Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 г. N 02АП-4687/2009

г. Киров

19 октября 2009 г.

Дело N А29-1878/2009

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей Дьяконовой Т.М., Бармина Д.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Русиновой А.И.,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика Крестьянова М.А., действующего на основании доверенности от 17.07.2008,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Эжвинского района муниципального образования городского округа "Сыктывкар"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.08.2009

по делу N А29-1878/2009,

принятое судом в составе судьи Козлова О.Г.,

по иску администрации Эжвинского района муниципального образования городского округа "Сыктывкар"

к индивидуальному предпринимателю Микушевой Нине Алексеевне,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Шик", общество с ограниченной ответственностью "Север", индивидуальный предприниматель Алексеева Татьяна Александровна, общество с ограниченной ответственностью "ПКФ "Сириус", индивидуальный предприниматель Миллер Сергей Яковлевич,

о взыскании 491 022 руб. 86 коп., в том числе 55 134 руб. 73 коп. пени за нарушение сроков платежей по договорам аренды нежилых помещений от 12.11.2002 N 104 и от 25.12.2002 N 21, 244 895 руб. 14 коп. долга по уплате дополнительной арендной платы по заключенным договорам субаренды нежилых помещений, 171 771 руб. 76 коп. пени за несвоевременную уплату дополнительной арендной платы и 19 221 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Эжвинского района муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - администрация, истец) обратилась с иском в Арбитражный суд Республики Коми к индивидуальному предпринимателю Микушевой Нине Алексеевне (далее - ИП Микушева Н.А.) о взыскании 491 022 руб. 86 коп., в том числе 55 134 руб. 73 коп. пени за нарушение сроков платежей по договорам аренды нежилых помещений от 12.11.2002 N 104 и от 25.12.2002 N 21, 244 895 руб. 14 коп. долга по уплате дополнительной арендной платы по заключенным договорам субаренды нежилых помещений, 171 771 руб. 76 коп. пени за несвоевременную уплату дополнительной арендной платы и 19 221 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования основаны на положениях статей 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению дополнительной арендной платы по договорам субаренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением арбитражного суда от 24.03.2009 привлечены общество с ограниченной ответственностью "Шик" (далее - ООО "Шик"), общество с ограниченной ответственностью "Север" (далее - ООО "Север"), индивидуальный предприниматель Алексеева Татьяна Александровна, общество с ограниченной ответственностью "ПКФ "Сириус" (далее - ООО "ПКФ "Сириус"), индивидуальный предприниматель Миллер Сергей Яковлевич.

В процессе рассмотрения дела ответчик признал исковые требования в части задолженности по дополнительной арендной плате в сумме 102 711 руб. и 3948 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 13.08.2009 исковые требования администрации удовлетворены частично. С ответчика в доход бюджета муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - МОГО "Сыктывкар") взысканы 102 711 руб. арендной платы, 3948 руб. 60 коп. процентов и 7000 руб. пени. В остальной части иска отказано.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно. Заявитель указывает, что нормативно-правовыми актами Совета МОГО "Город Сыктывкар", а именно Методикой определения уровня арендной платы за нежилые помещения и базовой арендной ставки на 2005 год (с последующими изменениями), утвержденной решением Совета МОГО "Город Сыктывкар" от 28.12.2004 N 17/12-214 и Методикой определения уровня арендной платы за нежилые помещения и базовой арендной ставки, утвержденной решением Совета МОГО "Сыктывкар" от 23.11.2006 N 31/11-512 (в ред. решения Совета МОГО "Сыктывкар" от 20.12.2006 N 32/12-540, от 23.10.2007 N 5/10-106), установлено, что в случае сдачи муниципального недвижимого имущества в субаренду, арендная плата рассчитывается с повышающим коэффициентом и с перечисление 50 % арендной платы в бюджет МО ГО "Сыктывкар".

Расчет задолженности по субарендной плате должен быть произведен, по мнению истца, на основании данных Методик.

