Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2009 г. N 07АП-7168/09

г. Томск

Дело N 07АП-7168/09

05 октября 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2009 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бородулиной И.И.

судей Журавлевой В.А., Шатохиной Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания судьей Журавлевой В.А.

при участии:

от заявителя: Лобанова Н.Г. - по доверенности от 09.02.2009 года,

от ответчиков:

от Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области: Пилипчук Н.С. - по доверенности от 11.01.2009 года N 02/09,

от Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный кадастровый центр "Земля": без участия,

от третьего лица - Коллегии Администрации Кемеровской области: без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Строительная группа "Системы элегантных конструкций"

на решение Арбитражного суда Кемеровской области

от 04.08.2009 года по делу N А27-7128/2009 (судья Петракова С.Е.)

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Строительная группа "Системы элегантных конструкций"

к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, Федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный кадастровый центр "Земля"

о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельного участка,

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью Строительная группа "Системы элегантных конструкций" (далее по тексту - ООО СГ "СЭК", Общество, заявитель, апеллянт) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 площадью 11 669, 34 кв.м., проведенной Федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный кадастровый центр "Земля" (далее по тексту - ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля") по заказу и под контролем Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области (далее по тексту - Управление Роснедвижимости по Кемеровской области), в размере 66 962 990, 58 рублей в виде удельного показателя кадастровой стоимости в размере 5 738, 37 рублей за кв.м. (дело N А27-7128/2009).

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 08.05.2009 года (том 1, листы дела 1-2) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Коллегия Администрации Кемеровской области.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 04.08.2009 года в удовлетворении заявленного ООО СГ "СЭК" требования отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит состоявшийся судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления ООО СГ "СЭК" в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм права, в том числе по следующим основаниям:

- вывод суда первой инстанции о том, что правомерность работ по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков подтверждается простым арифметическим расчетом - умножением площади земельного участка на усредненный удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего кадастрового квартала и вида разрешенного использования;

- в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" не представило в суд первой инстанции достаточных сведений об используемых исходных данных, которые позволяли бы оценить их достоверность и объективность и сделать вывод о правомерности расчета удельного показателя кадастровой стоимости земли в кадастровом квартале 42:24:0101037 в размере 5 738, 37 рублей за кв.м. и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 в размере 66 962 990, 58 рублей;

- в материалах дела не имеется доказательств использования при расчете удельного показателя и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости, а также сведений о том, каким образом 44 фактора стоимости оказали влияние на кадастровую стоимость земельных участков в составе земель кадастрового квартала 42:24:0101037 в г. Кемерово;

- отчет ООО "Группа комплексных решений" N 1/ГРК/140-026д основан не на фактических данных достаточных для проведения работ, а на недостоверных (гипотетических) сведениях, основанных на предположениях, что признано самим оценщиком;

- судом первой инстанции не применен подлежащий применению пункт 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 года N 215;

- документы, представленные Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области, противоречат абзацу 1 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которым предусмотрено, что отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение;

- доказательства, представленные Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области, не соответствуют Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года N 254, в частности, не содержат какой-либо существенной информации с точки зрения стоимости объекта оценки - земельных участков в кадастровом квартале 42:24:0101037 и других земельных участков, отсутствует какая-либо достоверная информация, использованная при проведении оценки, с точки зрения стоимости объекта оценки, данная информация не подтверждена, из содержания документов невозможно определить факт проведения оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 и других земельных участков, документы не позволяют произвести расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 и проверить правильность выводов оценщика в этой части результатов оценки, документы, именуемые "отчетом об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области", не прошиты и не заверены оценщиком - ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля", не содержат даты подписания оценщиком, отсутствует часть страниц отчета и приложения к нему;

- из акта проверки от 24.11.2008 года N 2 следует, что отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области должностным лицом Управления Роснедвижимости по Кемеровской области не проверялся;

- кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов определяется на основании анализа их рыночной стоимости, в связи с чем кадастровая стоимость не может значительно отличаться от рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Управление Роснедвижимости по Кемеровской области в отзыве (поступил в суд 28.09.2009 г.) возражает против доводов апелляционной жалобы по изложенным в нем основаниям, просит принятый по делу судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" по ее доводам возражает, просит обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Коллегией Администрации Кемеровской области письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представители апеллянта и Управления Роснедвижимости по Кемеровской области в судебном заседании при рассмотрении дела в апелляционном порядке подтвердили позиции по делу, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве к ней.

