Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2009 г. N 11АП-8750/2009

г. Самара

30 декабря 2009 г.

Дело N А55-15012/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 декабря 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Рогалевой Е.М., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от заявителя - Еникеева Ю.Ю., доверенность от 04 сентября 2009 г.;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области - Ловыгина Е.В., доверенность от 11 января 2009 г. N 12-05;

от третьих лиц:

от общества с ограниченной ответственностью "ЛОТС-1" - извещен, не явился;

от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области - Салова А.В., доверенность от 07 октября 2009 г. N 3-49/88,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционным жалобам

Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2009 г.

по делу N А55-15012/2009 (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ибица", г. Самара,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью "ЛОТС-1", г. Самара,

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

о признании незаконным решения, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ибица" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистрирующий орган) с заявлением (с учетом изменения требований) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 29 июня 2009 г., заключенному между ООО "Ибица" и ООО "ЛОТС-1", изложенного в сообщении от 11 августа 2009 г. N 01/168/2009-512, и обязании произвести государственную регистрацию договора передачи прав и обязанностей (л.д. 2-4, 120, 122).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2009 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что договор перенайма, заключенный между заявителем и ООО "ЛОТС-1", не является безвозмездным и не противоречит требованиям п. 1 ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Заявителем требования законодательства об уведомлении Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области исполнены надлежащим образом.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В апелляционной жалобе указывает, что заявитель обязан был получить согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по заключенному им договору аренды, а соответственно обязан был предоставить такое согласие на государственную регистрацию.

Заявление второй стороны - ООО "ЛОТС-1" о регистрации договора, приложенного к заявлению, поданному ООО "Ибица" 10 июля 2009 г., на государственную регистрацию представлено не было.

Третье лицо - Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - Министерство) также подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В апелляционной жалобе указывает, что в случае предоставления земельного участка в аренду на срок, указанный в договоре аренды земельного участка от 18 апреля 2008 г. N 228 и дополнительном соглашении к нему от 14 июля 2008 г., получение согласия арендодателя и, соответственно, предоставление такого документа на государственную регистрацию прав является обязательным.

ООО "ЛОТС-1" располагало информацией о невозможности получения согласия Министерства на перемену лиц в обязательствах по договору аренды земельного участка от 18 апреля 2008 г. N 228, поскольку определением Арбитражного суда Самарской области от 24 марта 2009 г. принято к производству исковое заявление Министерства о расторжении указанного договора аренды земельного участка.

В судебном заседании представители регистрирующего органа и Министерства доводы апелляционных жалоб поддержали.

Представитель заявителя считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в письменных пояснениях.

В судебное заседание представитель ООО "ЛОТС-1" не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ по делу объявлялся перерыв с 21 декабря 2009 г. до 14 час. 20 мин. 23 декабря 2009 г.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18 апреля 2008 г. между ООО "ЛОТС-1" и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области заключен договор аренды N 228 земельного участка площадью 7 215, 60 кв.м., с кадастровым номером 63:01:02 42 001:0013, расположенного по адресу: ул. Победы / ул. Севастопольская в Кировском районе г. Самары. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области (л.д. 28-37).

Дополнительным соглашением от 14 июля 2008 г. N 1 к договору аренды от 18 апреля 2008 г. N 228 срок действия договора продлен до 20 октября 2009 г. (л.д. 39-40).

29 июня 2009 г. между ООО "ЛОТС-1" и заявителем был заключен договор передачи прав и обязанностей по указанному выше договору аренды от 18 апреля 2008 г. N 228 (перенаем), согласно которому права и обязанности Арендатора перешли к заявителю (л.д. 44-45).

29 июня 2009 г. заявитель и ООО "ЛОТС-1" обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей (перенайма).

Регистрирующим органом 06 июля 2009 г. государственная регистрация договора перенайма была приостановлена (л.д. 49-51).

Сообщением от 11 августа 2009 г. N 01/168/2009-512 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 83-85).

Основанием для отказа в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды послужило то, что представленный на регистрацию договор является безвозмездным, что противоречит п. 1 ст. 575 ГК РФ и то, что на государственную регистрацию не представлено согласие собственника - Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства по Самарской области на заключение договора передачи прав и обязанностей.

Не согласившись с отказом регистрирующего органа, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Пунктом 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указано, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Таким образом, распоряжение земельными участками должно производиться с учетом особенностей, установленных земельным законодательством.

В частности, п. 5 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Договор аренды земельного участка от 18 апреля 2008 г. N 228 не содержит условия об обязательном получении согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

Судом первой инстанции установлено, и материалами дела подтверждается, что ООО "ЛОТС-1" уведомило Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области о заключении договора передачи прав и обязанностей Арендатора. Указанное уведомление с приложением почтовой квитанции ООО "ЛОТС-1" представило в регистрирующий орган для государственной регистрации договора перенайма, что подтверждается распиской (л.д. 46-47).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что получения согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей арендатора в указанном случае не требовалось и что заявителем требования законодательства об уведомлении Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области исполнены надлежащим образом.

Ссылка регистрирующего органа и Министерства на п. 9 ст. 22 ЗК РФ правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку требования о получении арендатором предварительного согласия собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, данная норма не содержит. При этом, как уже указано выше, в п. 5 ст. 22 названного Кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 октября 2008 г. по делу N Ф09-7542/08-С6.

Кроме того, суд первой инстанции в решении сделал правомерный вывод о том, что договор перенайма, заключенный между заявителем и ООО "ЛОТС-1", не является безвозмездным и не противоречит требованиям п. 1 ст. 575 ГК РФ.

В частности, согласно расписке, выданной регистрирующим органом, заявитель к заявлению на государственную регистрацию приобщил договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 29 июня 2009 г., в п. 7 которого закреплена обязанность Нового арендатора - ООО "Ибица" оплатить Арендатору - ООО "ЛОТС-1" за передачу права аренды земельного участка определенную договором денежную сумму (л.д. 48).

Арбитражный апелляционный суд не может принять во внимание довод регистрирующего органа о том, что безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора также является отсутствие заявления второй стороны - ООО "ЛОТС-1" о регистрации договора, приложенного к заявлению, поданному Обществом 10 июля 2009 г., исходя из следующего.

Материалами дела подтверждается, что заявитель и ООО "ЛОТС-1" 29 июня 2009 г. обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей (перенайма).

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) не требует от заявителей повторно обращаться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора, в который были внесены изменения и по которому не было отказа в государственной регистрации.

Более того, регистрирующий орган не приостанавливал государственную регистрацию по причине отсутствия заявления ООО "ЛОТС-1" о регистрации договора, приложенного к заявлению, поданному заявителем 10 июля 2009 г.

Также арбитражный апелляционный суд не принимает ссылку Министерства на принятие Арбитражным судом Самарской области к производству искового заявления Министерства о расторжении указанного выше договора аренды земельного участка, т.к. подача в суд искового заявления о расторжении договора не может в силу ст. 20 Закона N 122-ФЗ являться основанием для отказа в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по зарегистрированному в установленном порядке договору. Кроме того, подача Министерством искового заявления в арбитражный суд не являлась основанием для отказа регистрирующим органом в государственной регистрации договора перенайма.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемое решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 29 июня 2009 г., изложенное в сообщении от 11 августа 2009 г. N 01/168/2009-512, является незаконным, противоречит требованиям ст. 20 Закона N 122-ФЗ, п. 5 ст. 22 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателями жалоб в апелляционных жалобах, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2009 г. по делу N А55-15012/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

Е.М. Рогалева Н.Ю. Марчик