Влияние закона о долевом участии на финансирование банками долевого строительства (К.А. Адамян, "Право и экономика", N 12, декабрь 2006 г.)

Влияние закона о долевом участии на финансирование
банками долевого строительства

В своем стремлении к защите прав российских граждан, покупающих квартиры и дома по договорам долевого строительства, законодательная власть подготовила законопроект, в соответствии с которым наряду с застройщиками в невыгодной ситуации оказались и коммерческие банки.

Чтобы разобраться в данной проблеме, необходимо напомнить, что банки принимают участие в долевом строительстве, предоставляя кредит:

физическому лицу для покупки объекта недвижимости;

застройщику для строительства объекта недвижимости.

Кредитование физических лиц

Согласно ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) "...если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру". Таким образом, недвижимость становится предметом ипотеки только с момента регистрации прав и находится в залоге лица, предоставившего кредит, - будь то банк или иная кредитная организация. Следовательно, на этапе, предшествующем регистрации прав, объекта недвижимости в юридическом смысле не существует - отсутствуют необходимые документы, подтверждающие право собственности. Соответственно получить в залог объект недвижимости до регистрации его в собственность банк не может.

В связи с этим единственным реальным обеспечением на данной стадии, связанным со строящейся недвижимостью, может считаться залог прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. Но, несмотря на это, права не всегда могут служить реальным обеспечением для банка. Так, в случае банкротства застройщика и, как следствие, затягивания строительства вплоть до его остановки банку будет проблематично продать такие права через публичные торги, которые обязательны для реализации всех заложенных объектов. Такая ситуация влечет значительные риски для банка, предоставляющего финансирование физическому лицу на покупку строящейся квартиры или жилого дома, если только по этому кредиту не предоставляется какое-то дополнительное финансирование (страховой полис, поручительство, залог иного имущества).

Неясна также ситуация с залогом прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. Согласно приказу Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" все договоры долевого строительства, уступка прав по таким договорам и обременения прав на объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном приказе содержатся указания о порядке регистрации обременений в пользу дольщика, однако ничего не сказано о регистрации обременений в пользу банка, предоставившего дольщику финансирование.

Такие положения могут быть истолкованы различно. С одной стороны, можно считать, что регистрация обременений в пользу банка необязательна. С другой - можно сделать вывод, что регистрация обременений обязательна, зарегистрировать обременения в пользу банка невозможно, поэтому они не будут действительными. Регистрация обременений в пользу банка посредством включения их в договор долевого участия, который регистрируется в соответствующих органах, также нельзя признать вариантом, который поможет банкам избежать правовых рисков.

Несмотря на это, в настоящее время, когда более 90% квартир продается по договорам долевого участия, банки тем не менее выдают ипотечные кредиты под договоры долевого участия. На практике при заключении договора уступки прав на объект недвижимости между застройщиком и покупателем (приобретающим недвижимость частично или полностью при помощи средств банка) прописывается пункт о заемных средствах и далее, при регистрации прав на данный объект недвижимости, вносится в свидетельство о собственности пункт об обременении на данный объект недвижимости.

Кредитование застройщика

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в ред. Федерального закона от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ (далее - Закон о долевом строительстве) предусмотрено кредитование застройщика. В соответствии со ст. 13 и 15.1 этого Закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), где строится объект недвижимости, самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика, или поручительством.

Режим и условия залога, а также права банка по нему не зависят от стадии финансирования застройщика. В частности, банк может предоставлять средства:

до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;

после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

В первом случае банк становится первоочередным залогодержателем по договору залога. Во втором (когда залог получен после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) - банк может получить имущество в последующий залог. Однако в обоих случаях при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они распределяются не только банку, но и между участниками долевого строительства пропорционально размерам требований банка и участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований. Таким образом, по сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка урезаются - банк, по существу, не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица). Кроме того, в обоих случаях от банка требуется согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства с момента подписания передаточного акта на данные объекты. Это правило прямо противоположно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу (ст. 353 ГК РФ).

В соответствии со ст. 15.1 (введена Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия может обеспечиваться поручительством банка. В этом случае договор поручительства заключается до государственной регистрации и предусматривает солидарную ответственность поручителя и застройщика по требованиям участников долевого строительства.

Несмотря на то что к Закону о долевом строительстве недавно были приняты поправки (Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ), банки по-прежнему неохотно финансируют застройщиков при долевом строительстве. Введенные поправки так и не решили ряд вопросов, не благоприятных для банков.

Так, Закон о долевом строительстве разрешает обращение взыскания только после регистрации недвижимости. В соответствии со ст. 13 при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства - и только после этого осуществляется обращение взыскания. Такое требование однозначно удлиняет процедуру удовлетворения требований банка, особенно если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительств, и государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.

Неблагоприятна для банков и ст. 14 Закона о долевом строительстве, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. В соответствии с этой статьей "взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства".

Следует отметить что сегодня сложилась правовая база, когда независимым банкам невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски.

Таким образом, банки, участвующие в финансировании физических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, должны более тщательно просчитывать риски. А лучше всего - брать с заемщика или иных лиц дополнительное обеспечение по обязательствам заемщика в рамках кредитного договора.

Новая схема кредитования

Недавно Сбербанк России предложил новую схему кредитования застройщиков жилья, которая позволит обойти жесткие положения Закона о долевом строительстве. Покупатель квартиры сможет положить деньги на банковский депозит, которые перейдут застройщику только после оформления жилья в собственность.

Более 60% акций Сбербанка принадлежит Банку России. По данным ЦЭА "Интерфакс", активы на 1 апреля 2005 г. составляли 2,1 трлн руб., собственный капитал - 217 млрд руб., депозиты физических лиц - 1,24 трлн руб. Закон о долевом строительстве вступил в силу с 1 апреля 2005 г. По этому Закону все риски долевого строительства ложатся на застройщика и банки, которые несут солидарную ответственность.

Сбербанк нашел путь, как смягчить последствия введения Закона о долевом строительстве. Если раньше покупатели отдавали деньги застройщикам, то теперь Сбербанк предлагает им внести их на депозит, где они будут лежать до момента покупки квартиры. Проценты по этому счету не начисляются, а покупатели могут снять деньги в любой момент. Как и раньше, покупатели получат скидку при приобретении квартиры по традиционному принципу: чем раньше внесены денежные средства на счет, тем больше должна быть скидка. По программе Сбербанка застройщик должен заключить с инвестором-покупателем договор резервирования на определенную квартиру. Документ должен содержать обязательство частного лица открыть в Сбербанке целевой накопительный счет и внести деньги до заключения договора купли-продажи, которое произойдет только после оформления застройщиком права собственности на объект. Чтобы получить кредит по новому предложению Сбербанка, застройщик должен выполнить два условия: не привлекать средства дольщиков и вложить в проект не менее 20% собственных средств (обычно 30%). Ставка кредитования для строителя будет тем ниже, чем больше он привлечет покупателей. Если застройщик найдет всех покупателей сразу, то ставка условно составит 5%, если продажи откладываются, ставка приблизится к обычной ставке кредитования - 11-14%. Реализуя эту кредитную схему, Сбербанк берет на себя также функции надзора и контроля в сфере строительства жилья.

К.А. Адамян,

советник Председателя совета директоров ОАО "ВАРЗ-400",

специалист по финансам, банковскому делу

"Право и экономика", N 12, декабрь 2006 г.