Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2009 г. N 07АП-9234/09

г. Томск

Дело N 07АП-9234/09

07 декабря 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2009 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: А.В. Солодилова,

судей: Е.А. Залевской, Л.И. Ждановой,

при ведении протокола судебного заседания судьей Л.И. Ждановой,

при участии:

от заявителя: Шаталова В.И.- протокол общего собрания участников ООО "Интеграл" от 20.05.2009г., паспорт 5003376712 выдан 15.08.2002 г.,

от заинтересованного лица: Мальцева И.Ю. по доверенности от 30.04.2009 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска,

поданную на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.09.2009г.

по делу N А45-11591/2009 (судья Полякова В.А.)

по заявлению ООО "Интеграл"

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска

о признании незаконным бездействия Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска,

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Интеграл" (далее по тексту - ООО "Интеграл", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ):

- о признании незаконным бездействия Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее по тексту - Департамент, заинтересованное лицо, апеллянт), выразившегося в неисполнении требований, установленных пунктом 3 статьи 9 Федеральный закон от 22.07.2008г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159 - ФЗ);

- обязании Департамента принять решение о предоставлении Обществу преимущественного права на приобретение в собственность за плату по цене, равной рыночной стоимости, составляющей 1 576 420 рублей, нежилого помещения бара "Фургон" площадью 200, 1 кв. м, расположенного в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: город Новосибирск, улица Ватутина, дом 23, и совершить действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение обществом арендуемого помещения;

- обязании Департамента Новосибирска в семидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить нарушения прав общества путём направления обществу проекта договора по выкупу арендуемого последним вышеназванного муниципального имущества.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.09.2009г. заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным решением, Департамент обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить состоявшийся по делу судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований по основаниям нарушения норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Так, по мнению апеллянта:

- вывод суда о необходимости обязания Департамента совершить действия по реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на определенных условиях относительно цены договора купли - продажи в связи с нарушением требований пункта 3 статьи 9 Закона N 159- ФЗ несостоятелен, поскольку Департамент не обладает правом на принятия такого решения. Кроме того, в нарушение положений части 1 статьи 12 Федеральный закон от 02.05.2006г. N59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 59-ФЗ), Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 10.02.2009г. N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" суд не может предрешать существа принятого решения должностным лицом;

- судом не принято во внимание не соблюдение досудебного порядка при заключении договора купли- продажи по установленной цене в соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ, статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ);

- несостоятелен вывод суда о необоснованности позиции Департамента о наличии в арендуемом помещении неузаконенной реконструкции, поскольку оно ранее было введено в эксплуатацию, как противоречащий положению Градостроительного кодекса Российской Федеральной;

- судом необоснованно отклонен довод Департамента о том, что препятствием для заключения договора купли- продажи является факт не сформирования спорного объекта, поскольку в соответствии со статей 1 Федерального закона от 24.07.2007г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее по тексту - Закон N 221 - ФЗ) процедура формирования объекта недвижимого имущества включает в себя, в том числе действия по подтверждению существования недвижимого имущества с индивидуально- определенными характеристиками;

- вывод суда о том, что поскольку права на нежилое помещение возникли у Департамента до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122- ФЗ), то отсутствие регистрации права муниципальной собственности на спорный объект не может являться препятствием для его приватизации, противоречит положению статей 8 и 131 ГК РФ.

Более подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе.

ООО "Интеграл" в представленном отзыве на апелляционную жалобу (в суд апелляционной инстанции поступил 20.11.2009г.) просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Департамента в судебном заседании полностью поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, при этом указав на несостоятельность доводов отзыва заявителя на апелляционную жалобу.

Представитель Общества в судебном заседании полностью подтвердил доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, при этом указав на законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции.

Законность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 14.09.2009г. проверена Седьмым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленным в статьях 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, что между Департаментом и ООО "Интеграл" заключались договоры аренды N 1742/16 от 18.03.1998г., N 5425 от 01.08.2000г., N 6306-ИМ от 06.12.2000 г. (с дополнительным соглашением от 01.08.2001г.), N 022123-015 от 01.12.2005г., N 025867-015 от 01.11.2006г., N 029006-050 от 01.11.2007 г., ООО "Интеграл", по условием которых в аренду передавалось нежилое помещение бара "Фургон" в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: город Новосибирск, улица Ватутина, 23.

01.11.2007г. между сторонами был заключён договор N 029006-050 от 01.10.2007г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Ватутина, 23, общей площадью 200, 1 кв. м , который считается продлённым на неопределённый срок.

Общество, ссылаясь на нормы Закона N 159 - ФЗ, 12.03.2009 г. обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В ответ на указанное заявление Департамент письмом от 03.04.2009 г. N 31-05460 сообщил Обществу о том, что выкуп нежилого помещения, арендуемого заявителем, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Ватутина, 23, будет возможен только после оформления правоустанавливающих документов на данный объект, для чего заявителю необходимо завершить реконструкцию и ввести объект в эксплуатацию для возможности последующей регистрации Департаментом.

Общество, полагая, что бездействие Департамента нарушает нормы Закона N 159 - ФЗ и фактически лишает его преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 130 ГК РФ нежилое помещение относятся к недвижимому имуществу.

В силу части 1 статьи 607 ГК РФ помещение отнесено к объектам аренды.

Часть 3 статьи 607 ГК РФ определяет, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значения для дела, представленным доказательствам дал верную оценку в полном соответствии со статьей 71 АПК РФ и пришел к правильному выводу о действительности договоров аренды, а также о наличии между сторонами арендных правоотношений.

