Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2009 г. N 11АП-10018/2009

г. Самара

11 декабря 2009 г.

Дело N А65-9763/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рогалевой Е.М.,

судей Засыпкиной Т.С., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от заявителя - Кондрашев С.О., доверенность от 01 декабря 2009 года N 31, Исхакова Г.Т., доверенность от 14 мая 2009 года N 322,

от открытого акционерного общества "Нэфис косметикс"-Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова - Бородачева И.С., доверенность от 26 октября 2009 года N 1432,

от Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан - не явился, извещен,

от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан - не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью "ЮНИК" - не явился, извещен,

от исполнительного комитета муниципального образования г. Казани - не явился, извещен,

от Республиканского государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда зале N 7 апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Нэфис косметикс"-Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 сентября 2009 года по делу N А65-9763/2009 (судья Арукаева И.В.)

по заявлению открытого акционерного общества "Эдельвейс Групп", г. Казань,

к открытому акционерному обществу "Нэфис косметикс"-Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова, г. Казань, Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г. Казань, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г. Казань, обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИК", г. Казань,

третьи лица:

Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани, г. Казань,

Республиканское государственное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации" Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, г. Казань,

о признании договора купли-продажи земельных участков недействительным в части, признании недействительным зарегистрированного права собственности, признании недействительным распоряжения в части,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Эдельвейс Групп" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Нэфис косметикс", Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан,

- о признании договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости, в порядке приватизации от 18 сентября 2002 г. N 072-32, акт приема-передачи от 15 октября 2002 г. N 034-924, дополнительного соглашения N 1 от 03 февраля 2004 г., дополнительного соглашения N 2 от 31 мая 2005 г., заключенного между Минземимуществом РТ и ОАО "Нэфис Косметикс" недействительным (ничтожным);

- о признании зарегистрированного права собственности ОАО "Нэфис Косметикс" на земельный участок площадью 7293 кв.м., расположенного по адресу: ул.Ю.Фучика, д.105а, запись регистрации N 16-50.3-21.2002-463.1 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 23 января 2002 г. серии 16 АА 086024), недействительным;

- о признании распоряжения Минземимущества РТ от 16 сентября 2002 г. N 1271-р "О предоставлении земельных участков в собственность ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им.М.Вахитова" недействительным.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 мая 2009 г. в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО "ЮНИК", муниципальное образование г.Казань в лице исполнительного комитета муниципального образования г.Казань.

Определением АС РТ от 17 июня 2009 г. по ходатайству истца в порядке ст.46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика по делу привлечено ООО "ЮНИК".

В судебном заседании 07 июля 2009 г. истец заявил ходатайство об изменении требований, в котором просил:

1) признать недействительным договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости, в порядке приватизации N 072-32 от 18 сентября 2002 г. с дополнительным соглашением N 1 от 03 февраля 2004 г. и дополнительным соглашением N 2 от 31 мая 2005 г., заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова в части продажи земельного участка площадью 7293 кв.м., расположенного по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а, кадастровый номер 16:50:160502-10.

2) признать недействительным зарегистрированное право собственности ОАО "Нэфис Косметикс" на земельный участок площадью 6168 кв.м., расположенный по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а, кадастровый номер 16:50:160502:192 (предыдущий кадастровый номер 16:50:160502-10);

3) признать недействительным пункт 1 распоряжения Министерства земельный и имущественных отношений Республики Татарстан (далее - МЗИО РТ) от 16 сентября 2002 г. N 1271-р "О предоставлении земельных участков в собственность ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова в части п.2 приложения N 1 к распоряжению Минземимущества РТ от 16 сентября 2002 г. N 1271-р в части продажи земельного участка площадью 7293 кв.м., расположенного по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105 а, кадастровый номер 16:50:160502-10.