Кроме того, пунктами 2.2.4. договоров аренды от 12.11.2002 N 104, 25.12.2002 N 21 также предусмотрено перечисление дополнительной арендной платы в размере 50 % на площади, сдаваемые в субаренду.

Считает, что заявленные исковые требования должны быть удовлетворены в полном объеме.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу решение суда считает обоснованным и законным, истец, оспаривая решение суда, не указывает какие нормы материального или процессуального права нарушены судом, излагает в жалобе первоначальные исковые требования, игнорируя обстоятельства установленные судом.

Перечисляя договоры субаренды, истец указывает, что договор субаренды с ООО "Шик" заключен с 20.08.2007 по 19.05.2008, фактически заключен по 19.08.2008, и в соответствии с законом является ничтожным. Перечисляя договоры субаренды с ООО "Север", истец умалчивает, что ООО "Север" по договорам субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 N 21 не работало из-за того, что руководство истца потребовало прекращения договора аренды от 25.12.2002 N 21 и освобождения арендуемых нежилых помещений и с февраля 2008 года арендатор, начал освобождать арендуемые помещения. В расчетах за субаренду истец указывает арендную плату, не установленную сторонами договоров субаренды и утвержденную руководством истца, а по своей методике, которую истец сообщил ответчику при предъявлении иска в суд, что противоречит договорам аренды нежилых помещений от 12.11.2002 N 104 и от 25.12.2002 N 21.

Ответчик признает долг по дополнительной арендной плате в сумме 102 711 руб. (определенной договорами), а также 3948 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и взысканные судом 7000 руб. пени, просит решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.08.2009 по настоящему делу оставить без изменения, а жалобу администрации - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва на апелляционную жалобу поддержал, уточнил, что изменения размера арендной платы администрацией ответчику не направлялись, задолженности по основным договорам у ответчика не имеется, дополнительная арендная плата посчитана ответчиком, исходя из условий договоров субаренды, согласованных с истцом.

Истец, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, третье лицо - индивидуальный предприниматель Алексеева Т.А. считается извещенной о месте и времени судебного заседания надлежащим образом в силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Третьи лица отзывов на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей истца, третьих лиц по имеющимся в деле материалам.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в собственности МОГО "Сыктывкар" находится нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г.Сыктывкар, проспект Бумажников, д.36, общей площадью 337 кв.м (Т.1, л.д.-15).

12.11.2002 между Комитетом по управлению имуществом МО "Эжвинский район г.Сыктывкара" (06.03.2006 Комитет реорганизован в форме присоединения к администрации Эжвинского района МОГО "Сыктывкар", арендодатель) и ИП Микушевой Н.А. (арендатор) подписан договор N 104 аренды указанного нежилого помещения (Т.1., л.д.-16-17) для использования в целях организации розничной торговли (пункт 1.1. договора).

12.11.2002 помещения по акту приема-передачи переданы ответчику (Т.1., л.д.-18).

Пунктом 1.2. договора срок аренды установлен сторонами с 01.01.2003 по 31.12.2007. Решением Комитета по управлению имуществом МО "Эжвинский район г.Сыктывкара" от 26.12.2003 N 36 (Т.1., л.д.-19) срок договора был определен с 01.01.2003 по 31.12.2012.

19.01.2003 данный договор был зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми.

В пункте 3.1. договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор перечисляет арендную плату на расчетный счет арендодателя ежемесячно с оплатой до 10 числа текущего месяца согласно расчету. Сумма ежемесячной арендной платы за 2007 год составляла 67 211 руб. 74 коп. в месяц, в 2008 году ежемесячная арендная плата составила 75 001 руб. 55 коп.

Согласно пункту 4.2. договора аренды в случае нарушения арендатором срока платежей, предусмотренных договором, начисляется пеня в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. На 01.03.2009 года размер неустойки, согласно расчету истца, составил 42 220 руб. 53 коп.