Довод жалобы о несоблюдении досудебного порядка при заключении договора купли- продажи по установленной цене, суд апелляционной инстанции признает необоснованным. В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Между тем обязательный досудебный порядок урегулирования спора с заинтересованным лицом в случае уклонения его от заключения договора преимущественного выкупу арендуемого заявителем муниципального имущества федеральным законом не предусмотрен.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ (предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) пользовании непрерывно в течение трех лет и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 209 - ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Понятие субъекта малого и среднего предпринимательства дано в статье 4 Закона N 209 - ФЗ.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приобретено в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, отвечающим требованиям статьи 4 Закона N 209-ФЗ, при условии соблюдения им в совокупности всех четырех условий, указанных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Как установлено судом апелляционной инстанцией и не оспаривается Департаментом, ООО "Интеграл" зарегистрировано Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району города Новосибирску от 12.12.2002г. за основным государственным регистрационным номером 1025401499860 и относится к субъектам малого предпринимательства в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 209-ФЗ; площадь арендуемого помещения составляет 200, 1 кв. м. и не превышает норму, определенную Закон Новосибирской области от 05.12.2008г. N 295-ОЗ "Об установлении предельного значения площади арендуемых помещений, приобретаемых субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества".

Судом первой инстанции установлен и апеллянтом не оспаривается факт надлежащего и своевременного перечисления Обществом арендной платы. Кроме того, Закон N 159-ФЗ четких критериев для оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом" в целях данного Закона не содержит, поэтому в рассматриваемом случае разумными критериями добросовестности и надлежащего исполнения обязательств арендатора, по мнению суда апелляционной инстанции, являются: отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, а равно отсутствие решений суда в пользу арендодателя о применении к арендатору гражданско-правовой ответственности в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды имущества; отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования; отсутствие в течение всего срока аренды претензий к арендатору со стороны арендодателя; добровольная уплата пени Обществом.

Как верно установлено судом первой инстанции, из отчёта независимого оценщика - ООО Консалтинговый центр "АЛТЕКС" от 06.05.2009 N 105/05-09, представленного в материалы дела, об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 201, 1 кв. м, расположенного по адресу: г. Новосибирск, улица Ватутина, 23, рыночная стоимость помещения определена в 6 065 000 рублей, а из отчёта независимого оценщика от 24.04.2009 N114/04-09 об определении рыночной стоимости строительно-монтажных работ по реконструкции помещения, расположенного по адресу: г. Новосибирск, улица Ватутина, 23, следует, что рыночная стоимость работ по реконструкции составила 4 488 580 рублей, при этом итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, в силу пункта 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утверждённого приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 256, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более шести месяцев.

Поскольку на дату рассмотрения дела судом первой инстанции с момента составления отчётов не прошел указанный срок, а неотделимые улучшения имущества были осуществлены арендатором с согласия арендодателя, то, с учетом пункта 6 статьи 5 Закона N 159- ФЗ, вывод суда об условиях продажи спорного помещения по цене, равной рыночной стоимости 1 576 420 рублей, которая определена как разница между рыночной стоимостью арендуемого помещения и рыночной стоимостью неотделимых улучшений данного помещения, является обоснованным.

Суд апелляционной инстанции соглашается также с выводами суда первой инстанции и признает несостоятельными доводы жалобы в части признания реконструкции неузаконенной, поскольку последняя была произведена заявителем с согласия органа местного самоуправления. Это подтверждается письмами комитета по управлению имуществом Мэрии города Новосибирска от 29.05.1998 г. N 31/01-763 и Администрации Ленинского района города Новосибирска от 26.05.1998 г. N 00-811.

Объект с учетом произведенной реконструкции был введен в эксплуатацию. Это обстоятельство подтверждается распоряжением Администрации Ленинского района г. Новосибирска от 12.04. 2000 г. N 731, которым утвержден акт приема в эксплуатацию бара "Фургон" по адресу: г. Новосибирск, ул. Ватутина, 23.

Суд первой инстанции правильно указал, что, согласно государственному реестру объектов капитального строительства от 26.02.2006г. Общество арендует сформированный объект недвижимости, данные и параметры которого определены: помещение пивного бара в подвале пятиэтажного дома, площадью 200, 1 кв.м, кадастровый номер: 54:35:064250:08:401:001:007254240:0001:20007, местоположение: город Новосибирск, улица Ватутина, 23.

Указанные обстоятельства верно оценены судом первой инстанции применительно к договору аренды от 01.11.2007г. N 029006-050 и к нормам п. 3 ст. 607 ГК РФ. На основании этого, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что объект недвижимости сформирован.

Согласно статье 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ, возникшие до момента вступления в силу данного Закона права на недвижимое имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. При этом суд первой инстанции обоснованно указал на то, что право муниципальной собственности на нежилое помещение возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. N 3020-1, то есть до вступления в силу Закона N 122-ФЗ.

Статья 8 ГК РФ устанавливает, что гражданские права возникают, в числе прочего, из договоров и иных сделок, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Таким образом, возникновение права муниципальной собственности на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. N 3020-1 соответствует гражданскому законодательству.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом - п. 2 ст. 8 ГК РФ. В соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ, порядок государственной регистрации устанавливается в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ установлена юридическая действительность прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу данного Закона, выводы суда первой инстанции в той части, что отсутствие регистрации спорного объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не может служить препятствием для приватизации данного объекта, являются обоснованными.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую оценку.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.09.2009г. по делу N А45-11591/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Солодилов А.В.

Судьи

Жданова Л.И. Залевская Е.А.