Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2010 г. N 15АП-7736/10

город Ростов-на-Дону

дело N А01-2075/2009

13 октября 2010 г.

15АП-7736/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Х. Тимченко, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания судьей Малыхиной М.Н.

при участии:

от Администрации муниципального образования "Теучежский район": Тхагапсо М.Р., паспорт, доверенность от 01.10.20109г. 301-30-693; Джанхот И.Ю., удостоверение доверенность (т. 2 л.д.24)

от общества с ограниченной ответственностью "Логистический парк Южный": Ланге В.О., паспорт, доверенность от 01.10.2010г.

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Логистический парк Южный"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 27 мая 2010 года по делу N А01-2075/2009

по иску Администрации муниципального образования "Теучежский район"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Логистический парк Южный",

о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Логистический парк Южный" к Администрации муниципального образования "Теучежский район"

о взыскании убытков и расторжении договора аренды земельного участка,

при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества "М-Индустрия", государственного учреждения "Управление автомобильных дорог Республики Адыгея "Адыгеяавтодор", Краснодарских электрических сетей - филиала ОАО Энергетики и электрификации Кубани, открытого акционерного общества "Южная телекоммуникационная компания",

принятое в составе судьи Хутыз С.И.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Теучежский район" (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Логистический парк Южный" (далее - ответчик, общество) о взыскании арендной платы в размере 30 421 189 рублей 81 копейки, пени за невнесение арендной платы в размере 3 768 791 рубля 60 копеек и расторжении договора аренды от 07.03.2008, заключенного сроком на 49 лет, о передаче земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500002:124, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, вдоль автодороги "Энем-Адыгейск-Бжедугхабль" км. 27 + 150 м, слева, западнее г. Адыгейска, общей площадью 600 022 кв.м. Основанием для обращения в суд явилась неуплата арендных платежей. В дальнейшем администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнила свои требования в части арендной платы и просила суд взыскать с ответчика основной долг в размере 30 665 421 рубля 74 копеек за период с 20.03.2009г. по 31.12.2009г., пеню за невнесение арендной платы в размере 3 841 816 рублей 37 копеек (л.д. 67-71 т.2, л.д. 245-246 т. 3)

Обществом с ограниченной ответственностью "Логистический парк Южный" подано встречное исковое заявление к администрации муниципального образования "Теучежский район" о взыскании с администрации убытков в размере 63 349 487 рублей 15 копеек и расторжении договора аренды земельного участка. По мнению общества, администрация при заключении договора аренды земельного участка не уведомила его об имеющихся обременениях, что повлекло невозможность использовать участок и причинение значительных убытков обществу.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены государственное учреждение закрытое акционерное общество "М-Индустрия", "Управление автомобильных дорог Республики Адыгея "Адыгеяавтодор", Краснодарские электрические сети (филиал ОАО Энергетики и электрификации Кубани), открытое акционерное общество "ЮТК". Решением суда от 27 мая 2010 года, с учетом вынесенного в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определения об исправлении арифметической ошибки от 28 мая 2010 года, суд взыскал с общества в пользу администрации задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 05.11.2009 года в сумме 30 665 421 рубль 74 копейки, неустойку в размере 1 307 114 рублей 19 копеек, а всего 31 972 535 рублей 93 копейки, а также удовлетворил требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 07.03.2008 года, заключенного между обществом и администрацией. В остальной части заявленных требований администрации отказано.

В удовлетворении встречного заявления отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 200 000 рублей.

Не согласившись с указанным решением, Общество с ограниченной ответственностью "Логистический парк Южный" обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, отказав администрации в удовлетворении первоначального иска и удовлетворив встречные исковые требования общества. Жалоба мотивирована тем, что общество не имело возможности узнать об обременениях участка, препятствующих строительству, поскольку таковые не были раскрыты администрацией при проведении торгов. Заявитель полагает, что акт выбора участка не может быть принят в качестве доказательства по делу, так как не имеет отношения к процедуре приобретения права аренды на торгах. Указывает, что имеющиеся обременения препятствуют застройке участка. Полагает несоблюденным досудебный порядок расторжения договора. Считает, что расчет задолженности произведен судом неверно, полагает, что долг надлежало взыскать за период с 20.03.2009г. по 05.11.2009г.

