Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 г. N 10АП-4198/2009

г. Москва

19 октября 2009 г.

Дело N А41-11168/09

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Минкиной Г.Т., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Тимошенко Ю.Н.,

при участии в заседании:

от ООО "Обжорный ряд 4" - Некрасов С.П. - по доверенности N 2 от 23.01.09г.,

от ООО "Мытищи-ПЛАЗА" - Вольфовский В.В. - по доверенности N 02/09 от 02.03.09г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Обжорный ряд 4" на решение Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2009 года по делу N А41-11168/09, принятое судьей Кондратенко Н.А. по иску общества с ограниченной ответственностью "Обжорный ряд 4" к обществу с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" о расторжении договора, взыскании убытков и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" к обществу с ограниченной ответственностью "Обжорный ряд 4"

о взыскании 909.118руб. 89коп.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Обжорный ряд 4" (далее ООО "Обжорный ряд 4") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" (далее ООО "Мытищи-ПЛАЗА") о расторжении договора аренды N 24/3 от 08.02.07г. и взыскании убытков в размере 16.293 условных единиц (л.д.2-4 т.1).

Ответчиком заявлен встречный иск к ООО "Обжорный ряд 4" о взыскании 909.118руб. 89коп. арендной платы и иных платежей по указанному выше договору (л.д.46-47 т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-11168/09 от 14.07.09г. первоначальные исковые требования ООО "Обжорный ряд 4" удовлетворены частично. Договор аренды N 24/3 от 08.02.07г., заключенный между ООО "Мытищи-ПЛАЗА" и ООО "Обжорный ряд 4", расторгнут. В остальной части исковых требований ООО "Обжорный ряд 4" отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Обжорный ряд 4" в пользу ООО "Мытищи-ПЛАЗА" взыскано 62.305руб. задолженности по арендной плате, 6.435рб. - за эксплуатацию помещения, 47.309руб. 92коп. - за коммунальные услуги, 6.649руб. 82коп. - за рекламные услуги. В остальной части исковых требований ООО "Мытищи-ПЛАЗА" отказано (л.д.7-9 т.2).

Не согласившись с указанным судебным актом в части отказа в удовлетворении исковых требований и в части удовлетворения встречных исковых требований ООО "Мытищи-ПЛАЗА", ООО "Обжорный ряд 4" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы процессуального права, неправильно применены нормы материального права, не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела (л.д.16-19 т.2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

В ходе рассмотрения дела в арбитражном апелляционном суде сторонами составлен двусторонний акт сверки задолженности по арендной плате, по размещению рекламы и коммунальным услугам, в связи с чем заявитель апелляционной жалобы уточнил доводы апелляционной жалобы и просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в иске о взыскании убытков, ссылаясь на то обстоятельство, что договор расторгнут в соответствии со ст.620 ГК РФ.

Представитель ООО "Мытищи-ПЛАЗА" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, указанным в отзыве (л.д.34-36 т.2), законность и обоснованность судебного акта первой инстанции просил оценить в обжалуемой истцом части, то есть в части возврата обеспечительного взноса.

Учитывая данное обстоятельство, арбитражный апелляционный суд проверяет обоснованность и законность судебного акта в порядке ч.5 ст.268 АПК РФ только в обжалуемой части - отказа ООО "Обжорный ряд 4" в иске о взыскании убытков.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, 08 февраля 2007 года между сторонами заключен договор аренды N 24/3, согласно условиям которого арендодатель (ООО "Мытищи-ПЛАЗА") обязуется передать арендатору (ООО "Обжорный ряд 4") во временное возмездное пользование нежилое помещение, находящееся в здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, Шараповский проезд, владение 2, а арендатор принять помещение и оплачивать установленную договором арендную плату (л.д.10-24 т.1).

Настоящий договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до 4 апреля 2011 года (п.2.1 договора).

Пунктом 2.2. договора стороны определили, что началом аренды помещения для арендатора считается момент передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, с этого же момента у арендатора наступает обязанность по выплате всех платежей, предусмотренных настоящим договором.

Согласно пункту 3.1. договора с даты начала аренды арендная плата составляет 1534 условных единицы за один квадратный метр помещения в год, в том числе НДС.

Кроме того, арендатор оплачивает арендодателю денежные средства за фактически израсходованную электроэнергию и теплоснабжение помещения, коммунальные и эксплуатационные услуги (п.п.3.2-3.4.3 договора).

