Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2011 г. N 11АП-3132/11

20 апреля 2011 г.

Дело N А55-25782/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шараповой Л.А.,

с участием:

от заявителя - Деева О.В., доверенность от 15.04.2011 г.,

от ответчика - Зарифов И.Р., доверенность от 24.12.2010 г. N 12-7274,

от третьих лиц:

Муниципального предприятия городского округа Самара "Ремжилуниверсал" - не явился, извещен, Департамента управления имуществом городского округа Самара - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 апреля 2011 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 февраля 2011 года по делу N А55-25782/2010 (судья Бойко)

по заявлению закрытого акционерного общества "КоммунЭНЕРГО" (ОГРН 1076318001561), г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

Муниципальное предприятие городского округа Самара "Ремжилуниверсал", г. Самара, Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

о признании незаконным решения от 26.10.2010 г. N 01/365/2010-608, об обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "КоммунЭНЕРГО" (далее - заявитель, ЗАО КоммунЭНЕРГО) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением о признании незаконным решения, выраженного в сообщении от 26.10.2010 г. N 01/365/2010-608, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание площадью 120,50 кв.м., литера КК1, кадастровый (или условный) номер 63-63-01/340/2007-354, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 6а, строение 1, и об обязании ответчика зарегистрировать переход права собственности и право собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Определением суда от 10.12.2010 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное предприятие городского округа Самара "Ремжилуниверсал" и Департамент управления имуществом городского округа Самара.

Решением суда первой инстанции от 10 февраля 2011 года требования заявителя удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Самарской области обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что целью закрепления имущества в хозяйственное ведение муниципального предприятия не может быть его отчуждение, поскольку такая деятельность не отвечает целям создания унитарного предприятия, предусмотренным ч. 4 ст.8 Федерального закона РФ от 14.11.2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон о государственных и муниципальных предприятиях), требованиям использования имущества для извлечения прибыли, обеспечения его сохранности, осуществления собственником имущества контроля за его использованием и сохранностью.

Пунктом 3 ст. 299 Гражданского кодекса РФ установлено, что право хозяйственного ведения прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия по решению собственника.

Заявитель жалобы указывает, что возмездное отчуждение имущества государственных и муниципальных образований в собственность физических или юридических лиц охватывается понятием приватизация в силу ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При наличии для собственника и муниципального предприятия цели реализовать имущество физическому или юридическому лицу отчуждение такого имущества должно осуществляться в соответствии с законодательством о приватизации, в том числе, с соблюдением установленного ст. 2 данного закона принципа равенства покупателей муниципального имущества и одним из способов, установленных ст. 13 данного закона.

Кроме того, указывает, что отчуждение государственного или муниципального имущества без согласия антимонопольного органа, за исключением случаев, предусмотренных ч. 1 ст. 20 Федерального закона "О защите конкуренции", или без проведения торгов (конкурсов, аукционов), является нарушением порядка предоставления государственной и муниципальной преференции, предусмотренного ст. 20 Федерального закона "О защите конкуренции".

В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "КоммунЭНЕРГО", считая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ЗАО "КоммунЭНЕРГО" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, что 09.09.2010 г. ЗАО "КоммунЭНЕРГО" и Муниципальное предприятие городского округа Самара "Ремжилуниверсал" обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание площадью 120,50 кв.м., литера КК1, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 6а, строение 1.

Сообщением от 26.10.2010 г. N 01/365/2010-608 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации перехода права и права собственности на указанное нежилое здание (л.д. 18-26).

Не согласившись с указанным отказом, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

На основании приказа руководителя Департамента управления имуществом городского округа Самара от 25.05.2010 г. N 1883 и акта приема-передачи от 25.05.2010 г. нежилое здание (котельная) площадью 120,50 кв.м., литера КК1, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 6а, строение 1, передано в хозяйственное ведение муниципальному предприятию городского округа Самара "Ремжилуниверсал"

12.07.2010 г. зарегистрировано право хозяйственного ведения муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальному предприятию городского округа Самара "Ремжилуниверсал", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.07.2010 г. серии 63-АЕ N 063409, выданным Управлением Росреестра по Самарской области.