Представители ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" и третьего лица в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции в порядке частей 1, 3, 5 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" и третьего лица.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Кемеровской области в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей ООО СГ "СЭК" и Управления Роснедвижимости по Кемеровской области, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, ООО СГ "СЭК" является собственником земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209, площадью 11 669, 34 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: г. Кемерово, Заводский район, ул. Баумана, 57 "Б", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.05.2008 года N 42АВ 769016.

16.02.2009 года Общество в целях получения информации о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 обратилось в Управление Роснедвижимости по Кемеровской области.

Согласно Акту определения кадастровой стоимости земельного участка 209 по кадастровому кварталу 42:24:0101037, представленному Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области в ответ на запрос заявителя, кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере 66 962 990, 58 рублей, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости равного 5 738, 37 рублей/кв.м.

Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе по кварталу 42:24:0101037, определена ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" по заказу и под контролем Управления Роснедвижимости по Кемеровской области без учета анализа рыночных цен и является недостоверной, Общество обратилось в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявления Общества, Арбитражный суд Кемеровской области исходил из того, что результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области утверждены с соблюдением процедуры, установленной Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года N 316 (далее по тексту - Правила проведения государственной кадастровой оценки земель), и нормами Административного регламента.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Как следует из пункта 10 Правил проведения государственной оценки земель правомочие по утверждению результатов государственной кадастровой оценки земель возложено на органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 5 Правил проведения государственной оценки земель установлено, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

В соответствии с пунктом 13 Правил проведения государственной оценки земель при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

При этом порядок определения значения удельного показателя кадастровой стоимости предусмотрен разделом 2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, разработанных Минэкономразвития Российской Федерации и утвержденных приказом от 15.02.2007 года N 39 (далее по тексту - Методические указания N 39) во исполнение пункта 11 Правил проведения государственной оценки земель и осуществляется на основе построения статистических моделей.

В том числе, пунктом 2.2.7 раздела 2 Методических указаний N 39 предусмотрено, если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

- определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

Причём, статистическая модель согласно пункту 2.2.1 Методических указаний N 39 строится с учётом факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, сведений о значении таких факторов, группировки земельных участков на основе рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости.

Указанное, в свою очередь, согласуется с положениями пункта 5 Правил проведения государственной оценки земель, предусматривающих осуществление государственной оценки на основании статистического анализа, именно рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Таким образом, расчёт удельного показателя строится на сведениях о рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Между тем, судом первой инстанции не учтено, что Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не представлено достаточных доказательств использования при расчёте удельного показателя кадастровой стоимости рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости.

Так, Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 года N 519 "Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области" утверждены усреднённые удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков квартала 42:24:0101037, в который они включены, в том числе по 9 виду разрешённого использования показатель - 5 738, 37 рублей.

Из представленных в суд первой инстанции документов следует, что указанный акт опубликован в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что государственная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 определена Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области на основании акта от 02.02.2009 года, утверждённого начальником отдела кадастровой оценки недвижимости. При этом, расчёт удельного показателя кадастровой стоимости средних уровней кадастровой стоимости земельных участков произведён путём деления общей кадастровой стоимости земельных участков кадастрового квартала соответствующего вида разрешённого использования на сумму площади земельных участков кадастрового квартала 42:42:0101037 - 4 489 360 331 / 782 340, 66 кв.м. = 5 738, 37 рублей/кв.м. Результаты кадастровой оценки получены от исполнителя работ по Государственному контракту N 140 от 29.06.2007 года ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля".

При этом конкретных сведений об использованной при расчёте рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости суду не предоставлено.

