Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2009 г. N 13АП-14189/2009

г. Санкт-Петербург

25 декабря 2009 г.

Дело N А21-5117/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Масенковой И.В., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Баймухаметовой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14189/2009) ОАО "Россельхозбанк" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.08.2009 по делу N А21-5117/2009 (судья Мельник И.А.), принятое

по иску ООО "КонтинентТоргСервис"

к 1-ОАО "Россельхозбанк", 2-Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области, 3-ООО "Севзапморторг-Агро"

о признании недействительным договора ипотеки, зарегистрированных прав на объекты незавершенные строительством

при участии:

от истца: представителя по доверенности от 01.12.2009г. Сокерина К.В.

от ответчиков: 1- представителя по доверенности от 11.01.2009г. Чекунаева Н.В.,

2-не явился (извещен),

3- представителя по доверенности от 03.12.2009г. Новикова В.В.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КонтинентТоргСервис" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" (далее - ОАО "Россельхозбанк", Банк), Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее - Управление), Обществу с ограниченной ответственностью "Севзапморторг-Агро" (далее - ООО "Севзапморторг-Агро") о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Севзапморторг-Агро" на неоконченные строительством объекты, расположенные по адресу Калининградская область, Багратионовский район, поселок Корнево-1 :

-здание осеменения и ожидания с административным корпусом и лабораторией искусственного осеменения, степень готовности 84%, площадь 2 195, 3 кв.м., условный номер объекта 39-39-09/202/2008-646;

- здание карантина с санитарным пропускником, степень готовности 81 %, площадь 265, 7 кв.м., условный номер объекта 39-39-09/202/2008-647;

-здание опороса и доращивания с галереей, степень готовности 85%, площадь 2 425,8 кв.м., условный номер объекта 39-39-09/202/2008-645;

-здание откорма с галереей, степень готовности 85%, площадь 2 345,1 кв.м., условный номер объекта 39-39-09/202/2008-649;

- здание откорма с административным корпусом и галереей, степень готовности 85%,площадь 2 357,1 кв.м., условный номер объекта 39-39-09/202/2008-648; а также о признании недействительным (ничтожным) договора N 065500/0461-7.7 от 13 ноября 2008 года об ипотеке (залоге) объектов незавершенных строительством (с одновременной ипотекой земельного участка), заключенного ООО "Севзапморторг-Агро" и ОАО "Россельхозбанк".

Решением от 24.08.2009г. иск удовлетворен. Суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований и подтверждении их материалами дела, установив, что переданные в залог объекты незавершенного строительства являются предметом действующего договора строительного подряда.

ОАО "Россельхозбанк" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и в иске отказать.

По мнению подателя жалобы, судом неправильно толкуются нормы материального права, касающиеся права собственности ООО "Севзапморторг-Агро" на незавершенные строительством объекты. Ответчик указал, что строительство объектов свинофермы началось в конце 2006 года и к моменту приватизации основные конструктивные элементы объектов были возведены; факт совершения приватизации земельного участка доказывает признание права собственности за ООО "Севзапморторг-Агро" на данные объекты как на объекты недвижимости.

Банк также считает, что судом сделан ошибочный вывод о недействительности государственной регистрации права собственности на незавершенные строительством объекты. Ответчик указал, что необходимость совершения государственной регистрации объектов незавершенного строительства ООО "Севзапморторг-Агро" была обусловлена требованиями закона и кредитного договора, заключенного с ОАО "Россельхозбанк". По мнению подателя жалобы, суд не учел, что помимо зданий свинофермы Подрядчик осуществлял строительство кормоцеха (дополнительное соглашение к договору генерального подряда строительства от 27.01.2007 года) и, имеющаяся в настоящее время задолженность Заказчика перед Подрядчиком, установленная решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.04.2009 года по делу N А21-2116/2009, относится к задолженности за строительство кормоцеха, а не свинофермы.

Банк полагает также необоснованным отклонение судом ходатайства об истребовании из УФРС Калининградской области регистрационных дел на все объекты незавершенные строительством, в том числе и спорные.

