Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2009 г. N 14АП-5368/2009

г. Вологда

30 октября 2009 г.

Дело N А13-5865/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2009 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Романовой А.В.,

судей Журавлева А.В. и Козловой С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии индивидуального предпринимателя Сенаторова Анатолия Николаевича и его представителя Булдиной К.В. по доверенности от 10.03.2008, от Комитета имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района Борисовой С.В. - председателя, Травниковой О.В. по доверенности от 05.06.2009 N 14,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района

на решение Арбитражного суда Вологодской области от 02 сентября 2009 года

по делу N А13-5865/2008 (судья Колтакова Н.А.),

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель Сенаторов Анатолий Николаевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района (далее - Комитет) о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 88 768 кв.м с кадастровым номером 35:22:03 10 024:0186, находящегося по адресу: примерно в 475 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: деревня Максаково, дом 34 Мяксинского сельсовета Череповецкого района Вологодской области, состоявшегося 19 марта 2008 года; признании недействительным заключенного по итогам аукциона Предпринимателем и Комитетом договора от 19.03.2008 N 83/2008 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:22:03 10 024:0186, находящегося по адресу: примерно в 475 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: деревня Максаково, дом 34 Мяксинского сельсовета Череповецкого района Вологодской области; применении последствий недействительности договора N 83/2008 аренды земельного участка от 19.03.2008, заключенного Комитетом и Предпринимателем, а именно: взыскать с Комитета в пользу Предпринимателя за счет средств казны муниципального образования Череповецкий муниципальный район денежные средства в сумме 2 583 472 руб. 78 коп. (с учетом уточнения).

В предварительном судебном заседании к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Череповецкого муниципального района (далее - Администрация).

Комитет предъявил встречный иск к Предпринимателю о взыскании 2 692 976 руб. 15 коп., в том числе: 1 948 000 руб. стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, 244 330 руб. 67 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.04.2008 по 26.01.2009, 476 684 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.08.2008 по 26.01.2009, 23 961 руб. 32 коп. пени за просрочку арендной платы в соответствии с пунктом 7.3 договора аренды (с учетом уточнения).

Определением суда от 15 сентября 2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Вологодской области (далее - Управление кадастра).

Определением суда от 13 ноября 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области (далее - УФРС).

Определением суда от 25 февраля 2009 года к участию в деле в качестве ответчика привлечено муниципальное образование Череповецкий муниципальный район в лице финансового управления. Решением Арбитражного суда Вологодской области от 24 августа 2009 года исковые требования Предпринимателя удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска Комитета отказано.

Комитет с решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, неправильное применение норм материального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска Предпринимателя и удовлетворении исковых требований Комитета. Податель жалобы полагает, что суд первой инстанции неправильно истолковал закон и допустил смешение понятий: вид разрешенного использования земельного участка (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) с видом разрешенного использования объекта капитального строительства (статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Статья 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает организатора аукциона определить вид разрешенного использования земельного участка, а не объектов капитального строительства, проектирование строительства которых производится самим арендатором. Вид разрешенного использования земельного участка был определен как комплексное освоение в целях жилищного строительства, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка. В извещении о проведении аукциона (газета "Сельская новь" от 22.12.2007) также указан вид разрешенного использования -комплексное освоение в целях жилищного строительства. Однако в решении суд, исходя из указанного извещения, сделал вывод, что земельный участок предлагается в аренду для освоения в целях индивидуального жилищного строительства. Суд первой инстанции основывает свои выводы на заключении экспертизы, не принимая во внимание все выводы эксперта, а именно: проектирование и строительство на земельном участке возможно, а дать достоверную оценку категории территорий в том виде, в котором земельный участок выставлен на торги в декабре 2007 года, невозможно. Представитель Комитета при проведении обследования земельного участка не присутствовал. О наличии уклона на рельефе земельного участка Предпринимателю было известно до проведения аукциона, так как его возможно установить в результате простого визуального осмотра, не обладая специальными познаниями. Комитет полагает, что истцом допущена недооценка возможного риска при принятии решения о повышении на аукционе цены права на заключение договора аренды земельного участка, а не заблуждение относительно качества предмета сделки. Земельный участок может быть использован по назначению для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Факт наличия заблуждения истца в момент совершения сделки им не доказан. Комитетом правила проведения аукциона, установленные статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации соблюдены, следовательно, основания для признания торгов недействительными, установленные статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют. В судебном заседании представители ответчика доводы жалобы поддержали.

Истец и его представитель в удовлетворении жалобы просят отказать.

Муниципальное образование Череповецкий муниципальный район, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей не направили. В связи с этим дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заслушав истца и его представителя, представителей ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность принятого решения, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 19 марта 2008 года Комитетом проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комитет заключил с победителем аукциона - Предпринимателем договор аренды земельного участка от 19 марта 2008 года N 83/2008. Предметом договора явилось право аренды земельного участка с кадастровым номером 35:22:03 10 024:0186 площадью 88 768 кв.м, расположенного в деревне Максаково Мяксинского сельсовета Череповецкого района. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 19 марта 2008 года.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на невозможность использования земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства вследствие нарушений, допущенных Комитетом при проведении торгов.

Суд первой инстанции признал требования истца законными и обоснованными и удовлетворил иск.

У суда апелляционной инстанции нет оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Пункты 1 и 2 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации содержат основные положения об аукционах по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В пункте 1 речь идет о любом жилищном строительстве, кроме индивидуального и малоэтажного, а пункт 2 относится к индивидуальному и малоэтажному жилищному строительству. В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии с частями 1 - 5 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Толкование статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий.