В соответствии с пунктом 2.2.4. договора аренды ответчиком были подписаны договоры субаренды на определенный срок со следующими субарендаторами:

1. ООО "Шик" - договор субаренды нежилых помещений от 20.08.2007 N 12 (передана часть нежилого помещения общей площадью 27 кв.м для использования под розничный магазин) на срок с 20.08.2007 по 19.08.2008 (Т.1, л.д.-21-22). Данный договор субаренды досрочно расторгнут сторонами 19.05.2008;

2. ООО "Север" - договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 N 104 (передана часть нежилого помещения общей площадью 50 кв.м для использования под розничную торговлю продовольственными товарами и алкогольной продукцией) на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008 (Т.1, л.д.-26-27);

3. ИП Алексеевой Т.А. - договор субаренды нежилых помещений от 01.12.2008 N 104/Б (передана часть нежилого помещения общей площадью 26,2 кв.м для использования под розничную торговлю) на срок с 01.12.2008 по 29.11.2009 (Т.1, л.д.-31-32).

Методика определения уровня арендной платы за нежилые помещения и базовой арендной ставки на 2005 год (с последующими изменениями), утвержденной решением Совета МОГО "Город Сыктывкар" от 28.12.2004 N 17/12-214 и Методика определения уровня арендной платы за нежилые помещения и базовой арендной ставки, утвержденной решением Совета МОГО "Сыктывкар" от 23.11.2006 N 31/11-512 (в ред. решения Совета МОГО "Сыктывкар" от 20.12.2006 N 32/12-540, от 23.10.2007 N 5/10-106), устанавливают, что в случае сдачи муниципального недвижимого имущества в субаренду, арендная плата рассчитывается с повышающим коэффициентом и с перечислением 50 % арендной платы в бюджет МО ГО "Сыктывкар".

Пунктом 2.2.4. договора аренды предусмотрено перечисление дополнительной арендной платы в размере 50% на площади, сдаваемые в субаренду.

Истец считает, что взятые на себя обязательства по внесению дополнительной арендной платы по договорам субаренды, заключенных ИП Микушевой Н.А., в размере 50 % надлежащим образом ответчиком не исполняются, в связи с чем за ним образовалась задолженность по уплате дополнительной арендной платы, размер которой, как указывает истец, составляет 86 649 руб. 25 коп.

За несвоевременное внесение дополнительной арендной платы по заключенным договорам субаренды с ответчика подлежит взысканию неустойка (пени), предусмотренная пунктом 4.2. договора аренды, в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Размер неустойки за несвоевременную уплату дополнительной арендной платы по договорам субаренды нежилых помещений, подлежащей взысканию с ответчика, по мнению истца, составляет 83 687 руб. 34 коп.

Кроме того, учитывая, что договор субаренды от 20.08.2007 N 12, заключенный с ООО "Шик", расторгнут 19.05.2008, а сумма задолженности по субарендной плате в размере 27 417 руб. 25 коп. не была погашена ответчиком, следовательно, в соответствии со статьей 395 ГК РФ за период с 20.05.2008 по 01.03.2009 на сумму задолженности по субарендной плате могут быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 2821 руб. 69 коп.

Претензией от 10.07.2008 N 15-850 (Т.1, л.д.-81) истец обратился к ответчику с требованием погасить имеющуюся задолженность по дополнительной арендой плате по договорам субаренды в размере 50 % и пени. Однако требования истца не были удовлетворены.

В собственности МОГО "Сыктывкар" также находятся нежилые помещения, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г.Сыктывкар, проспект Бумажников, д.42, общей площадью 823,7 кв.м, в том числе, нежилые помещения 1 этажа (литер A-V), общей площадью 422,7 кв.м (Т.1, л.д.-39), нежилые помещения VII (литер А VII), общей площадью 401 кв.м (Т.1, л.д.-38).

