Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2010 г. N 18АП-7413/10

г. Челябинск

30 августа 2010 г.

N 18АП-7413/2010 Дело N А76-5784/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.06.2010 по делу N А76-5784/2009 (судья Холщигина Д.М.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Элит-билдинг" - Хрусталевой Е.А. (доверенность N б/н от 08.06.2010),

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Управление Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элит-билдинг" (далее - ООО "Элит-билдинг", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование федеральным имуществом в размере 5 122 525 руб. 27 коп.

Решением суда от 21.06.2010 (резолютивная часть от 21.06.2010) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 3 л.д. 136-148).

В апелляционной жалобе Управление Росимущества (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Судом не выяснено, правомерно ли федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата" внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в части разрешённого использования земельного участка на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области от 30.04.2008 N 447-р, тогда как у указанного органа отсутствуют полномочия по изменению вида разрешённого использования земельного участка, так как такими полномочиями наделён орган местного самоуправления в соответствии со ст.ст. 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 4 Федерального закона от 29.01.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". С учётом изложенного выписка из кадастрового паспорта земельного участка от 19.06.2008 N 36.08/08-317 не может быть использована в качестве допустимого доказательства, свидетельствующего об изменении кадастровой стоимости земельного участка. Указывает также на то, что при вынесении судебного акта судом первой инстанции необоснованно не применены указанные нормы права.

Податель апелляционной жалобы также ссылается на необоснованность вывода суда о том, что изменение арендной платы за пользование земельным участком в случае изменения показателей, определяющих её характер, является обязательством арендодателя исходя из пунктов 3.2, 4.2.3, 6.1 договора аренды. При этом судом не учтено положение п. 3.5 договора, в силу которого размер арендной платы изменяется при изменении нормативно-правовых актов Российской Федерации, определяющих порядок её исчисления. Таким образом, системное толкование названных пунктов договора аренды говорит о том, что арендодатель обязан произвести перерасчёт арендной платы только при изменении нормативно-правовых актов Российской Федерации.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Управления Росимущества и ГНУ "Южно-Уральский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук не явились.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца и третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчика возразил по доводам апелляционной жалобы, поддержав выводы суда первой инстанции.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Управления Росимущества от 11.07.2007 N 04 ГНУ ЮУНИИПОК предоставлен в аренду земельный участок площадью 290 000 кв.м, из земель поселений, кадастровый номер 74:36:03 25 003:0035, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, северо-восточная часть, для проектирования привязки административно-хозяйственного корпуса и тепличного хозяйства на срок 10 лет (т. 1 л.д. 9-10).

Право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2006 (т. 1 л.д. 8).

Во исполнение указанного распоряжения 11.01.2007 между Управлением Росимущества (арендодатель) и ГНУ ЮУНИИПОК (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности РФ N 674-07 (т. 1 л.д. 12-15), согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 290 000 кв.м, из земель поселений, кадастровый номер 74:36:03 25 003:0035, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, северо-восточная часть (п. 1.1 договора).

Договор заключен сроком на 10 лет (п. 2.1 договора).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 11.01.2007 (т. 1 л.д. 16).

В соответствии с дополнительным соглашением от 02.04.2007 к договору аренды земельного участка N 674-07 от 11.01.2007 права и обязанности арендатора спорного земельного участка переданы ООО "Элит-Билдинг" (т. 1 л.д. 21-24).

Договор аренды земельного участка N 674-07 от 11.01.2007 и дополнительное соглашение от 02.04.2007 зарегистрированы в установленном порядке, о чем имеются соответствующие отметки.

Сторонами согласованы расчет арендной платы за 2006 год (т. 1 л.д. 17), расчет арендной платы за 2007 год (т. 1 л.д. 18), расчет арендной платы за 2008 год (т. 1 л.д. 19). Согласно расчету за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 размер арендной платы составляет 10 691 583 руб. 33 коп. Расчет произведен исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка 1 095 167 600 руб. 00 коп. (УПКСЗУ 3 776,44 руб./кв.м) на основании сведений Территориального отдела N 4 Роснедвижимости от 02.03.2007 N 250/11 (т. 2 л.д. 59-60).

Распоряжением Управления Росимущества от 30.04.2008 N 447-р внесены изменения в п. 2 распоряжения от 11.01.2007 N 04, а именно: после слов "для проектирования и привязки" исключены слова "административно-хозяйственного корпуса" (т. 1 л.д. 11). В соответствии с п. 2 распоряжения отделу аренды недвижимого имущества и земельных участков необходимо подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды и соглашению о передаче прав и обязанностей. На ООО "Элит-Билдинг" возложена обязанность по государственной регистрации данного дополнительного соглашения (п. 3 распоряжения).

