Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2009 г. N 12АП-8617/2009

г. Саратов

10 декабря 2009 года.

Дело N А57-4934/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2009 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поваровой Н.В.,

при участии в судебном заседании представителелей:

общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" - Терехова С.С., доверенность от 23.03.2009 без номера;

администрации города Саратова - Кузиной И.В., доверенность от 23.09.2009 N 01-02-41/85; представлен отзыв на апелляционную жалобу;

комитета по земельным ресурсам администрации города Саратова - Кузиной И.В., доверенность от 01.09.2009 N 01-16/05-23117;

комитета по управлению имуществом администрации города Саратова - Воротневой Е.А., доверенность от 02.09.2009 N 02-08/5921 (удостоверение N 325); представлен отзыв на апелляционную жалобу;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" (г. Саратов)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 сентября 2009 года по делу N А57-4934/2009 (судья Елистратов К.А.)

по иску администрации города Саратова (г. Саратов)

к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" (г. Саратов)

третьи лица: комитет по управлению имуществом администрации города Саратова (г. Саратов), комитет по земельным ресурсам администрации города Саратова (г. Саратов) о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ

Администрация г. Саратова обратилась в арбитражный суд Саратовской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" (далее по тексту - Общество, ООО "Жилстройинвест") в пользу администрации г. Саратова задолженности по договору аренды земельного участка N 4265 от 20.12.2000 года в сумме 1005262,14 руб., неустойки в сумме 92129,94 руб.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 14 сентября 2009 года заявленные требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 4265 от 20.12.2000 г. в сумме 1 005 262 руб. 14 коп, неустойка в размере 76184 руб. 37 коп, а всего 1 081 443 руб. 51 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" г. Саратов в доход федерального бюджета РФ взыскана государственная пошлина в сумме 16 907 руб. 22 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" с принятым решением не согласилось, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

По утверждению подателя апелляционной жалобы, законных оснований к взысканию задолженности по договору аренды, не имеется в связи с тем, что отсутствуют доказательства передачи арендодателем земельного участка арендатору, а также взыскателем не доказана возможность использования арендатором спорного участка по назначению.

В отзывах на апелляционную жалобу Администрация г. Саратова, комитет по Управлению имуществом г. Саратова полагают решение суда законным и обоснованным. Просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иных отзывов на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представители сторон, третьего лица поддержали позиции по делу.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Саратова от 14.12.2000 года за N 813-60 ООО "Жилстройинвест" предоставлено право аренды земельного участка площадью 3,5516 га, кадастровый номер 64:48:05:0312:01 для проектирования и строительства многоэтажного жилого комплекса повышенной комфортности с учетом строительства физкультурно-оздоровительного комплекса по ул. Дегтярной, 12 в Октябрьском районе г. Саратова, сроком на 25 лет.

Во исполнение постановления Администрацией г. Саратова ("Арендодатель") и ООО "Жилстройинвест" ("Арендатор"), 20.12.2000 г. заключен договор аренды земельного участка за N 4265 .

В соответствии с постановлениями мэра г. Саратова от 09.07.2001 г. N 508-106 и 508-107 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка, путем заключения Соглашение N 1 от 18.07.2001 г., которым определили площадь земельного участка равной 35639 кв.м.

Сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка ЕГРП от 26.07.06 г. N 01/229/2006-493).

Соглашением N 2 от 06.06.2006г. об изменении договора аренды земельного участка N 4265 от 20.12.2000г. на основании постановления Администрации г. Саратова N 125 N 125А-2 от 23.05.2000г. изменено разрешенное использование земельного участка на - "проектирование и строительство многофункционального комплекса торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного назначения_" Пунктом 2.1. Договора Арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, установленном согласно прилагаемому к Договору расчету.

Пунктом 2.2. установлены сроки внесения арендной платы равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года. За 2008 год расчетные земельные платежи были подписаны, однако сроки внесения арендных платежей были ответчиком неоднократно нарушены, арендная плата Арендатором вносилась частично.

20.02.2009 г. исх. N 01-16/07-2308 в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 4265 от 20.12.2000 года.

Однако по истечение 30 дней с момента получения вышеуказанной претензии до настоящего момента задолженность по договору аренды ответчиком не погашена, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с вышеприведенными требованиями.

