Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2009 г. N 15АП-1853/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А01-791/2007-10

07 октября 2009 г.

15АП-5061/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.В. Ильиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истцов: от ООО "Старт-96" - директор Хацац Х.Х., паспорт: серия 79 03 N 414884, выдан Тахтамукайским РОВД РА 15.02.2005 г.; от прокуратуры РА - явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 73939);

от ответчиков: явка представителей не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомления N 73942, 73943, 73941),

от третьих лиц: явка представителей не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомления N 73948, 73944, 74398, 73947, 73946, 73945, 73959, 73962, 73960, 73963, 73961),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Квит"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 04 марта 2009 года по делу N А01-791/2007-10,

принятое в составе судьи Афашагова М.А.

по исковому заявлению прокурора Республики Адыгея, ООО "Старт-96"

к администрации муниципального образования Тахтамукайский район, администрации муниципального образования Старобжегокайское сельское поселение, закрытому акционерному обществу "Квит"

при участии третьих лиц: Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Адыгея, ООО "Стройкомплекс", ООО "Подкова", Управления федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, общества с ограниченной ответственностью "Агромир", ООО "Дин", ООО "КаРу"

о признании ненормативных актов и сделки недействительными, применении последствий недействительности сделки, устранения препятствий к пользованию земельным участком

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Республики Адыгея (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд к администрации муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение" (далее - администрация) и ЗАО "Квит" (далее - общество) со следующими требованиями:

признать недействительными постановления главы администрации от 18.05.2006 N 125 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея и автодорога "Южный объезд" г. Краснодара, ЗАО "Квит"" и 12.02.2006 N 82 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея и автодорога "Южный объезд" г. Краснодара, ЗАО "Квит"";

признать недействительным договор аренды земельного участка от 28.06.2006 N 24 между администрацией и обществом;

применить последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, Управление Роснедвижимости по Республике Адыгея, ООО "Стюарт-96", ООО "Дин", ООО "Подкова", ООО "Стройкомплекс", ООО "Агромир", ООО "КаРу".

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 12.02.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2008, требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-кавказского округа от 10.07.2008 г. решение арбитражного суда Республики Адыгея и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционного суда от 06.05.2008 отмены, дело направлено на новое рассмотрение.

Согласно указанию кассационной инстанции необходимо проверить довод арендатора о переводе земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию;

после проверки данного обстоятельства следует уточнить круг лиц, чьи права и интересы нарушены оспариваемыми постановлениями на момент рассмотрения дела, выяснить возможность внесения изменений в оспариваемый договор аренды земельного участка в части его целевого использования;

при возврате в муниципальную собственность земельного участка, занятого незавершенными строительством объектами недвижимости, необходимо решить вопрос о принадлежности объектов конкретному владельцу и порядке сноса указанных строений;

выяснить причину пропуска трехмесячного срока, установленного для подачи заявления об оспаривании ненормативных актов.

ООО "Старт 96" обратилось с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком, выделенным ООО "Старт-96" для эксплуатации трансформатора, площадью 42 кв.м., об устранении препятствий в пользовании земельным участком, выделенном ООО "Старт-96" в пользование для эксплуатации трансформатора, размером 58 кв.м., признать постановление N 125 от 18.05.2006 г., N 82 от 12.04.2006 г. Главы МО "Старобжегокайское сельское поселение", договор аренды земельного участка N 24 от 28.06.2006 г., заключенный между МО "Старобжегокайское сельское поселение" и ЗАО "Квит" в части предоставления в аренду ЗАО "Квит" 58 кв.м. незаконным (том 4, лист дела 90).

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.10.2009 г. иск ООО "Старт 96" принят к производству (том 4, лист дела 119).

Решением суда от 4 марта 2009 г. требования удовлетворены. Решение мотивировано тем, что на момент рассмотрения спора земельный участок относился к категории земель сельскохозяйственного назначения, при повторном рассмотрении дела земельный участок переведен в категорию земель "земли промышленности и земли специального назначения. Администрация МО "Старобжегокайское сельское поселение" при принятии решения о выделении земельного участка ЗАО "Квит" не выяснила возможность его целевого использования.