Во исполнение указанного распоряжения сторонами заключено дополнительное соглашение от 30.04.2008 к договору аренды земельного участка от 11.01.2007 N 674-07 и соглашению от 02.04.2007, согласно которому в п. 1.1 договора после слов "для проектирования и привязки" исключены слова "административно-хозяйственного корпуса". Дополнительное соглашение зарегистрировано надлежащим образом, о чем имеется соответствующая отметка (т. 2 л.д. 61).

ФГУ "Земельная кадастровая палата по Челябинской области" на основании заявления Управления Росимущества внесены изменения в разрешенное использование земельного участка - для проектирования привязки тепличного хозяйства и была пересчитана кадастровая стоимость земельного участка по 11 группе функционального использования земель (земли под сельскохозяйственными зданиями и сельскохозяйственные угодья), о чем учреждение сообщило письмом от 27.07.2009 N 2189 (т. 2 л.д. 3-42).

В материалы дела представлена кадастровая выписка о земельном участке от 19.06.2008 N К 36.08/08-317, согласно которой кадастровая стоимость земельного участка составляет 14 795 800 руб. 00 коп. (т. 1 л.д. 111-114).

Ответчиком оплачены арендные платежи за 2007 год платежными поручениями N 36 от 08.08.2007, N 62 от 14.11.2007, N 21 от 06.03.2008 (т. 2 л.д. 52-54), а также за 2008 год, что подтверждается платежными поручениями N 10 от 13.02.2008, N 34 от 16.04.2008, N 113 от 26.08.2008, N 135 от 06.10.2008, N 165 от 05.12.2008, N 178 от 27.12.2008 (т. 2 л.д. 46-51). Данные денежные средства учтены истцом в счет оплаты по спорному договору аренды земельного участка (т. 1 л.д. 87).

Наличие задолженности по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения Управления Росимущества с настоящим исковым заявлением в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом при отсутствии установленного Правительством Российской Федерации порядка расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, правомерно применена методика расчёта арендной платы, установленная органом местного самоуправления. Вместе с тем задолженность ответчика перед истцом отсутствует ввиду того, что расчёт арендной платы за второе полугодие 2008 года должен быть произведён с учётом изменения размера кадастровой стоимости земельного участка, и перерасчёт арендной платы является обязанностью арендодателя, исходя из договора аренды.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды земельного участка N 674-07 от 11.01.2007 на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае предмет договора аренды определён сторонами как земельный участок общей площадью 290 000 кв.м., из земель поселений, кадастровый номер 74:36:03 25 003:0035, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, северо-восточная часть (п. 1.1 договора).

Кадастровый план земельного участка представлен сторонами в материалы дела (т. 1 л.д. 111-114).

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора у сторон имелись разногласия относительно его предмета.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 ГК РФ). В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами сроком на 10 лет, и зарегистрирован в установленном порядке (отметка государственного регистратора, т. 1 л.д. 24).

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В приложениях к договору аренды сторонами согласованы расчет арендной платы за 2006 год (т. 1 л.д. 17), расчет арендной платы за 2007 год (т. 1 л.д. 18), расчет арендной платы за 2008 год (т. 1 л.д. 19).

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Суд первой инстанции правомерно указал, что при отсутствии установленного Правительством Российской Федерации порядка расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, истцом правомерно применена методика расчёта арендной платы, установленная органом местного самоуправления.

Сторонами в пункте 3.5 договора аренды также согласовано, что размер арендной платы изменяется при изменении нормативно-правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия её внесения.

Согласно методике расчёта арендной платы, установленной Решением Челябинской Городской Думы от 26.12.2006 N 18/7, а также Закону Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", арендная плата рассчитывается по формуле: Ап = Скад x Сап / 100 % x К1 x К2 x К3 , где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Таким образом, нормативными актами устанавливается порядок расчета арендной платы, одним из показателей которого является кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость - это экономическая оценка, отражающая экономическую ценность территории в зависимости от целевого назначения и вида функционального использования.

Согласно части 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и других целей, установленных законом, определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - также Правила).

