Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2011 г. N 11АП-3644/11

28 апреля 2011 г.

Дело N А55-31017/2009

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М.,

судей Лукьяновой Т.А., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ямалетдиновой Э.Р., с участием:

от истца - представитель Галямин С.Н., доверенность от 11.01.2011 г.,

от ответчика - представители Овчинникова Н.А., доверенность от 23.03.2011 г., Ендуткин В.Н., доверенность от 26.07.2010 г.,

от третьего лица - представитель Кулик П.А., доверенность от 16.03.2011 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционные жалобы ОАО "Дворец культуры "Тольятти", Самарская область, г. Тольятти, и ООО "Гуляй Центр", Самарская область, г. Тольятти,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2011 г., принятое

по делу NА55-31017/2009 (судья Веремей Л.Н.)

по иску ОАО "Дворец культуры "Тольятти", Самарская область, г. Тольятти, ИНН:6323077795, ОГРН:1046301051532,

к ООО "Центральный парк", Самарская область, г. Тольятти, ИНН:6323078566, ОГРН:1046301073466,

с участием третьего лица: ООО "Гуляй Центр", Самарская область, г. Тольятти, ИНН:6323083936, ОГРН:1056320200771,

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Дворец культуры "Тольятти" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Центральный парк" о расторжении договора аренды N 4 от 17.01.2005 г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2009 г. иск удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24.08.2010 г. решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2009 г. по делу N А55-31017/2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Кассационная инстанция указала, что суду первой инстанции необходимо было исследовать, направлялись ли истцом предложения о расторжении договора после письменных предупреждений о погашении задолженности, поскольку предложений расторгнуть договор, в случае неисполнения этой обязанности в установленный срок, в письменных предупреждениях от 20.08.2009 г. N 94 и от 15.09.2009 г. N 126 не содержалось.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2011 г. в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и третье лицо обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ОАО "Дворец культуры "Тольятти" ссылается на то, что ответчиком арендная плата вносилась с нарушением, установленных в договоре аренды порядка и сроков. По мнению заявителя, за период с июня по август 2009 г. за ответчиком числится задолженность за коммунальные услуги в сумме 230 005 руб. 78 коп., а общая сумма долга по арендной плате на настоящий момент составляет 1 477 829 руб. 36 коп.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Гуляй Центр" указывает на то, что произведенные им в пользу истца платежи на общую сумму 1 436 675 руб. 20 коп. являются для ОАО "Дворец культуры "Тольятти" неосновательным обогащением, а не оплатой задолженности ответчика по арендной плате. Таким образом, факт погашения ответчиком задолженности за период с июня 2009 г. по январь 2010 г. не доказан. Также судом первой инстанции не был учтен тот факт, что между сторонами, во исполнение решения Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2009 г., заключено соглашение от 22.01.2010 г. о досрочном расторжении договора аренды N 4 от 17.01.2005 г., после чего ответчиком арендуемое имущество по акту приема-передачи было возвращено истцу, который передал его во временное возмездное владение и пользование третьему лицу.

21.04.2011 г. представители истца и третьего лица в судебном заседании доводы своих апелляционных жалоб поддержали, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить.

Представители ответчика с доводами, изложенными в апелляционных жалобах, не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля бывшего генерального директора ООО "Центральный парк" Красько В.Г., в связи с этим просил судебное заседание отложить.

Арбитражный апелляционный суд, рассмотрев заявленное ходатайство, не находит правовых оснований для его удовлетворения, поскольку оно документально не обосновано. Кроме того, в соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Таким образом, показания свидетеля, о вызове которого ходатайствовал истец, не могли повлиять на результат рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 17.01.2005 г. N 4, заключенного между ОАО "Дворец культуры "Тольятти" (арендодатель) и ООО "Центральный парк" (арендатор), арендатору во временное пользование и владение предоставлялись нежилые помещения общей площадью 3664 кв. метров, расположенные на первом, втором и третьем этажах здания дома культуры (литера А) по адресу: г. Тольятти, б-р Ленина, д. 1, принадлежащие арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АБ N 290242 от 27.12.2004 г.

Схема арендуемых нежилых помещений является неотъемлемой частью договора аренды.

Регистрация договора аренды осуществлена Территориальным органом Федеральной регистрационной службы 03.03.2005 г., запись N 63-63-09/008/2005-188.

