Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 сентября 2004 г. N КГ-А40/7699-04 Суд удовлетворил требование о признании недействительным договора купли-продажи имущества, поскольку осуществление приватизации муниципального имущества способами, отличными от способов, установленных законодательством о приватизации, не допускается, а соответствующие сделки приватизации государственного или муниципального имущества признаются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовых последствий (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 8 сентября 2004 г. N КГ-А40/7699-04
(извлечение)

По иску Департамента имущества города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "РСУ-3" о признании недействительным договора ВАМ (МКИ) N 10691 купли-продажи имущества от 10.09.1997 г., свидетельства на право собственности N 4733 от 16.10.1997, свидетельства N 012006 о внесении в реестр собственности на территории города Москвы Арбитражным судом г. Москвы 27.10.2003 г. принято решение по делу N А40-33713/04-94-345 об удовлетворении иска в части признания недействительным договора купли-продажи, в остальной части иска отказано.

Апелляционная инстанция постановлением от 19.01.2004 г. оставила судебное решение без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа отменил состоявшиеся судебные акты, постановление за N КГ-А40/2008-04 вынесено 31.03.2004 г.

При этом арбитражный суд кассационной инстанции согласился с арбитражным судом первой и апелляционной инстанций в оценке договора купли-продажи недвижимого имущества.

Вместе с тем, поскольку истцом не было заявлено о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, учитывая, что взамен спорного помещения арбитражный суд при рассмотрении другого дела обязал Департамент имущества г. Москвы предоставить иное помещение, для установления обоснованности заявленных по настоящему делу требований кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела арбитражный суд решением от 17.06.2004 г. отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная инстанция дело не рассматривала.

Департамент имущества г. Москвы в кассационной жалобе просит об отмене решения суда в части как принятого с нарушением норм материального права, а также без учета указаний арбитражного суда кассационной инстанции, вынесении нового решения о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения.

От ООО "РСУ-3" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором оно ссылается на правильное применение арбитражным судом норм материального права, считает, что обращение истца с данным иском противоречит положениям ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал требования, изложенные в ней. Представитель другой стороны с доводами департамента не согласился по приведенным в отзыве на жалобу основаниям.

Выслушав объяснения представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция находит его подлежащим отмене.

При повторном рассмотрении дела арбитражным судом установлено, что 10.09.1997 г. Фондом имущества города Москвы заключен с ООО "РСУ-3" договор ВАМ (МКИ) N 10691 купли-продажи имущества, предметом которого был выкуп нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 43, корп. 2, общей площадью 99,1 кв.м., находящегося в муниципальной собственности и арендуемого ООО "РСУ-3" на основании договора аренды от 22.05.1996 г. N 2-486/96. Арбитражный суд указал, что оспариваемый договор купли-продажи заключен и исполнен сторонами до вступления в силу Федерального закона N 123-ФЗ от 21.07.1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

При этом арбитражный суд исходил из следующих обстоятельств.

По общему правилу, определенному в п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Таким акцептом, по мнению суда, является Распоряжение Комитета по управлению имуществом Москвы N 1703-р от 16.06.1997 г., в котором содержится ссылка на обращение ООО "РСУ-3" о продаже недвижимости, а офертой - обращение и соглашение о взаимозачете платежей от 12.05.1997 г.

Арбитражный суд указал, что продаваемое недвижимое имущество находилось у покупателя, поскольку он арендовал помещение ранее, стоимость недвижимости, как указано в п. 3 Распоряжения Комитета, на дату издания распоряжения - 16.06.1997 - уже была засчитана Москомимуществом в счет выполнения задания по Фонду финансовых ресурсов на 1997 год.

Таким образом, считает арбитражный суд первой инстанции, заключение договора произошло ранее его оформления и до вступления в силу вышеназванного закона о приватизации.

В этой связи, указывает суд, отсутствуют основания для признания сделки недействительной по ст.ст. 166-168 Кодекса как не соответствующей нормам ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

Применение последствий недействительности сделки путем признания недействительными свидетельств на право собственности, о внесении в реестр собственности указанными нормами не предусмотрено.

Кассационная инстанция не может согласиться с позицией арбитражного суда первой инстанции относительно того, что имущество по оспариваемому договору купли-продажи было передано ранее заключения этого договора, а договор заключен до вступления в силу ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, помещение площадью 99,1 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Б. Академическая, д. 43, корпус 2 передано "Дирекцией единого заказчика М.О. Коптево" по договору аренды N 2-486/96 от 22.05.1996 г. ООО "РСУ-3" В связи с чем у сторон названного договора возникли арендные правоотношения.

Договор ВАМ (МКИ) N 10691 купли-продажи этого помещения заключен между Фондом имущества г. Москвы и ООО "РСУ-3" 10.09.1997 г. Ранее заключения данного договора купли-продажи у сторон сохранялись обязательства по договору аренды помещения.

По условию п. 10.3 договора купли-продажи договор вступает в действие с момента подписания его обеими сторонами. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Неправильное определение момента заключения договора повлекло неприменение закона, подлежащего применению и, соответственно, неправильное решение.