Судом изменение принято в порядке ст.49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 сентября 2009 года в иске к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИК" и Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан отказано, признан недействительным договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации N 072-32 от 18 сентября 2002 г. с дополнительным соглашением N 1 от 03 февраля 2004 г. и дополнительным соглашением N 2 от 31 мая 2005 г., заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им.М.Вахитова, в отношении площади земельного участка, расположенного по адресу: РТ, г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105А, на которой находится объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105А в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 28 июня 2007 года серии 16-АА N 063784 с условным номером 16:50:06:00879:001:0003, литер А общей площадью 974,4 кв.м. и необходимой для ее использования. В остальной части иска отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что в результате распоряжения Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан земельным участком под объектом недвижимости, принадлежащем истцу на праве собственности и необходимым для его использования, было нарушено право истца на приобретение названного земельного участка; приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (истцом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации N 072-32 от 18 сентября 2002 года, на спорном земельном участке находился объект недвижимости, в настоящее время принадлежащий истцу на праве собственности. На дату заключения договора, собственником названного объекта недвижимости являлось открытое акционерное общество "Солодовпиво" (свидетельство о государственной регистрации права от 23 января 2002 г.).

Действие исключительного права правопредшественника истца на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено оспариваемым договором купли-продажи земельного участка.

Оспариваемый договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации N 072-32 от 18 сентября 2002 г. с дополнительным соглашением N 1 от 03 февраля 2004 г. и дополнительным соглашением N 2 от 31 мая 2005 г., заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова является недействительным в отношении той части земельного участка, на которой находится объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 28 июня 2007 года серии 16-АА N 063784 (т.1 л.д.19).

Не согласившись с решением суда в части удовлетворенных исковых требований ОАО "Эдельвейс групп", ОАО "Нэфис Косметикс" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе и в дополнении к ней указывает, что нежилое здание по ул. Ю. Фучика 105А, принадлежит истцу не в порядке правопреемства в связи с реорганизацией юридических лиц, а в связи с внесением данного здания в уставной капитал одним юридическим лицом другому.

Следовательно, ОАО "Хайринг Групп" не является правопреемником ООО "Солодовпиво", который осуществлял приватизацию муниципального имущества - нежилых помещений в здании по ул. Ю. Фучика 105А г. Казани.

Земельный участок, на котором расположены принадлежащие истцу нежилые помещения, никогда не принадлежал администрации г. Казани, а являлся государственной собственностью, что подтверждается письмом Министерства земельных и имущественных отношений N 6156 от 18 октября 2002 г., а, следовательно, у истца отсутствуют права, за защитой которых он обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Также ОАО "Нэфис Косметикс" считает необоснованным удовлетворение Арбитражным судом Республики Татарстан требований истца в объеме "необходимого для ее использования". Решение в данной части судом принято за пределами заявленных истцом исковых требований, а также не указано, в соответствии с какими нормативными документами и положениями будет определяться площадь земельного участка необходимого для использования.

Суд первой инстанции не дал оценку тому обстоятельству, что администрация г. Казани на момент внесения вклада в уставной капитал ОАО "Солодовпиво" не являлась собственником указанных зданий и потому не могла их передать в качестве вклада в уставный капитал учреждаемого юридического лица.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в договоре обязательно должны быть указаны характеристики земельного участка. В противном случае считается, что стороны не согласовали условие о предмете продажи, и потому договор является незаключенным. К таким характеристикам относятся кадастровый номер участка, местоположение, сведения о размещенных объектах недвижимости (если есть), площадь в квадратных метрах, основное назначение той категории земель, к которой относится участок, цель его использования и др.

Судом не принято во внимание, что постановление главы администрации г.Казани N 1547 от 20 июля 2001 г. не содержит сведений о том, на каком земельном участке расположен объект недвижимости, на каком праве администрации принадлежит данный участок.

Суд первой инстанции не исследовал в ходе рассмотрения дела и не указал в резолютивной части решения конкретную площадь земельного участка как расположенного под зданием, так и необходимой для ее использования, что является грубым нарушением материальных и процессуальных норм, так как основной характеристикой земельного участка является размер (площадь).

Суд первой инстанции, признавая за истцом как собственником недвижимого имущества, исключительное право на приватизацию земельного участка не дал оценку тому обстоятельству, что истец является собственником только лишь нежилых помещений N N 1 А. 1Б, 1, 2, 3 ,4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22. 23, 24. 25, 26, 27, 27А, 28. 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 общей площадью 974,4 кв.м., а не собственником всего нежилого здания в целом.

