Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2010 г. N 09АП-27512/2009-ГК

г. Москва

9 февраля 2010 г.

Дело N А40-53940/09-125-332

Резолютивная часть постановления объявлена 4 февраля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 9 февраля 2010 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи: Пирожкова Д.В.,

судей: Крыловой А.Н., Елоева A.M.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рыковой К.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Компании "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 ноября 2009 года по делу N А40-53940/09-125-332, принятое судьей Смысловой Л.А., по иску Компании "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" к Компании "Амельда Консалтинг Лимитед", Закрытому акционерному обществу "Ромтрейд Холдингз Рус" о взыскании 388492387,50 руб. и обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии в судебном заседании:

от истца: Герасев Д.М. по доверенности от 30.04.2009, Гриценко В.В. по доверенности от 30.04.2009, Лаптев В.А. по доверенности от 15.09.2009;

от ответчиков: ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" - Пугачева Л.Ф. по доверенности от 25.01.2010 N 4, Долгова А.Ю. по доверенности от 22.12.2009 N 3,

Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" не явился извещен.

УСТАНОВИЛ:

Компания "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском (с учетом увеличения размера исковых требований) к Компании "Амельда Консалтинг Лимитед", Закрытому акционерному обществу "Ромтрейд Холдингз Рус" о взыскании 388492387,50 руб. и обращении взыскания по Договору залога от 26 марта 2008 г., на нежилые помещения площадью 2 197, 1 кв. м., находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Петровские линии, д. 2, кадастровый номер 189370, принадлежащие ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус".

В обоснование иска указано на неисполнение Компанией "Амельда Консалтинг Лимитед" обязательств по оплате акций, составляющих 100% уставного капитала ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус", на основании договора купли-продажи акций от 26.03.2008. В связи с чем, истец имеет право в соответствии с договором залога от 26.03.2008, заключенного с ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" в обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному договору купли-продажи акций, обратить взыскание на заложенное имущество.

Решением от 13.11.2009 Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования частично: взыскал с Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" в пользу Компании "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" 12 441. 095,89 долларов США, в возмещение судебных расходов 100 000 рублей - госпошлины, в части обращения взыскания на заложенное имущество в иске отказано, поскольку в нарушение требований закона в оспариваемом договоре ипотеки нежилых помещений не предусмотрен залог права аренды на земельный участок, функционально обеспечивающей закладываемый объект, и, соответственно указанный договор является ничтожным.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, Компания "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что судом были нарушены нормы процессуального права - к участию в деле не был привлечен государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, отзыв ответчика фактически является встречным иском о признании сделки недействительной, который не был принят судом в установленном законом порядке; а также нормы материального права - принцип единства юридической судьбы здания и сооружения с земельным участком, на котором они расположены, не распространяется на правовое регулирование залога в отношении нежилых помещений.

Представители истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представители ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" возражали против удовлетворения жалобы, считают решение суда законным и обоснованным. Кроме того, указали, что залоговая стоимость имущества, определенная в договоре, а также указанная в заключении, представленном истцом, не соответствует сложившимся рыночным ценам и представили заключение о рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества, которое просили принять в качестве доказательства по делу.

Согласно ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Как усматривается из материалов дела, протокольным определением Арбитражного суда г. Москвы в судебном заседании 10.11.2009 ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" было отказано в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела заключения о рыночной стоимости недвижимого имущества.

Между тем судом не указаны основания, по которым заявленное ходатайство было отклонено.

Поскольку представленное заключение является относимым и допустимым доказательством по делу и судом первой инстанции необоснованно было отклонено ходатайство о приобщении к материалам дела названного заключения, данное доказательство принимается и подлежит рассмотрению судом апелляционной инстанции.

Представитель Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" в судебное заседание, продолженное после перерыва, не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью явиться по причине болезни.

В соответствии с п. 3 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Из изложенных правовых норм следует, что суд по своему усмотрению с учетом характера и сложности дела решает вопрос о возможности рассмотрения дела по существу либо отложении судебного разбирательства, то есть отложение дела является правом суда, а не обязанностью.

Суд счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в нем доказательствам в отсутствие представителя Компании "Амельда Консалтинг Лимитед", поскольку в данном случае рассматривается апелляционная жалоба на решение рассматривается в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, собственником которого является ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус", возражения на решение в части взыскания денежных средств в отношении Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" не поступали, представитель которой в судебном заседании до объявления перерыва давал объяснения по существу жалобы, и кроме того, ответчик, являясь юридическим лицом, имел возможность обеспечить явку представителя в судебное заседание.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены оспариваемого решения суда первой инстанции в части отказа обращения взыскания на заложенное имущество.