25.12.2002 между Комитетом по управлению имуществом МО "Эжвинский район г.Сыктывкара" (06.03.2006 Комитет реорганизован в форме присоединения к администрации Эжвинского района МО ГО "Сыктывкар", арендодатель) и ИП Микушевой Н.А. (арендатор) подписан договор N 21 аренды указанных нежилых помещений (Т.1, л.д.-40-41), в том числе помещение площадью 404,7 кв.м с использованием под магазин и 423,4 кв.м - под кафе-бар (пункт 1.1. договора).

25.12.2002 помещения по акту приема-передачи переданы ответчику (Т.1., л.д.-42).

Согласно пункту 1.2. договора срок аренды согласован сторонами с 01.01.2003 по 31.12.2007.

06.10.2003 договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми.

08.10.2008 на основании соглашения сторон о расторжении договора от 25.12.2002 N 21 названный договор расторгнут (Т.1, л.д.-43).

Пунктом 3.1. договора аренды сторонами предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату на расчетный счет арендодателя ежемесячно с оплатой до 10 числа текущего месяца согласно расчету. Сумма ежемесячной арендной платы в 2008 году составила 151 931 руб. 66 коп.

Условия договора от 25.12.2002 N 21 по срокам оплаты арендной платы ответчиком неоднократно нарушались, в связи с чем на основании пункта 4.2. договора аренды по состоянию на 21.10.2008 размер неустойки составил 12 914 руб. 20 коп.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.2.4. договора аренды от 25.12.2002 N 21 ответчик подписал договоры субаренды на определенный срок со следующими субарендаторами:

1. ООО "Север" - договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 N 21 (передана часть нежилых помещений общей площадью 50 кв.м для использования под розничную торговлю) на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008 (Т.1, л.д.-45-46). Данный договор субаренды досрочно расторгнут сторонами 01.07.2008 (Т.1, л.д.-48);

2. ООО "Север" - договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 N 21 (передана часть нежилых помещений общей площадью 84 кв.м) на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008 (Т.1, л.д.-52-53). Данный договор субаренды досрочно расторгнут сторонами 01.06.2008 (Т.1, л.д.-54);

3. ООО "ПКФ "Сириус" - договор субаренды нежилых помещений от 05.09.2007 N 13 (передана часть нежилых помещений общей площадью 43 кв.м) на срок с 05.09.2007 по 04.09.2008 (Т.1, л.д.-59-60). Данный договор субаренды досрочно расторгнут сторонами 19.05.2008;

4. ООО "ПКФ "Сириус" - договор субаренды нежилых помещений от 05.09.2007 N 14 (передана часть нежилых помещений общей площадью 21 кв.м) на срок с 05.09.2007 по 04.09.2008 (Т.1, л.д.-64-65). Данный договор субаренды досрочно расторгнут сторонами 19.05.2008;

5. ИП Миллер С.Я. - договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 N 10 (передана часть нежилых помещений общей площадью 43 кв.м) на срок с 01.01.2008 по 31.12.2008 (Т.1, л.д.-69-70). Данный договор субаренды досрочно расторгнут соглашением сторон 05.05.2008 (Т.1, л.д.-71);

6. ИП Миллер С.Я. - договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 N 11 (передана часть нежилых помещений общей площадью 21 кв.м) на срок с 01.01.2008 по 31.12.2008 (Т.1, л.д.-75-76). Данный договор субаренды досрочно расторгнут соглашением сторон 05.05.2008 (Т.1, л.д.-77).

Пунктом 2.2.4. договора аренды также предусмотрено перечисление дополнительной арендной платы в размере 50 % на площади, сдаваемые в субаренду.

Взятые на себя обязательства по внесению дополнительной арендной платы по договорам субаренды нежилых помещений, переданных ответчику на основании договора аренды от 25.12.2002 N 21, надлежащим образом ответчиком не исполнены, в связи с чем сумма задолженности составляет 158 245 руб. 89 коп.

За несвоевременное внесение дополнительной арендной платы по заключенным договорам субаренды с ответчика начислена неустойка (пени), предусмотренная пунктом 4.2. договора аренды. Размер неустойки составил 88 084 руб. 42 коп.