В обоснование предъявленных требований Департамент имущества города Москвы указал на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключен с нарушением ст. 16 ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", которая содержит запрет на зачет внутренних и внешних долговых обязательств Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований путем продажи (передачи) кредиторам права собственности на объекты приватизации.

Истец мотивирует также иск положением п. 1 ст. 26 указанного закона, который предусматривает способ выкупа арендованного имущества в случае заключения договора аренды с правом выкупа этого имущества до вступления в силу Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ". Фонд имущества г. Москвы произвел отчуждение муниципального имущества в собственность лица, не имеющего права на выкуп арендованного имущества в соответствии с законодательством о приватизации.

ООО "РСУ-3" не было создано в результате приватизации.

В силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации находящееся в муниципальной или государственной собственности имущество, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного или муниципального имущества.

Согласно п. 1 ст. 16 ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" одним из способов приватизации является выкуп арендованного государственного или муниципального имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 26 Закона приватизация сданного в аренду на основании договора аренды с правом выкупа, который был заключен до вступления в силу Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", имущество государственного или муниципального унитарного предприятия осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества следующим способом: в соответствии с договором аренды с правом выкупа, если размер выкупа, сроки и порядок его внесения, а также иные условия установлены указанным договором. ООО "РСУ-3" не признано арендатором государственного или муниципального имущества унитарного предприятия.

В пунктах 2.6., 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284, п. 4.5 основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535, определен круг лиц, имеющих право на приобретение в собственность сданных в аренду объектов недвижимого имущества. Ответчик к числу этих лиц не относится.

Согласно п. 5 ст. 4 вышеуказанного Закона о приватизации от 21.07.1997 г. N 123-ФЗ федеральные законы и принятые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также решения органов местного самоуправления не могут противоречить названному закону и программе приватизации.

В соответствии с п. 5 ст. 29 ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" осуществление приватизации муниципального названного имущества способами, отличными от способов, установленных настоящим Федеральным законом, не допускается, а соответствующие сделки приватизации государственного или муниципального имущества признаются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовые последствия.

Помимо этого сделка купли-продажи совершена с нарушением п. 3 ст. 16 названного Закона о приватизации, в которой содержится запрет на зачет долговых обязательств, в том числе субъектов Российской Федерации или муниципальных образований путем продажи (передачи) кредиторам права собственности на объекты приватизации.

С учетом изложенного выводы арбитражного суда в решении об отказе в иске о признании недействительным договора купли-продажи не основаны на законе. В части отказа в требованиях о признании недействительным свидетельств на право собственности, о внесении в реестр собственности решения правильное, поскольку применение последствий недействительности сделки путем признания указанных свидетельств не предусмотрено.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительная по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Направляя дело на новое рассмотрение, арбитражный суд кассационной инстанции считал необходимым с учетом возникших обстоятельств проверить, каким образом будут восстановлены законные интересы истца, не имеют ли действия юридического лица с намерением причинить вред другому лицу либо злоупотребление правом в иных формах.

Данное указание кассационной инстанции не выполнено.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-7351/03-85-76 следует, что помещение, которое являлось предметом купли-продажи оспариваемого по настоящему делу договора, изъято у ООО "РСУ-3". В январе 2003 г. дом 43, корп. 2 по ул. Б. Академическая, в котором находилось спорное нежилое помещение, был снесен, взамен снесенного нежилое помещение ООО "РСУ-3" не предоставлено.

По иску ООО "РСУ-3" арбитражный суд обязал Департамент имущества города Москвы предоставить в собственность ООО "РСУ-3" нежилое помещение площадью 99,10 кв.м., расположенное в любом из вновь построенных зданий, имевших строительный адрес: г. Москва, ул. Б. Академическая, корпус 3, корпус 5, корпус 7, корпус 8-8а г. Москвы район "Коптево", квартал 19, корпус 26, корпус 28.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном случае недвижимое имущество возвращено быть не может ввиду его отсутствия.

Напротив, как установил суд при рассмотрении дела N A40-7351/03-85-76, у Департамента имущества города Москвы возникло перед ООО "РСУ-3" обязательство по предоставлению равноценного помещения, которое находилось у него на праве собственности и было изъято.

Учитывая, что ничтожная сделка является таковой и без признания ее судом, предъявленное требование истца не направлено на возврат недвижимого имущества в собственность города Москвы, требование истца о признании сделки недействительной следует рассматривать как злоупотребление правом, которое не может подлежать судебной защите в силу п.п. 1, 2 ст. 10 Кодекса.

В этой связи в удовлетворении иска следует отказать.

Учитывая, что мотивы, по которым арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в иске иные, чем те, которые приведены в постановлении кассационной инстанции, решение арбитражного суда отменяется с вынесением постановления об отказе в иске.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2004 года по делу N А40-33713/03-94-345 отменить, в иске Департаменту имущества города Москвы к ООО "РСУ-3" о признании недействительным договора купли-продажи, свидетельства на праве собственности, свидетельства о внесении в реестр собственности - отказать.