Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2007 г. N 09АП-2065/2007

г. Москва

N 09АП-2065/2007-ГК

"08" августа 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2007 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего-судьи Кузнецовой И.И.,

судей Тихонова А.П., Крыловой А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Гусенковой М.Г.,

рассмотрев апелляционную жалобу ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" на решение от 29.12.2006 Арбитражного суда города Москвы А40-63095/06-64-410, принятое судьей Зотовой Е.А.

по иску Департамента имущества города Москвы к ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом", 3-и лица ГУП г.Москвы "ДЕЗ Басманного района", ГУП по эксплуатации высотных жилых и административных зданий, ООО "Театр на Солянке"

о расторжении договора

при участии:

от истца: ДИгМ - Коваль А.П. по дов. N Д-06/2847 от 21.06.2006, Раздобудько А.Е. по дов. N 06/3565 от 28.12.2006.

от ответчика: Крутикова Т.Н. генеральный директор на основании выписки из протокола от 04.03.2001, Царьков П.В. по дов. от 29.01.2007 б/н.

от 3-х лиц: от ГУП г.Москвы "ДЕЗ Басманного района" - Дрыжов Г.В. по дов. от 11.05.2007 N 24, от ГУП по эксплуатации высотных жилых и административных зданий - Гелеверя И.М. по дов. N01-01-676/7 от 14.03.2007, от ООО "Театр на Солянке" - Черников К.А. по дов. от 01.03.2007 б/н, Осипова И.Н. ген. директор, протокол от 01.02.2006

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Жилтоварищество - Наш дом" о расторжении договора аренды N 48 от 07.07.1991 нежилых помещений общей площадью 13 912 кв.м, расположенных по адресу: город Москва, улица Солянка, дом _, строение 1 и 2.

К участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ГУП г.Москвы "ДЕЗ Басманного района", ГУП по эксплуатации высотных жилых и административных зданий, ООО "Театр на Солянке".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.12.2006 исковые требования ДИгМ удовлетворены, договор на аренду нежилой площади жилого дома N 1/2 (строения 1 и 2) по ул. Солянка от 07.07.1991 N 48, заключенный между дирекцией N 7 Муниципального предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов и ООО "Жилтоварищество - Наш Дом" расторгнут.

При этом суд первой инстанции указал, что ответчик не доказал выполнение капитального ремонта в арендованных помещениях, а также не доказал, что поддерживал помещения, в частности подвальные, в исправном состоянии, и имеет финансовые возможности для поддержания арендованных помещений в удовлетворительном состоянии.

Не согласившись с указанным решением, ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявителя ссылается на то, что решение суда незаконное и необоснованное, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

По мнению заявителя, ответчик осуществил капитальный ремонт нежилых помещений первого этажа и части помещений подвала еще в 1991-1996 годах, что подтверждается актом ГКРУ. Полагает, что договор аренды не содержит обязательства полностью завершить капитальный ремонт всех нежилых помещений к конкретному сроку.

Считает, что материалами дела, в том числе техническими заключениями, подтверждается, что капитальный ремонт фактически выполнен.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил решение отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представители истца и третьих лиц, выступили против удовлетворения жалобы.

ДИгМ и ООО "Театр на Солянке" представили отзывы на жалобы, в котором также просят решение оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Представитель ООО "Театр на Солянке" пояснил, что, являясь субарендатором, использует помещения первого этажа с момента заключения договора аренды. На протяжении всего периода ответчик не производил капитального ремонта помещений. Содержание арендованных помещений первого этажа осуществляются субарендаторами. Подвальные помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, ответчик обязательств по ремонту и их содержанию не осуществляет.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст.ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная инстанция, рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, установила следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон регулируются договором аренды N 48 от 07.07.1991 нежилых помещений подвала и первого этажа жилого здания общей площадью 13 912 кв.м, расположенных по адресу: город Москва, улица Солянка, дом _, строение 1 и 2., в соответствии с пунктом 2.2.3 которого предусмотрена обязанность арендатора (ответчика) произвести капитальный ремонт арендуемых помещений своими силами и за свой счет и поддерживать помещения в исправном состоянии ( п. 2.2.2)

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению, если арендатор не приступит к производству капитального ремонта арендуемых помещений в течение года.

