Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2009 г. N 15АП-9451/2009.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 25 ноября 2009 г. N 15АП-9451/2009

25 ноября 2009 г.

15АП-9451/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчиков: от ООО "Тоннельдорстрой" Костюков Д.В., доверенность от 01.08.2009г. N 23/08-09; УФРС по КК представителя не направило, извещено;

от третьих лиц: от Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта "ГК Олимпстрой" представитель Кравченко О.Ю., доверенность от 01.12.2008г. N 255; остальные третьи лица представителей не направили, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 августа 2009 г. по делу N А32-5284/2009,

принятое в составе судьи Колодкиной В.Г., арбитражных заседателей Черного А.П., Сафрончевой Е.Н.

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю к ответчикам Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, обществу с ограниченной ответственностью "Тоннельдорстрой"

при участии третьих лиц ГУ "Сочинский национальный парк", Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта "ГК Олимпстрой" о признании недействительным зарегистрированного права аренды на земельный участок и погашении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка и права аренды

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управление государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тоннельдорстрой" (далее - ООО "Тоннельдорстрой", общество) и к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - УФРС по КК) о признании недействительным зарегистрированное право аренды общества на земельный участок площадью 0.5 га, расположенный в квартале 33 выделе 28 Краснополянского лесничества ГК "Сочинский национальный парк"; погашении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 30.10.2003г. и права аренды ООО "Тоннельдорстрой" на указанный земельный участок в ЕГРП.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГУ "Сочинский национальный парк" (далее - нацпарк), Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта "ГК Олимпстрой" (далее - "ГК Олимпстрой").

В обоснование заявленных требований Росимущество указало на то, что спорный земельный участок, находящийся в границах округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, является федеральной собственностью. У ГК "Сочинский национальный парк" отсутствовали основания для предоставления в аренду обществу земельного участка, находящегося у нацпарка на праве постоянного (бессрочного) пользования. При заключении спорного договора аренды от 30.10.2003г. были нарушены ст. 209 Гражданского кодекса РФ и п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ. Признание недействительным зарегистрированного права аренды является последствием совершения незаконных действий УФРС по КК по проведению регистрации ничтожной сделки.

В отзыве на исковое заявление общество сослалось на положения Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и постановления Правительства РФ от 03.08.1996г. N 926, предоставляющие право на передачу в аренду земельных участков, находящихся в пользовании (владении) национальных парков. Обществом заявлено о применении срока исковой давности. По утверждению общества, после регистрации договора аренды сделка в силу закона является оспоримой. Истец должен был узнать о совершении данной сделки, когда была проведена ее государственная регистрация - 11.05.2007г. Тем самым, срок исковой давности истек 12.05.2008г.

В отзыве на исковое заявление ГУ "Сочинский национальный парк" указало на то, что на момент заключения договора аренды нацпарк был уполномочен распоряжаться спорным земельным участком. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке. По мнению нацпарка, Росимущество является ненадлежащим истцом. Указано на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. По утверждению нацпарка, течение указанного срока начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а не с даты ее государственной регистрации.

Решением от 31 августа 2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что договор аренды от 30.10.2003г. является недействительной сделкой как не соответствующий нормам действующего законодательства. Суд также указал на избрание истцом неверного способа защиты, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможности прекращения права или обременения по заявлению об оспаривании действий государственного органа. Суд применил срок исковой давности ввиду того, что иск подан по истечении трех лет с момента начала исполнения обязательства и регистрации права аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, Росимущество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В качестве доводов апелляционной жалобы указало на то, что избранный способ защиты права имеет своей целью ликвидировать в реестре запись о государственной регистрации права (договора аренды), иначе заинтересованное лицо (собственник земельного участка) ограничивается в осуществлении своих законных прав. Заявленные истцом требования направлены на восстановление положения, существовавшего до нарушения права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок. Судом не принято во внимание, что требование о погашении записи в ЕГРП о регистрации договора аренды земельного участка является требованием об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения, на которое исковая давность не распространяется.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, поскольку оспариваемый договор аренды заключен в соответствии с действующим законодательством и не может являться недействительной сделкой с момента ее совершения в силу того, что в отношении данного договора проведена государственная регистрация, являющаяся одним из доказательств законности сделки.

