Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2010 г. N 09АП-6547/2010

г. Москва

N 09АП-6547/2010-АК

Резолютивная часть постановления объявлена 08.06.2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.06.2010 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Москвиной Л.А.

судей: Захарова С.Л., Попова В.И,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Манохиной И.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.01.2009 г.

по делу N А40-148039/09-139-1002, принятое судьей Корогодовой И.В.,

по заявлению ЗАО "ЮИТ Московия"

к 1) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, 2) Департаменту земельных ресурсов города Москвы

о признании незаконным решения

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Баннов Г.В. по доверенности N 140/7 от 26.12.2009 г

от ответчиков: 1) Киселева Н.В. по доверенности N 29031/09 от 24.11.2005 г., 2) Королева О.Г. по доверенности N 33-и-3039/9 от 25.12.2009 г.

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "ЮИТ Московия" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве (далее - ответчик) от 02.10.2009 г. N 22/021/2009-402 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.03.2009 г. N М-07-506606/04 о расторжении договора N М-07-506606 аренды земельного участка.

Решением от 27.01.2010 г. суд удовлетворил заявленные требования, мотивировав свои выводы тем, что оспариваемое по делу решение регистрирующего органа является не законным, не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя.

Не согласившись с принятым решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что право аренды земельного участка обременено залогом в силу закона на основании ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Податель жалобы ссылается на пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 г. N 82, запись об ипотеке в силу закона погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства. Ответчик указывает на то, что до настоящего времени государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства не проведена.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований. Ссылается на то, что не вправе произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения о расторжения договора аренды до момента проведения регистрирующим органом государственной регистрации прав на жилые помещения всех участников долевого строительства и погашения регистрационных записей об ипотеке права аренды на соответствующий земельный участок. Так же указал, что погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства и государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства на основании данных документов при условии положительного заключения правовой экспертизы.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы. Ссылается на то что, отказывая в погашении записи об аренде земельного участка, ответчик смешивает два понятия - субъективное право сторон по договору, и регламент действий, после того как, стороны заявили о намерении прекратить договорные отношения по аренде земельного участка.

В судебном заседании представитель Департамента земельных ресурсов города Москвы поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать. Полностью поддержал правовую позицию заявителя.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив все представленные в деле доказательства, выслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 03.12.2003 г. между Правительством г. Москвы и ООО "КомСтрин" был заключен инвестиционный контракт N ДЖП.03.ЗАО.00555, предметом которого являлось строительство жилого дома по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6.

Соглашение о расторжении договора с прилагаемыми документами было представлено обществом в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве.

Письмом от 02.10.2009 г. за N 22/021/2009-402 Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве отказало в регистрации расторжения договора аренды и погашении записи в ЕГРП. В обоснование принятого решения ответчик ссылается на п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 г. N 82, запись об ипотеке погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения кооператива в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обращение в суд заявителем соблюден.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Судом апелляционной установлено, что ЗАО "ЮИТ Московия" исполнило обязательства по договорам долевого участия, что подтверждается представленными в материалы дела передаточными актами, подписанными заявителем с дольщиками (т. 2 л.д. 11-55).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 17 названного Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, в том числе, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе для проведения правовой экспертизы (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 16). В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Статьей 20 названного Федерального закона установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации прекращения прав.

В материалах дела имеются сведения о том, что при подаче заявления обществом представлялись в Управление передаточные акты.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 16.10.2006 г.), согласно ч. 1 ст. 1 регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 12.1, ч. 1 ст. 13 названного Федерального закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из приведенных взаимосвязанных законоположений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

В соответствии с п. 8 ст. 13 указанного Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

В материалы дела (т. 2 л.д. 11-65) представлены передаточные акты объектов долевого строительства продавцом - ЗАО "ЮИТ Московия" участникам долевого строительства.

Правила внесения в Единый государственный реестр прав регистрирующим органом регистрационной записи о прекращении залога права аренды земельного участка, на котором создается многоквартирный жилой дом, предусмотрены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (далее - Инструкция), утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 г. N 82 (далее - Инструкция). Пунктом 21 указанной Инструкции предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Таким образом, регистрационный орган ошибочно полагает, что погашение записи об аренде земельного участка может иметь место только после того, как последний дольщик зарегистрирует право собственности на объект недвижимого имущества.

Пункт 21 указанной Инструкции не противоречит вышеуказанным положениям части 2 статьи 1, части 2 статьи 3, части 1 статьи 4, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку не устанавливает основания и не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, то есть устанавливает последовательность выполнения действий по регистрации.

В этой связи п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества основан на положениях Федерального закона от "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регламентирующего порядок совершения регистрационных действий, и определяет условия совершения регистрирующим органом регистрационного действия в отношении записи об ипотеке.

При этом положения указанной нормы (п. 21 Инструкции) не затрагивают вопроса о времени прекращения права залога, поскольку обременяющий залог в силу закона на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и прекращается со дня подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Аналогичная правовая позиция по данному вопросу изложена в решении Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 г. N ГКПИ07-728, а также подтверждается судебно-арбитражной практикой, в частности постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.04.2010 г. N КГ-А41/2638-10.

Суд апелляционной инстанции также исходит из того, что в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В силу указанной нормы права при прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом в силу закона, и залог в указанной части является прекращенным.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, в виде погашения регистрационной записи об аренде, возникшей на основании договора от 27.01.2004 г. N М-07-506606, предметом которого являлся земельный участок площадью 6400 кв. м с кадастровым номером 77:07:04007:086, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6., не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога, договорам участия в долевом строительстве жилого дома.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа заявителю в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.03.2009г. N М-07-506606/04 о расторжении договора N М-07-506606 аренды земельного участка.

Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве, оформленный сообщением от 02.10.2009 г. N 22/021/2009-402, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.03.2009 г. N М-07-506606/04 о расторжении договора N М-07-506606 аренды земельного участка не соответствует положениям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и нарушает права и законные интересы заявителя.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Поскольку оспариваемый по делу отказ не соответствует Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушает права и законные интересы заявителя, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные обществом требования, возложив на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве обязанность зарегистрировать дополнительное соглашение от 10.03.2009 г. N М-07-506606/04 о расторжении договора N М-07-506606 аренды земельного участка пл. 6400 кв.м. (кадастровый номер 77:07:04007:086), расположенного по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6, погасив запись в ЕГРП об аренде указанного участка

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, правильно оценены доводы сторон и вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.01.2009 г. по делу N А40-148039/09-139-1002 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Л.А. Москвина

Судьи

С.Л. Захаров В.И. Попов