Как следует материалов дела, в соответствии с решением администрации Череповецкого муниципального района от 06.09.2007 N 612 земельный участок с кадастровым номером 35:22:03 10 024:0186 площадью 88 768 кв.м сформирован в результате межевания земельного участка с кадастровым номером 35:22:03 10 024:0180 площадью 171 864 кв.м, относящегося к землям населенных пунктов (т. 2, л. 2 - 11).

Согласно данным кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 35:22:0310024:0186 площадью 88 768 кв.м имеет разрешенное использование для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 2, л. 83).

В пункте 4 условий аукциона, указанных в извещении о проведении аукциона, Комитетом приведены параметры разрешенного строительства: индивидуальные жилые дома, высотой до двух этажей, предельная высота здания до 9 м; благоустройство территории - предусмотреть; вспомогательные постройки, материалы стен и кровли, предельная площадь зданий и подъездные пути - определяются проектом.

Статья 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость территориального планирования в целях определения назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации документами территориального планирования муниципальных образований являются:

схемы территориального планирования муниципальных районов; генеральные планы поселений;

генеральные планы городских округов.

Согласно пункту 5 части 4 статьи 19 Градостроительного кодекса Российской Федерации на картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования муниципального района, отображаются границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства местного значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности муниципального района, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения.

Также в соответствии с пунктом 1 части 7 статьи 19 Градостроительного кодекса Российской Федерации на картах (схемах) в составе материалов по обоснованию проекта схемы территориального планирования муниципального района отображается информация о состоянии соответствующей территории, о возможных направлениях ее развития и об ограничениях ее использования. Указанная в пункте 1 части 7 статьи 19 Градостроительного кодекса Российской Федерации информация отображается на карте (схеме) с отображением результатов анализа комплексного развития территории и размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе с учетом результатов инженерных изысканий (пункт 3 части 8 статьи 19 Кодекса).

Согласно части 2 статьи 20 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка схемы территориального планирования муниципального района осуществляется на основании результатов инженерных изысканий в соответствии с требованиями технических регламентов, с учетом комплексных программ развития муниципального района, с учетом содержащихся в схемах территориального планирования Российской Федерации, схемах территориального планирования субъектов Российской Федерации, генеральных планах поселений положений о территориальном планировании, с учетом региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования, утверждаемых в порядке, установленном частями 5 и 6 статьи 24 настоящего Кодекса, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.

В силу части 3 статьи 20 Градостроительного кодекса Российской Федерации проект схемы территориального планирования муниципального района до ее утверждения подлежит в соответствии со статьей 21 настоящего Кодекса обязательному согласованию в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.03.2007 N 178 утверждено Положение о согласовании проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации и проектов документов территориального планирования муниципальных образований.

Таким образом, земельный участок может быть выставлен на аукцион при следующих условиях: а) земельный участок прошел кадастровый учет,

б) проведены инженерные изыскания возможности строительства, в) по результатам инженерных изысканий разрешено использование этого земельного участка под жилищное строительство,

г) определены технические условия подключения готового объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (электросетям, водопроводным, канализационным, газовым и др.) и размер платы за подключение к этим сетям.

В материалах настоящего дела отсутствует согласованная и утвержденная в установленном законом порядке схема территориального планирования Череповецкого муниципального района, выполненная на основании проведенных инженерных изысканий, позволяющая признать правомерным установленное разрешенное использование спорного земельного участка для комплексного жилищного строительства и, в частности, для строительства индивидуальных жилых домов. Из ответа отдела архитектуры и градостроительства администрации Череповецкого муниципального района от 26.01.2009 N 6 следует, что параметры разрешенного строительства подготовлены 11 мая 2007 года на основании выкопировки с плана землепользования с указанием горизонталей местности, представленной Управлением Роснедвижимости по Вологодской области, осмотра территории, подлежащей застройке, строительных норм и правил. Инженерные изыскания не выполнялись, так как в соответствии с частью 3 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации они выполняются на стадии подготовки проектной документации по заявке застройщика или уполномоченного им лица (т. 2, л. 96).

Согласно пункту 6.2.17 Порядка ведения Государственного реестра земель (раздел "Земельные участки"), утвержденного приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 15.06.2001 N П/119 (в редакции приказа от 29.07.2002 N П/301), сведения о разрешенном использовании (назначении) вносятся в соответствии с имеющим юридическую силу документом, которым устанавливается данное разрешенное использование. Если разрешенное использование не установлено, записывается цель предоставления, указанная в акте органа власти о предоставлении земельного участка, что и было сделано на основании решения администрации Череповецкого муниципального района в кадастровом плане спорного земельного участка.

Проведенной в ходе рассмотрения настоящего дела экспертизой сделаны следующие выводы: участок в целом является неблагоприятным для строительства; площадь земельного участка, пригодная для строительства, составляет 30 116,1 кв.м и позволяет разместить 15-25 индивидуальных жилых домов; земельный участок имеет значительные уклоны (более 10%); на земельном участке необходимо выполнение инженерно-геологических изысканий по определению несущей способности оснований.

В экспертном заключении приведена таблица 1 "Характеристика природных и санитарных условий территорий по степени благоприятности для жилищного строительства". Учитывая установленный экспертом процент уклона, земельный участок относится к неблагоприятным для строительства.

При таких обстоятельствах дела указанная в сообщении о проведении аукциона информация о виде разрешенного использования земельного участка (комплексное освоение в целях жилищного строительства) является недостоверной. Иск Предпринимателя удовлетворен судом первой инстанции на основании статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения встречного иска ответчика не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Вологодской области от 02 сентября 2009 года по делу N А13-5865/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.В. Журавлев С.В. Козлова