Удовлетворяя требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме и пени в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из заключенности договора, передачи земельного участка в пользование подтвержденной решением арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-23004/07 от 11.03.2009 г. оплаты ответчиком арендных платежей за предыдущий период, доказанности истцом размера задолженности.

Как установлено судом апелляционной инстанции, оспаривая требования истца, ООО "Жилстройинвест" в суде первой инстанции ссылалось на отсутствие обязанности по внесению арендной платы, мотивируя это тем, что земельный участок по договору аренды N 4265 от 20.12.2000 года не передавался, часть сданного в аренду земельного участка не освобождена арендодателем от принадлежащего ему на праве собственности имущества, переданного в оперативное управление Дирекции физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений под размещение стадиона " Спартак".

Отклоняя возражения ответчика относительно иска, суд первой инстанции посчитал имеющим преюдициальное значение для разрешения возникшего спора решение Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-23004/07 от 11.03.2009 г. по заявлению ООО "Жилстройинвест" об обязании КУИ г. Саратова устранить ООО "Жилстройинвест" препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по адресу г. Саратов ул. Дегтярная д. 12, которым установлено, что арендатор изначально знал о том, что на представленном ему земельном участке находятся объекты недвижимости и был согласен на приобретение права аренды на указанных условиях.

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что наличие на предоставляемом земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих арендодателю, не влечет нарушение прав ООО "Жилстройинвест" по договору.

Выслушав представителей сторон, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзывах на нее, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда о возможности удовлетворения требований Администрации в части сделан без надлежащей оценки условий договора аренды, иных обстоятельств, непосредственно влияющих на обязанность Арендатора по внесению платежей, их размера.

Факт заключения 20.12.2000 г. договора аренды N 4265 земельного участка площадью 3,5516 га, кадастровый номер 64:48:05:0312:01 для проектирования и строительства многофункционального комплекса торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного назначения (соглашение N 2 от 06.06.2006г.) по ул. Дегтярной, 12 в Октябрьском районе г. Саратова сторонами не оспаривается.

По условиям п. 1.2 договора Арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере согласно прилагаемом к договору расчету арендной платы (приложение N 2).

При этом в силу п.5.1, 5.2 Арендатор имеет право и обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, обязан обеспечить освоение участка в установленные договором сроки, не нарушать прав других землепользователей.

Таким образом, стороны, с учетом соглашений N 1 от 18.07.2001 г., N 2 от 06.06.2006г. определили что, земельный участок, площадью 35639 кв.м. должен быть использован ООО "Жилстройинвест" по целевому назначению, т.е. для проектирования и строительства многофункционального комплекса торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного назначения.

Помимо этого в п.1.2 содержится указание на то, что на передаваемом в соответствии с п.1.1 Договора земельном участке имеются коммуникации: электрический кабель, кабель связи, дренаж, водопровод, канализация.

Пунктом 1.4 Договора Арендодатель гарантировал Арендатору, что участок не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых Арендодатель не мог не знать, и обязался урегулировать любые претензии третьих лиц, предъявляющих какие- либо законные права на предмет Договора.

Материалами дела подтверждается и не оспорено сторонами, что на переданном в аренду земельном участке расположены два объекта недвижимости: нежилое двухъярусное здание литер А общей площадью 1518,8 кв.м., нежилое одноэтажное здание литер Т площадью 50,2 кв.м, которые являются собственностью муниципального образования - "город Саратов" в лице комитета по управлению имуществом г. Саратова, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 31.05.2005 года серия 64 АБ N 089563, от 08.06.2005 года серия 64 АБ N 096383.

Контрактом N 1764 от 28.02.2006г., т.е в период действия вышеназванного договора аренды, указанные нежилые помещения переданы по акту приема-передачи в оперативное управление под размещение стадиона "Спартак" муниципальному учреждению дирекции физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, г. Саратов.

Таким образом, земельный участок площадью 3,5516 га, кадастровый номер 64:48:05:0312:01 переданный в аренду для проектирования и строительства многофункционального комплекса торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного назначения (соглашение N 2 от 06.06.2006г.) по ул. Дегтярной, 12 в Октябрьском районе г. Саратова обременен правами третьего лица, которое имеет право пользования земельный участком, на котором расположено переданное в оперативное управление имущество.