Вывод суда относительно недействительности (ничтожности) договора об ипотеке (залоге) объектов незавершенных строительством (с одновременной ипотекой земельного участка) N 065500/-461-7.7 от 13.11.2008 года Банк считает незаконным. По мнению ответчика, признание всего договора ипотеки недействительным ущемляет право ОАО "Россельхозбанк" на обращение взыскания на предмет залога - иные объекты, не являющиеся незавершенными строительством.

Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложенные в ней доводы отклонило, полагая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с действующим законодательством.

В судебном заседании представитель Банка жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, а представители Общества и ООО "Севзапморторг-Агро" возражали против удовлетворения жалобы. Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Управление направило в суд ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании 08.12.2009г. объявлен перерыв до 09 час 55 мин 15.12.2009г.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как правильно установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 30.05.2006г. ООО "Севзапморторг-Агро" и ООО "КонтинентТоргСервис" заключен договор генерального подряда на строительство основных объектов свинофермы, расположенной в поселке Корнево-1, Багратионовского района, Калининградской области N 30/05-06ГП, первоначальная стоимость производства работ составила сумму 69 004 450 рублей, в состав объектов, подлежащих строительству истцом были включены дренаж, ливневая канализация, дороги. В соответствии с п. 12.1 данного договора генподрядчик (истец) передает права на объект заказчику (ООО "Севзапморторг-Агро") с момента оформления сторонами акта сдачи-приемки результата выполненных работ (акта сдачи объекта рабочей комиссии).

Впоследствии сторонами по договору были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды N N 30/05-05 от 22.01.2007 г., от 15.06.2008 г., 02.09.2008 г. В результате соглашений сторон предметом договора явилось строительство свинофермы согласно сводному сметному расчету, расположенной по указанному адресу на 10 000 голов, сметной стоимостью 560 861 900 рублей. При этом в соответствии с п. 3.8 дополнительного соглашения от 22.01.2007 г. право собственности на промежуточные и окончательные результаты работ, а также иное имущество, передаваемое генподрядчиком заказчику, переходит от генподрядчика к заказчику после принятия государственной приемочной комиссией объекта оконченного строительством в эксплуатацию.

Из содержания представленных актов выполненных работ, акта сверки по условиям выполненных и оплаченных работ по договору генерального подряда от 30.05.2006г. подтвержденных решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.04.2009 г. по делу N А21-2116/2009, истцом до конца 2008 г. выполнялись работы по условиям договора генерального подряда, впоследствии работы были приостановлены в порядке ст. 719 Гражданского кодекса РФ, в настоящее время объект находится во владении истца, им охраняется.

По условиям договора генерального подряда п.п. 1.2, 7.1 и дополнительных соглашений к нему строительство объекта свинофермы (как единого объекта согласно условиям представленного суду разрешения на производство строительных работ от 21.01.2008г. N RU39315000-006/2008 МО) производилось истцом за счет своих материалов своими силами. Задолженность в размере 274 818 055,31 рублей перед истцом у заказчика подтверждена актом сверки, а также решением арбитражного суда Калининградской области от 24.04.2009 г. по делу NА21-2116/2009, Задолженность ответчиком не погашена, решение суда не исполнено. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

08.10.2008г. Управлением произведена государственная регистрация права собственности ООО "Севзапморторг-Агро" на спорные объекты недвижимости на основании заявления ООО "Севзапморторг-Агро".

При принятии решения суд первой инстанции исходил из положений ст.218 Гражданского кодекса РФ, устанавливающим, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной

регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При этом судом также учтена правовая позиция, изложенная в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02. 2001 г., определяющая, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. Аналогичная позиция изложена в Информационном Письме Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 г. "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда", согласно которой незавершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

Апелляционный суд согласен с оценкой, данной судом договору генерального подряда от 30.05.2006 г. N 30/05-06, заключенному ООО "Севзапморторг-Агро" и ООО "КонтинентТоргСервис", а также дополнительным соглашениям к нему: стороны определили, что переход права собственности на объект, подлежащий возведению, от генерального подрядчика к заказчику возможен лишь по окончанию строительства (при введении его в эксплуатацию), либо при расторжении договора подряда. При исследовании договора суд руководствовался положениями ст.ст.153, 154, 431 Гражданского кодекса РФ, правильно определив волю сторон, направленную на достижение определенного условиями договора результата.