Департамент, согласно положениям ст. 47 Устава городского округа Самара, передает имущество в хозяйственное ведение для достижения муниципальными предприятиями целей, ради которых они созданы, а именно, удовлетворение общественных потребностей в результатах деятельности и получение прибыли. При этом, обязанность собственника отдельно указывать цели использования при передаче в хозяйственное ведение муниципальному предприятию имущества законодательством не предусмотрена.

Статьей 294 Гражданского кодекса РФ определено, что муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом. Частью 2 ст. 295 Гражданского кодекса РФ установлено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

На основании договора от 31.08.2010 г. N 492 ЗАО "КоммунЭНЕРГО" приобрело у Муниципального предприятия городского округа Самара "Ремжилуниверсал" нежилое здание, площадью 120,50 кв.м., литера КК1, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 6а, строение 1; имущество в установлено порядке было передано покупателю.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соответствии указанного договора требованиям ст. 295 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальные предприятие вправе распоряжаться недвижимым имуществом с согласия собственника имущества в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет и виды которого, определены уставом такого предприятия.

Судом верно отмечено в решении, что договор купли-продажи имел целью отчуждение имущества покупателю ЗАО "КоммунЭНЕРГО", а также что при осуществлении сделки между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, отчуждение имущества произведено по рыночной цене, стоимость нежилого помещения заявителем оплачена, о чем свидетельствуют платежные поручения от 01.09.2010 г. N 1272 и от 08.09.2010 г. N 1301.

Согласно п. 3.5 Постановления Самарской городской Думы от 01.06.2001 г. N 76 "Об утверждении Положения "О порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара" распоряжение недвижимым имуществом, в том числе путем продажи, обмена, передачи в залог, аренду, внесения в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, а также иными способами осуществляется предприятием с предварительного письменного согласия Департамента.

Таким образом, анализ федерального законодательства и нормативных правовых актов городского округа Самара говорит о том, что согласие собственника на отчуждение хозяйствующим субъектом объекта недвижимости должно быть выражено предварительно и в письменной форме.

Судом первой инстанции установлено, что согласие собственника на реализацию объекта недвижимого имущества: нежилое помещение площадью 120,50 кв.м., литера КК1, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 6а, строение 1, было дано в ответ на обращение МП г. Самары "Ремжилуниверсал" письмом Департамента от 26.08.2010 г. N 15-07-04/45107.

Ссылка регистрирующего органа на непредставление заявителем документов, свидетельствующих о совершении сделки купли-продажи с учетом положений Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) правомерно была признана судом первой инстанции несостоятельной в связи со следующим.

Подпунктом 9 п. 2 ст. 3 Закона N 178-ФЗ установлено, что действие данного федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Согласно пункту 2.3.2 Устава МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" муниципальное предприятие вправе осуществлять операции с недвижимым имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения, в том числе с целью реконструкции и (или) ремонта строений объектов благоустройства городского округа и приобретение жилых помещений.

С учетом изложенного судом первой инстанции сделан верный вывод, что утверждение регистрирующего органа о несоответствии действий муниципального предприятия по реализации объектов на основании договора от 31.08.2010 г. N 492 уставной деятельности муниципального предприятия, необоснованно.

Довод регистрирующего органа о том, что целью закрепления имущества в хозяйственное ведение муниципального предприятия не может быть его отчуждение, поскольку такая деятельность не отвечает целям создания унитарного предприятия, правомерно не принят судом первой инстанции во внимание, поскольку положениями ст. 295 Гражданского кодекса РФ и ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" прямо закреплено право унитарного предприятия распоряжаться недвижимым имуществом с согласия собственника.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно отклонен довод регистрирующего органа о том, что сделка свидетельствует об отчуждении муниципального имущества в обход процедуры приватизации, так как в соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 3 Закона N 178-ФЗ действие данного федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении, и пришел к правильному выводу, что законодатель намеренно предусмотрел возможность продажи муниципального имущества предприятиями, владеющими им на праве хозяйственного ведения, без соблюдения процедуры, регламентированной в Законе о приватизации.