Срок аренды в соответствии с п. 10.2 договора устанавливается на пятнадцать лет и исчисляется с даты передачи помещения и подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения. Пунктами 2.1-2.4 договора предусмотрено, что оплата производится арендатором ежемесячно до 10-го числа в размере 100 руб. за 1 кв. метр на основании выставленных арендодателем счетов-фактур. Оплата коммунальных услуг (кроме расходов на электроэнергию) производится из расчета занимаемой площади, а именно: плата за холодное и горячее водоснабжение, бытовую канализацию, отопление и вентиляцию, по действующим ценам соответствующих организации, в случае если их оплата производится арендодателем, что подтверждается счетами данных организаций.

Согласно пункту 8.3 договора аренды, договор может быть расторгнут по взаимному согласию в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктами 8.5, 8.6 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом, в том случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату. О своем намерении расторгнуть договор или отказаться от договора заинтересованная сторона извещает другую сторону в письменной форме за 15 дней до даты расторжения.

Вместе с этим, ответчик, в нарушение условий договора, предъявленные истцом счета-фактуры (л.д. 20-25, т.1) за аренду нежилого помещения и оказанные коммунальные услуги за июнь-август 2009 г. до настоящего времени не оплатил в полном объеме.

Претензиями от 15.09.2009 г. N 126 и от 20.08.2009 г. N 94 (л.д. 14,17,18, т.1) истец уведомил ответчика об имеющейся задолженности по арендной плате, которую предлагал оплатить в течение семи дней с момента получения претензии, в случае неисполнения требований предлагал расторгнуть договор.

Поскольку указанные претензии оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения, истец на основании статей 11, 12, 307, 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с заявленным иском.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанные, так и не связанные с какими-либо нарушениями.

Учитывая, что часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требования об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Из анализа вышеназванных правовых норм следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Данные выводы согласуются с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Материалами дела подтверждается направление ответчику письменных предупреждений о необходимости оплаты образовавшейся задолженности в сумме 729 536 руб. 76 коп. (по состоянию на 20.08.2009 г.) и 634 423 руб. 88 коп. (по состоянию на 15.09.2009 г.) в семидневный срок, в которых также указано, что в противном случае истец будет вынужден обратиться с иском о расторжении договора.

Между тем, как указано в постановлении кассационной инстанции, содержание вышеназванных писем не может рассматриваться как предложение одной стороны (арендодателя) о досрочном расторжении договора, направленного другой стороне (арендатору), в случае принятия которого договор аренды считается расторгнутым по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Других уведомлений и претензий о расторжении договора аренды в адрес ответчика истец не направлял.

Судом первой инстанции установлено, что согласно платежным поручениям (л.д.55-123, т.2) задолженность за период июнь-август 2009 г. оплачена. Кроме этого, в период с 02.10.2009г. по 23.12.2009г. проходили платежи по спорному договору, о чем свидетельствует акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 13.01.2010 г. (л.д. 23,24, т. 3), в соответствии с актом сверки взаимных расчетов N 2 за период с 01.10.2009 г. по 11.01.2010 г. (л.д.10, т. 3) была произведена оплата на сумму 1 213 100 руб.

Факт оплаты задолженности за спорный период подтверждается и отзывом на исковое заявление третьего лица ООО "Гуляй центр", в котором указано, что за период с 06.08.2009 г. по 01.02.2010 г. третьим лицом в пользу истца было оплачено 2 738 024 руб. 94 коп. за ООО "Центральный парк", в том числе за спорный период.

Довод третьего лица о том, что платежи, осуществленные им в пользу ответчика для ОАО "Дворец культуры "Тольятти", являются неосновательным обогащением, обоснованно не приняты во внимание судом первой инстанцией, поскольку не являются предметом разбирательства по данному делу.

Ссылку третьего лица в апелляционной жалобе на соглашение от 22.01.2010 г. о досрочном расторжении договора аренды N 4 от 17.01.2005 г. арбитражный апелляционный суд признает несостоятельной, поскольку со стороны ответчика оно подписано директором В.Г. Красько, тогда как определением Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2009 г. в отношении ООО "Центральный парк" введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Овчинникова Н.Р. Таким образом, В.Г. Красько не имел полномочий на подписание указанного соглашения.

Учитывая изложенное, в апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2011 г., принятое по делу N А55-31017/2009, оставить без изменения, апелляционные жалобы ОАО "Дворец культуры "Тольятти", Самарская область, г. Тольятти, и ООО "Гуляй Центр", Самарская область, г. Тольятти,- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Т.А. Лукьянова Н.Ю. Пышкина