Арендная плата и стоимость эксплуатационных услуг вносятся арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца, а выплаты за фактически израсходованную электроэнергию, основываясь на показаниях счетчиков, и теплоснабжение помещения пропорционально занимаемой площади в здании - в течение 5 (пяти) банковских дней, со дня выставления счета арендодателем (п.п.3.2, 3.5.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.5.6. договора во всех случаях в тексте настоящего договора под условной единицей понимается половина суммы курса доллара США и Евро, установленными ЦБ РФ на дату осуществления оплаты.

Согласно п.4.6.1 договора в случае одноразовой просрочки любых платежей, предусмотренных настоящим договором либо приложениями к нему, со стороны арендатора, более чем на 15 (пятнадцать) календарных дней, а также 2 (двух) и более просрочек по уплате причитающихся арендодателю сумм более чем на 10 (десять) календарных дней в течение годового периода совокупно, арендодатель в дополнение к иным правам, предусмотренным настоящим договором, вправе:

а. отказаться допустить арендатора в помещение;

б. прекратить подачу электроэнергии и/или иных коммунальных услуг в помещение до полного исполнения всех требований арендодателя по настоящему договору.

08.02.07г. по двустороннему акту приема-передачи (приложение N 1 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял помещение N 54, находящееся на третьем этаже здания общей площадью 75,2 квадратных метров.

30.06.07г. договор N 24/3 от 08.02.07г. зарегистрирован УФРС по МО.

05.03.09г. арендатором от арендодателя получено уведомление (письмо N 53 от 05.03.09г.) о том, что в соответствии с условиями договора аренды ООО "Обжорный ряд 4" обязано производить оплату арендных платежей и эксплуатационных услуг до 5 (пятого) числа текущего месяца, а также производить ежемесячное возмещение собственнику здания за фактическое пользование коммунальными услугами, однако по состоянию на 05.03.09г. оплата указанных платежей арендатором не произведена, в связи с чем в соответствии с п.4.6.1 спорного договора с 05.03.09г. доступ в арендуемое ООО "Обжорный ряд 4" помещение будет прекращен, а также будет прекращена подача электроэнергии и водоснабжения до погашения всех задолженностей (л.д.36 т.1).

В тот же день в арендуемое истцом помещение прекращена подача электроэнергии, а также прекращен доступ арендатора и имущество опечатано в присутствии представителя ООО "Обжорный ряд 4" (л.д.35 т.1).

Считая, что условия договора со стороны арендатора не нарушались, а действия ответчика являются необоснованными и грубо нарушают условия договора N 24/3 от 08.02.07г., ООО "Обжорный ряд 4" в соответствии со ст.ст.15, 380, 381, 450, 620 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При этом исковые требованиями мотивированы тем, что истец лишен возможности исполнять договор и вести предпринимательскую деятельность, в связи с чем утратил интерес к исполнению данного договора. В результате противоправных действий ответчика истцу причинены убытки в размере 16.293 условных единиц, складывающиеся из обеспечительного взноса, указанного в п.3.6.1 договора.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом основаниями возникновения убытков являются противоправные действия ответчика, возникновение у истца материального ущерба, причинная связь между противоправными действиями ответчика и возникновением материального ущерба.

В предмет доказывания по настоящему делу входят обстоятельства наличия или отсутствия у арендодателя имущественных претензий, их характер и размер, так как они подтверждают либо наличие оснований для удержания обеспечительного взноса либо отсутствие таковых.

Пунктом 3.6.1 договора N 24/3 стороны предусмотрели, что обеспечительный взнос в размере 16.293 условных единиц, кроме того НДС по ставке, установленной действующим на момент оплаты законодательством РФ, выплаченный арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по предварительному договору N 14-а/2005 от 31 мая 2005 г. с момента государственной регистрации настоящего договора засчитывается в счет исполнения обязательств арендатора по уплате части арендной платы двух последних месяцев срока аренды по настоящему договору.

