Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2010 г. N 20АП-5008/10

г. Тула

26 ноября 2010 г.

Дело N А09-3560/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М., рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвестМеталл" на решение Арбитражного суда Брянской области от 27 сентября 2010 года по делу N А09-3560/2010 (судья Артемьева О.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Брянскгорстройсервис", г.Брянск, к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвестМеталл", г.Брянск, третье лицо: Управление имущественных отношений по Брянской области, г.Брянск, о расторжении договоров,

при участии:

от истца: Завицкого Г.Ю. - представителя по доверенности б/н от 12.01.2010,

от ответчика: Васильева Д.В. - представителя по доверенности б/н от 20.05.2010,

от третьего лица: не явился, извещен,

установил: общество с ограниченной ответственностью "Брянскгорстройсервис" (далее - ООО "Брянскгорстройсервис"), г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвестМеталл" (далее - ООО "СтройИнвестМеталл"), г.Брянск, о расторжении договоров цессии N 1, N 2, N 3 уступки прав аренды земельного участка от 07.12.2009г.

До рассмотрения спора по существу истец, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил суд признать недействительными договоры цессии N 1, N 2, N 3 уступки прав аренды земельных участков от 07.12.2009г. Уточнения приняты судом.

Определением от 28.06.2010, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений по Брянской области (далее - Управление), г.Брянск.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 27 сентября 2010 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Брянскгорстройсервис" удовлетворены. Суд признал недействительными договоры цессии N 1, N 2, N 3 уступки прав аренды земельных участков от 07.12.2009г., заключенные между обществом с ограниченной ответственностью "Брянскгорстройсервис" и обществом с ограниченной ответственностью "СтройИвестМеталл". Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвестМеталл" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Брянскгорстройсервис" расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб. Также суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвестМеталл" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 руб. По вступлении решения суда в законную силу отменил обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Брянской области от 12.07.2010г. по делу N А09-3560/2010.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "СтройИнвестМеталл" обратилось с апелляционной жалобой, в которой считает, что решение суда подлежит отмене.

Законность и обоснованность решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции установлены основания для отмены судебного акта, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил:

18.07.2006 года между Брянской городской администрацией в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству городской администрации (арендодатель) и ООО "Брянскгорстройсервис" (арендатор) были заключены договоры аренды N N 36593, 36594, 36595 земельных участков, расположенных по адресам: г.Брянск, Советский район, ул.Фокина, 125; г.Брянск, Советский район, ул.Фокина, 127; г.Брянск, Советский район, ул.Фокина. 123, с разрешенным видом использования - "для строительства первой очереди жилого дома переменной этажности" (т.1 л.д.12-29).

Срок договоров аренды определен в п.2.1 договоров - с 01.08.2006 года по 01.08.2009 года.

Указанные договоры были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области.

12.01.2009 Управление имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и ООО "Брянскгорстройсервис" (арендатор) заключили дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков, расположенных по адресам: г.Брянск, Советский район, ул.Фокина, 125; г.Брянск, Советский район, ул.Фокина, 127; г.Брянск, Советский район, ул.Фокина. 123, с разрешенным видом использования - "для строительства первой очереди жилого дома переменной этажности" (т.1 л.д.65-73).

В соответствии с пунктом 2.1. договоров срок аренды земельных участков установлен с 01.01.2009 по 01.11.2011.

Дополнительные соглашения также были зарегистрированы в установленном законом порядке.

07.12.2009 между ООО "Брянскгорстройсервис" (Застройщик) и ООО "СтройИнвестМеталл" (Инвестор) был заключен инвестиционный контракт (договор) N 7 по строительству объекта недвижимости на земельных участках по улице Фокина в Советском районе г.Брянска.(л.д. 39-42).

Пунктом 1.1. контракта устанавливалось, что предметом контракта является реализация инвестиционного проекта на строительство вновь возводимого жилого дома (объекта) по ул.Фокина, д.123, 125, 127 в г.Брянске на земельном участке общей площадью 2 626 кв.м. с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 79 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 1.5. инвестиционного контракта, арендатором земельных участков по ул. Фокина,д.123, 125, 127 г.Брянска в соответствии с договорами цессии от 07.12.2009г. является Инвестор.

Для реализации п.1.5. инвестиционного контракта, между истцом и ответчиком были заключены договоры цессии:

- договор цессии N 1 уступки прав аренды земельного участка от 07.12.2009г. по договору аренды N 36593 от 18.07.2006г., заключенного между Брянской городской администрацией в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству городской администрации и ООО "Брянскгорстройсервис", регистрационная запись N32-32-01/012/2007-846 на земельный участок, расположенный по адресу: г.Брянск, ул.Фокина, д.123, общей площадью 921 кв.м., кадастровый номер 32:28:03:15 03:0012.(л.д.30-32).