Из материалов дела следует, что между Компанией "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" и Компанией "Амельда Консалтинг Лимитед" 26.03.2008 заключен договор купли-продажи акций, составляющих 100% уставного капитала ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус", стоимостью 18000000 долларов США.

Условия договора предусматривают оплату в 2 этапа, при этом, оплата первой части акций в размере 8 000 000 долларов США должна быть произведена до 15.04.2008, оплата второй части акций в сумме 10 000 000 долларов США - с начисленными процентами из расчета 15% годовых на день платежа в течение 8 месяцев со дня заключения договора купли-продажи.

Судом первой инстанции на основании представленных в дело доказательств установлено неисполнение Компанией "Амельда Консалтинг Лимитед" в установленный договором срок обязательств по оплате акций, в связи с чем, сумма задолженности (с учетом начисленных процентов по состоянию на 10.11.2009 составила 12 441 095,89 долларов США).

Наличие задолженности по договору в указанном размере не оспаривалось сторонами по делу.

В обеспечение исполнения обязательств Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" по договору купли-продажи акций от 26.03.2008 между Компанией "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" и ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" был заключен договор залога от 26.03.2008 на нежилые помещения площадью 2 197, 1 кв. м., находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Петровские линии, д. 2, кадастровый номер 189370, принадлежащие ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус".

Статьями 334, 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения должником обязательства обеспеченного залогом, по обстоятельствам, за которые он отвечает, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также расходов по взысканию.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу этого собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 90 от 20.01.2005 г., разъяснено, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Так как залогодатель нежилого помещения в жилом здании имеет в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок, занятый этим зданием, то следует руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах.

Согласно пункту 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в статье 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Из материалов дела следует, что 6.04.2004 между ООО "ТОРРИОН" и Московским земельным комитетом был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, данный договор зарегистрирован надлежащим образом 8.07.2004 за N 77-01/05-8,2004-1060, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 3 811 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Петровские линии вл. 2/18 стр. 1.

На основании дополнительного соглашения от 29.12.2004 к договору аренды с 3.09.2004 права по указанному договору были переданы ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус".

В этой связи, учитывая, что ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" является собственником нежилых помещений в здании и имеет права соарендатора земельного участка, на котором расположено здание, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве на земельный участок и, соответственно, вывод суда первой инстанции о ничтожности договора ипотеки является не правильным.

При таких обстоятельствах, имеются основания для удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 5 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Из разъяснений, данных в пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", следует, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. В случае предоставления любой из заинтересованных сторон доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Из искового заявления следует, что Компания "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" просит обратить взыскание на заложенное по договору о залоге (ипотеке) имущество и установить его начальную продажную цену в размере 384234 руб. (11500000 долларов США), поскольку данная цена согласуется с залоговой стоимостью имущества, определенной сторонами в договоре (11000000 долларов США) и на основании отчета ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА" от 05.05.2009 N 82/1 соответствует рыночной стоимости.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика заявил возражения относительно начальной продажной цены заложенного имущества, представил отчет ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 06.11.2009 N 7700/061109Ц-2009-000-877/Ю-01/0074, согласно которому рыночная стоимость заложенных помещений на дату оценки составляет 707041000 руб.

Поскольку ответчиком представлены доказательства, которые свидетельствуют о существенном отличии рыночной стоимости имущества, являющегося предметом залога, от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке) и истцом при подаче иска, также принимая во внимание отсутствие согласия сторон по делу определить начальную продажную цену, суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства о стоимости заложенного имущества, полагает возможным при определении начальной продажной цены имущества на публичных торгах руководствоваться заключением ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", т.к. данный отчет наиболее объективно отражает стоимость имущества - составлен на более позднюю дату, с учетом осмотра нежилых помещений.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" в пользу Компании "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины подлежит взысканию 3000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 ноября 2009 года по делу N А40-53940/09-125-332 отменить в части отказа обращения взыскания на заложенное имущество.

Взыскать с Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" в пользу Компании "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" 12 441. 095,89 долларов США, в возмещение судебных расходов 100 000 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество по договору залога от 26 марта 2008 г., на нежилые помещения площадью 2 197, 1 кв. м., находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Петровские линии, д. 2, кадастровый номер 189370, принадлежащие ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус", установив начальную продажную стоимость в размере 707041000 руб.

Взыскать с ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" в пользу Компании "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

A.M. Елоев

А.Н. Крылова