На момент рассмотрения спора договор подряда не расторгнут и не прекращен в установленном порядке. Договор подряда в части выполнения работ в полном объеме и оплаты за фактически выполненные работы не исполнен. Действие договора генерального подряда от 30.05.2006 г. после регистрации права собственности ответчика на указанные истцом объекты незавершенного строительства и исполнение истцом своих обязательств по производству работ также подтверждаются актами и справками о производстве работ от 31.12.2008 г., 14.10.2008 г., 10.10.2008 г. и от 13.10.2008 г.

В силу ст.ст.223, 224 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. При этом передачей признается вручение вещи приобретателю, вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического получения во владение приобретателя или указанного им лица.

В материалы дела не представлено доказательств передачи спорных объектов недвижимости в установленном законом и договором подряда порядке.

Поскольку объекты незавершенного строительства являются предметом действующего договора строительного подряда, они не обладают статусом объекта недвижимости, не относятся к предусмотренным ст.128 Гражданского кодекса РФ объектам гражданских прав и в силу п.1 ст.129 Гражданского кодекса РФ не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом.

Как следует из материалов дела и отражено в решении, Управление исковые требования признало в полном объеме.

Ввиду фактического отсутствия объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы, оспаривание права собственности путем признания его за истцом не является допустимым. По существу истцом заявлено и судом рассмотрено требование об оспаривании государственной регистрации несуществующего права.

Решение суда в части признания недействительным зарегистрированного права собственности на спорные объекты недвижимости за ООО "СевзапморторгСервис" являются обязательными для органов местного самоуправления, органов государственной власти, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. В силу требований ст. 20 п. 1 , ст. 28 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данное решение является основанием для прекращения регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанные объекты.

Как следует из материалов дела, 13.11.2008 г. Банком и ООО "Севзапморторг-Агро" заключен договор N 065500/0461-7.7 об ипотеке (залоге) объектов незавершенных строительством (с одновременной ипотекой земельного участка), которым установлено, что ипотека обеспечивает исполнение заемщиком в соответствии с условиями договора об открытии кредитной линии обязательств по возврату кредита (части кредита основного долга), уплате процентов за пользование кредитом, уплате комиссий и неустоек (пеней или/и штрафов), возмещению расходов залогодержателя по обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации.

В соответствии с п. 2.2 договора залога в соответствии с условиями договора об открытии кредитной линии залогодержатель (Банк) принял на себя обязательство предоставить заемщику денежные средства в размере 112 649 000 рублей на цели строительства свиноводческой фермы, приобретение свиноводческого оборудования, а заемщик - ООО "Севзапморторг-Агро" обязалось возвратить полученные денежные средства, и уплатить проценты за пользование кредитом из расчета 14% годовых.

В представленном приложении N 1 к договору залога указаны в качестве предмета договора ипотеки (залога) объекты незавершенного строительства, балансовая и залоговая стоимость, определена залоговая стоимость земельного участка, на котором, в том числе располагаются и объекты залога, и иные объекты - не являющиеся предметом договора залога и принадлежащего ООО "СевзапморторгАгро" на праве собственности, что подтверждается договором купли-продажи от 18.12.2007г., регистраций данного права 10.1.2008 года.

В соответствии с п.2.3.1 погашение кредита осуществляется по согласованному графику в срок с 30 сентября 2009 года по 30 сентября 2014 года. В материалы дела не представлено доказательств исполнения договора о предоставлении кредита, а также сведений о наличии либо отсутствии задолженности. Представитель Банка пояснила, что после заключения оспариваемого договора залога денежные средства в кредит ответчику не предоставлялись, ранее предоставленные денежные средства были перечислены заемщику. Документального подтверждения сведений не представила.

Суд первой инстанции обоснованно указал на неподтвержденность доводов Банка о строительстве спорных объектов за счет кредитных средств. Из содержания договора об открытии кредитной линии и договора об ипотеке (залоге) следует, что кредит возможен к лишь в сумме 112 649 000 рублей, тогда как сумма задолженности на день вынесения судом решения по делу N А 21-2116/09 составляет 274 818 055,31 рублей с учетом стоимости всех выполненных истцом на объекте работ в размере 427 399 012,01 руб.

Статьи 420, 432 Гражданского Кодекса РФ устанавливают требования к заключению договора; ст.ст.167, 168 Гражданского кодекса РФ устанавливают условия недействительности сделок.

При принятии решения суд первой инстанции проверил содержание оспариваемого договора залога на соответствие условиям статьи 339 Гражданского кодекса РФ, а также положениям Закона Российской Федерации от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии со ст.ст. 5,6,9 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.7.1998 г. в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Признание недействительным зарегистрированного права собственности на имущество, являющееся предметом договора ипотеки (залога), влечет недействительность договора ипотеки.

Апелляционный суд согласен с выводом суда о недействительности зарегистрированного права собственности ООО "Севзапморторг-Агро" на спорные объекты недвижимости, которые являются предметом договора залога от 13.11.2008г. N 065500/0461-7.7. признанного судом ничтожным; оснований для его переоценки не имеется.

Как следует это и представленных актов выполненных работ за октябрь-декабрь 2008 года, указанных в договоре на момент подписания и регистрации договора объектов незавершенного строительства с данными характеристиками уже не существовало (имелись дополнительно выполненные работы и сами объекты имели другие характеристики). Из содержания оспариваемого договора об ипотеке (залога) не следуют какие либо последствия для сторон, так как договор не расторгнут и не прекращен.

Доводы жалобы, направленные на оспаривание правильных выводов суда, проверены апелляционным судом и отклонены как несостоятельные.

Факт приватизации земельного участка свидетельствует о возникновении права собственности на спорное имущество.

Основанием для приватизации земельного участка являлись иные объекты, завершенные строительством, к которым свиноферма и кормоцех, частично построенные позднее, не имеют отношения. Данные обстоятельства подтверждаются пунктом 1.2 договора купли-продажи земельного участка N 21/2007 от 18.12.2007 г., на основании которого ООО "Севзапморторг-Агро" приобрело права на земельный участок. Право собственности ООО "Севзапморторг-Агро" на единый земельный участок - кадастровый номер 39:01:04 212 28:0021, прошло государственную регистрацию 10.01.2008 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 39-АА 560343 от 10.01.2008г. Впоследствии единый земельный участок - кадастровый номер 39:01:04 212 28:0021 был разделен решением собственника на 4 участка, одним, из которых был земельный участок с кадастровым номером 39:01 04 21 28:27, на котором после разделения началось строительство свинофермы. Права ООО "Севзапморторг-Агро" на объекты незавершенных строительством зданий свинофермы были зарегистрированы позднее даты приватизации земельного участка, - 8 октября 2008 года, тогда как право собственности ООО "Севзапморторг-Агро" на приватизированный земельный участок возникло 10 января 2008 г. Даты государственной регистрации прав ООО "Севзапморторг-Агро" на неоконченные строительством здания свинофермы видны из описания объектов в самом договоре ипотеки N 065500/0461-7.7. от 13.11.2008 года.

Доводы Банка об основаниях и порядке приватизации земельного участка под неоконченными строительством зданиями свинофермы являются необоснованными и не подтверждаются фактическими обстоятельствами приватизации данного земельного участка. Вывод суда о недействительности государственной регистрации указанных объектов является законным и обоснованным.

Факт заключения и действительности представленных суду истцом дополнительных соглашений к договору генерального подряда 30/05-06 ГП подтверждается сторонами данного договора.

Кроме того, в силу пункта 1 Дополнительного соглашения N 3 от 02.09.2008г., все дополнительные соглашения, заключенные между ответчиком-1 и истцом, признаны утратившими силу, за исключением дополнительного соглашения Nб/н к договору генерального подряда 30/05-06 ГП от 22.01.2007 г. и дополнительного соглашения Nб/н к договору генерального подряда 30/05-06 ГП от 15.06.2008г.

Обстоятельства, связанные с отчуждением ООО "Севзапморторг-Агро" неоконченного строительством кормоцеха, не имеют отношения к настоящему делу и не подлежат исследованию.

По правилам ст.180 Гражданского кодекса РФ договор об ипотеке не был бы заключен без залога спорного имущества, в связи с чем недействительность сделки в отношении указанного имущества влечет недействительность всего договора.

Из обжалуемого решения следует, что при его принятии не допущено нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного исследования доказательств.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения и удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.08.2009г. по делу N А21-5117/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

И.В. Масенкова О.Р. Старовойтова