УФРС по КК в письменных пояснениях указало на отсутствие у него материально-правовых притязаний и просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В отзыве на апелляционную жалобу "ГК Олимпстрой" поддержала позицию Росимущества.

Росимущество и ГУ "Сочинский национальный парк" извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили.

В судебном заседании 28 октября 2009 г. представитель ответчика ООО "Тоннельдорстрой" поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу; пояснил, что договор был заключен в 2003 г., регистрация в реестре осуществлена 22.07.2007г. Были объективные условия, должны были согласовать проект. В аренду обществу предоставлен один земельный участок, который был поставлен на кадастровый учет в 2007 году. Представитель ответчика представил кадастровый план земельного участка, копии платежных поручений.

Представитель третьего лица "ГК Олимпстрой" пояснила, что третье лицо поддерживает позицию истца. Сослалась на ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ; пояснила, что зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Намерение истца состоит в погашении записи в реестре. Тем самым будет восстановлено нарушенное право истца.

На вопрос суда, что находится на спорном земельном участке, представитель ответчика ООО "Тоннельдорстрой" пояснил, что в настоящее время ведется строительство совмещенной автодороги. Общество на земельном участке никаких работ не проводило. Согласовали предпроектный материал. Планировали приступить к строительству. Прокуратурой были наложены штрафы за нецелевое использование земельного участка. При проведении регистрации договора аренды был проверен весь пакет документов. Сделка является оспоримой в силу прямого указания закона, а именно ст. 173 Гражданского кодекса РФ.

С целью представления лицами, участвующими в деле, пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 18 ноября 2009 г. Предложил Росимуществу представить пояснения по вопросу о расхождениях в кадастром номере согласно иску и согласно полученной судом выписке из ЕГРП. Поручил ГУ "Сочинский национальный парк", "Тоннельдорстрой" представить пояснения по вопросу о том, каким образом были определены границы земельного участка в момент его предоставления обществу в 2003 г.; пояснения по вопросу об исковой давности с учетом даты регистрации договора.

От ГУ "Сочинский национальный парк" поступил отзыв, в котором нацпарк просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 18 ноября 2009 г. присутствующие в заседании представили сторон - ответчика ООО "Тоннельдорстрой", третьего лица Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта "ГК Олимпстрой" поддержали ранее высказанные позиции. Представитель общества пояснил суду, что на участке ведутся строительно-монтажные работы, работы проводятся УФСК "Мост", субподрядчик РЖД, притом, что участок в надлежащем порядке изъят не был. Пояснил, что общество не может использовать участок.

Представитель "ГК Олимпстрой" подтвердил, что на участке ведутся строительные работы, строится олимпийский объект.

Истец и остальные третьи лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между государственным учреждением "Сочинский национальный парк" (арендодатель) и обществом был подписан договор аренды от 30 октября 2003 г. N 12/2 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору во временное пользование общества сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 0,5 га без указания кадастрового номера, расположенный в квартале 33, выделе 28 Краснополянского лесничества (т.1, л.д.63-67).

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в органах регистрации прав на недвижимое имущество 22 июня 2007 г.

Земельный участок предоставлен ФГУ "Сочинский национальный парк" в постоянное (бессрочное) пользование.

Право на передачу в аренду земельных участков национальным паркам предоставлялось статьей 17 Федерального закона "Об особых охраняемых природных территориях" (в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом N 201 от 4.12.2006). Однако в момент подписания спорного договора аренды действовали нормы Земельного кодекса Российской Федерации 25.10.2001г.

Соотношению законодательства о природных ресурсах и земельного законодательства посвящен пункт 2 ст. 3 ЗК РФ, согласно которому к земельным отношениям нормы отраслей природоохранного законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Таким образом, применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса РФ имеет приоритет.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, к спорному договору подлежит применению Земельный кодекс РФ, в соответствии с пунктом 4 статьи 20 которого граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

Спорный земельный участок входит в состав территории национального парка - особо охраняемой природной территории федерального значения.

Земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности в силу прямого указания закона (часть 4 статьи 27 и статья 95 Земельного кодекса Российской Федерации) и находятся в ведении федеральных органов государственной власти; В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом и обладающим полномочиями собственника, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе на находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209 и 214 Гражданского кодекса РФ, если иное не следует из Федерального закона. В силу статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, договор заключен в нарушение ст. 270 Гражданского кодекса Российской Федерации без согласия собственника участка и с нарушением п.4 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, установившего запрет на распоряжение земельными участками, находящимися на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При таких обстоятельствах договор аренды от 30 октября 2003 г. N 12/2 не соответствует требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 9 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным.

Суд первой инстанции, верно констатировав ничтожность сделки, отказал в иске с указанием на пропуск истцом срока исковой давности. Между тем исследование обстоятельств дела приводит апелляционный суд к выводу, согласно которому срок давности истцом не пропущен.

Росимущество обратилось в суд с иском 02 марта 2009 г.

Договор аренды и аренда как ограничения права собственности Российской Федерации зарегистрированы в реестре 22 июня 2007 г., номер регистрации N 23-23-22/052/2007-130. Номер регистрации согласно штампу на договоре совпадает с номером регистрации согласно выписке, поэтому апелляционный суд рассматривает указание в иске номера N 23-23-22/012/2007-130 как описку.

До момента регистрации подписанный обществом и ГУ "Сочинский национальный парк" договор не считался заключенным, права собственности Российской Федерации не было обременено арендной, сделка не могла исполняться. Поэтому не могло начаться и течение исковой давности.

Таким образом, срок исковой давности истцом не пропущен.

Росимущество требует признать недействительным зарегистрированное обременение в виде аренды, запись о котором внесена в реестр на основании ничтожного договора.

Гражданский кодекс РФ в буквальном тексте содержащихся в нем статей не устанавливает такого способа защиты, как признание недействительным права или обременения. Поэтому во всех тех случаях, когда истец требует такого признания, следует установить, какой именно предусмотренный законом способ защиты истец действительно имеет в виду.

В данном случае заявленный истцом способ защиты является надлежащим.

Общество является видимым арендатором, обременение в виде аренды зарегистрировано в реестре, притом, что в действительности ограничение права в виде аренды отсутствует. При этом право собственности на земельный участок принадлежит Российской Федерации.

Реестр призван отражать действительные права субъектов оборота и ограничения прав, наличие в реестре записей о правах и ограничениях, которые на самом деле принадлежат иному лицу либо отсутствуют в силу ничтожности основания, противоречит идее укрепления прав посредством регистрации.

Одной из основных нужд оборота является защита неинформированного лица, обеспечение доступности информации.

Договор аренды является ничтожным, и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий. Поэтому защите интересов истца и интересам оборота, обеспечению защиты неинформированных лиц, соответствует скорейшее погашение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды земельного участка.

Поскольку договор является ничтожным, требование о признании недействительным обременения в виде аренды может быть заявлено как самостоятельное, сопровождать его требованием о признании сделки ничтожной не обязательно.

Данный способ защиты законом предусмотрен, устранение из реестра записей, внесенных на основании признанных в судебном порядке недействительными договоров, является восстановлением положения, существовавшего до нарушения права (ст.12 ГК РФ).

Требуя публично признать отсутствие каких-либо прав ответчика на принадлежащий истцу объект, и, как следствие, аннулировать (погасить) регистрацию несуществующего обременения, зафиксированного, тем не менее, в реестре, истец тем самым добивается восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

Данный способ защиты не может быть истолкован как излишний.

Во-первых, судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи (данный подход получил отражение в п.6 информационного письма Президиума ВАС РФ N 132 от 21 июля 2009 г. "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При этом в действующем законодательстве и подзаконных актах отсутствует четкое указание, обязывающее регистрирующий орган при поступлении решения о признании недействительным договора аренды осуществить погашение актуальной записи полраздела III-1 ЕГРП - см. ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", раздел V Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов.

Кроме того, судебный акт, которым предоставляется защита, должен быть предельно ясным, не вызывать у исполнителя затруднений и вопросов.

Во-вторых, не могут быть обнаружены нормы права, согласно которым возможно было бы требовать от субъекта, обратившегося за судебной защитой от регистрации обременения на основании ничтожной сделки, отстаивания своего интереса с использованием административного порядка.

Данный подход не противоречит правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в постановлении N 15148/08 от 28.04.2009г. В этом постановлении по конкретному делу Президиум ВАС РФ акцентировал внимание на недопустимости удовлетворения иска о признании недействительным права собственности при задавненной виндикации, что привело бы к дестабилизации положения владельца, подрыву стабилизирующего значения срока исковой давности.

В данном случае требования Росимущества не направлены на обход какого-либо иного упущенного им способа защиты. Законный интерес состоит именно в погашении ложной записи, получившей отражение в реестре, дезинформирующей неопределенный круг потенциально заинтересованных в получении подобной информации лиц.

Скорейшим способом устранения этой записи из реестра является признание несуществования аренды как обременения в резолютивной части судебного акта, что и должно быть сделано для целей верного применения ст. 12 ГК РФ. При получении органом регистрации судебного акта запись будет погашена.

Кроме того, участок фактически из владения общества выбыл, на нем осуществляется строительство, общество по его пояснениям не может использовать участок, погашение регистрационной записи приведет к восстановлению нарушенного права Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для устранения судебной власти от предоставления Российской Федерации защиты нет.

По искам рассматриваемого рода корректно привлечение в качестве ответчиков всех сторон сделки. ГУ "Сочинский национальный парк" в качестве ответчика не привлечено. Однако апелляционный суд в данном случае не усматривает оснований для отказа в иске в связи с данным обстоятельством. ГУ "Сочинский национальный парк" привлечено в качестве третьего лица, участвовало при рассмотрении спора в суде первой инстанции. Довод о пропуске истцом срока исковой давности судами оценен. Ущемления интересов ГУ "Сочинский национальный парк" не выявлено.

Апелляционный суд полагает, что УФРС по Краснодарскому краю нарушителем права истца не является, для обеспечения соблюдения требований процесса достаточно было бы привлечения регистрационной службы в качестве третьего лица. Поэтому в исковых требованиях к УФРС по КК надлежит отказать.

Росимущество просит признать недействительным зарегистрированное за обществом право аренды на земельный участок. Данная формулировка не учитывает, что законодательством РФ предусмотрена регистрация прав, сделок и ограничений. Регистрации подлежит аренда как обременение, посредством регистрации договора, а не право аренды. Однако данная неточность не является основанием к отказу в иске, поскольку не меняет сущности испрашиваемого способа защиты нарушенного права. Применяя способ защиты, который истец имел в виду, суд использует при этом корректную формулу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 августа 2009 г. по делу N А32-5284/2009 отменить.

Признать недействительным зарегистрированное в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тоннельдорстрой" ограничение (обременение) в виде аренды в отношении права на земельный участок площадью 0,5 га, расположенного в квартале 33 выделе 28 Краснополянского лесничества, ГУ "Сочинский национальный парк", аннулировав (погасив) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрационную запись о договоре аренды N 12/2 от 30 октября 2003 г., внесенную в реестр 22 июня 2007 г. (запись N 23-23-22/052/2007-130).

В удовлетворении искровых требований к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тоннельдорстрой" доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов О.Х. Тимченко