В судебном заседании представитель ОАО "Нэфис Косметикс" доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители ОАО "Эдельвейс Групп" считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ по делу объявлялся перерыв с 02 декабря 2009 г. до 16 час. 10 мин. 07 декабря 2009 г.

После перерыва представителем ОАО "Эдельвейс Групп" заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела для представления копий судебных актов, на которые имеются ссылки в отзыве на апелляционную жалобу, а также письменных пояснений по вопросу принадлежности ему помещений в здании литера В.

Указанное ходатайство отклонено арбитражным апелляционным судом в связи с тем, что времени для представления указанных документов с учетом объявленного перерыва в заседании на 5 дней было достаточно.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части следует отменить по следующим основаниям.

В 1992 г. Казанский химический комбинат им.М.Вахитова был преобразован в Акционерное общество открытого типа "Нэфис", что подтверждается Постановлением коллегии Государственного комитета Республики Татарстан по управлению государственным имуществом N 20 от 16 октября 1992 г. (том 4, л.д.30) и свидетельством Минфина РТ N 179 от 25 января 1993 г. (л.д.36, том 4).

Из договора N 2/1 купли-продажи пакета акций при преобразовании государственного (коммунального) предприятия в открытое акционерное общество от 3 декабря 1992 г. следует, что продавец - Государственный комитет Республики Татарстан по управлению государственным имуществом передал покупателю - Казанскому химкомбинату им.Вахитова, преобразуемому в открытое акционерное общество "Нэфис", в пользование, в том числе, здание досугового центра.

Постановлением главы администрации г.Казани N 1120 от 05 сентября 1994 г. ОАО "Нэфис Косметикс" - КХК им.М.Вахитова был отведен в постоянное пользование земельный участок площадью 0,734 га, занимаемый зданием досугового центра по ул.Ю.Фучика, д.105а Приволжского района г.Казани (л.д.24, том 4).

На основании вышеназванного постановления, акционерному обществу "Нафис" - Казанскому химкомбинату им. М.М.Вахитова уполномоченным органом был выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей N РТ-50-000997, о чем в книге записей государственных актов на право владения, пользования землей внесена запись N 997 от 23 января 1995 г. (л.д.25-28, том 4).

Постановлением главы администрации г.Казани N 363 от 03 марта 2001 г. (л.д.29, т. 4), учитывая согласие ОАО "Нэфис Косметикс" - КХК им.М.Вахитова, у Казанского химического комбината имени М.Вахитова была изъята часть земельного участка, отведенного постановлением главы администрации г.Казани от 05 сентября 1994 г. N 1120 площадью 57,0 кв.м.

В 2001 г. ОАО "Нэфис" было переименовано в ОАО "Нэфис Косметикс", что следует из протокола годового общего собрания акционеров от 29 июня 2001 г.

По договору купли-продажи основных фондов N 021-23 от 22 апреля 2002 г. МЗИО РТ продал в порядке приватизации с условием сохранения профиля использования, а ОАО "Нэфис Косметикс" приобрел в собственность здание досугового центра им.Вахитова общей площадью 1267, 3 кв.м., расположенное по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а и принял по акту приема-передачи указанный объект недвижимости с литером Б (л.д.110-115, том 4).

01 апреля 2005 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан внесена запись N 16-01/50-21/2004-26226.1 о регистрации права собственности на здание досугового центра, назначение: нежилое, 2-этажное, площадью 1273,70 кв.м., инвентарный номер 11614, литер Б за открытым акционерным обществом "НЭФИС КОСМЕТИКС" - Казанский химический комбинат имени М.Вахитова, что следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 16 ТА N 431288 (т.4 л.д. 56). При этом, основанием для регистрации права значится договор купли-продажи основных средств N 021-23 от 22 апреля 2002 г., акт приема-передачи N 034-2294 от 31 мая 2004 г.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан N 1271-р от 16 сентября 2002 г. ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им.М.Вахитова были предоставлены в собственность земельные участки (в порядке приватизации) (л.д.89, том 1), на которых расположены приватизированные объекты недвижимости, согласно приложению N 1 (л.д. 91-92, том 1), в числе которых значится здание досугового центра, приобретенное на основании договора купли-продажи N 021-23 от 22 апреля 2002 г.