Оспариваемые постановления были вынесены до постановки участков на кадастровый учет. Нарушены права арендатора - ООО "Старт-96", поскольку часть земельного участка, находящегося у него в аренде, передана ответчику. Суд пришел к выводу, что оспариваемые постановления приняты в нарушение норма Земельного кодекса РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и нарушают законные права граждан и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Поскольку договор аренды N 24 от 28.06.2006 г.заключен на основании недействительного ненормативного акта, то указанный договор является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ. Суд пришел к выводу, что на спорном земельном участке объекты недвижимости являются самовольными постройками и подлежат сносу за счет ответчика.

Закрытое акционерное общество "Квит" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило судебный акт отменить, в иске отказать.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что решение нарушает права ответчика, не соответствует материалам дела:

- суд не учел, что Кабинет Министров республики Адыгея Распоряжением "О переводе земельного участка" от 20.12.2007 г. N 515-р распорядился о переводе земельного участка общей площадью 20300 кв.м. из категории земель "сельскохозяйственного назначения" в категорию земли промышленности_ и земли иного специального назначения" для строительства производственно-торгового комплекса и растворо-бетонного узла;

- на указанном земельном участке, согласно выданного разрешения на строительство Администрацией МО "Старобжегокайское сельское поселение" N 3 от 21.01.2008 г., ответчиком были созданы объекты недвижимого имущества: торгово-производственный комплекс 29% готовности инвентарный номер 79:230:001:005563260 и N 79:230:001:005563270, право собственности зарегистрировано за ответчиком. Указанные объекты не являются самовольной постройкой;

- судом не учтено, что ЗАО "Квит" обратилось в администрацию МО Тахтамукайского района с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка N 24 от 28.06.2006 г., договор был расторгнут на основании соглашения от 9.07.2008 г. На момент принятия решения 4.03.2009 г. ЗАО "Квит" не являлось собственником объектов недвижимости и решение суда при указанных условиях является неисполнимым. Суду представлены свидетельство о государственной регистрации права, выданное 09.10.2008 г., из которого следует, что право собственности на земельный участок площадью 13300 кв.м. зарегистрировано за ООО "КаРу", право собственности на торгово-производственные комплексы 29% готовности 30.05.2008 г. также зарегистрировано за ООО "КаРу" (свидетельство о регистрации 01-АА N175733,01-АА N161408, 01-АА N161409).

Определением апелляционной инстанции от 30.07.2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО "КаРу".

В судебное заседание представители прокуратуры РА, ответчиков, третьих лиц не явились, отзывов на жалобу не представили. Представитель ООО "Старт-96" указал, что жалобу считает необоснованной, решение суда просил оставить без изменения. УФРС по РА направило ходатайство, в котором просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя управления.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, постановлениями Главы администрации МО "Старобжегокайское сельское поселение" от 18.05.2006 N 125 и 12.02.2006 N 82 ЗАО "Квинт" на 49 лет предоставлены в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения площадью 13 300 кв. м и 7 тыс. кв. м, расположенные по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея и автодорога "Южный объезд" г. Краснодара, для ведения сельскохозяйственной деятельности.

В пункте 4.1.1 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае нецелевого использования арендатором земельного участка.

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили на период с 30.06.2006 до 30.05.2055 договор аренды от 28.06.2006 N 24 указанных земельных участков общей площадью 20300 кв. м. с кадастровым номером 01:05:29 00 013:0206. Право аренды общества на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской от 30.05.2007.

Прокурор обратился с заявлением о признании недействительными постановлений администрации, договора аренды и применении последствий недействительности указанного договора, ссылаясь на нарушение при предоставлении земельного участка в аренду порядка, установленного земельным законодательством.

В силу пункта 2 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 4 указанной статьи установлен трехмесячный срок подачи такого заявления.

Суд первой инстанции с учетом доводов прокурора восстановил трехмесячный срок на подачу заявления. Решение в этой части ЗАО "Квит" не обжалует.

В качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора 27.08.2008 г. в процесс вступило ООО "Старт-96", указав, что при предоставлении земельного участка ЗАО "Квит" из земельного участка, находящего в пользовании ООО "Старт-96" площадью 0,01 га, незаконно выделены 58 кв.м. В дальнейшем ЗАО "Квит" через остальные 42 кв.м. провел газопровод. ООО "Старт-96" просило устранить препятствия в пользовании земельным участком, признать незаконным постановление N 125 от 18.05.2006 г., N 82 от 12.02.2006 г., признать недействительным договор аренды N 24 от 28.06.2006 г.

Согласно статье 28 Земельного кодекса РФ предусмотрено право на получение гражданами и юридическими лицами в собственность или в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Пунктом 2 статьи 7 и пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой режим земель исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов; оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 05.02.2007) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и главой 14 Земельного кодекса.

Согласно положениям пункта 1 статьи 9, статьи 10 Закона Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, из земель сельскохозяйственного назначения в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет; земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах) (пункт 1 статьи 10); передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, при этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления (пункт 2 статьи 10).

Как следует из материалов дела представление земельных участков ответчику осуществлено с нарушением указанных норм.

Анализ договора аренды N 24 от 28.06.2006 г., кадастрового плана земельного участка свидетельствуют, что на основании постановлений главы Администрации МО "Старобжегокайское сельское поселение" N 82 от 12.04.2006 г., N125 от 18.06.2006 г. ЗАО "Квит" предоставлен земельный участок 20300 кв.м. с кадастровым номером 01:05:29 00 013:0206 из земель сельскохозяйственного производства для сельскохозяйственной деятельности. В нарушение пункта 1 ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 г. N 101 - ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки до изданий постановлений не прошли кадастровый учет и как объекты гражданского оборота не существовали.

В газете "Согласие" от 13.08.2005 г.была размещена недостоверная информация о предоставлении в аренду земельных участков. Так, указана площадь земельного участка 1,5 га, участок предоставлялся для строительства растворо-бетонного узла в районе садоводческих товариществ Старобжегокайского сельского района. В названной газете от 08.04.2006 г. муниципальное образование Старобжегокайское сельское поселение информирует о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1 га в районе а.Новая Адыгея (земли сельскохозяйственного назначения) для строительства коттеджей.

Таким образом, администрацией МО "Старобжегокайское сельское поселение" требование о публикации сведений о предоставлении в аренду земельных участков исполнено не было, ЗАО "Квит" были предоставлены земельные участки под строительство, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал постановления главы муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение" от 12.04.2006 г. N 82 и от 18.05.2006 г. N 125 недействительными как не соответствующие положениям статей 9 и 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Земельному Кодексу Российской Федерации.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Поскольку договор аренды земельного участка от 28.06.2006 г. N 24, заключен основании незаконных постановлений МО "Старобжегокайское сельское поселение" от 12.04.2006 г. N 82 и от 18.05.2006 г. N 125, указанный договор аренды правомерно признан судом первой инстанции недействительным.

Перевод на момент рассмотрения спора Распоряжением Кабинета министров Республики Адыгея от 20.12.2007 г. N 515р земельного участка площадью 20300 кв.м. с кадастровым номером 01 05 29 00 013: 0206 из категории земли сельскохозяйственного назначения в категорию земли промышленности и для строительства производственно-торгового комплекса и растворобетонного узла не приводит к действительности ничтожной сделки.

Довод заявителя жалобы о расторжении соглашением от 9.07.2008 г. договора аренды, в связи с чем, у суда отсутствовали основания для признания сделки недействительной отклоняется, поскольку заключенный между ЗАО "Квит" и администрацией МО "Старобжегокайское сельское поселение" является недействительным в силу ничтожности. Недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса), что исключает ее расторжение.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права 01-АА N 141991, N 141990 ЗАО "Квит" на праве собственности принадлежали торгово-производственные комплексы 29% готовности, инвентарные номер: 79:230:001:

005563260, 79:230:001:005563270, расположенные на спорном земельном участке.

