Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2011 г. N 07АП-2389/11

г. Томск

Дело N 07АП-2389/11( А03-9641/2010)

20 апреля 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2011 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Е.Г. Шатохиной

судей: М.Ю. Кайгородовой, Т.В. Павлюк,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.А. Бондарьковым

при участии:

от истца: Рамазанов К.Ю. паспорт,

от ответчика: Неруш Ю.В., по доверенности от 13.04.2011 г. N 1091/07,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частная юридическая контора "Рамазанова" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 09.02.2011 года по делу N А03-9641/2010 (судья Фролов О.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью Частная юридическая контора "Рамазанова" к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Частная юридическая контора "Рамазанова" (далее - ООО ЧЮК "Рамазанова", ОГРН 1022200907585 ИНН 2221009446) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее - КУМС г. Барнаула, ОГРН 1022201770381, ИНН 2202000060) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения. Истец просил принять пункты 2.1, 4.2.3, 4.2.4, 4.4.7, 4.4.9, 4.4.10, 5.2, 5.5, 5.6 в редакции протокола разногласий.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 09.02.2011 года иск ООО ЧЮК "Рамазанова" удовлетворен в части, пункт 5.6 исключен из договора купли-продажи нежилого помещения. В остальной части иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО ЧЮК "Рамазанова" в апелляционной жалобе просит решение об урегулировании разногласий при заключении договора в части пункта 2.1 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в части, принять пункт 2.1 в редакции покупателя. В обоснование ссылается на то, что вывод суда о том, что общество не согласовало с Комитетом капитальный ремонт нежилого помещения занимаемым Обществом, и следовательно, отсутствуют основания для зачета неотделимых улучшений в порядке пункта 6 статьи 5 ФЗ от 22.07.2008 года N 159-ФЗ, в нарушение требований статей 9, 65, 71 АПК РФ сделан без всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон, без оценки всех доказательств по делу в их совокупности, без учета требований норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, Гражданское законодательство Российской Федерации не предусматривает обязанность согласования проекта неотделимых улучшений с Комитетом, устанавливает лишь условие получения одобрения как такового на производство капитального ремонта. Такое одобрение получено Обществом от Комитета в виде подписанного сторонами дополнения к договору аренды нежилого помещения N 148/л от 01.01.1995 года, а также писем N 124 от 28.01.2000 года, N 230/07 от 15.02.2002 года.

В подтверждение произведенных работ по перепланировке и переоборудования нежилою помещения истцом письмом N 64 от 01.11.2000 года в Комитет была представлена выписка из технического паспорта от 31.10.2000 года.

В обоснование стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества ООО ЧЮК "Рамазанова" представило экспертное исследование N 472 от 22.02.2010 года составленное ООО "АлтайСтройЭксперт" на сумму 588 288 рублей.

Отмечает, что из договора аренды N 148/л от 01.01.1995 года не явствует, что неотделимые улучшении произведенные истцом дают Комитету на них право собственности.

В отзыве на апелляционную жалобу, ответчик просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения, указывая на обоснованность и законность принятого по делу решения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, по основаниям, в ней указанным.

Представитель ответчика высказала возражения на доводы апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.

Законность решения Арбитражного суда Алтайского края проверена Седьмым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что от лиц, участвующих в деле, данных возражений не поступило, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Решением Арбитражного суда Алтайского края от 12.01.2010 года по делу N А03-9241/2009 признан недействительным отказ Комитета в приобретении ООО ЧЮК "Рамазанова" отдельного арендуемого помещения общей площадью 107 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 15. На Комитет возложена обязанность предоставить обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 15, общей площадью 107 кв.м. в соответствии с частью 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ.

Во исполнение решения суда от 12.01.2010 года Комитет представил ООО ЧЮК "Рамазанова" проект договора купли-продажи (т.1, л.д. 7-9).