В судебное заседание апелляционной инстанции не явились третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании общество поддержало доводы жалобы, просило решение отменить, отказав администрации в удовлетворении первоначального иска и удовлетворив встречные исковые требования общества. Указало, что не было осведомлено о наличии на спорном земельном участке двух курганов (помимо одного указанного в информационном сообщении о проведении торгов), подземного телефонного кабеля, воздушной высоковольтной линии электропередач, охранной зоны муниципальных очистных сооружений, полосы отвода и придорожной полосы автомобильной дороги, таким образом, весь земельный участок разорван охранными зонами, полосами отвода и т.д. Представитель общества пояснил, что отыскиваются убытки в размере уплаченной арендной платы и затрат на начало проектирования. Указал, что после утверждения акта выбора прошло более полугода и общество предполагало, что устранены недостатки и сняты обременения, по причине наличия которых общество ранее отказалось от аренды участка.

Администрация против удовлетворения жалобы возражала, указала, что из акта выбора следует осведомленность общества о том, что по смежеству со спорным участком расположены очистные сооружения и трасса. Представила на обозрение суда землеустроительное дело N 2676 в отношении спорного участка, указав, что межевание произведено по заявке общества. Указала также, что на спорном участке имеется только один курган, а предоставленная обществом схема не относима к спорному участку, согласовывает подводку газопровода к участку, ввиду чего не отражает границы спорного участка. В отношении расположения телефонного кабеля указала, что в акте выбора отражено согласование предоставления участка с районным узлом связи, а также, что обществом не обосновано препятствование кабеля строительству путем предоставления проекта и иных доказательств. Администрация отметила, что общество получило в аренду тот же участок, в отношении которого был утвержден акт выбора, с кадастровым номером 01:06:25 00 002:0124, ввиду чего было информировано об имеющихся ограничениях на момент утверждения акта выбора, пояснила, что требования о погашении задолженности и расторжении договора неоднократно направлялись обществу по всем известным адресам, однако возвращались ввиду отсутствия адресата, что подтверждено представленными в материалы дела конвертами, возвращенными истцу предприятием связи.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, в соответствии с информационным сообщением в газете "Теучежские вести" (N 10 от 26.01.2008г.) администрацией был проведен открытый аукцион по продаже права аренды на земельный участок из земель "промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения" с кадастровым номером: 01:06:25 00 002:124, местонахождение: Республика Адыгея, Теучежский район, вдоль автодороги "Энем-Адыгейск-Бжедугхабль" км. 27 + 150 м, слева, западнее г.Адыгейска, общей площадью 600 022 кв.м., разрешенное использование/назначение: под строительство предприятий логистического направления и торговых комплексов.

В числе особых условий указано на наличие на земельном участке памятника истории и культуры Республики Адыгея - кургана. По договору от 14.01.2008 общество внесло задаток в качестве обеспечения обязательств по оплате имущества в размере 7 390 600 рублей.

Победителем аукциона стало общество с ограниченной ответственностью "Логистический парк Южный", с которым был заключен 7 марта 2008 года договор аренды сроком на 49 лет с момента государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке 20.03.2008 года. В этот же день земельный участок был передан по акту приема-передачи, подписанному арендатором без претензий.

Согласно пункту 3.5 указанного договора аренды арендатор обязан в срок не позднее 10 числа начала каждого квартала вносить арендную плату за пользование земельным участком путем перечисления соответствующей суммы платежным поручением на счет бюджета муниципального образования "Теучежский район".

В соответствии с условиями договора аренды ежегодный размер арендной платы составляет 39 170 180 рублей в год или 9 792 545 рублей за один квартал.

Поскольку арендная плата, составившая 30 665 421 рубль 74 копейки, не была внесена арендатором в установленные сроки, администрация обратилась в суд с заявлением о ее взыскании, а также взыскании договорной пени (0,1 % от размера невнесенной арендной) в размере 3 841 816 рублей 37 копеек и расторжении договора аренды (уточненные требования).