В силу пунктов 4, 8 Правил, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Согласно п. 10 Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:36:03 25 003:0035 общей площадью 290 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, северо-восточная часть, поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования "для проектирования привязки административно-хозяйственного корпуса и тепличного хозяйства" (сообщение Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области от 29.07.2009 N 2277/11, т. 2 л.д. 1, кадастровый план земельного участка т. 2 л.д. 26-27).

В соответствии с данным видом разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка 74:36:03 25 003:0035 составляла 1 095 167 600 рублей (т. 2 л.д. 3).

Согласно Методики государственной кадастровой оценки земель поселений (утв. Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337), разделом 5 видов функционального использования земель предусмотрен вид функционального использования "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочнымии газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса"

Согласно п. 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222), в случае изменения в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель поселений его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Согласно п. 2.2. Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152), определение номера вида разрешенного использования земельных участков производится в соответствии с Типовым перечнем видов разрешенного использования.

Указанным Типовым перечнем предусмотрены:

- группа 5 видов разрешённого использования: земельные участки земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса.

- группа 11 видов разрешённого использования: земельные участки под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и сельскохозяйственные угодья.

Из материалов дела следует, что учёт изменений объекта недвижимости путём изменения вида разрешённого использования земельного участка, в силу которого земельный участок с кадастровым номером 74:36:03 25 003:0035 отнесён к группе 11 разрешённого использования земельного участка, осуществлено на основании заявления собственника (истца) (т. 2 л.д. 1, 3, 14) на основании решения Управлением Роснедвижимости от 30.04.2008 N 447-р.

С учётом изложенного, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что за второе полугодие 2008 года расчёт арендной платы должен быть произведен исходя из изменённого размера кадастровой стоимости земельного участка. Иной расчёт арендной платы противоречил бы принципу эквивалентности платности использования земель в Российской Федерации и приводил бы к неосновательному обогащению арендодателя в силу его несоответствия нормативному регулированию арендной платы, тогда как в силу ч. 1 ст. 65 ЗК РФ и ч. 1 ст. 424 ГК РФ ставки арендной платы за земельные участка, находящиеся в федеральной собственности, являются регулируемыми ценами, и стороны не вправе применять иной порядок расчёта арендной платы.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что у Управления Росимущества отсутствуют полномочия по изменению вида разрешённого использования земельного участка, так как такими полномочиями наделён орган местного самоуправления, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред., действовавшей на 30.04.2008) кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости осуществляется, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов (п. 2 ст. 16 Закона).

С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости (п. 3 ст. 20 Закона).

Таким образом, учёт изменений в государственный кадастр недвижимости в отношении арендуемого земельного участка произведён на основании заявления Управления Росимущества, что соответствует действующему законодательству. Принимая во внимание, что достоверность сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости относительно кадастровой стоимости спорного земельного участка в установленном законом порядке не оспорена, суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку истца на то, что выписка из кадастрового паспорта земельного участка от 19.06.2008 N 36.08/08-317 не может быть использована в качестве допустимого доказательства, свидетельствующего об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Из кадастровой выписки на указанный земельный участок от 19.06.2008 N 36.08/08-317 (т. 1 л.д. 111-114) с учётом изменений, внесённых в государственный кадастр недвижимости, следует, что стоимость земельного участка с разрешённым видом использования: земельные участки под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и сельскохозяйственные угодья, составляет 14 795 800 руб.

Аналогичная кадастровая стоимость указана в акте определения кадастровой стоимости земельных участков (т. 2 л.д. 5).

Мнение подателя апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда о том, что изменение арендной платы за пользование земельным участком в случае изменения показателей, определяющих её характер, является обязательством арендодателя исходя из пунктов 3.2, 4.2.3, 6.1 договора, противоречит выводам суда по делу N А76-32877/2009, которые имеют по отношению к рассматриваемому делу преюдициальный характер (ч. 2 ст. 69 АПК РФ), в силу чего ссылки на данный довод также подлежат отклонению.

Указание подателя апелляционной жалобы на то, что его обязательство изменения арендной платы обусловлено изменениями нормативных правовых актов Российской Федерации не опровергает выводов суда первой инстанции, поскольку применяемый в рассматриваемом случае порядок определения арендной платы, утверждённый нормативным правовым актом органа местного самоуправления, включает в себя, в том числе, и показатель кадастровой стоимости земельного участка, в силу чего его изменение влечёт обязанность арендодателя произвести перерасчёт арендной платы на основании ч. 1 ст. 65 ЗК РФ, ст. 614 ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.06.2010 по делу N А76-5784/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

В.В.Баканов Л.В.Пивоварова