Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2010 г. N 20АП-4995/10

г. Тула

30 ноября 2010 г.

Дело N А62-861/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей Стахановой В.Н., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А.,

при участии:

от заявителя: Зыков О.В. - представитель по доверенности от 30.04.2010 N 2, паспорт 66 02 N 555657, Соковников С.В. - представитель по доверенности от 29.10.2010, паспорт 47 04 N 894580,

от ответчика: Базеева Н.Л. - юрисконсульт отдела правового обеспечения управления муниципального имущества и земельных отношений по доверенности от 22.09.2010 N 1-5766, паспорт 66 00 N 168800,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 16 июня 2010 года по делу N А62-861/2010 (судья Пузаненков Ю.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Хаген" (далее - ООО "Хаген", общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к администрации города Смоленска (далее - администрация) о признании незаконными действий по отказу обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности и расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 10, площадью 407,5 кв.м, а также об обязании администрации совершить действия, обеспечивающие реализацию его преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения (с учетом уточнения).

Принятым по делу решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.06.2010 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела. При этом заявитель жалобы указывает, что здание с подвалом, общей площадью 623,1 кв.м, является единым и неделимым объектом недвижимости, вход в подвал возможен только через помещение первого этажа, а арендуемое обществом нежилое помещение без подвала, общей площадью 407,5 кв.м, является частью здания, в отношении которой реализация права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи не допускается.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Смоленской области от 16.06.2010 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции установлены основания для его отмены, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что ООО "Хаген" соответствует условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, предусмотренным Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", в связи с чем оно 23.10.2009 обратилось в администрацию города Смоленска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения площадью 407,5 кв.м, находящегося в муниципальной собственности и расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 10, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ.

Администрация письмом от 23.11.2009 N 7-5687 отказала обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 10, указав, что по данному адресу в реестре муниципального имущества города Смоленска числится нежилое помещение площадью 623,1 кв.м, которое, за исключением помещения площадью 25,3 кв.м, является технически единым и не может быть разделено на части с сохранением возможности использования этих частей как самостоятельных объектов.

Полагая, что отказ администрации в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого им нежилого помещения является незаконным, ООО "Хаген" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что нежилое помещение площадью 407,5 кв.м, являющееся частью нежилого помещения общей площадью 623,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 10, является самостоятельным объектом недвижимости и может выступать предметом сделки в гражданском обороте.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом Арбитражного суда Смоленской области, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В статье 3 Закона об особенностях отчуждения имущества определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В силу части 2 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения имущества, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В подпункте 4 пункта 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что при применении положений статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 8 данного информационного письма преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли-продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.

По смыслу Закона об особенностях отчуждения имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды нежилого помещения от 05.01.2001 N 578/01 в редакции соглашения об изменении его условий от 04.02.2008 и дополнительного соглашения от 03.03.2008 ООО "Хаген" арендует нежилое помещение площадью 407,5 кв.м, являющееся частью нежилого помещения общей площадью 623,1 кв.м, с кадастровым номером 67:01:2000: 8д:1218, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 10, на которое 23.04.2008 зарегистрировано право муниципальной собственности, свидетельство о государственной регистрации права серия 67-АБ N 278448. Данное нежилое помещение состоит на кадастровом учете как единый объект недвижимости.

Согласно замерам, произведенным Смоленским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 11.02.2008, вход в подвал здания возможен только через помещение первого этажа, арендуемое ООО "Хаген". Других входов в подвал нет. Таким образом, арендуемое обществом нежилое помещение и технический подвал непосредственно связаны между собой.

В соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ при включении сведений и соответствующих документов о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости такому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер.

В материалах дела отсутствует информация о кадастровом номере помещения площадью 407,5 кв.м, как ранее учтенного объекта недвижимости, арендуемого ООО "Хаген".

Согласно п. 2.8 ч. 2 Положения об учете муниципального имущества и ведении реестра муниципального имущества, утвержденного постановлением администрации города Смоленска от 28.12.1999 N 2002, действующему на момент регистрации права муниципальной собственности, объекту учета присваивается реестровый номер.

Согласно выписке из Реестра муниципального имущества от 12.03.2008 N 540 зданию с подвалом площадью 623,1 кв.м присвоен номер учета по реестру 1278. Данный номер объекта учета по реестру содержится и в выписке от 04.02.2008 N 151 на часть здания площадью 407,5 кв.м.

Более того, согласно выписке из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 23.05.2005 на кадастровый учет как единый объект недвижимости поставлено здание общей площадью 671,0 кв.м (согласно инвентаризации от 02.11.2004), состоящее из двух этажей, антресоли и подвала. По данным Смоленского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" указанному объекту присвоены инвентарный, кадастровый и реестровый номера.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, необходимо волеизъявление собственника на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, а при отсутствии такого волеизъявления часть нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

Формирование вторичного объекта недвижимости, в данном случае площадью 407,5 кв.м, по инициативе арендатора для создания ему условий с целью выкупа арендованного помещения положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрено.

Поскольку доказательств того, что спорное нежилое помещение на день обращения общества в администрацию представляют собой обособленный объект, сформированный в порядке кадастрового учета, на который за муниципальным образованием зарегистрировано право собственности, заявителем не представлено, правовых оснований для реализации обществом в отношении указанного объекта права приобретения его в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом, не имелось.

При вышеуказанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Смоленской области от 16 июня 2010 года по делу N А62-861/2010 отменить.

Заявление ООО "Хаген" оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

В.Н. Стаханова О.Г. Тучкова