Ответчик, ссылаясь на невозможность использования участка для целей строительства и сокрытие соответствующей информации администрацией, обратился с встречным иском. При этом факт неоплаты арендной платы, взысканной судом, общество не отрицает, полагая, что у него отсутствует обязанность ее уплаты ввиду невозможности использования участка по назначению.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно правилам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из указанных норм следует, что учету подлежит как фактическая, так и должная информированность арендатора о недостатках (свойствах) арендуемого имущества, препятствующих его использованию по назначению.

Апелляционный суд соглашается с принятыми судом первой инстанции доводами Администрации о том, что общество фактически знало и не могло не знать об имеющихся обременениях (ограничениях в использовании участка).

Так, ранее общество инициировало процедуру предоставления участка с предварительным согласованием места размещения объектов строительства, в связи с чем 18.01.2007г. был утвержден акт выбора земельного участка площадью 60 га под строительство логистического парка вдоль автодороги "Энем-Адыгейск-Бжедугхабль" км. 27 + 150 м, слева, западнее г.Адыгейска.

В ходе указанной процедуры подготовлено землеустроительное дело N 2676, содержащее материалы в отношении выполненного в январе-феврале 2007 года по заявке Общества с ограниченной ответственностью "Логистический парк "Южный" межевания, в том числе план участка, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта и акт сдачи межевых знаков на сохранность. Сформированный по результатам межевания участок поставлен на кадастровый учет 13.02.2007г. с кадастровым номером 01:06:25 00 002:0124.

По пояснениям представителя общества, впоследствии общество отказалось от аренды указанного участка, ввиду установления имеющихся ограничений для целей строительства. Отказ подтвержден материалами дела (л.д. 168 т.3).

Таким образом, сформированный по заявке общества земельный участок с кадастровым номером 01:06:25 00 002:0124 впоследствии явился предметом торгов и был получен обществом в аренду по результатам аукциона.

Доводы о том, что указанный акт выбора от 18.01.2007г. не относим к последующим торгам, суд отклоняет, так как в целях рассмотрения настоящего спора значение имеет фактическая осведомленность арендатора, а не получение информации из конкретного источника, даже в том случае, если администрацией не исполнена обязанность по раскрытию всех обременений (ограничений) участка в ходе торгов.

Доводы о том, что с момента утверждения акта выбора, межевания и постановки участка на кадастровый учет прошло более полугода, ввиду чего общество предполагало устранение администрацией ограничений в пользовании участком, апелляционный суд также отклоняет. Будучи информированным о препятствиях в использовании для целей строительства участка в 2007 году, общество не предприняло каких-либо действий в 2008 году в целях установления того, устранены ли указанные препятствия, то есть не проявило разумность и осмотрительность поведения.

В информационном сообщении о проведении торгов указан кадастровый номер участка, сформированного по заявке общества (01:06:25 00 002:0124). Характеристика земельного участка (площадь, местоположение) тождественна, ввиду чего суд правомерно принял доводы администрации о фактической и должной информированности общества о свойствах спорного участка.

Так, из кадастрового паспорта земельного участка следует, что участок расположен вдоль автодороги "Энем-Адыгейск-Бжедугхабль". Согласно материалам землеустроительного дела общество просило произвести межевание участка, расположенного вдоль автодороги "Энем-Адыгейск-Бжедугхабль". В акте выбора участка также указаны данные сведения с отметкой, что участок граничит на юге с названной автодорогой. Указанные данные имеются также и в разработанном обществом в 2007 году бизнес-плане, равно как и сведения о примыкании к участку автодороги "Дон" (федеральной трассы М-4) (л.д. 49 т.3). В заявлении на имя Главы МО Теучежский район от 17.01.2007г. (л.д. 111 т.3) общество также указывает на расположение участка вдоль автомагистрали М-4 "Дон".

Таким образом, общество заведомо испрашивало земельный участок, расположенный вдоль автодорог, и соответственно не могло не знать о существующих ограничениях использования земельных участков, расположенных в полосе отвода автомобильных дорог и в придорожной полосе, поскольку указанные ограничения установлены нормативно (ст.ст. 25, 26 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Постановление Правительства РФ от 01.12.1998 N 1420 "Об утверждении Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования", Постановление Правительства РФ от 14.04.2007 N 233 "О порядке установления и использования полос отвода федеральных автомобильных дорог", Постановление Правительства РФ от 02.09.2009 N 717 "О нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса").

