Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 ноября 2006 г. N КГ-А41/10844-06 Суд удовлетворил требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, поскольку не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 ноября 2006 г. N КГ-А41/10844-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2006 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Концерн Союзвнештранс" (далее - ООО "Концерн Союзвнештранс"), Закрытое акционерное общество "Союзвнештранс-Авиа" (далее - ЗАО "СВТ-Авиа") обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Децима" (далее - ООО "Децима"), Обществу с ограниченной ответственностью "Вирилис" (далее - ООО "Вирилис") о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.03.05 N 9/кп-1 и обязании ответчиков возвратить полученное по недействительной сделке в натуре.

Определением Арбитражного суда Московской области от 28.04.06 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Мытищинского муниципального района Московской области.

Исковые требования заявлены на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы несоответствием оспариваемой сделки требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В обоснование исковых требований ООО "Концерн Союзвнештранс", ЗАО "СВТ-Авиа" ссылаются на нахождение на спорном земельном участке складского комплекса, принадлежащего ЗАО "СВТ-Авиа" на праве собственности.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.06.06, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.06, договор купли-продажи земельного участка от 02.03.05 N 9/кп-1 признан недействительным, в удовлетворении исковых требований в части обязания ответчиков возвратить полученное по недействительной сделке в натуре отказано.

При этом суды обеих инстанций, установив, что на спорном земельном участке расположены строения, принадлежащие ЗАО "СВТ-Авиа" на праве собственности, пришли к выводу о несоответствии договора купли-продажи земельного участка от 02.03.05 N 9/кп-1, заключенного между ЗАО "СВТ-Авиа" и ООО "Децима", требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части обязания ответчиков возвратить полученное по недействительной сделке в натуре, суды обеих инстанций исходили из того, что в качестве последствия недействительности сделки может быть заявлен лишь возврат полученного по сделке сторонами договора друг другу, а в настоящий момент собственником земельного участка является ООО "Вирилис", не являвшийся стороной оспариваемого договора.

На принятые по делу решение и постановление апелляционной инстанции ООО "Децима" подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит судебные акты в части удовлетворения требования о признании договора купли-продажи земельного участка от 02.03.05 N 9/кп-1 недействительным отменить как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, у судов обеих инстанций отсутствовали основания для применения к спорным отношениям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку указанная норма права регулирует случаи, когда происходит отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, также принадлежащих продавцу на праве собственности.

В данном случае, как полагает заявитель, ЗАО "СВТ-Авиа", отчуждая спорный земельный участок в собственность ООО "Децима", не владело на каком-либо вещном праве находящимися на участке строениями, поскольку последние в связи с их возведением истцом на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, а также без получения на это необходимых разрешений и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольными постройками, на которые право собственности не приобретается.

Кроме того, заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что вывод о принадлежности ЗАО "СВТ-Авиа" на праве собственности находящихся на спорном земельном участке строений сделан судами в отсутствие доказательств государственной регистрации указанного права.

Заявитель также полагает, что судами применена норма права, не подлежащая применению к спорным правоотношениям, а именно пункт 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае находящиеся на спорном земельном участке строения являются самовольными постройками, и последствия их возведения определяются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители заявителя и ООО "Вирилис" доводы кассационной жалобы поддержали, представители ООО "Концерн Союзвнештранс", ЗАО "СВТ-Авиа" возражали против ее удовлетворения по доводам, изложенным в совместном отзыве истцов, полагая, что суды первой и апелляционной инстанций полностью выяснили и оценили фактические обстоятельства и приняли законные и обоснованные судебные акты.

Извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Администрация Мытищинского муниципального района Московской области своего представителя в суд не направила, отзыва на кассационную жалобу не представила, известила арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие ее представителя.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, определил: рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившегося представителя Администрация Мытищинского муниципального района Московской области.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ЗАО "СВТ-Авиа" (продавец) и ООО "Децима" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 02.03.05 N 9/кп-1, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок общей площадью 108.040 кв. м по адресу: Московская область, Мытищинский район, Красногорский сельский округ, 3,5 км юго-западнее д. Сумароково, с кадастровым номером 50:12:005 0101:0002 (предыдущий кадастровый номер 50:12:030201:0001) из категории земель промышленности под строительство складских помещений, а покупатель обязался принять участок и уплатить за него цену, предусмотренную договором (3.000.000 рублей).

Судами установлен факт исполнения сторонами договорных обязательств, в том числе факт оплаты покупателем установленной договором цены недвижимого имущества путем передачи продавцу простого векселя, а также факт передачи земельного участка покупателю по акту приема-передачи от 11.03.05 и факт государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный по договору объект недвижимости к покупателю - ООО "Децима".

Удовлетворяя исковые требования в части признания договора купли-продажи земельного участка от 02.03.05 N 9/кп-1 недействительным, суды обеих инстанций исходили из несоответствия оспариваемой сделки требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

При этом суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на земельном участке, отчужденном в собственность ООО "Децима" на основании договора купли-продажи от 02.03.05 N 9/кп-1, находятся объекты недвижимого имущества, а именно пять строений, предназначенных для использования под складские помещения, принадлежащих на праве собственности ЗАО "СВТ-Авиа".

Вывод о законности возникновения у ЗАО "СВТ-Авиа" права собственности в отношении указанных строений сделан судами обеих инстанций при правильном применении норм материального права.

Так, в силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Судами обеих инстанций установлено, что, являясь собственником спорного земельного участка на основании договора купли-продажи (купчей) земельного участка от 13.06.95, Свидетельства на право собственности на землю от 14.06.95 N 059125, свидетельства о государственной регистрации права от 15.06.99 N 0412239, ЗАО "СВТ-Авиа" правомерно осуществил на принадлежащем ему земельном участке возведение складских помещений, соблюдя при этом градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования о назначении земельного участка.

При таких обстоятельствах, установив, что, возведение на спорном земельном участке, принадлежавшем истцу на праве собственности, складских строений повлекло за собой в силу положений статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение у ЗАО "СВТ-Авиа" права собственности на указанное недвижимое имущество, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что сделка по отчуждению земельного участка без находящихся на нем строений, принадлежащих тому же лицу, ничтожна.

При этом суды правомерно сослались на пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Довод кассационной жалобы относительно ошибочности вывода судов о принадлежности ЗАО "СВТ-Авиа" на праве собственности находящихся на спорном земельном участке строений в связи с отсутствием государственной регистрации указанного права, судом кассационной инстанции отклоняется.

Как усматривается из материалов дела, право собственности в отношении расположенных на земельном участке складских помещений возникло у истца до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно статье 6 которого права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Доводы кассационной жалобы относительно того, что расположенные на спорном земельном участке строения являются самовольными постройками, судом кассационной инстанции отклоняются как несостоятельные и направленные на переоценку собранных по делу доказательств, а также повторяющие по существу аргументы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе.

Кроме того, данные обстоятельства не входят в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и судебные акты приняты при правильном применении судами норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 6 июня 2006 года по делу N А41-К1-3967/06 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2006 года по тому же делу оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Децима" - без удовлетворения.