18 сентября 2002 г. между Министерством земельных и имущественных отношений РТ и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им.М.Вахитова был заключен договор, в соответствии с которым МЗИО РТ (продавец) продал ответчику-1 (ОАО "Нэфис Косметикс") земельные участки общей площадью 15, 7743 га, в числе которых значится земельный участок с кадастровым номером 16:50:16 05 02:0010, общей площадью 7293 кв.м., расположенный по адресу: г.Казань, ул.Фучика, д.105а (л.д.94-97, том 1) под разрешенное использование - размещение досугового центра. По акту приема-передачи N 034-924 от 15 октября 2002 г. продавец передал, а покупатель принял земельные участки общей площадью 15, 7743 га (т.1 л.д.104).

03 февраля 2004 г. между МЗИО РТ и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им.М.Вахитова было подписано дополнительное соглашение N 1, которым были внесли изменения в п.2.2 и п.2.3 договора (т.1 л.д.106).

31 мая 2005 г. МЗИО РТ и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им.М.Вахитова подписали дополнительное соглашение N 2 (т.1 л.д.108).

25 августа 2005 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан была внесена запись о регистрации права собственности за ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им.М.Вахитова на земельный участок, категория земель: земли поселений, общая площадь 7293 кв.м., расположенный по адресу: РТ, г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105А, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 25 августа 2005 г. (л.д.23, том 1).

В дальнейшем, вышеназванный земельный участок с кадастровым номером 16:50:08 06 10:0004, расположенный по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105 А был размежеван на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 16:50:16 05 02:0192 площадью 6168 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 16:50:16 05 02:0193 площадью 1121 кв.м.

02 октября 2007 г. на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений РТ N 1271-р от 16 сентября 2002 г., договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности N 072-32 от 18 сентября 2002 г., акта приема-передачи, дополнительного соглашения N 1 и дополнительного соглашения N 2, за ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им.М.Вахитова было зарегистрировано право собственности на земельный участок по ул.Ю.Фучика, д.105а с разрешенным использованием: под здание досугового центра, общей площадью 6168 к.м. с кадастровым номером 16:50:16 05 02:0192 (л.д.61, том 4).

12 декабря 2007 г. между ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им.М.Вахитова (продавец) и ООО "ЮНИК" (покупатель) был заключен договор N 1402/07, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность имущество, расположенное по адресу: РТ, г.Казань, ул.Фучика, д.105А на земельном участке площадью 1121 га, согласно перечню: помещения 1 этажа N 1а, 2, 2а (пристрой к зданию досугового центра) площадью 156,4 кв.м. и нежилые помещения первого этажа NN 1-11, 11а, 12, 12а, 13-19, общей площадью 209,3 кв.м., расположенные в здании досугового центра, инвентарный номер 11614 литер Б, а также 1/4 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 1121 кв.м., расположенный по адресу: г.Казань, ул.Фучика, 105 А, кадастровый номер 16:50: 16 05 02:0193 (т.1 л.д.116-118).

Таким образом, у ОАО "Нэфис Косметикс" осталось 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1121 кв.м., расположенный по адресу: г.Казань, ул.Фучика, 105 А, кадастровый номер 16:50: 16 05 02:0193.

07 апреля 2008 года, Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан Открытому акционерному обществу "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат имени М.Вахитова было выдано свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности, доля в праве 3/4 на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание досугового центра, общей площадью 1121 кв.м. с кадастровым номером 16:50 16 05 02:0193 (свидетельство о государственной регистрации права серия 16-АА N 756188 от 07 апреля 2008 г.) (т.1, л.д.121).