Аналогичным образом, из акта выбора земельного участка следует, что он граничит с землями МО г. Адыгейск (территория очистных сооружений).

Также представителем общества в материалы дела представлена копия заключения Государственной инспекции по охране памятников истории и культуры от 30.01.2007г. (то есть за год до заключения договора аренды), выданного по заявке общества, с указанием на наличие трех курганов на территории участка площадью 60 га под размещение логистического парка, а также величину охранных зон (л.д. 174-175 т 3).

Поскольку из акта выбора, кадастрового паспорта и землеустроительного дела усматривается, что участок граничит с автодорогой "Энем-Адыгейск-Бжедугхабль", а из содержащейся в землеустроительном деле схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта следует, что воздушная высоковольтная линия электропередач проходит по участку вдоль указанной дороги, апелляционный суд, соглашаясь с судом первой инстанции, отклоняет довод общества о том, что оно не знало и не могло знать при подписании акта приемки-передачи участка о нахождении указанной линии в границах спорного участка.

Наличие кабеля телефонизации также отражено в материалах землеустроительного дела 2007 года, выполненного по заявке общества. При этом акт выбора земельного участка от 18.01.2007г. содержит согласование Адыгейского филиала Открытого акционерного общества "ЮТК" - Теучежский РРЭС.

При изложенных обстоятельствах общество на момент заключения договора было информировано (а также, проявляя должную разумность и осмотрительность, должно было быть информированным) обо всех особенностях участка, предлагаемого в аренду, в том числе о близости автодорог и очистных сооружений, наличии объектов исторического и культурного наследия, прохождении инженерных коммуникаций.

Ссылка на нераскрытие администрацией соответствующей информации при проведении торгов, равно как и на смену руководителя общества при таких обстоятельствах не может быть принята судом.

Оснований для применения пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, у арендатора отсутствовало право требовать досрочного расторжения договора аренды по приведенным им основаниям.

Поскольку арендатор был информирован обо всех указанных им ограничениях в использовании спорного участка до заключения договора аренды, в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации у него отсутствует право на взыскание убытков в виде уплаченной арендной платы и понесенных затрат на подготовку к строительству. Соответственно отказ во встречном иске правомерен.

Апелляционный суд исследовал довод жалобы о несоблюдении досудебного порядка истцом и не нашел его состоятельным.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В материалы дела представлено, в том числе письмо Администрации N 01-3-848 от 13.10.2009 года в адрес общества с указанием размера задолженности по арендной плате, предложением в срок до 30.10.2009 года расторгнуть договор аренды. Корреспонденция направлена по юридическому адресу общества и возвращена в связи с отсутствием адресата. Иск подан 20.11.2009г. Администрация подтвердила также направление корреспонденции по всем известным адресам общества, включая адрес учредителя (Закрытое акционерное общество "М-Индустрия"). Представленной в материалы дела перепиской сторон подтверждено обсуждение сторонами вопроса о погашении задолженности по арендной плате. При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

При правильном применении норм материального права суд правомерно указал на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) и наличие неисполненной обществом обязанности по уплате арендной платы.

Судом первой инстанции установлено, что за первый год аренды участка с момента его фактического получения (пункт 3.5 договора), то есть с 20.03.2008г. по 19.03.2009г. арендатором полностью уплачена арендная плата в размере, установленном договором 39 170 180 руб. В связи с чем задолженность согласно уточненным требованиям ответчика определена из расчета размера арендной платы, установленного договором за период с 20.03.2009 года по 31.12.2009г. Указанное усматривается из мотивировочной части решения при приведении судом расчета долга (в том числе за 4-ый квартал 2009 года в полном объеме) и соответствует принятым судом уточнениям исковых требований, имеющимся в материалах дела. Последующее ошибочное указание на взыскание по 05.11.2009 года может быть исправлено в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части снижения заявленного ко взысканию размера пени апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Поскольку арендная плата не внесена ответчиком более чем за три квартала при ежеквартальном начислении согласно пункту 3.5 договора, требование администрации о расторжении договора удовлетворены обоснованно.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 27 мая 2010 года по делу N А01-2075/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов