Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2010 г. N 18АП-9607/10

г. Челябинск

18 октября 2010 г.

N 18АП-9607/2010 Дело N А47-1545/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.07.2010 по делу N А47-1545/2010 (судья Малышева И.А.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Пугачёв" - Борисовой Т.В. (директора на основании решения от 11.08.2009),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Пугачёв" (далее - ООО "Пугачёв", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, ответчик) о признании незаконным отказа Комитета в удовлетворении преимущественного права на выкуп арендуемого встроенного нежилого помещения площадью 776,2 кв.м, расположенного на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Тобольская, д. 59, и обязании ответчика совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.07.2010 (резолютивная часть от 21.07.2010) заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Комитета в удовлетворении преимущественного права ООО "Пугачёв" на выкуп арендуемого встроенного нежилого помещения площадью 776,2 кв.м, расположенного на первом этаже пятиэтажного дома по адресу г. Оренбург, ул. Тобольская, д. 59, обязал ответчика устранить нарушение прав и законных интересов заявителя и совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения.

В апелляционной жалобе Комитет просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Между истцом и ответчиком был заключен ранее долгосрочный договор аренды от 13.04.1995 N 1-556р-1322 сроком на 15 лет с 01.03.1995 по 28.02.2010, предметом которого являлось встроенное помещение общей площадью 1511,9 кв.м. Впоследствии, после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), были заключены дополнительные соглашения к договору, которые изменяли арендуемую площадь. Однако дополнительные соглашения к договору аренды от 13.04.1995 N 1-556р-1322 государственную регистрацию не прошли.

Долгосрочный договор аренды от 13.04.1995 N 1-556р-1322 в нарушение п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не содержал информации о том, где располагались арендуемые помещения. Не было и планов арендуемых помещений вплоть до заключения дополнительного соглашения от 10.01.2010 N 1-556р-1322/6169 к указанному договору аренды.

Поскольку предметом договора аренды являлось помещение, площадь которого 1511,9 кв.м превышает предельные значимые площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (1500 кв.м), установленные Законом Оренбургской области от 01.11.2008 N 2523/515-IV-ОЗ, и нежилое помещение 758,8 кв.м не являлось сформированным в качестве самостоятельного объекта недвижимости, в связи с чем отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.

Несмотря на то, что дела об установлении факта рассматриваются судами в порядке особого производства, суд, выходя за пределы заявленных требований, в мотивировочной части решения устанавливает факт тождества помещения, являющегося предметом договора аренды от 13.04.1995 N 1-556р-1322 и помещения, являющегося объектом технической инвентаризации 07.11.2008.

Судом не приняты доводы Комитета о том, что по договору от 13.04.1995 N 1-556р-1322 заявителю не передавалась часть площади спорного помещения, соответствующая входным группам и проемам между несущими колоннами шириной более 4-х метров, поскольку владение и пользование всем помещением первого этажа не представляется возможным без владения и пользования указанными площадями.

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что истцом надлежащим образом исполнялось обязательство по перечислению арендной платы за разницу в площадях 17,4 кв.м (776-,2-758,8), начиная с 05.08.2006.

К дате судебного заседания отзыва на апелляционную жалобу от заявителя не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Комитета не явились.

С учетом мнения представителя ООО "Пугачёв" и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Комитета.

В судебном заседании представитель ООО "Пугачёв" возражала против доводов апелляционной жалобы. Пояснила, что в спорном помещении расположен магазин, помещений, принадлежащих другим лицам, на первом этаже нет. В настоящее время заявитель арендует только помещение первого этажа здания. Спорное помещение использовалось заявителем открыто и добросовестно. Сомнений в предмете договора аренды не возникало, задолженности по арендной плате не было. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.04.1995 между товариществом с ограниченной ответственностью "Пугачёв", г. Оренбург, и Комитетом на основании распоряжения Комитета N 472 от 22.03.1995 "О заключении договора на аренду нежилого помещения по ул. Тобольская, д. 59 с ТОО "Пугачёв" заключен договор N 1-556р-1322 на аренду недвижимости (нежилого помещения), находящегося в муниципальной собственности г. Оренбурга, согласно которому товариществу по акту приема-передачи от 11.04.1995 в аренду было передано нежилое помещение общей площадью 1511,9 кв.м, в том числе основной площадью 758,8 кв.м, площадью подвала 753,1 кв.м, для использования под магазин, предназначенный для торговли продовольственными товарами, сроком на 15 лет (пункты 1.1, 9.5 договора).

Данный договор сторонами не оспорен, не расторгнут, исполнялся в полном объеме с момента заключения в течение всего срока его действия. Заявитель со своей стороны с момента заключения договора использовал переданное ему помещение по назначению и своевременно вносил арендные платежи согласно расчетам, приложенным к договору.

Правопреемником товарищества с ограниченной ответственностью "Пугачёв" на основании свидетельств о государственной регистрации юридического лица N 1427-л от 11.04.1994 серии АГ N 15493 и серии АГ N 004522 является ООО "Пугачёв".

Дополнительными соглашениями от 21.03.2000 N 1-556р-1322/3254 и от 28.06.2005 N 1-556р-1322/5180 в данный договор были внесены изменения, в частности, была уточнена организационно-правовая форма заявителя в связи с реорганизацией.

По результатам технической инвентаризации, проведенной 07.11.2008, был подготовлен кадастровый паспорт от 14.01.2009 нежилого помещения N 1 площадью 776, 2 кв.м., расположенного на первом этаже пятиэтажного дома с подвалом, после чего 19.03.2009 было зарегистрировано право муниципальной собственности на данное помещение, о чем ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права 56 АА 780309 от 19.03.2009.

14.05.2009 общество обратилось в Комитет с заявлением N 9 от 14.05.2009 о реализации права на приватизацию объекта-магазина, расположенного в г. Оренбурге по адресу: ул. Тобольская, д. 59, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Письмом N 2495/1-28 от 21.05.2009 ответчик уведомил заявителя о том, что им направлен запрос в налоговые органы по вопросу об отнесении общества к субъектам малого предпринимательства, а также готовится техническая документация для возможного перехода права собственности. После окончания формирования необходимого пакета документов и получения сведений, подтверждающих право на выкуп, обществу будет сообщено об условиях приватизации арендуемого имущества.

Уведомлением N 202/1-28 от 19.01.2010 Комитет отказал обществу в праве на приобретение арендуемого имущества, сославшись на отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды N 1-556р-1322 от 13.04.1995 и дополнительных соглашений к нему, а также на несоответствие площади сформированного нежилого помещения N 1 (776,2 кв.м), расположенного на первом этаже по ул. Тобольская, д. 59, площади, арендуемой заявителем в течение срока, установленного Федеральным законом N 159-ФЗ (758,2 кв.м).

Дополнительным соглашением к договору от 11.01.2010 N 1-556р-1322/6169 по результатам последней технической инвентаризации арендуемого помещения была уточнена общая площадь помещения, переданного в аренду, -829, 3 кв.м, включающая площадь первого этажа 776,2 кв.м, а также площадь подвала 53,1 кв.м, а 31.03.2010 между заявителем и ответчиком был заключен новый договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 1-556а-10179, в котором данные об арендуемой площади были приведены в соответствие с результатами последней технической инвентаризации, в частности, указано, что переданная в аренду площадь первого этажа помещения, расположенного в г. Оренбурге по адресу ул. Тобольская, д. 59, составляет 776,2 кв.м.

Полагая, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения первого этажа не соответствует Федеральному закону N 159-ФЗ, нарушает права и законные интересы общества, ООО "Пугачёв" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего. При обращении с заявлением N 9 от 14.05.2009 о приватизации общество не указывало конкретную площадь помещения, подлежащего приватизации, обоснованно полагая, что обязанность по формированию объекта недвижимости, установлению его точных технических характеристик и общей площади возложена на собственника. Неисполнение ответчиком своих обязательств в данной части не может в рассматриваемой ситуации являться препятствием для реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения, поскольку общество со своей стороны действовало открыто и добросовестно, указанный выше договор аренды не был оспорен, исполнялся в течение пятнадцати лет, при этом на протяжении всего срока аренды ни у одной из сторон не возникло сомнений в его предмете, в связи с чем суд признал установленным факт тождества помещения, являющегося предметом договора аренды от 13.04.1995 N 1-556р-1322 и помещения, являвшегося объектом технической инвентаризации 07.11.2008, на которое по результатам указанной технической инвентаризации ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности 56 АА 780309 от 19.03.2009. Оценив материалы технической инвентаризации, проведенной в 1994, 2006 и 2008 годах, с учетом свидетельских показаний специалиста органа технической инвентаризации, в их совокупности и взаимосвязи с позиций статей 65-71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что уточнение площадей арендуемого заявителем объекта аренды в результате изменения методики обмера и расчета площадей в данном случае не изменяет объект аренды, в связи с чем указанное обстоятельство не является препятствием для реализации права выкупа арендуемого субъектом малого предпринимательства объекта недвижимого имущества. В порядке восстановления нарушенного права суд посчитал, что ответчику необходимо совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения, перечисленные в частях 2, 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из приведенной выше нормы с учетом требований ч. 4 ст. 200 АПК РФ следует, что для признания незаконным решения (действия) органа местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие его закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу положений ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ Комитета не соответствует требованиям действующего законодательства, Комитет не представил доказательства наличия обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании изложенного, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приватизировать арендуемое помещение при соблюдении совокупности условий, предусмотренных статьей 3 настоящего Федерального закона, согласно одному из которых площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения.

