Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2010 г. N 07АП-4776/10

г. Томск

Дело N 07АП-4776/10(А45-14670/2009)

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2010 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Кайгородовой М. Ю.

Судей: Гойник Л.А. Нагишевой О.Б.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шейерман Л.В.

при участии: от истца: представителя Зибенгара В.В., действующего по доверенности от 10.06.2010 года;

от ответчика: представителя Немчиновой Г.А., представлена выписка из решения от 28.12.2009 года ;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма "ГЕЛАНН"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 апреля 2010 года (Судья Бродская М.В.)

по иску индивидуального предпринимателя Мурасева Яна Юрьевича,

к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственной внедренческой фирме "ГЕЛАНН",

о взыскании 137 687 рублей 78 копеек, расторжении договора аренды ,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Мурасев Ян Юрьевич ( далее - ИП Марусев Я.Ю.) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма "ГЕЛАНН" (далее - ООО НПВФ "ГЕЛАНН") о взыскании долга 137 687 рублей 78 копеек, расходов по государственной пошлине в сумме 8 253 рублей 76 копеек, расторжении договора аренды N 1219 от 28.03.1997 года и понуждении ответчика освободить нежилое помещение по адресу г. Новосибирск, ул. Богдана Хмельницкого , д.38.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, как арендатор указанного помещения , допустил задолженность по внесению арендной платы за период с 25.10.2007 года по 30.06.2009 года.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09 апреля .2010 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным решением, ООО НПВФ "ГЕЛАНН" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование жалобы указано, что суд необоснованно рассмотрел данное дело при наличии судебного разбирательства по другому делу о признании ничтожным договора купли-продажи помещения ИП Мурасевым Я.Ю., необоснованно не удовлетворил ходатайство о приостановлении производства по делу.

Также подателем отмечено, что в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие полную оплату за аренду помещения (квитанции нотариуса, платежные поручения).

Заявитель отметил, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие наличие акта приема-передачи спорного помещения от нового собственника ИП Мурасева Я.Ю, дополнительное оглашение о внесении изменений в договор аренды.

В дополнениях к апелляционной жалобе от 02 июля 2010 года ООО НПВФ "ГЕЛАНН" поддержало вышеназванные доводы.

В дополнениях к апелляционной жалобе от 06 июля 2010 года ответчик указывает, что судом первой инстанции не исследовался вопрос об уклонении истца от заключения дополнительного соглашения к договору аренды спорного помещения.

Также апеллянт отмечает, что задолженность по арендной плате вообще не существовало, а, наоборот, на момент подачи иска имелась переплата.

Считает, то истцом не соблюден порядок установленный статей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно несоблюдение досудебного порядка расторжения договора.

В отзыве на апелляционную жалобу, истец указал, что решение законно и обоснованно, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Отметил, что ни одним вступившим в законную силу судебным актом не опровергается тот факт, что истец приобрел имущество в установленном законом порядке.

Выбранный ответчиком способ оплаты - депозит нотариуса в данном случае является ненадлежащим способом, так как может быть применим только при очевидной неопределенности по поводу того, кто является кредитором по обязательства.

В связи с чем, доводы ответчика о надлежащем исполнении обязательства, считает несостоятельны.

По мнению индивидуального предпринимателя обоснованно требование о расторжении договора аренды, поскольку такое основание для расторжения как просрочка оплаты арендных платежей имеется в законе.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы, по мотивам , изложенным в ней и дополнениях к ней.

Представитель истца, возражал против удовлетворения жалобы по доводам, указанным в отзыве на нее.

Обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в полном соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения исходя из следующих обстоятельств.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом города Новосибирска (арендодатель), Администрация Калиниского района балансодержатель) и ООО НПВФ "ГЕЛАНН" (арендатор) заключили договор аренды N 1219/672 от 28 марта 1997 года.

Согласно пункту 1.1 договора, в редакции дополнительного соглашения N 1681 от 24 декабря 2004 года арендодатель совместно с балансодержателем предоставляют во временное пользование за плату нежилое помещение (здание, сооружении) встроенное -пристроенное по адресу улица Б. Хмельницкого, 38, общей площадью 209 5 кв.м..

Нежилое помещение передается арендатору для использования под: 101, 5 кв.м - салон платных комиссионных услуг населению, 108 кв.м - парикмахерская.

Срок аренды определен до 10 апреля 2013 года.

Согласно пункту 1.1 названого договора продавец обязуется передать в собственность в порядке приватизации, а покупатель обязуется опалить и принять в собственность приобретенное на аукционе 14 июня 2007 года помещение парикмахерской на 2-м этаже 6 этажного жилого дома с подвалом, расположенного по адресу, город Новосибирск, калининский район, улица Б. Хмельницкого, 38, общей площадью 209 5 кв.м.

Право собственности на данный объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 54А 187822.

В свидетельстве содержаться указание на обременения при использовании имущества - аренда помещения.

Кроме того, решением арбитражного суда по делу N А45-1320/2008 было отказано в удовлетворении требований ООО НПВФ "ГЕЛАНН" о признании ничтожным договора купли-продажи N 1164 от 19 июня 2007 года.

Также квитанциями и платежными поручениями подтверждается внесение денежных сумм на депозит нотариуса с указанием платежа арендная плата для ИП Мурасева Я.Ю.. (т. 1 л.д. 89-95)

После обращения к нотариусу за получением денежных средств индивидуальный предприниматель получил ответ на запрос от 18 мая 2009 года, согласно которому не представляется возможным ему выдать денежные средства.

Ненадлежащее исполнение обязанности по оплате арендной платы стало основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела не подтверждено исполнение обязанности по перечислению денежных средств по оплате аренды помещения надлежащим образом.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В пункте 1 статьи 617 Кодекса установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, заключенного прежним собственником (за исключением изменения в договоре сведений об арендаторе).

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Обзор) разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды.

Согласно пункту 23 Обзора при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

На основании данных правовых норм, после смены собственника арендуемого помещения истцу перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 27 марта 1997 года, в том числе, и право взыскания задолженности по арендной плате.

Право собственности ИП Мурасева Я.Ю. подтверждается материалами дела (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности).

Ссылка апеллянта на судебные акты по делу о признании ничтожным договора купли-продажи спорного имущества, несостоятельны, так как в удовлетворении указанных требований отказано, и данные акты не опровергают право собственности истца.

В связи с чем, также необоснованны заявления о приостановлении производства по настоящему делу в связи с рассмотрением искового заявления об оспаривании права собственности истца на спорные помещения.

Таким образом, Мурасев Я. Ю. обоснованно обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отсутствие заключенного между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды помещения не влияет на право истца получать доходы, от сданного в аренду имущества, принадлежащего ему на праве собственности.

Суд первой инстанции правильно указал, что материалами дела не представлено доказательств исполнения надлежащим образом обязательства по оплате в силу договора аренды.

Анализируя представленные перечисления нотариусу в честь уплаты арендных платежей, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса если обязательство не может быть исполнено должником вследствие очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами.

Следовательно, данная норма применима и право на ее реализацию осуществимо в случае очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором.

По данному делу такой неопределенности, как правильно указал арбитражный суд, не имеется.

В дело представлены договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности истца на помещения и нет судебных актов, отменивших данное право собственности истца.

Как правильно отмечено арбитражным судом, иски ответчика не вносят неясности по данному вопросу, но доказывают наличие спора и притязаний ответчика на арендованные им помещения, что не является основанием для внесения арендных платежей на депозит и неоплаты долга собственнику и не освобождает ответчика - арендатора от обязанности исполнять условия договора в части внесения арендных платежей.

Истец не имеет возможности получить внесенные ответчиком на его имя денежные средства с депозита нотариуса, поскольку условием этого является согласие ответчика, которое отсутствует, иного ответчик не доказал.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что ответчиком не доказано исполнение обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом.

Сумма долга 137 687 рублей 78 копеек определена в соответствии с условиями договора, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Требование о расторжении договора заявлено обоснованно, поскольку такое основание для расторжения договора как просрочка оплаты арендных платежей за несколько периодов (более 2 раз подряд) имеется в законе (статья 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Досудебный порядок расторжения договора, установленный статьей 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации соблюден (уведомление о расторжении договора от 30.04.2009г. отправлено ответчику за N 6300991211140 и из переписки ответчика следует, что оно было получено).

Доводы ответчика и ссылка его на акты об отсутствии вложения уведомления в конверт, судом апелляционной инстанции оцениваются критически, поскольку данные акты являются односторонними, вскрытие конверта производилось в отсутствии представителя истца, третьего лица.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчиком не отрицается факт того, что помещение не возвращено истцу на день рассмотрения иска.

В связи с тем, что отсутствуют основания для его удержания и использования, требования об обязании ответчика освободить занимаемое по договора аренды помещение подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что арендные платежи, уплаченные ответчиком по договору в адрес Мэрии не возвращены по настоящему спору не имеют правового значения для разрешения настоящего спора

Таким образом, обжалуемое решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, содержащиеся в нем выводы, согласуются с установленными по делу фактическими обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов в безусловном порядке, апелляционным судом не выявлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 , статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 апреля 2010 года по делу А45-14670/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная внедренческая фирма "ГЕЛАНН" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Научно-производственной внедренческой фирмы "ГЕЛАНН" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно - Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

М.Ю. Кайгородова

Судьи

Л.А. Гойник О.Б Нагишева