Согласно пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 года N 215, отчет исполнителя работ по государственной кадастровой оценке земель должен содержать: использованные при определении кадастровой стоимости земельных участков сведения о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого земельного участка (далее - значения факторов стоимости), сведения о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения; описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ; сведения о кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме того, пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года N 254 (далее по тексту - Федеральный стандарт) установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Однако, из представленных Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области документов, в том числе Перечня объектов оценки вида разрешённого использования; результатов расчёта кадастровой стоимости; отчёта о статистическом анализе информации земельных участков вида разрешённого использования средних уровней кадастровой стоимости; результатов государственной оценки земель; перечня моделей, отобранных для расчёта кадастровой стоимости; сведений об используемых источниках информации; акта проверки отчёта об определении кадастровой стоимости - не представляется возможным сделать вывод о том, какие показатели рыночной стоимости, каким образом учтены при определении удельного показателя, а соответственно и государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209.

В том числе, в нарушение пункта 6 Федерального стандарта, представленный в материалы дела отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области не прошит, не содержит даты подписания оценщиком и оценщиками, которые провели оценку, отсутствуют страницы 1-10,12, 13, 23-82 отчета и приложения к нему, не может быть оценен как выписка из отчёта, поскольку, указанное в нём не отражено.

В нарушение пункта 10 Федерального стандарта в тексте отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области отсутствуют ссылки на достоверные источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, не приложены копии материалов и распечаток; в нарушение пункта 13 Федерального стандарта, в отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области не содержится описания последовательности определения стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 и других участков, позволяющего пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 года N 215 и пункту 15 Федерального стандарта.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не представлено достаточных сведений об используемых исходных данных, которые бы позволяли как оценить их достоверность и объективность, так и сделать вывод о наличии оснований для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земли в кадастровом квартале 42:24:0101037 в размере 5 738, 37 рублей/кв.м., и государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 в размере 66 962 990, 58 рублей.

Соответственно, Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не доказано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 в размере 66 962 990, 58 рублей определена с соблюдением требований пункта 13 Правил проведения государственной оценки земель.

Кроме того, согласно отчёту ООО НПФ "Инком Прайс" N 03/33-09 от 23.03.2009 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 составляет 15 740 000 рублей, то есть государственная кадастровая стоимость, определённая согласно акту от 02.02.2009 года в размере 66 962 990, 58 рублей (практически в то же время), многократно превышает рыночную стоимость, которая определена согласно отчёту.

Утверждая об отсутствии в законе запрета, касающегося превышения кадастровой стоимости над рыночной, Управление Роснедвижимости по Кемеровской области не обозначило фактические обстоятельства, на основании которых кадастровая стоимость земельного участка была определена в данном случае в размере, много превышающем его рыночную стоимость.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции от 04.08.2009 года, которым отказано в удовлетворении заявления Общества, подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а апелляционная жалоба - удовлетворению. При этом апелляционный суд полагает возможным принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного ООО СГ "СЭК" требования.

Ввиду удовлетворения заявленных требований расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления в суд первой инстанции и апелляционной жалобы относятся на ответчиков (статья 110 АПК РФ). Поскольку при подаче заявления и апелляционной жалобы заявителем уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 рублей, указанные судебные расходы подлежат возмещению за счет проигравшей стороны (ответчиков) в равных долях.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04.08.2009 года по делу N А27-7128/2009 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Требования Общества с ограниченной ответственностью Строительная группа "Системы элегантных конструкций" к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, Федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный кадастровый центр "Земля" о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 в размере 66 962 990, 58 рублей удовлетворить.

Признать недостоверными результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101037:209 площадью 11 669, 34 кв.м., проведенной Федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный кадастровый центр "Земля" по заказу и под контролем Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, в размере 66 962 990, 58 рублей в виде удельного показателя кадастровой стоимости в размере 5 738, 37 рублей за кв.м.

Взыскать с Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью Строительная группа "Системы элегантных конструкций" 1 500 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный кадастровый центр "Земля" в пользу Общества с ограниченной ответственностью Строительная группа "Системы элегантных конструкций" 1 500 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.И. Бородулина

Судьи

В.А. Журавлева Е.Г. Шатохина