Постановлением главы администрации г.Казани N 1547 от 20 июля 2001 г., в качестве вклада в уставной капитал ОАО "Солодов Вееr" были внесены ценные бумаги и имущество на общую сумму 89 750 000 рублей согласно приложению (т.1, л.д.124-126). Из приложения к названному постановлению (т.1, л.д.127) следует, что в уставной капитал ОАО "Солодов Вееr" были внесены нежилые помещения, арендуемые под магазины ООО "Эдельвейс групп", в том числе, расположенные по адресу: г.Казань, ул.Юлиуса Фучика, д.105А.

Постановлением главы администрации г.Казани N 2087 от 28 сентября 2001 г., в постановление N 1547 от 20 июля 2001 г. были внесены изменения и дополнения. В названии и тексте постановления слова "Солодов Вееr" заменены словами "Солодовпиво". Также внесены изменения в п.1.2. постановления. Приложение к постановлению N 1547 от 20 июля 2001 г. было признано считать утратившим силу.

По акту приема-передачи (т.1, л.д.147) нежилое помещение по адресу: РТ, г.Казань, ул. Юлиуса Фучика, д.105А общей площадью 974,7 кв.м. было внесено в уставной капитал ОАО "Солодовпиво".

15 января 2002 года Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции Республики Татарстан (казанский филиал N 3), на основании вышеназванных постановлений, за ОАО "Солодовпиво" было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения NN 1А, 1Б, 1, 2, 3 ,4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27А, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 общей площадью 974,4 кв.м. (этаж 1, инв.N 11614, литер А, объект N 1, часть N 3), расположенные по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 16 АА N 086024 от 23 января 2002 г. (л.д.20, том 1).

Согласно протокола N 13 от 19 февраля 2004 г. внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Солодовпиво", было принято решение о реорганизации ОАО "Солодовпиво" в форме слияния его с ЗАО "Пивоваренная компания "Красный Восток", ЗАО "Альтернативные Пивоваренные Технологии", ОАО "Чешский стандарт" и ЗАО "ТД "Красный Восток" (т.1 л.д.149).

29 сентября 2004 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним уполномоченным на то органом была сделана запись о регистрации N 16-01/50-21,2004-17352.1 права собственности открытого акционерного общества "Пивоваренного объединения "Красный Восток-Солодовпиво" на нежилые помещения NN 1А, 1Б, 1, 2, 3 ,4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27А, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 общей площадью 974,4 кв.м. (этаж 1, инв. N 11614, литер А, объект N 1, часть N 3), расположенные по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а,, что подтверждается свидетельством серия 16 ТА 113646 от 30 сентября 2004 г.

20 декабря 2004 года протоколом N 1 общего собрания учредителей ОАО "Хайринг Групп" (т.2, л.д.11) было принято решение о создании ОАО "Хайринг Групп", согласно которому, ОАО "ПО КВ-Солодовпиво" выступил одним из учредителей ОАО "Хайринг Групп" с долей в уставной капитале 54,56 %.

В соответствии с актом приема-передачи (т.2, л.д.19), ОАО "ПО КВ-Солодовпиво" внес в уставной капитал ОАО "Хайринг Групп" имущество, в том числе магазин общей площадью 974,4 кв.м., расположенный по адресу: РТ, г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105А.

25 мая 2005 года на основании названного протокола и акта приема-передачи Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан за открытым акционерным обществом "Хайринг Групп" было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения N N 1А, 1Б, 1, 2, 3 ,4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27А, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 общей площадью 974,4 кв.м. (этаж 1, инв.N 11614, литер А, объект N 1, часть N 3), расположенные по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 мая 2005 г. сделана запись регистрации N 16-16-01/003/2005-393.1 (свидетельство о государственной регистрации права от 25 мая 2005 г., серия ААХ N 0430882 - л.д.20, т. 2).

Протоколом б\н от 11 января 2007 г. (т.1, л.д.31) внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Хайринг Групп" было принято решение о реорганизации Общества в форме слияния с ОАО "Эдельвейс" и ОАО "Казанский Торговый Дом". Был утвержден договор о слиянии, передаточный акт и устав общества, создаваемого путем реорганизации в форме слияния ОАО "Эдельвейс Групп".

