аренды отсутствует, в судебном порядке договор не расторгнут и не признан расторгнутым с 15.10.2009, исковые требования о государственной регистрации расторжения с 15.10.2009 договора аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM удовлетворению не подлежат.
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик считал договор аренды расторгнутым, противоречит материалам дела.
Факт передачи представителем арендатора по акту от 13.11.2009 ключей от нежилого помещения представителю арендодателя не свидетельствует о расторжении договора аренды с 15.10.2009, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.
Указание истца на то, что соглашение о расторжении договора аренда могло быть достигнуто не только в письменной, но и в устной форме, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку доказательств согласия ответчика на расторжение спорного договора истцом не представлено.
Кроме того, как обоснованно отметил суд первой инстанции, неоднократное направление истцом в адрес ответчика соглашения о расторжении договора аренды (письма от 01.10.2009, 20.10.2009 - л.д.69-71) свидетельствует о том, что и сам истец считал необходимым подписание сторонами соглашения о расторжении договора в письменном виде.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение требований указанной нормы истец не представил доказательств обоснования своей позиции.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и не опровергают выводы суда первой инстанции. В связи с этим апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда отсутствуют.
Руководствуясь п.1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Брянской области от 18.08.2010 по делу N А09-1778/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий |
О.Г. Тучкова |
Судьи |
Н.А. Полынкина |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А09-1778/2010
Истец: ООО " Микро", Представитель ООО " Микро" Горюнов Павел Николаевич
Ответчик: ООО " Центр - Капитал"
Третье лицо: Управление Росреестра по Брянской области, Отдел регистрации и контроля рекламы Бр.гор.администрации
Хронология рассмотрения дела:
07.11.2011 Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа N Ф10-32/11
25.08.2011 Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда N 20АП-3314/11
16.02.2011 Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа N А09-1778/2010
03.11.2010 Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда N 20АП-4453/10