- договор цессии N 2 уступки прав аренды земельного участка от 07.12.2009г. по договору аренды N 36594 от 18.07.2006г., заключенного между Брянской городской администрацией в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству городской администрации и ООО "Брянскгорстройсервис", регистрационная запись N32-32-01/012/2007-847 на земельный участок, расположенный по адресу: г.Брянск, ул.Фокина, д.125, общей площадью 894 кв.м., кадастровый номер 32:28:03:15 03:0013 (л.д.36-38).

- договор цессии N 3 уступки прав аренды земельного участка от 07.12.2009г. договоре аренды N 36595 от 18.07.2006г., заключенного между Брянской городской администрацией в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству городской администрации и ООО "Брянскгорстройсервис", регистрационная запись N32-32-01/012/2007-848 на земельный участок, расположенный по адресу: г.Брянск, ул.Фокина, д.127, общей площадью 811 кв.м., кадастровый номер 32:28:03:15 03:0014 (л.д.33-35).

По условиям указанных договоров истец на возмездной основе передал, а ответчик принял права и обязанности арендатора земельных участков по договорам аренды N N 36593, 36594, 36595 от 18.07.2006г. Из договоров цессии следует, что за уступаемые прав и обязанности по договорам аренды ООО "СтройИнвестМеталл" выплачивает ООО "Брянскгорстройсервис" сумму в размере, установленном договорами. Общая сумма за уступаемое право аренды по трем договорам цессии составила 1 454 371 руб. Факт оплаты подтверждается платежным поручением N14 от 03.02.2010 и не оспаривается ООО "Брянскгорстройсервис".

Перечисленные договоры цессии зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области.

Поскольку ответчик не исполнил своих обязательств по инвестированию строительства, предусмотренных инвестиционным контрактом (договором) N 7 от 07.12.2009г., истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 27 сентября 2010 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Брянскгорстройсервис" удовлетворены. Суд признал недействительными договоры цессии N 1, N 2, N 3 уступки прав аренды земельных участков от 07.12.2009г., заключенные между обществом с ограниченной ответственностью "Брянскгорстройсервис" и обществом с ограниченной ответственностью "СтройИвестМеталл".

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11 при применении пункта 5 статьи 22 ЗК РФ необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то при применении пункта 5 статьи 22 ЗК РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В силу п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу.

Поскольку условия такой передачи законом не определены, то по смыслу ст. 432 ГК РФ сторонам достаточно описать предмет такой сделки.

В связи с тем, что возможность такой передачи установлена п. 5 ст. 22 ЗК РФ, то спорные сделки соответствуют требованиям закона.

Поскольку спорные договоры содержат условие о передаче не только прав, но и обязанностей, то они носят смешанный характер, так как содержат признаки не только договора цессии, но и сделки, предусмотренной п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

Таким образом, ссылка суда первой инстанции на информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" несостоятельна, поскольку изложенная в указанном письме правовая позиция указывает на невозможность передачи "чистого" права аренды, не обремененного никакими обязательствами.

Термин "перенаем" определен в ст. 615 ГК РФ, из которой следует, что перенаем - это передача арендатором с согласия арендодателя своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

Из этой же нормы следует, что возможность и особенности перенайма могут быть установлены законом. Поскольку предметом аренды является земельный участок, то иные правила перенайма земельного участка регулируются п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

Поскольку спорные договоры содержат все существенные признаки соответствующей сделки (соглашение о передаче не только прав, но и обязанностей, описание предмета аренды, договора аренды, указание на возмездность передачи и пр.) и не противоречат закону (собственник земельного участка уведомлен о передаче), то иск удовлетворению не подлежит.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из приведенной нормы следует, что неисполнение стороной договора своих обязательств может служить основанием для расторжения только того договора, которым эти обязательства установлены.

Поскольку предусмотренные инвестиционным контрактом (том 1 л.д. 39-42) обязательства ответчика по инвестированию не являются частью обязательств по спорным договорам, то доводы истца о нарушении ответчиком обязательств по инвестиционному контракту не имеют правового значения.

Придаваемое судом первой инстанции необоснованное толкование указанному информационному письму противоречит установленному ст. 22 ЗК РФ праву арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу.

Кроме того, из информационного письма, на которое указывает суд в обжалуемом решении, не следует, что речь идет об аренде земельного участка, в отношении которого действуют специальные правила передачи, установленные ЗК РФ.

Вывод суда о том, что арендатор не вправе передать новому арендатору права аренды, обремененное обязательствами перед третьими лицами без их согласия не основан на законе. Принявший на себя все обязательства по договорам аренды ответчик не обязан получать согласия от каких-либо лиц, не являющихся стороной по указанным сделкам.

Согласно ст. 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права являются основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются.

Поскольку суд первой инстанции необоснованно не применил п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и сделал неправильный вывод о том, что по спорным договорам передаются не обремененные обязательствами права арендатора, то обжалуемое решение подлежит отмене в силу ст. 270 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Брянской области от 27 сентября 2010 года по делу N А09-3560/2010 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвестМеталл" 2 000 руб. в возмещение судебных расходов.

Постановление вступает в силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.Г. Сентюрина

Судьи

Е.В. Рыжова Ю.А. Волкова