26 июня 2007 года за открытым акционерным обществом "Эдельвейс Групп" было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения N N 1А, 1Б, 1, 2, 3 ,4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27А, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 общей площадью 974,4 кв.м. (этаж 1, инв.N 11614, литер А, объект N 1, часть N 3), расположенные по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а (условный номер 16:50:06:00879:001:0003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28 июня 2007 г. серия 16-АА N 063784 (т.1, л.д.19).

Основанием для регистрации вышеуказанного права явились протокол внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Хайринг Групп" от 11 января 2007 г., договор о слиянии ОАО "Эдельвейс", ОАО "Хайринг Групп", ОАО "Казанский Торговый Дом" от 11 января 2007 г. и передаточный акт от ОАО "Хайринг Групп" к ОАО "Эдельвейс Групп" от 11 января 2007 г.

Суд правильно указал в решении, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующих правонарушений и что в целях защиты нарушенных прав могут использоваться только такие вещно-правовые способы защиты, как виндикационные и негаторные иски, оспаривание сделок, которые послужили основанием для регистрации права, либо требования о признании права, которые в полной мере обеспечивают восстановление нарушенных прав и сбалансированность интересов участников гражданского оборота. Использование вещно-правовых способов защиты определяется характером нарушенных прав, что отражено в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 сентября 2007 г. N 3039/07, избрание способа защиты, несоответствующего характеру нарушенных прав, является основанием для отказа в иске, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что требование истца о признание недействительным зарегистрированного права собственности ОАО "Нэфис Косметикс" на земельный участок площадью 6168 кв.м., расположенный по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а, кадастровый номер 16:50:160502:192 (предыдущий кадастровый номер 16:50:160502-10) не подлежит удовлетворению судом, в связи с избранием ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Кроме того, истец заявил требование о признании недействительным пункта 1 распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 16 сентября 2002 г. N 1271-р "О предоставлении земельных участков в собственность ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова в части п.2 приложения N 1 к распоряжению Минземимущества РТ от 16 сентября 2002 г. N 1271-р в части продажи земельного участка площадью 7293 кв.м., расположенного по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105 а, кадастровый номер 16:50:160502-10.

В отношении этого требования судом сделан правильный вывод о том, что истец пропустил трехмесячный срок подачи заявления об оспаривании ненормативного правового акта Министерства земельных и имущественных отношений РТ, поскольку об оспариваемом распоряжении правопредшественник заявителя знал уже 20 декабря 2006 г., что следует из письма ОАО "Хайринг Групп", направленного в адрес Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (т.1 л.д.17). Ходатайств о восстановлении пропущенного срока истцом не заявлено, пропуск без уважительных причин, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, процессуального срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления о признании недействительным ненормативного правового акта.

В отношении требования истца о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации N 072-32 от 18 сентября 2002 г. с дополнительным соглашением N 1 от 03 февраля 2004 г. и дополнительным соглашением N 2 от 31.05.2005 г., заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова в части продажи земельного участка площадью 7293 кв.м., расположенного по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а, кадастровый номер 16:50:160502-10, судом, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 июля 2005 г. N 15524/04, правильно отмечено следующее.

В силу ст.ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01 января 2006 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (истцом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации N 072-32 от 18 сентября 2002 года, на спорном земельном участке находился объект недвижимости, в настоящее время принадлежащий истцу на праве собственности. На дату заключения договора, собственником названного объекта недвижимости являлось Открытое акционерное общество "Солодовпиво" (свидетельство о государственной регистрации права от 23 января 2002 г.).

Действие исключительного права правопредшественника истца на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено оспариваемым договором купли-продажи земельного участка.

Судом с учетом правовой позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 августа 2008 г. N 10935/08, правильно указано в решении, что поскольку заявленное истцом требование направлено на защиту его вещного права, приобретенного в силу закона, и имеет целью устранение нарушений этого права, довод ответчиков об истечении срока исковой давности подлежит отклонению.

Однако суд считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Все указанные выше обстоятельства являются основанием для признания недействительной сделки приватизации.