Получив от ответчика проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул. Солнечная поляна, 15Б в г. Барнауле, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором предложил пункт 1.2 дополнить словами - общей площадью 29,3 кв.м. В пункте 2.1 истец предложил слова 2 150 000 рублей заменить словами 588 000 рублей, а также дополнить словами - стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в сумме 588 000 рублей согласно экспертному исследованию N 472 от 22.02.2010 года, составленному ООО "АлтайСтройЭксперт". Пункты 4.2.3, 4.2.4, 4.4.7, 4.4.9, 4.4.10, 5.2, 5.5, 5.6 истец предложил из договора исключить.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, и отзыва на нее, выслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Разногласия сторон по настоящему делу, с учетом апелляционной жалобы, сводятся к вопросу зачета в счет оплаты выкупной стоимости предмета договора стоимости неотделимых улучшений при изложении пункта 2.1 договора.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно указанной норме права истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Не оспаривая осуществление истцом неотделимых улучшений арендуемого объекта за счет собственных средств арендатора, Комитет считает недоказанным факт их производства с согласия арендодателя.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основываясь на нормативных положениях пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт несогласованности проведения арендатором капитального ремонта с арендодателем, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Истцом представлено в материалы дела экспертное исследование N 472 от 22.02.2010 года, составленное ООО "АлтайСтройЭксперт", согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества составляет 588 000 рублей, а также письма Комитета от 28.01.2000 года и от 15.02.2002 года в подтверждение того, что ответчику было известно о произведенном истцом в помещениях ремонте.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 Информационного письма от 30.05.2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указал, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

По ходатайству истца судом первой инстанции назначена экспертиза по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений выкупаемого нежилого помещения.

Согласно экспертному заключению, выполненному ООО "АлтайСтройЭксперт", стоимость неотделимых улучшений составляет 363 843 рублей.

Отказывая в принятии пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения в редакции истца судом первой инстанции принято во внимание стоимость произведенных истцом улучшений помещений, тогда как истец не доказал наличие согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в арендуемых помещениях.

Суд апелляционной инстанции находит данные выводы соответствующими материалам дела и нормам действующего законодательства.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Возможность осуществления капитального ремонта по инициативе арендатора предусмотрена пунктом 4.1.15 дополнения к договору аренды от 29.01.1996 года. В этом случае затраты на проведение капитального ремонта арендуемого помещения могут быть зачтены в счет арендной платы при условии: письменного согласия балансодержателя на проведение капитального ремонта, полученного до начала ремонта; предоставления сметы затрат и документов, подтверждающих ее финансирование; подтверждения затрат на капитальный ремонт Комитетом муниципального жилищного хозяйства (т.1, л.д. 98).

Между тем, материалы дела не содержат письменного согласия арендодателя на проведение капитального ремонта.

Напротив, как следует из письма от 28.01.2000 года Комитет указал истцу, что перепланировка арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 15 Б, произведена без согласования с Комитетом (т.1, л.д. 106), а в письме от 15.07.2010 года Комитет указал, что согласно пункту 6 статьи 5 ФЗ от 22.07.2008 года N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений может быть зачтена в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества лишь в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя и предложил представить в Комитет согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, а также первичные документы, подтверждающие ремонтно-строительные работы (т.1, л.д. 136).

Поскольку арендодатель не дал согласие на проведение ремонтных работ за счет собственных средств арендатора и такие работы истцом произведены, у ООО ЧЮК "Рамазанова" не возникло преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с зачетом стоимости неотделимых улучшений.

Вышеуказанные обстоятельства, как посчитал суд, указывают на отсутствие нарушения Комитетом имущественных отношений закона или иного нормативного правового акта и прав и законных интересов заявителя.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что, распространяя действие Закона на арендные отношения, возникшие до его принятия, законодатель не сделал оговорку о том, что правило, предусмотренное пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, не применяется, если в договоре аренды предусмотрено иное. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды, если указанные улучшения осуществлены с его согласия.

Правовые понятия капитального ремонта и неотделимых улучшений не являются тождественными. Во-первых, при производстве неотделимых улучшений всегда появляется новая, ранее не существовавшая вещь, в то время как при капитальном ремонте происходит замена изношенной вещи на аналогичную новую вещь. Во-вторых, осуществление капитального ремонта связано с необходимостью поддержания работоспособности и функционирования переданного в аренду имущества. Неотделимые улучшения, как правило, добавляют ранее не существовавшие полезные функции. Неотделимые улучшения всегда совершаются с согласия арендодателя, в то время как производство капитального ремонта арендатором есть акт вынужденный, совершаемый с целью предотвращения (или минимизации) нарушения своих прав.

В случае несогласия с выкупной ценой, заявитель должен доказать: улучшения арендатором арендованного имущества; выполнение этих улучшений с согласия арендатора; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств; факт производства неотделимых улучшений в период действия договора аренды.

Возложенное законном бремя доказывания данных обстоятельств ООО ЧЮК "Рамазанова" не исполнено.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в апелляционной инстанции, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 09 февраля 2011 года по делу N А03-9641/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Е.Г. Шатохина

Судьи

М.Ю. Кайгородова Т.В. Павлюк