Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2009 г. N 17АП-8179/09

г. Пермь

Дело N А60-17827/2009

16 ноября 2009 года

N 17АП-8179/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2009 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Карповой Т.Е., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Бурмакин Н.В. (удостоверение адвоката N 661 от 14.01.2003, доверенность от 01.10.2007), от ответчика ООО "Цезарь-групп" - Логинова О.С. (паспорт 6505 112879, доверенность от 15.09.2009), Пономаренко В.И. (удостоверение N378, доверенность от 15.09.2009),

от ответчика администрации города Екатеринбурга - представитель не явился, от ответчика Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области - представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании арбитражное дело

по иску ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция"

к ООО "Цезарь-групп", администрации города Екатеринбурга, Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" (истец) обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Цезарь-групп" (ответчик) о признании права собственности на земельный участок с кадастровым (условным) номером 66:41:0110025:0002, площадью 7 114 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область (местоположение установлено относительно ориентира - дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, ул. Омская, д. 115).

Решением арбитражного суда Свердловской области от 15.07.2009 (резолютивная часть от 08.07.2009) исковые требования удовлетворены.

Решение суда от 15.07.2009 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе ответчик ссылался на то, что отчуждения земельного участка при проведении торгов по продаже объектов недвижимости не производилось, часть земельного участка, необходимая для использования этих объектов, не определена, на спорном земельном участке в настоящее время дополнительно возведено четыре объекта недвижимости.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ установлено, что судом первой инстанции принято решение о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции сделал вывод о том, что в связи с приобретением объектов недвижимости на основании проведенных торгов к истцу перешло право собственности на спорный земельный участок. Поскольку на момент проведения торгов спорный земельный участок находился в государственной собственности, принятое решение касалось прав и обязанностей администрации города Екатеринбурга, не привлеченной к участию в деле.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При наличии оснований, предусмотренных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о чем указано в определении от 17.09.2009, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию города Екатеринбурга.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции при рассмотрении исковых требований истец представил заявление об изменении предмета иска, просил признать недействительным заключенный администрацией города Екатеринбурга и ООО "Цезарь-групп" договор N 1-823 от 07.02.2008 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110025:0002, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата указанного земельного участка в собственность МО город Екатеринбург и возврата ООО "Цезарь-групп" уплаченных по сделке денежных средств в сумме 3 730 378 руб. 85 коп., обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N 66-66-01/248/2008-026 от 06.06.2008; признать за истцом право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110025:0002.

Изменение предмета иска принято определением суда апелляционной инстанции от 14.10.2009, администрация города Екатеринбурга, Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в соответствии со ст. 46 АПК РФ привлечены к участию в деле в качестве ответчиков.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец исковые требования поддержал, пояснил, что является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, по причине отказа ответчика от регистрации перехода права собственности на проданное с торгов имущество истец не имел возможности перезаключить договор аренды земельного участка, оснований для продажи земельного участка ответчику ООО "Цезарь-групп" не имелось. Ответчик ООО "Цезарь-групп" исковые требования не признал, указал на то, что право аренды спорного земельного участка прекратилось у него с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка он являлся собственником объектов недвижимости, основания для применения положений ст. 10 ГК РФ отсутствуют.

Ответчик администрация г. Екатеринбурга исковые требования также не признал, в письменном отзыве указал, что постановлением от 05.12.2007 N 5611 спорный земельный участок был предоставлен в собственность ООО "Цезарь-групп" как собственника расположенных на нем объектов недвижимости, оснований для отказа в заключении договора купли-продажи этого земельного участка не имелось, сведения о продаже объектов недвижимости с торгов у администрации отсутствовали, доказательств уклонения ООО "Цезарь-групп" от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости не представлено.

Ответчик Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в письменном отзыве пояснило, что требование об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на спорный земельный участок ООО "Цезарь-групп" является необоснованным, указанная запись внесена на основании правоустанавливающих документов и сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, для государственной регистрации были представлены все необходимые документы, оспаривание действий по регистрации должно производиться в порядке, предусмотренном ст. 197 АПК РФ. Из материалов дела следует:

В рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении ООО "Цезарь-групп", Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" 18.09.2007 проведены торги в форме открытого аукциона по продаже принадлежащего должнику недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 66:01/01:00:701:115:03, пристроя, лит.Б1, 1-й этаж, помещения N 1 - 4, общей площадью 2428,9 кв. м, кадастровый номер 66:01/01:00:701:115:02, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, д. 115.

По результатам указанных торгов победителем признано ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", что подтверждается протоколами о результатах аукциона по продаже арестованного имущества N 621 от 18.09.2007, N 622 от 18.09.2007, имеющими силу договора купли-продажи.

Указанные торги были оспорены ООО "Цезарь-групп" в судебном порядке. Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2008 по делу N А60-929/2008, от 27.02.2009 по делу N А60-36510/2008 в удовлетворении исковых требований ООО "Цезарь-групп" о признании торгов от 18.09.2007 и договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.08.2008 по делу N А60-31026/2007 признано право собственности ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, д. 115: объекта незавершенного строительства, кадастровый (условный) номер 66:01/01:00:701:115:03, пристроя, лит. Б1, 1-й этаж, помещения N 1 - 4, общей площадью 2428,9 кв.м, кадастровый (условный) номер 66:01/01:00:701:115:02. 02.03.2009 на эти объекты недвижимости зарегистрировано право собственности ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция".

Постановлением Главы Екатеринбурга от 05.12.2007 N 5611 ООО "Цезарь-групп" предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110025:0002 площадью 7114 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, 115, под пристрой (лит. Б1) и объект производственного назначения, незавершенный строительством.