14.05.2009 общество обратилось в Комитет с заявлением N 9 от 14.05.2009 о реализации права на приватизацию объекта-магазина, расположенного в г. Оренбурге по адресу ул. Тобольская, д. 59, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Частями 2, 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий перечисленным выше требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции усматривает совокупность условий, необходимых для возникновения у истца преимущественного права на выкуп спорного помещения.

Судом первой инстанции обоснованно установлено и материалами дела подтверждено, что общество является субъектом малого предпринимательства, в течение пятнадцати лет непрерывно использует для осуществления своей деятельности площадь первого этажа пятиэтажного дома, расположенного по адресу г. Оренбург, ул. Тобольская, д. 59, без каких-либо исключений. В течение всего срока действия договора от 13.04.1995 N 1-556р-1322 заявитель добросовестно вносил арендные платежи, на день подачи заявления о приватизации арендуемого помещения у него отсутствовала задолженность по арендной плате, что также подтверждено актом сверки по договору от 17.06.2010. Площадь испрашиваемого заявителем помещения первого этажа (776,2 кв.м) не превышает предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (1 500 кв.м по всем арендуемым помещениям), установленные Законом Оренбургской области N 2523/515-IV-ОЗ от 01.11.1998 "О предельных значениях площади арендуемых помещений, находящихся в собственности Оренбургской области или в муниципальной собственности, и сроке рассрочки оплаты приобретаемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства", сведений о включении спорного помещения в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства материалы дела не содержат.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что дополнительные соглашения к договору аренды от 13.04.1995 N 1-556р-1322 не прошли государственную регистрацию, отклоняется как основанный на неверном толковании норм законодательства.

Согласно ч. 2 ст. 4 Закона о регистрации обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Поскольку договор аренды N 1-556р-1322 заключен в 1995 году, то есть до введения в действие Закона о регистрации и такую регистрацию не проходил, так как она не требовалась, дополнительные соглашения к нему в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ не подлежат государственной регистрации.

Довод о том, что долгосрочный договор аренды от 13.04.1995 N 1-556р-1322 в нарушение п. 3 ст. 607 ГК РФ не содержал информации о том, где располагались арендуемые помещения подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смысла договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из п. 1 договора от 13.04.1995 N 1-566р-1322 следует, что арендодатель при участии арендатора передает арендатору в аренду нежилое помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Тобольская, 59 со следующими техническими характеристиками: общей площадью 1511,9 кв.м, основной площадью 758,8 кв.м, подвал 753,1 кв.м.

В материалы дела представлен акт приема-передачи объекта, подписанный арендатором и балансодержателем, согласно которому арендатору передан продовольственный магазин в удовлетворительном состоянии. Основанием для заключения договора аренды являлось Распоряжение Комитета от 22.03.1995 N 472 "О заключении договора на аренду нежилого помещения по ул. Тобольская, 59 с ТОО "Пугачёв". Указанные документы свидетельствуют о волеизъявлении сторон на заключение договора аренды спорного помещения, заявитель подписал договор, принял помещение по акту приема-передачи и оплачивал арендную плату по договору в течение 15 лет. Доказательства того, что у сторон были неопределенности в отношении предмета договора, Комитет не представил, поэтому оснований считать указанный договор незаключенным у суда не имеется. Апелляционный суд полагает, что надлежащее исполнение договорного обязательства одной стороной и принятие его без возражений другой стороной устраняют состояние незаключенности договора. Поскольку материалами дела не подтверждается пользование нежилыми помещениями первого этажа здания иными лицами, отсутствие в договоре аренды сведений об отдельных технических характеристиках объекта не лишает указанный документ доказательственной силы.