При осуществлении сделок между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, отчуждение имущества произведено по рыночной цене и стоимость нежилого помещения заявителем оплачена, о чем свидетельствуют платежные поручения от 01.09.2010 г. N 1272 и от 08.09.2010 г. N 1301.

Довод регистрирующего органа о том, что отчуждение путем заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в хозяйственном ведении муниципального предприятия, возможно не только с согласия собственника имущества, но и при обязательном согласовании сделки с территориальным органом Федеральной антимонопольной службы, так как данная сделка по своей сути является муниципальной преференцией, правомерно отклонен судом в связи со следующим.

В соответствии с ч. 3 ст. 20 Закона Российской Федерации от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", пунктом 1.3 Административного регламента Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по рассмотрению заявлений о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции, утвержденного Приказом ФАС России от 16.12.2009 г. N 841, ФАС России и его территориальные органы осуществляют государственную функцию по рассмотрению заявлений о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции.

Согласно п. 20 ст. 4 Закона Российской Федерации от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", государственные или муниципальные преференции - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот.

Анализ положений действующего законодательства позволяет суду сделать вывод о том, что преференция представляет собой помощь, льготу, предоставляемую исключительно федеральным или государственным органом исполнительной власти либо органом местного самоуправления.

В данном случае имела место реализация объекта недвижимости хозяйствующим субъектом - муниципальным предприятием посредством заключения договоров купли-продажи.

Объект недвижимого имущества были реализованы муниципальным предприятием по цене, установленной независимым оценщиком и не является льготной, что подтверждается отчетом об оценке, следовательно, реализация муниципальным предприятием объектов недвижимости, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, путем заключения договоров купли-продажи не является муниципальной преференцией.

Довод регистрирующего органа, изложенный в оспариваемом отказе, что отчуждение нежилого помещения должно было осуществляться одновременно с отчуждением земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимого имущества, суд правильно посчитал ошибочным.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ и его толкованию, данному в п. 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Доказательств того, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества, сформирован как объекты права и принадлежат одному и тому же лицу - продавцу объектов недвижимости - МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал", либо Департаменту управления имуществом городского округа Самара, не представлено.

Статьей 36 Земельного кодекса РФ определено исключительное право собственника объекта недвижимого имущества на приобретение прав на земельный участок.

С учетом указанных обстоятельств суд сделал правильный вывод, что представленный договор купли-продажи не нарушают требований ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 1 Земельного кодекса РФ о единстве судьбы имущества и земельного участка.

Довод Управления и Департамента управления имуществом городского округа Самара о том, что 13.11.2010 г. собственником отозвано согласие на реализацию спорных объектов, в связи с чем, сделки не могут являться законными, правильно были отклонены судом первой инстанции в связи со следующим.

Как указывалось выше, реализация объектов, находящихся в хозяйственном ведении у предприятия, возможна исключительно при наличии письменного и заблаговременного согласия собственника имущества.

Данное требование установлено ч. 2 ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях", а также п. 3.5 постановления Самарской городской Думы от 01.06.2001 г. N 76 "Об утверждении Положения "О порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара".

Согласно положениям ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании положений статей 8, 131, 550 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи здания не подлежит государственной регистрации, поэтому в силу положений статьи 433 Гражданского кодекса РФ моментом заключения договора является момент его подписания и передачи соответствующего имущества.

Государственной регистрации согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ подлежит только переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

На момент подписания договоров и на момент передачи имущества согласие собственника на отчуждение объектов недвижимого имущества имелось, и отозвано собственником не было, кроме того, законом не предусмотрена возможность отмены собственником своего согласия впоследствии.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что представленные заявителями в регистрирующий орган документы соответствуют требованиям статей 17,18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что позволяло регистрирующему органу осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности, а оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности не соответствует требованиям ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушают права и законные интересы заявителя по дальнейшему использованию объектами недвижимого имущества и согласно положениям статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования.

Доводы, приведенные Управлением Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 февраля 2011 года по делу N А55-25782/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

П.В. Бажан Е.М. Рогалева