07.02.2008 администрацией города Екатеринбурга (продавец) и ООО "Цезарь-групп" (покупатель) заключен договор N 1-823 купли-продажи указанного земельного участка.

Оплата по договору N 1-823 от 07.02.2008 произведена ООО "Цезарь-групп" в полном объеме (в размере 3 730 378 руб. 85 коп.) 07.02.2008, что подтверждается справкой от 15.02.2008 N 78-1778.

06.06.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "Цезарь-групп" на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110025:0002 (запись о регистрации N 66-66-01/248/2008-026).

Полагая, что договор купли-продажи N 1-823 от 07.02.2008 противоречит закону и является ничтожной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно материалам дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.08.2006 по делу N А60-14936/06-С2 с ООО "Цезарь-групп" в пользу ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" взыскано 29 167 524 руб. 97 коп. долга, 100 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, и обращено взыскание на принадлежащее ООО "Цезарь-групп" заложенное имущество, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, д. 115: пристрой (литер Б1), площадью 2 428,90 кв. м, незавершенный строительством объект кадастровый (условный) номер 66 :01/01: 00: 701: 115: 03.

На основании исполнительного листа на принудительное исполнение этого решения 13.02.2007 возбуждено исполнительное производство N 2/10376/459/4/2007. По акту N 33 от 17.04.2007 указанное недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, д. 115, подвергнуто описи и аресту, постановлением N 66-02/10376 от 14.05.2007 передано на реализацию, после чего реализовано на торгах 18.09.2007.

Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Подпунктом 1 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Оспариваемый договор купли-продажи N 1-823 от 07.02.2008 заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110025:0002, сформированного под расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, 115, пристрой (лит. Б1) и объект незавершенного строительства.

На момент заключения этого договора на указанные объекты недвижимости было обращено взыскание решением арбитражного суда от 31.08.2006, наложен арест, произведена их реализация на торгах.

По смыслу положений ст. 36 ЗК РФ, 552 ГК РФ с учетом правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, сделка по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110025:0002 в собственность ООО "Цезарь-групп" произведена с нарушением субъективного исключительного права на приобретение указанного земельного участка лицом, приобретшим на торгах расположенные на этом земельном участке объекты недвижимости, и является ничтожной.

В связи с чем, исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 1-823 от 07.02.2008 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером подлежит возврату продавцу по договору купли-продажи N 1-823 от 07.02.2008 - администрации города Екатеринбурга, а оплаченные по этому договору денежные средства должны быть возвращены покупателю - ООО "Цезарь-групп".

При рассмотрении требований истца о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110025:0002 суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно материалам дела, на момент проведения торгов от 18.09.2007 земельный участок под приобретенными истцом объектами недвижимости являлся государственной собственностью и находился в аренде у ООО "Цезарь-групп" по договору N 1-215 от 23.05.2000.

В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, с приобретением на торгах объектов недвижимости истец приобрел право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110025:0002. Оснований для удовлетворения исковых требований в части признания за истцом права собственности на этот земельный участок не имеется.

Не подлежат удовлетворению и требования истца о возложении на Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области обязанности исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации N 66-66-01/248/2008-026 от 06.06.2008, произведенной на основании договора купли-продажи N 1-823 от 07.02.2008.

Исходя из положений ст. 167 ГК РФ, применение последствий недействительности сделки предполагает возврат сторонами полученного по этой сделке.

Обязанность по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110025:0002 не относится к содержанию договора купли-продажи N 1-823 от 07.02.2008, и возникла у ответчика Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в силу закона, а именно требований ст. 131 ГК РФ, ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Следовательно, требования об исключении записи о регистрации N 66-66-01/248/2008-026 от 06.06.2008 не подлежат удовлетворению на основании ст. 167 ГК РФ. Погашение указанной записи в соответствии со ст. 16 АПК РФ может быть произведено ответчиком Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в установленном порядке на основании вступившего в законную силу судебного акта о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи N 1-823 от 07.02.2008 и применении последствий недействительности этой сделки.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда от 15.07.2009 подлежит отмене на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, как принятое с нарушением норм процессуального права, исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе относится на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Государственная пошлина, излишне уплаченная ответчиком ООО "Цезарь-групп" при подаче апелляционной жалобы, подлежит возврату согласно ст. 333.40 НК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 15 июля 2009 года по делу N А60-17827/2009 отменить.

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный администрацией города Екатеринбурга и ООО "Цезарь-групп" договор N 1-823 от 07.02.2008 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110025:0002 площадью 7114 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, 115.

Применить последствия недействительности указанной сделки, обязать ООО "Цезарь-групп" возвратить администрации города Екатеринбурга земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110025:0002 площадью 7114 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, 115, обязать администрацию города Екатеринбурга возвратить ООО "Цезарь-групп" денежные средства в размере 3 730 378 руб. 85 коп.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с ООО "Цезарь-групп" в пользу ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" государственную пошлину по иску в размере 1000 (одной тысячи) руб.

Взыскать с администрации города Екатеринбурга в пользу ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" государственную пошлину по иску в размере 1000 (одной тысячи) руб.

Взыскать с ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 4000 (четырех тысяч) руб.

Возвратить ОАО "Цезарь-групп" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 (одной тысячи) руб., излишне уплаченную по платежному поручению N 8 от 12.08.2009.

Настоящее постановление является основанием погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 66-66-01/248/2008-026 от 06.06.2008 о государственной регистрации права собственности ООО "Цезарь-групп" на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110025:0002.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Т.Е. Карпова Ю.В. Скромова