Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2008 г. N 09АП-6476/2008

город Москва

дело N А40-63095/06-64-410

N 09АП-6476/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 23.07.2008.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.07.2008

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лящевского И.С.,

судей Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания Башировой Н.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "Жилтоварищество-Наш дом"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2008

по делу N А40-63095/06-64-410,

принятое судьей Дунаевой Н.Ю. по иску Департамента имущества города Москвы

к ЗАО "Жилтоварищество-Наш дом"

о расторжении договора третьи лица: Комитет по культурному наследию города Москвы,

ГУП ЭВАЖД, ГУП Дирекция единого заказчика Басманного района, ООО "Театр на солянке", ООО "Успех", ООО "Полет-ПВ",

Нестеренко А.А., ООО "Стандарт", ОАО "Аптека N 35 "На Солянке",

ООО "Солянка", ООО "Холдер Дом", ЗАО "Мега Банк", ООО "Надежда Т",

Баев А.В., Скориков М.В.

при участии в судебном заседании:

от истца Коршикова Е.В. по дов. от 28.12.2007,

Ларкин С.Н. по дов. от 26.12.2007

от ответчика: Крутикова Т.Н. - ген.директор, протокол от 04.03.2001, Царьков П.В. по дов. от 12.12.2007 от третьих лиц:

Москомнаследия Рутто по дов. от 27.12.2007

ГУП ЭВАЖД Брынза С.А. по дов. от 01.07.2008

Нестеренко А.А. лично, паспорт 4503 280801

ГУП ДЕЗ Басманного района представители не явились, извещен

ООО "Театр на солянке" представители не явились, извещено

ООО "Успех", ООО "Полет-ПВ" представители не явились, извещено

ООО "Стандарт" представители не явились, извещено

ОАО "Аптека N 35 "На Солянке" представители не явились, извещено

ООО "Солянка", ООО "Холдер Дом" представители не явились, извещены ЗАО "Мега Банк" представители не явились, извещено

Баев А.В., Скориков М.В. представители не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Арбитражным судом города Москвы рассмотрен иск Департамента имущества города Москвы к ЗАО "Жилтоварищество-Наш дом" о расторжении договора аренды от 07.07.1991 N 48, заключенный между Департаментом имущества города Москвы и ЗАО "Жилтоварищество-Наш дом" в части нежилого помещения общей площадью 10.582,7 кв.м, расположенного в строениях 1 и 2 дома N 1/2 по ул.Солянка города Москвы.

Дело рассмотрено после отмены постановлением ФАСМО от 11.10.2007 N КГ-А40/10511-07 решения Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2006 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2007 N 09АП-2065/07-ГК по настоящему делу.

При новом рассмотрении дела решением суда от 19.03.2008 исковые требования удовлетворены.

На указанное решение ЗАО "Жилтоварищество-Наш дом" подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Третьи лица ГУП ДЕЗ Басманного района, ООО "Театр на солянке", ООО "Успех", ООО "Полет-ПВ", ООО "Стандарт", ОАО "Аптека N 35 "На Солянке", ООО "Солянка", ООО "Холдер Дом", ЗАО "Мега Банк", ООО "Надежда Т", Баев А.В., Скориков М.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, от ОАО "Аптека N 35 "На Солянке" поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие дело рассмотрено в порядке п.5 ст.156, ст.266 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы жалобы, представитель истца против доводов жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, явившиеся третьи лица поддержали правовую позицию истца.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом указаний ФАСМО, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, спор возник по поводу договора аренды от 07.07.1991 N 48 нежилых помещений подвала и первого этажа жилого здания общей площадью 10.582,7 кв.м, принадлежащих на праве собственности городу Москве, расположенных по адресу: город Москва, улица Солянка, дом 1/2, строение 1 и 2.

Пунктом 2.2.3 договора аренды от 07.07.1991 N 48 предусмотрена обязанность арендатора (ответчика) произвести капитальный ремонт арендуемых помещений своими силами и за свой счет и поддерживать помещения в исправном состоянии (п. 2.2.2). Договор аренды от 07.07.1991 N 48 заключен на срок до 07.07.2016.

Пунктом 5.1 договора аренды от 07.07.1991 N 48 определено, что договор подлежит досрочному расторжению, если арендатор не приступит к производству капитального ремонта арендуемых помещений в течение года.

Из Технического заключения Мосжилниипроекта на апрель 2003 года следует, что здание построено в 1914 году и по состоянию на момент обследования в нем капитальные ремонты не выполнялись. Рекомендовано выполнить ремонт с усилением перекрытий под зданием, сменой покрытий полов, перекрытий под дворовой территорией по разработанному проекту.

Из отчета Центральных научно-реставрационных проектных мастерских (2005 г.) усматривается, что здание по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д.1/2, имеющее статус памятника архитектуры XX в., находится в неудовлетворительном состоянии. Помещения подвала захламлены, затоплены, неосвещены, сводчатые перекрытия стен местами деструктированы, арматура оголена и коррозирована. Причинами неудовлетворительного состояния несущих конструкций здания является отсутствие капитального ремонта кровли здания, вентиляции здания, единого надзора эксплуатирующих служб по зданию в целом.

Согласно Техническому заключению Инженерно-технического центра "Эксперт" (2005 г.) помещения подвала завалены строительным и бытовым мусором, доступ в помещения затруднен. Имеются локальные разрушения бетона вплоть до оголения рабочей арматуры, коррозия арматуры достигает 15-20%. Подвальные помещения затоплены сточными водами.

Порядок производства капитального ремонта, в том числе оформления документов, определен Положением по организации капитального ремонта жилых зданий в Москве, утвержденным распоряжением Премьера Правительства Москвы от 12.03.1996 N 223-РП (с изменениями и дополнениями), которое распространяется на арендаторов нежилых помещений в жилых зданиях.

Ответчиком не представлены документы о согласовании с соответствующими организациями конкретных видов работ, договоры на их производство, акты выполненных работ, акт приемочной комиссии.

Также ответчик не представил доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение обязательств по содержанию арендованных помещений в исправном состоянии.

При таком положении суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязательств по производству капитального ремонта арендуемых нежилых помещений и о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Доводы заявителя апелляционной жалобы со ссылкой на материалы КРУ не могут быть приняты, поскольку производство капитального ремонта должно быть доказано документами, свидетельствующими о его проведении. Заключение ГлавКРУ Правительства Москвы о целевом использовании денежных средств таким доказательством не является.

Содержание в исправном состоянии некоторых помещений первого этажа осуществлялось за счет средств субарендаторов, в том числе ООО "Театр на Солянке", что не свидетельствует о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по производству капитального ремонта и содержания арендуемых помещений.

Поскольку срок капитального ремонта в договоре не определен и его проведение возможно на протяжении всего периода действия договора, не подлежит удовлетворению заявление ответчика о пропуске срока исковой давности по заявленному требованию.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на проведение начального этапа работ по капитальному ремонту КБ "Жилкредит", подлежит отклонению, поскольку из представленных в материалы дела документов усматривается, что на основании Инвестиционного контракта N 1-Зр-1 в период с августа 1993 года по июль 1994 года инвестором капитального ремонта и реконструкции здания выступал КБ "Жилкредит", который во исполнение принятых обязательств частично оплатил и получил градостроительное задание, проектно-сметную документацию, рабочие альбомы для проведения капитального ремонта, однако фактически не приступил к выполнению строительно-монтажных и пусконаладочных работ.

Согласно ст.616 Гражданского кодекса РФ, если срок капитального ремонта не определен договором, он должен быть произведен в разумный срок. Договор аренды заключен в 1991. Отсутствие ремонта на момент рассмотрения спора выходит за общепринятые в гражданском обороте сроки разумности исполнения принятых арендатором обязательств.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на пассивность Департамента имущества города Москвы и заключение НИИЖБ им.А.А.Гвоздева от 31.03.2008 подлежат отклонению, поскольку ответчиком в течение 17 лет не был выполнен капитальный ремонт арендуемых помещений.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2008 по делу N А40-63095/06-64-410 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

И.С. Лящевский

Судьи

Т.Я. Сумарокова Е.Е. Кузнецова