Согласно п. 3.6.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатора по настоящему договору, в том числе оплаты неустойки, либо в случае причинения арендатором убытков и вреда имуществу, зданию, помещениям, площадям здания, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, территории, прилегающей к зданию, а также в случае нарушения других положений настоящего договора, влекущие за собой материальную ответственность арендатора, арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного взноса соответствующие суммы задолженности, компенсации, штрафов, пеней и т.д., причитающиеся арендодателю. В каждом случае такого удержания арендатора должен восстановить обеспечительный взнос в его первоначальном размере в течение 7 (семи) банковских дней с момента соответствующего письменного уведомления арендатора арендодателем.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из анализа положений пунктом 3.6.1, 3.6.2 договора, с учетом требований статьи 431 ГК РФ, внесение обеспечительного взноса по своей правовой природе призвано обеспечить исполнение арендатором обязательств по договору. Обеспечительный взнос имеет целевое назначение - гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, а также использование этой суммы для возмещения причиненных арендатором убытков и нанесенного имуществу вреда.

Ответчик считает, что обеспечительный взнос удержан им в качестве штрафа за многочисленные просрочки в оплате арендной платы и эксплуатационных платежей, поскольку истцом допущено такое нарушение как одноразовая просрочка любых платежей, предусмотренных договором более чем на 15 календарных дней, а также 2 и более просрочек по уплате сумм более чем на 10 календарных дней в течение года в совокупности. За 2008 год по эксплуатационным и арендным платежам просрочка составила 21 календарный день.

Однако, как видно из материалов дела письмом за исх. N 4-2 от 05.03.09г. истец предложил арендодателю произвести зачет требований по арендной плате и эксплуатационным расходам за март-месяц 2009 года в соответствии с п.3.6.2 договора за счет обеспечительного взноса (л.д.98-99 т.2).

Ответчик, посчитав необоснованным данное заявление, отказал в зачете требований (л.д.102-103 т.2), а также прекратил доступ истца в арендуемое помещение, удерживая при этом обеспечительный взнос.

Как видно из материалов дела, встречные исковые требования ответчика к ООО "Обжорный ряд 4" предъявлены о взыскании 909.118руб. 89коп. арендной платы и иных платежей по указанному выше договору за период с марта по 30.04.09г.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что фактически арендуемым помещением истец не пользовался после 05.03.09г. и, следовательно, у последнего возникла обязанность оплатить арендную плату и иные платежи за 5 дней марта 2009 г., в связи с чем с ООО "Обжорный ряд 4" в пользу ООО "Мытищи-ПЛАЗА" взыскано 62.305руб. задолженности по арендной плате, 6.435руб. - за эксплуатацию помещения, 47.309руб. 92коп. - за коммунальные услуги, 6.649руб. 82коп. - за рекламные услуги за указанный период.

Исходя из текста искового заявления требования ООО "Обжорный ряд 4" о расторжении спорного договора аренды заявлены на основании пункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае когда арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Возможность пользоваться арендованным имуществом истцом была утрачена в связи с прекращением арендодателем доступа арендатора в арендуемое помещение.

Суд первой инстанции требование ООО "Обжорный ряд 4" о расторжении спорного договора признал обоснованным и удовлетворил его в этой части. Договор N 24/3 от 08.02.07г., заключенный между ООО "Мытищи-ПЛАЗА" и ООО "Обжорный ряд 4", расторгнут.

Ответчиком факт расторжения договора не оспаривается.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п.2 ст.453 ГК РФ).

В силу части 5 ст.453 ГК РФ, исходя из фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что в данном случае у истца имеются основания для возврата обеспечительного взноса (16.293 у.е.), а удержание его ответчиком в качестве штрафа неправомерно.

По состоянию на 14.10.09г. курс доллара США установлен ЦБ РФ в размере 29,5043, курс евро - 43,6133. Половина суммы курса доллара США и Евро, установленными ЦБ РФ, составляет 36,5588.

Таким образом, требования истца в части взыскания с ООО "Мытищи-ПЛАЗА" убытков подлежат удовлетворению в сумме 595.650руб.

При рассмотрения дела в арбитражном апелляционном суде стороны произвели сверку расчетов по арендным платежам, размещению рекламы, коммунальным и эксплуатационным услугам (л.д.78-80 т.2), разногласий по данным видам платежей у сторон нет.

Учитывая, что решение суда первой инстанции обжаловано только в части, зачет требований стороны праве произвести на стадии исполнения судебного акта.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по госпошлине по иску (пропорционально удовлетворенным исковым требованиям) и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

Учитывая изложенное выше и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-11168/09 от 14 июля 2009 г. отменить в части отказа в исковых требованиях ООО "Обжорный ряд 4".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Обжорный ряд 4" 595.650руб. убытков, 13.456руб. 50коп. расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

Г.Т. Минкина С.К. Ханашевич