Отклоняется как несостоятельный довод ответчика о несоответствии заявителя условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства в связи с превышением арендуемого обществом по долгосрочному договору аренды от 13.04.1995 N 1-556р-1322 помещения, площадью 1511,9 кв.м предельных значений площади, установленных законом Оренбургской области от 01.11.2008 N 2523/515-IV-ОЗ (1500 кв.м).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует, что по смыслу названного Федерального закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из представленных в материалы дела документов следует, что из части арендуемых обществом помещений, указанных в договоре аренды, сформировано отдельное помещение площадью 776,2 кв.м. В материалы дела представлен кадастровый паспорт испрашиваемого помещения по состоянию на 14.01.2009. Спорному помещению присвоен инвентарный номер 45-68/А/п.1, указанное помещение расположено на первом этаже 5-ти этажного кирпичного дома с подвалом литер А. Год постройки объекта - 1972.

С заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения общество обратилось 14.05.2009, то есть после проведения технической инвентаризации. При этом площадь испрашиваемого в настоящем деле заявителем помещения составляет 776,2 кв.м, что не превышает предельных значений площади, установленных законом Оренбургской области от 01.11.2008 N 2523/515-IV-ОЗ (1500 кв.м).

Поскольку спорное нежилое помещение на день обращения общества в Комитет представляли собой обособленный объект, сформированный в порядке кадастрового учета, на который за муниципальным образованием зарегистрировано право собственности, у заявителя имелись правовые основания для реализации в отношении указанного объекта права приобретения его в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Комитет, возражая против требований общества, указал на несоответствие площади помещений, указанной в договоре аренды, площади, указанной в документах технического учета.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что данные о площади помещения N 1 (776,2 кв.м) были получены ответчиком на основании результатов технической инвентаризации, проведенной 07.11.2008, отраженных в кадастровом паспорте от 14.01.2009, то есть намного позже заключения договора аренды от 13.04.1995 N 1-556р-1322.

На основании анализа данных технической инвентаризации спорного помещения первого этажа, проводившейся в 1994, 2006 и 2008 годах, а также свидетельских показаний специалиста ГУП Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости" Извековой Зинаиды Сергеевны, арбитражным судом установлено, что причиной расхождений площадей помещения первого этажа, указанных в технических планах, составленных по результатам инвентаризации, проведенной 24.06.1994 (744, 3 кв. м), в 2006 году, (774,9 кв.м) и 07.11.2008 (776,2 кв.м), является изменение применяемой специалистами в разное время при обмере методики расчета площадей, а не реальное увеличение площади помещения.

Апелляционный суд, руководствуясь ст. 130 (п. 1) ГК РФ, ст. 1 (абз. 2) Закона о регистрации, пунктами 7, 9, 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, пришел к выводу о том, что спорное помещение может быть объектом преимущественного права на его приобретение и предметом соответствующего договора купли-продажи поскольку оно индивидуализировано (установлены его самостоятельные технические и качественные характеристики) на основании результатов технической инвентаризации, права в отношении которого зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии со статьями 135, 136 АПК РФ судья, при подготовке дела к судебному разбирательству совершает процессуальные действия, направленные на обеспечение правильного и своевременного рассмотрения дела, определяет достаточность представленных доказательств. Стадия исследования доказательств является составной частью судебного разбирательства. При определении предмета доказывания по делу арбитражным судом устанавливается наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В том числе, судья вправе запрашивать и исследовать необходимые документы в соответствии положениями главы 7 АПК РФ, самостоятельно определяя относимость и допустимость доказательств по делу,разрешать иные ходатайства лиц, участвующих в деле, совершать необходимые процессуальные действия, направленные на всестороннее и полное исследование обстоятельств дела с целью принятия законного и обоснованного решения.

Установление судом первой инстанции факта тождества помещения, являющегося предметом договора аренды от 13.04.1995 N 1-556р-1322 и помещения, являющегося объектом технической инвентаризации 07.11.2008 входит в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении настоящего дела, не является выходом за пределы заявленных требований и не требует применения порядка особого производства.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.07.2010 по делу N А47-1545/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru. либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу: http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева