Интегральный эффект при оценке гостиниц (П. Козин, "Финансовая газета", N 1, январь 2007 г.)

Интегральный эффект при оценке гостиниц

Важным критерием эффективности проектов гостиниц, который может быть рекомендован для оценки их недвижимости и бизнеса, является так называемый показатель интегрального экономического эффекта. Он позволяет реализовать при расчетах весьма эффективный динамический результатно-затратный метод экономического анализа. При использовании данного метода рассматриваются изменяющиеся в течение достаточно продолжительного расчетного периода притоки (иными словами, полученные результаты в стоимостном выражении) и оттоки (произведенные затраты), а также их разности в виде денежных потоков. Под расчетным периодом в данном случае понимается временной интервал, равный продолжительности всего жизненного цикла гостиничного комплекса или продолжительности основного периода жизненного цикла до его продажи либо очередной реконструкции.

На основе динамического результатно-затратного метода можно осуществлять решение прямой и обратной задач - задачи анализа и задачи синтеза гостиниц. При решении прямой задачи (задачи анализа гостиницы) формируются и в последующем оцениваются показатели результатов, затрат и интегрального эффекта в зависимости от известных характеристик ценообразующих факторов гостиничного комплекса. В процессе решения обратной задачи (задачи синтеза) может производиться оптимальный подбор значений характеристик ценообразующих факторов гостиничного комплекса путем максимизации интегрального эффекта за расчетный период.

При рассмотрении потоков затрат (оттоков) и результатов (притоков) целесообразно разбивать весь расчетный период на более короткие отрезки времени (подпериоды): например, продолжительностью в один год, если весь расчетный период времени составляет несколько лет (3 года и более). Если длительность расчетного периода не превышает 3 лет, то в зависимости от объекта исследования в качестве единицы расчетного периода может приниматься интервал продолжительностью в один квартал, месяц и т.п. В каждый из этих периодов производятся разные по величине и структуре затраты и формируются соответствующие результаты (притоки). При этом речь идет только о позитивных, положительных результатах в виде основных (от операционной деятельности гостиницы) и прочих доходов или результатов, так как отрицательные (негативные) результаты в виде прямых расходов ресурсов, например убытки от низкой заполняемости, а также другие побочные отрицательные эффекты могут быть учтены в затратной части (оттоки).

Обычно в начальный период времени инвестором производятся единовременные затраты на разработку проекта, строительство (реконструкцию) здания, оснащение номеров гостиничного комплекса и прочие единовременные затраты. Результаты в виде основных и прочих доходов от операционной деятельности в этот период времени не образуются, так как операционная деятельность в гостиничных комплексах в период их строительства (реконструкции) вплоть до момента приемки в эксплуатацию не ведется. После сдачи объекта в эксплуатацию начинается операционная деятельность - функционирование и эксплуатация гостиничного комплекса в соответствии с основным предназначением. За время функционирования гостиничного комплекса получают результаты в виде доходов от сдачи номеров, а также прочие результаты в виде дополнительных доходов от работы магазинов, кафе, ресторанов, парковки автотранспорта и т.п. В один из подпериодов расчетного периода (периода операционной деятельности) может быть осуществлена продажа гостиницы.

Для получения указанных результатов осуществляются операционные расходы или эксплуатационные затраты: условно-постоянные (которые практически не связаны с заполняемостью гостиничного комплекса) и условно-переменные (напрямую связаны с заполняемостью). Последние включают расходы на управление и расходы капитального характера (капитальные ремонты и другие ремонтно-профилактические мероприятия, модернизация оборудования, технические перевооружения номеров и т.п.).

Показатель интегрального эффекта за расчетный период в общем случае представляет собой денежный поток в виде разности между притоками и оттоками в денежном измерителе. Элемент денежного потока в виде разности между притоками и оттоками, исчисляемый для каждого подпериода, называется частным эффектом. Последний может быть положительным, равным нулю или отрицательным. Отрицательный частный эффект означает превышение затрат над результатами и характеризует в определенном смысле убыточность гостиничного комплекса в данном подпериоде расчетного периода. Кроме того, могут быть получены другие показатели путем сопоставления результатов и затрат между собой различными способами. Например, можно вывести показатели, характеризующие результат, полученный на единицу затрат (рентабельность капитальных вложений, представляющая отношение прибыли к единовременным затратам); удельную величину затрат, приходящуюся на единицу достигаемого результата (срок окупаемости инвестиций, определяемый как отношение дополнительных единовременных затрат к приросту доходов строящейся или реконструируемой гостиницы). Другие показатели демонстрируют превышение затрат над получаемым при этом результатом (характеристика убыточности гостиницы), относительную величину эффекта (эффект, получаемый с единицы затрат), удельную величину эффекта (эффект, приходящийся на единицу получаемых результатов).

Отметим основной недостаток всех приведенных относительных показателей: при их значениях в знаменателях дробей, близких к нулю, в процессе оптимизации может возникнуть ситуация, которая в математике называется неопределенностью, а на практике связана с неоднозначностью решений. Поэтому все перечисленные показатели могут использоваться как дополнительные к показателю в виде интегрального эффекта.

Очевидно, что суммарные показатели результатов и затрат, а также частные эффекты для различных подпериодов нельзя складывать между собой по номиналу с целью получения интегральных показателей для всего расчетного периода по причине их неравноценности (а следовательно, и несопоставимости) в каждом подпериоде. Частные эффекты (отдельные элементы денежного потока) следует сначала привести к одному моменту времени посредством специальных коэффициентов приведения, после чего с ними можно производить соответствующие арифметические операции, в частности сложение. Таким образом, интегральный эффект за расчетный период можно сформировать путем вычитания из оценки суммарного денежного показателя результатов оценки суммарного денежного показателя затрат в каждый подпериод времени; последующего приведения полученных в подпериодах частных эффектов к текущему моменту времени с помощью соответствующих коэффициентов приведения; суммирования приведенных величин.

В настоящее время согласно действующим методическим документам коэффициенты приведения для каждого расчетного подпериода определяются по так называемым формулам сложных процентов, в которых участвует норма дисконтирования (дисконтирование - процесс приведения ожидаемых будущих денежных потоков к их текущей стоимости, т.е. к сопоставимому виду на дату оценки). Норма дисконтирования устанавливается либо в виде постоянной величины на весь расчетный период, либо в виде переменной величины на весь расчетный период и постоянной на каждый подпериод расчетного периода. Определение конкретных достоверных значений переменных или постоянных норм дисконтирования на весь расчетный период - одна из важнейших задач экономического анализа, так как оно способствует обеспечению адекватности моделирования гостиничных комплексов. Заметим, что в практических расчетах чаще применяются переменные нормы дисконтирования.

Основной критерий оптимальности выражается в стремлении к максимуму интегрального эффекта от использования гостиничного комплекса за расчетный период. С использованием критерия оптимальности и соответствующей расчетной методики исследуется устойчивость экономико-математической модели, т.е. характеристик ценообразующих факторов гостиниц, временных и стоимостных показателей в зависимости от изменения исходных данных и внешних воздействий. Производятся также расчеты показателей результатов, затрат и интегрального эффекта в зависимости от известных характеристик ценообразующих факторов гостиничного комплекса. Кроме того, может производиться оптимальный подбор значений характеристик ценообразующих факторов гостиничного комплекса путем максимизации интегрального эффекта за расчетный период и установления соответствующих известных ограничений на значения характеристик ценообразующих факторов в ходе решения обратной задачи технико-экономического анализа.

П. Козин,

генеральный директор ООО "РМС-ОЦЕНКА"

"Финансовая газета", N 1, январь 2007 г.