Вместе с тем как установлено выше, существенным условием N 4265 является освоение земельного участка Арендатором в соответствии с целью и условиями его предоставления. Помимо этого условиями договора гарантирована необремененность земельного участка правами и претензиями третьих лиц, о которых Арендодатель не мог не знать, и предусмотрена обязанность Администрации урегулировать любые претензии третьих лиц, предъявляющих какие- либо законные права на предмет Договора.

Между тем, как установлено судом первой инстанции, ООО "Жилстройинвест", полагая, что нахождение указанных объектов недвижимости на арендованном им земельном участке фактически препятствует освоению земельного участка в соответствии с его разрешённым видом использования, обращался в арбитражный суд с требованием об устранении препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, 12, площадью 35639 кв.м., кадастровым номером 64:48:05 03 12:01, путём демонтажа объектов недвижимости - нежилого двухъярусного здания общей площадью 1518,8 кв.м. литер А и нежилого одноэтажного здания общей площадью 50,2 кв.м. литер Т, с учётом предоставления компенсации собственнику имущества, муниципальному образованию - город Саратов в лице комитета по управлению имуществом г. Саратова в размере рыночной стоимости указанного имущества 730000 руб..

При разрешении данного спора отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что демонтаж объектов недвижимости повлечёт прекращение права собственности на объекты помимо воли собственника - Администрации г. Саратова, что нарушит принцип неприкосновенности собственности, гарантированный Конституцией РФ и установленный статьёй 1 Гражданского кодекса РФ.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 марта 2009 года по делу N А57-23004/07-5-28 вступило в законную силу.

Суд апелляционной инстанции считает, что данным судебным актом, бесспорно установлен факт невозможности использования земельного участка по целевому назначению, как обремененного правами, гарантированными Конституцией Российской Федерации.

Акт передачи земельного участка в материалы дела не представлен, а соглашением N 1 об изменении договора аренды земельного участка N 4265 от 20.12.2002г., заключенным 18.07.2001г. Администрацией г. Саратова и ООО "Жилстройинвест", положенным в основу решения, на которое суд сослался, как на имеющее преюдициальное значение по настоящему делу, стороны изменили площадь передаваемого по договору аренды земельного участка, однако из него не усматривается факт обременения участка правами иных лиц.

Поскольку Арендодатель ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по передаче объекта аренды, то у арендатора в силу п.2 ст. 328, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность оплачивать арендные платежи не наступила. Факт добровольной уплаты части арендной платы самостоятельного самостоятельно правового значения не имеет. Право невнесения арендной платы до конца текущего года предусмотрено также условиями п.5.1 Договора в случае создания Арендодателем препятствий в использовании земельного участка.

Помимо этого следует отметить, что задолженность по договору арендной платы рассчитана истцом исходя из площади земельного участка, определенного договором и соглашением к нему.

Вместе с тем как установлено выше, часть земельного участка занята имуществом, принадлежащим Администрации и находящимся в оперативном управлении, при таких обстоятельствах вывод суда о доказанности размера арендной платы, неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, следует признать неверным.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требований Администрации муниципального образования "Город Саратов" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест", г. Саратов в пользу Администрации муниципального образования "Город Саратов" задолженности по договору аренды земельного участка N 4265 от 20.12.2000г. в сумме 1005262 руб. 14 коп., неустойки в размере 76184 руб.37коп; взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест", г. Саратов в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 16 907 руб.22 коп.

Руководствуясь статьями 110, 268 , ч.2 ст. 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 сентября 2009 года по делу N А57-4934/2009 в части удовлетворения требований Администрации муниципального образования "Город Саратов" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест", г. Саратов в пользу Администрации муниципального образования "Город Саратов" задолженности по договору аренды земельного участка N 4265 от 20.12.2000г. в сумме 1005262 руб. 14 коп., неустойки в размере 76184 руб.37коп; взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест", г. Саратов в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 16 907 руб.22 коп. отменить.

Принять по делу N А57-4934/2009 новый судебный акт, которым Администрации муниципального образования "Город Саратов" в удовлетворении требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" г.Саратов в пользу Администрации муниципального образования "Город Саратов" задолженности по. договору аренды земельного участка N 4265 от 20.12.2000г. в сумме 1005262 руб. 14 коп., неустойки в размере 76184 руб.37коп. - отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 сентября 2009 года по делу N А57-4934/2009 оставить без изменения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" г.Саратов из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1000 ( одна тысяча) руб. 00 коп., уплаченную при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

Т.С. Борисова И.И. Жевак