Как следует из представленных свидетельств о регистрации права серии 01-АА N 161408, 161409, указанные объекты внесены в уставной капитал ООО "КаРу",

30.05.2008 г. право собственности на объекты незавершенные строительством зарегистрировано за новым собственником. Согласно договору купли- продажи земельного участка N 142 от 28.07.2008 г. собственником земельного участка площадью 13300 кв.м. кадастровый номер 01:05:29 00013:205 по адресу Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Новая Адыгея, ул.Тургеневское шоссе, 10 является ООО "КаРу",

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Судом первой инстанции применены последствия недействительности сделки. Суд обязал ЗАО "Квит" передать администрации МО "Старобжегокайское сельское поселение" земельный участок площадью 13300 кв.м. и 7000 кв.м., полученные по договору аренды N 24 от 28.06.2006 г., освободить спорные участки от объектов недвижимости: торгово-производственных комплексов 29% готовности.

Однако, на момент принятия решения 4.03.2009 г., полученный по договору аренды земельный участок кадастровый номер 01:05:29 00013:206 площадью 20300 кв.м., состоящий из объединенных участок площадью 7000 кв.м. и 13300 кв.м., не находился в пользовании ЗАО "Квит".

При таких обстоятельствах, требование прокурора о применении последствий недействительности сделки, предусмотренных пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежит отклонить.

Как следует из решения, суд удовлетворил требования ООО "Старт-96" и обязал ЗАО "Квит" устранить препятствия к пользованию земельными участками площадью 42 кв.м. и 58 кв.м., выделенными обществу в пользование для эксплуатации трансформатора.

Согласно статьям 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или лицо, хотя и не являющееся собственником, но законно владеющее имуществом, может требовать устранения всяких нарушений его права.

В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие нарушение прав ООО "Старт-96", из представленных в дело документов (том 4, лист дела 8-27) невозможно сделать вывод об изъятии у общества части земельного участка -58 кв.м., а также наличие наружного газопровода, принадлежащего ЗАО "Квит".

Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности или иного вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении прав собственности, обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. Чинимые препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В ходе рассмотрения жалобы, судом апелляционной инстанции установлено, что ЗАО "Квинт" не является собственником объектов недвижимости, незавершенных строительством и арендатором спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований ООО "Старт-96" в части обязания ЗАО "Квит" устранить препятствия в пользовании земельным участком.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда республики Адыгея от 04.03.2009 г. в части удовлетворения требований прокурора Республики Адыгея о применении последствий недействительности сделки отменить, решение в части удовлетворения требований ООО "Старт-96" об обязании ЗАО "Квит" не чинить препятствия в пользовании земельным участком - также отменить.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ. При подаче апелляционной жалобы ЗАО "Квит" оплатило в федеральный бюджет 1000 руб. платежным поручением N 16 от 14.05.2009 г. Учитывая частичное удовлетворение жалобы, заявителю из федерального бюджета надлежит возвратить 250 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Старт-96" в пользу закрытого акционерного общества "Квит" 250 руб. государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 4 марта 2009 г. по делу N А01-791/07-10 в части применения последствий недействительности договора аренды N 24 от 28.06.2006 г., заключенного между администрацией муниципального образования "Старобжегокайское сельское поселение" и ЗАО "Квит", отменить.

В иске о применении последствий недействительности сделки прокурору Республики Адыгея отказать.

Решение от 4 марта 2009 г. по делу N А01-791/07-10 в части обязания ЗАО "Квит" устранить препятствия в пользовании земельным участком размером 58 кв.м. и 42 кв.м., выделенном ООО "Старт-96", отменить.

В иске ООО "Старт-96" об устранении препятствий в пользовании земельным участком отказать.

В остальной части решение от 4 марта 2009 года по делу N А01-791/07-10 оставить без изменения.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Квит" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 250 (двести пятьдесят) руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Старт-96" в пользу закрытого акционерного общества "Квит" 250(двести пятьдесят) руб. государственной пошлины.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина