Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2009 г. N 11АП-8385/2009

г. Самара

12 октября 2009 г.

Дело N А55-9433/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 октября 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В.,

с участием:

от истца - Нестерова С.В., доверенность N 513 от 22.12.2008 г.,

от ответчика - Нетесов А.И., протокол N 5/2009 от 05.10.2009 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу ОАО "СТЭК" на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 августа 2009 года по делу N А55-9433/2009 (судья Каленникова О.Н.)

по иску Министерства имущественных отношений Самарской области, г.Самара,

к ОАО "СТЭК", г. Самара,

об освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ОАО "СТЭК" об освобождении земельного участка с кадастровым номером 63:01:04 03 002:005, площадью 40635 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, левый берег реки Самары и передачи его пригодным для дальнейшего использования представителю Министерства имущественных отношений Самарской области по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.08.2009 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части передачи земельного участка истцу по акут приема-передачи.

Заявитель полагает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в связи с отказом истца от договора аренды земельного участка от 21.10.2004г. ОАО "СТЭК" в значительной степени лишилось того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора. Кроме этого, заявитель полагает, что истцом нарушена ст.611 ГК РФ, так как предоставленный в аренду земельный участок находился в неудовлетворительном состоянии. По мнению заявителя жалобы, нарушение процессуального права выразилось в части отказа в принятии встречного искового заявления о возмещении стоимости неотделимых улучшений земельного участка.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Истец представил отзыв, в котором просил оставить решение суд первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.10.2004 г. между комитетом по управлению имуществом городского округа Самара (арендодатель) и ОАО "СТЭК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 016641з площадью 40 635,00 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, левый берег реки Самары (л.д.10-19).

Срок договора аренды установлен с 30.12.2003 по 29.12.2006. Договор аренды зарегистрирован в УФРС по Самарской области в установленном законом порядке (л.д.20).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.10.2004 г.

Поскольку по истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу п.2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 г. N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 1.07.2006г. возложены на министерство имущественных отношений Самарской области (далее - министерство).

На основании пункта 2.3 регламента взаимодействия органов исполнительной власти Самарской области и других участников отношений в сфере предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 21.07.2006 г. N 74, между комитетом по управлению имуществом городского округа Самара и министерством 09.02.2007 г. заключен договор о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 21.10.2004 N016641з, в соответствии с которым права и обязанности арендодателя перешли к министерству на условиях, существующих на момент его заключения.

В связи с этим министерство письмом от 19.02.2007 г. N 12-15/з-8176 уведомило ОАО "СТЭК" о переходе прав и обязанностей арендодателя по договору N016641з.

12.11.2008 N 12-15/з-2203 министерство уведомило ответчика об отказе от договора аренды N016641з и предложило ОАО "СТЭК" в срок до 22.12.2008 освободить используемый под размещения временного яхтклуба земельный участок, площадью 40635,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, левый берег реки Самары, кадастровый номер 63:01:04 03 003:005, и передать его по акту приема - передачи представителю. ОАО "СТЭК" 17.11.2008 уведомление получило, но требование истца осталось без ответа.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса РФ и на основании положения о муниципальном земельном контроле за использованием земель на территории городского округа Самара, утвержденным постановлением главы городского округа Самара от 31.01.2007 N 15, министерство письмом от 17.12.2008 исх.N12-15/з-2563 обратилось в департамент управления имуществом городского округа Самары с просьбой провести внеплановую проверку использования вышеназванного земельного участка после 22.12.2008г., т.е. по истечении срока для освобождения земельного участка.

Согласно акту от 31.12.2008 г. N 3324 обследования земельного участка установлено, что земельный участок используется ОАО "СТЭК".

В связи с этим, истец письмом от 03.02.2009 N 12-15/3-198 (получено ОАО "СТЭК" 06.02.2009 г.) повторно предложило ОАО "СТЭК" освободить земельный участок, незаконно используемый ОАО "СТЭК" под размещение временного яхтклуба, и передать его министерству по акту приема-передачи. Кроме этого, в письме указано о необходимости ОАО "СТЭК" письменного уведомления об освобождении земельного участка. Однако до настоящего времени ответчик не возвратил истцу спорный земельный участок.

Данные обстоятельства явились основанием для настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно применил положения статей 450,610, 621,622 Гражданского кодекса РФ, ст.46 Земельного кодекса РФ, нормы процессуального права.

В соответствии со ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить объект аренды арендодателю. В соответствие со статьей 608 Гражданского кодекса РФ арендодателем является собственник имущества либо лицо, управомоченное собственником или законом. Таким образом, возвращение арендованного имущества предполагает восстановление владения собственника.