Договор заключен на срок 25 лет - с 07.07.1991 по 07.07.2016.

Обратившись в суд о расторжении договора, истец обосновывает исковые требования неисполнением ответчиком обязательств по производству капитального ремонта арендованных помещений, поддержание их в исправном состоянии, что приводит к тому, что помещения либо используются не по назначению или не используются вовсе.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования обосновано пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязательств по производству капитального ремонта арендуемых нежилых помещений и о наличии оснований для расторжения договора аренды. При этом судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем представленным по делу доказательствам.

Поскольку доводы апелляционной жалобы идентичны возражениям ответчика на исковое заявление, апелляционный суд отклоняя их, подтверждает правильность выводов суда первой инстанции, признавшего недоказанным факт проведения капитального ремонта арендованных помещений.

Выводы суд первой инстанции основаны, в том числе, на представленных в материалы дела отчете Центральных научно-реставрационных проектных мастерских (2005 г.), из которого следует, что здание по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д.1/2, имеющее статус памятника архитектуры XX в., находится в неудовлетворительном состоянии. Помещения подвала захламлены, затоплены, неосвещены, сводчатые перекрытия стен местами деструктированы, арматура оголена и коррозирована. Причинами неудовлетворительного состояния несущих конструкций здания является отсутствие капитального ремонта кровли здания, вентиляции здания, единого надзора эксплуатирующих служб по зданию в целом.

Из Технического заключения Мосжилниипроект (апрель 2003 г.) следует, что здание построено в 1914г. и по состоянию на момент обследования в нем капитальные ремонты не выполнялись.

Рекомендовано выполнить ремонт с усилением перекрытий под зданием, сменой покрытий полов, перекрытий под дворовой территорией по разработанному проекту.

Из Технического заключения Инженерно-технического центра "Эксперт" (2005 г.) следует, что помещения подвала завалены строительным и бытовым мусором, доступ в помещения затруднен. Имеются локальные разрушения бетона вплоть до оголения рабочей арматуры, коррозия арматуры достигает 15-20%. Подвальные помещения затоплены сточными водами.

Даны рекомендации о необходимости проведения ремонтных работ стен перекрытий подвала для предотвращения образования трещин, разрушения кирпичной кладки грибком и коррозией арматуры и балок перекрытия, в частности: очистить помещения от строительного и бытового мусора, просушить стены подвальных помещений, пораженных грибком, механическим способом очистить пораженные участки, обработать поверхности рекомендованными в заключении средствами и т.л

Оценив указанные заключения суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неисполнении ответчиком принятых по договору аренды обязательств по производству капитального ремонта и содержание арендуемых помещений в надлежащем состоянии.

В обосновании заявленных по иску возражений, положенных в основу доводов апелляционной жалобы, ответчик ссылается на то, что он не только приступил своевременно ( в течение года после заключения договора аренды ) к производству капитального ремонта помещений, но и произвел его, что следует из Акта Главного контрольно-ревизионного управления Правительства Москвы от 02.06.1997. Указывает на то, что в неудовлетворительном состоянии находятся инженерные сети жилой части здания, состоящие на обслуживании ГУП г. Москвы "Дирекция единого заказчика Басманного района", что подтверждается Техническим заключением МосжилНИИпроект. Факт производства ремонта подтверждается представленными в материалы дела документами, свидетельствующими о том, что инвестором и заказчиком ремонтных работ вплоть до 1994 г. являлся КБ "Жилкредит", которому по распоряжению собственника имущества были переданы права аренды и которым оформлены проектно-сметная документация и произведены работы.

Помещения первого этажа отремонтированы.

Более того, ответчик ссылается на отсутствие у истца права на расторжение договора по заявленным основаниям, поскольку из буквального толкования п. 5.1 договора следует, что договор подлежит досрочному расторжению, если арендатор не приступит к производству капитального ремонта арендуемых помещений в течение года с момента заключения договора аренды. В указанный период было начато производство капитального ремонта инвестором - КБ "Жилкредит".

Доводы ответчика признаются апелляционным судом несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылаются ответчик могут быть признаны обоснованными в случае предоставления доказательств, отвечающих признакам допустимости и относимости.

Производство капитального ремонта может быть доказано исключительно документами, свидетельствующими о его проведении.