Учитывая, что договоры субаренды досрочно расторгнуты сторонами, а сумма задолженности по уплате дополнительной арендной платы по заключенным договорам субаренды нежилых помещений, переданных ответчику на основании договора аренды от 25.12.2002 N 21 в размере 158 245 руб. 89 коп., не была погашена, следовательно, в соответствии со статьей 395 ГК РФ могут быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых составил 16 399 руб. 54 коп.

10.07.2008 истцом в адрес ответчика была направлена претензия (Т.1., л.д.-82) с требованием оплатить дополнительную арендую плату по договорам субаренды в размере 50 % и пени. Требования истца не были удовлетворены.

Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендной платежей, дополнительной арендной платы послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Коми с требованиями о взыскании долга и пени.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статьи 651 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, договор N 12 субаренды нежилых помещений муниципальной собственности, подписанный между ответчиком и ООО "Шик", согласно пункту 1.3., со сроком субаренды с 20.08.2007 по 19.08.2008, т.е. сроком один год. Как правомерно указал суд первой инстанции, данный договор является незаключенным ввиду отсутствия обязательной государственной регистрации. Незаключенный договор не влечет правовых последствий, в том числе, относительно начисления дополнительной арендной платы.

Вывод суда первой инстанции о том, что поскольку договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 N 11 между ИП Микушевой Н.А. и ИП Миллер С.Я. подписан сторонами сроком на один год (до 31.12.2008), в установленном законом порядке также не зарегистрирован и в нарушение части 2 статьи 615 ГК РФ не согласован с собственником помещений, в связи с чем является ничтожным, апелляционная инстанция признает правильным и обоснованным. Данный договор в силу части 1 статьи 167 ГК РФ также не порождает обязательства по начислению дополнительной арендной платы.

Материалами дела подтверждается, что договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 N 21 между ответчиком и ООО "Север" расторгнут соглашениями сторон N 1 и N 2 от 25.01.2008 (Т.2, л.д.-9, 11). 25.01.2008 по актам приема-передачи (Т.2, л.д.-10, 12) помещения возвращены ответчику. В связи с чем дополнительная арендная плата взысканию с ответчика после 25.01.2008 не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как усматривается из материалов дела расчеты задолженности ответчика по субарендной (дополнительной арендной) плате произведены истцом в соответствии с Методикой определения уровня арендной платы за нежилые помещения и базовой арендной ставки, а не в соответствии с согласованными условиями договора. Доказательств того, что представленные расчеты соответствуют договорам субаренды, согласованы сторонами договоров, истец не представил.

В случае сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 ГК РФ). Таким образом, размер арендной платы определяется сторонами договора субаренды, а перечисление 50 % субарендной платы арендодателю касается порядка исполнения обязательства по внесению арендной платы, но само по себе не влечет права арендодателя на одностороннее изменение субарендной платы. Ссылку на вышеназванную Методику договоры субаренды не содержат.

Кроме того, истцом не представлены в материалы дела доказательства изменения размера субарендной платы в установленном вышеуказанными договорами субаренды порядке.

Вместе с тем, пункты 2.2.4. договоров аренды от 12.11.2002 N 104, 25.12.2002 N 21 предусматривают перечисление дополнительной арендной платы в размере 50 % на площади, сдаваемые в субаренду.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция полагает обоснованным взыскание с ответчика суммы долга в размере соответствующем условиям договоров субаренды и признанном ответчиком: задолженности по дополнительной арендной плате в сумме 102 711 руб., а, соответственно, процентов и пени.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к первоначальным исковым требованиям, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Кроме того, надлежащим образом документально не подтверждены.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.08.2009 по делу N А29-1878/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Эжвинского района муниципального образования городского округа "Сыктывкар" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

В.Г. Сандалов

Судьи

Т.М. Дьяконова Д.Ю. Бармин