Однако доказательства возврата земельного участка ответчик суду не представил.

Судом первой инстанции установлено, что министерство уведомлениями от 12.11.2008 г. N 12-15/з-2203, от 03.02.2009 г. N 12-15/з-198 сообщило ответчику об отказе от договора аренды N 016641з и просило в срок до 22.12.2008 г. передать земельный участок по акту приема-передачи представителю истца.

Таким образом, требования об обязании ОАО "СТЭК" освободить земельный участок, имеющий кадастровый номер 63:01:04 03 002:005, площадью 40 635 кв.м, расположенный по адресу: г.Самара, левый берег реки Самары и передать его пригодным для дальнейшего использования представителю истца по акту приема-передачи, являются законными и обоснованными.

При этом суд первой инстанции обоснованно не принял довод ответчика о том, что в силу п. 8.3 договора истец вправе отказаться от договора только в предусмотренных указанных случаях нарушений ответчиком договорных условий, а поскольку фактов невыполнения или ненадлежащего выполнения пункта 6.3 договора ответчиком зафиксировано не было, то требования истца являются неправомерными.

Согласно пункту 8.3. договора арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа от указанного договора. При этом односторонний отказ от договора возможен в следующих случаях: невыполнения или ненадлежащего выполнения пункта 6.3 договора N 0166413 от 21.10.2004г., неоднократного невнесения арендной платы в установленный договором срок; в случае принятия в установленном порядке решения о предоставлении участка для строительства.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из буквального толкования п.8.3 договора сторонами предусмотрено право арендодателя в случае нарушений арендатором условий договора отказаться от договора, который является срочным (3 года), то есть до истечения срока его действия.

При этом, помимо предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса РФ случаев, когда договор расторгается досрочно по требованию арендодателя, сторонами предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения в виде одностороннего отказа во внесудебном порядке, что не противоречит ст.ст. 619, 450 Гражданского кодекса РФ.

Помимо этого, в уведомление истца от 12.11.2008 г. имеется ссылка на нарушение ответчиком условий договора по оплате арендной платы и наличие долга в сумме 9655203 руб.21 коп. Указанные обстоятельства ответчиком документально не оспорены. В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика не отрицал факт наличия задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком. Переписки сторон, свидетельствующей о наличии возражений против отказа от договора и наличия долга, в материалах дела не имеется. Таким образом, данное уведомление свидетельствует о соблюдении со стороны истца условий п. 8.3 договора аренды, по этим основаниям доводы апелляционной жалобы в этой части являются необоснованными.

В силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ договор возобновился на неопределенный срок, поэтому в отношении данного договора подлежит применению норма ст. 610 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п.2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договор является заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Указанная норма Гражданского кодекса РФ является императивной и не устанавливает возможности для сторон предусматривать какие-либо условия для отказа от договора. Данной нормой допускается изменение условиями заключаемых между сторонами договоров только сроков на направление таких уведомлений.

Согласно п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 п.2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Данная позиция также следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июня 2009 г. N 1064/09.

Таким образом, на момент обращения истца с исковым заявлением договор аренды земельного участка N 016641з от 21.10.2004 г. является расторгнутым в связи с отказом истца от договора. Однако сданное в аренду недвижимое имущество истцу не возвращено, а также не представлено доказательств законного использования ответчиком спорного земельного участка после его прекращения. Следовательно, требования истца об обязании ОАО "СТЭК" освободить земельный участок и передать его пригодным для дальнейшего использования представителю Министерства по акту приема-передачи, являются законными и обоснованными.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец в нарушение ст.611 ГК РФ предоставил земельный участок в непригодном для пользования состоянии, является несостоятельным. Из акта приема-передачи земельного участка от 21.10.2004 г. (приложение N 4 к договору аренды) следует, что земельный участок принят ответчиком без замечаний (л.д.19). Доказательств обратного заявителем апелляционной жалобы не представлено. Следовательно, при заключении договора аренды земельного участка предмет согласован сторонами, характеристики определены.

Доводы апелляционной жалобы в части возмещения стоимости неотделимых улучшений, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку неотделимые улучшения сами по себе не являются основанием правомерного пользования земельным участком. Кроме этого, из материалов дела следует, что встречное исковое заявление о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества возвращено заявителю, по тем основаниям, что факт принятия решение по настоящему иску исключил возможность принятия встречного иска (л.д.116).

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, так как ее доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы возмещению заявителю не подлежат.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 августа 2009 года по делу N А55-9433/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш.Романенко К.К. Туркин