Предметом спора в отношении сделки приватизации с учетом уточненных ОАО "Эдельвейс Групп" в суде первой инстанции требований, являлось признание недействительным договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации N 072-32 от 18 сентября 2002 г. с дополнительным соглашением N 1 от 03.02.2004 г. и дополнительным соглашением N 2 от 31 мая 2005 г., заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова в части продажи земельного участка площадью 7293 кв.м., расположенного по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а, кадастровый номер 16:50:160502-10.

Данное требование не может быть удовлетворено в связи с тем, что истец является собственником только лишь нежилых помещений N N 1 А. 1Б, 1, 2, 3 ,4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22. 23, 24. 25, 26, 27, 27А, 28. 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 общей площадью 974,4 кв.м., а не собственником всего нежилого здания в целом, а также потому, что на земельном участке площадью 7293 кв.м., расположенном по адресу: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105а, кадастровый номер 16:50:160502-10, находятся объекты недвижимости, принадлежащие другим собственникам, в частности ОАО "Нэфис Косметикс".

Судом признан недействительным договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации N 072-32 от 18 сентября 2002 г. с дополнительным соглашением N 1 от 03 февраля 2004 г. и дополнительным соглашением N 2 от 31 мая 2005 г., заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова, в отношении площади земельного участка, расположенного по адресу: РТ, г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105А, на которой находится объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105А в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 28 июня 2007 года серии 16-АА N 063784 с условным номером 16:50:06:00879:001:0003, литер А общей площадью 974,4 кв.м. и необходимой для ее использования.

Однако в данном случае судом не указана конкретная площадь земельного участка, в отношении которой признается недействительным договор купли-продажи, что также нарушает права других собственников объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, кроме того, сам земельный участок не конкретизирован, указан лишь адрес: г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105А, а основной характеристикой земельного участка является его размер (площадь) и расположение на земной поверхности.

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, без проведения межевания и определения конкретной площади и границ той части земельного участка, на которой находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу и необходимой для ее использования, невозможно определить ту часть договора купли-продажи земельного участка, которую следует признать недействительной.

На момент принятия судом решения и до настоящего времени указанные действия совершены не были.

С учетом изложенного, в связи с неправильным применением норм материального права решение суда в части признания недействительным договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации N 072-32 от 18 сентября 2002 г. с дополнительным соглашением N 1 от 03 февраля 2004 г. и дополнительным соглашением N 2 от 31 мая 2005 г., заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова, в отношении площади земельного участка, расположенного по адресу: РТ, г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105А, на которой находится объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105А в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 28 июня 2007 года серии 16-АА N 063784 с условным номером 16:50:06:00879:001:0003, литер А общей площадью 974,4 кв.м. и необходимой для ее использования, следует отменить и в удовлетворении заявленных требований в указанной части отказать.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 сентября 2009 года по делу N А65-9763/2009 отменить в части признания недействительным договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации N072-32 от 18 сентября 2002 г. с дополнительным соглашением N 1 от 03 февраля 2004 г. и дополнительным соглашением N 2 от 31 мая 2005 г., заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова, в отношении площади земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул. Ю.Фучика, д.105А, на которой находится объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Ю.Фучика, д.105А в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 28 июня 2007 года серии 16-АА N 063784 с условным номером 16:50:06:00879:001:0003, литер А общей площадью 974,4 кв.м. и необходимой для ее использования, принять в этой части новый судебный акт, в удовлетворении требований открытого акционерного общества "Эдельвейс Групп" в указанной части отказать.

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 сентября 2009 года по делу N А65-9763/2009 отменить в части взыскания с ОАО "Нэфис косметикс" - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова в пользу Открытого акционерного общества "Эдельвейс Групп" 1000 руб. госпошлины и выдачи Открытому акционерному обществу "Эдельвейс Групп" справки на возврат из федерального бюджета 1 000 руб. госпошлины.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Эдельвейс Групп" в пользу открытого акционерного общества "Нэфис косметикс" - Казанский химический комбинат им. М. Вахитова государственную пошлину в размере 1000 рублей.

Исполнительный лист выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

Т.С. Засыпкина Н.Ю. Марчик