Заключение Контрольно ревизионного управления, направленное на установление целевого использованию денежных средств, таким доказательством не является.

По данным Акта КРУ ответчик отремонтировал 3 085 кв.м арендованных помещений.

При этом в Акте отмечено, что проектно-сметная документация инвестором КБ "Жилкредит" была направлена в соответствующие инстанции для последующего согласования.

Также в Акте отмечено, что стоимость капитального ремонта ориентировочно при заключении Инвестиционного контракта была оценена в сумме 24 705 078 тыс. руб., ответчиком оплачено 1151 563,5 тыс. руб. При этом указано, что представленные ответчиком бухгалтерские документы не позволяют определить, в каких конкретно помещениях производились те или иные ремонтные работы и допускалось списание материалов.

В Акте КРУ проведен анализ финансового состояния ответчика и сделан вывод, что наличие собственных средств общества не покрывает стоимости внеоборотных активов, деятельность общества является убыточной.

Изучив материалы дела, апелляционный суд, соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что Ответчиком не представлено ни одного относящегося к спорным правоотношениям доказательства, подтверждающего факт проведения работ по капитальному ремонту в арендуемых помещениях.

Правоотношения по производству капитального ремонта подлежат регулированию применительно к подрядным отношениям в соответствии с положениями гл 37 ГК РФ.

Перечень и порядок оформления документов и производства капитального ремонта регламентированы специальными нормативными документами, в частности

Положением по организации капитального ремонта жилых зданий в Москве, утвержденных распоряжением Правительства Москвы от 12.03.1996г N 223-П ( и более поздними распоряжениями), в соответствии с п. 1.3 которого Положение о порядке проведения, оформления документов по капитальному ремонту распространяется на арендаторов, собственников и владельцев нежилых помещений в жилых зданиях, к которым относится истец.

Между тем, в материалах дела отсутствуют документы о согласовании с соответствующими структурами конкретных видов работ, договоры на их производство, акты выполненных работ, акт государственной приемочной комиссии и т. п.

Таким образом, Ответчик не доказал факт проведения работ по капитальному ремонту, как и не представил относящихся к предмету спора доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по содержанию арендованных помещений в исправном состоянии.

Содержание в исправном состоянии ряда помещений первого этажа осуществляется силами и средствами субарендаторов, в том числе ООО "Театр на Солянке", и не свидетельствует о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по производству капитального ремонта и содержания арендуемых помещений.

Признаются несостоятельными доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для расторжения договора применительно к условиям п. 5.1 договора, из буквального толкования которого, по мнению ответчика, следует, что расторжение возможно только в случае, если производство ремонта не начато в течение года. Поскольку срок капитального ремонта в договоре не определен, следовательно его проведение возможно на протяжении всего периода действия договора.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ если срок капитального ремонта не определен договором, он должен быть произведен в разумный срок. Договор аренды заключен в 1991 г. Отсутствие ремонта на момент рассмотрения спора выходит за общепринятые в гражданском обороте сроки разумности исполнения принятых арендатором обязательств.

Не могут быть признаны обоснованными доводы о начале работ по капитальному ремонту и его проведении КБ "Жилкредит".

Из представленных в материалы дела документов следует, что в период с августа 1993 г. по июль 1994 г. на основании Инвестиционного контракта N 1-Зр-1, инвестором капитального ремонта и реконструкции здания был КБ "Жилкредит", который во исполнение принятых обязательств частично оплатил и получил градостроительное задание, проектно-сметную документацию, рабочие альбомы для проведения капитального ремонта, однако не приступил к выполнению непосредственно строительно-монтажных и пусконаладочных работ. В связи с неисполнением КБ "Жилкредит" обязательств по производству капитального ремонта, инвестиционный договор был расторгнут в судебном порядке.

Обязательства по выполнению ремонта принял на себя ответчик.

Представленное ответчиком заключение ЗАО "Стройтехнаниижб" (2006 г.) не подтверждает факта выполнения капитального ремонта в арендованных помещениях и поддержание их в исправном состоянии.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2006 по делу N А40-63095/06-64-410 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Жилтоварищество - Наш дом" - без удовлетворения.

Постановление вступило в законную силу и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

И.И. Кузнецова

Судьи

А.Н. Крылова А.П. Тихонов