Обзор судебной практики "Компенсация убытков при изъятии
земельных участков для
государственных или муниципальных нужд"
1. Суд правомерно отказал в иске о возмещении убытков в связи с изъятием земли для государственных нужд, поскольку между ООО и правительством субъекта РФ был заключен договор, по условиями которого 000 должно было освободить занимаемый участок, перебазировав свое производство на другую территорию, а правительство субъекта РФ обязалось передать 000 в качестве компенсации недвижимость и денежные средства (постановление ФАС Московского округа от 7 июня 2005 г. N КГ-А40/4561-05-П).
ООО, посчитав, что правительство субъекта РФ принудительно изъяло у него земельный участок для государственных нужд, обратилось в арбитражный суд с иском к правительству субъекта РФ о возмещении убытков, вызванных данным изъятием земли. В удовлетворении исковых требований было отказано. Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Комментарий. Как следовало из материалов дела, ООО по соглашению с правительством субъекта РФ перебазировало свое производство и освободило занимаемый участок земли. В соответствии с заключенным соглашением ООО получило также денежную компенсацию и объекты недвижимости.
Посчитав свои права нарушенными, ООО был подан иск о возмещении убытков. В качестве оснований иска указывалось, что правительство субъекта РФ изъяло у ООО земельный участок, но в нарушение Земельного кодекса РФ не произвело компенсацию убытков.
Позиция ООО правомерно признана судом незаконной по следующим основаниям. В соответствии со ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд представляет собой одно из оснований принудительного прекращения прав на землю. Между тем, из обстоятельств спора видно, что между истцом и ответчиком заключен договор, по которому ООО произвело отчуждение своего имущества. То есть в соответствии с договором произошел обмен находившихся в собственности ООО производственных площадей на объекты недвижимости субъекта РФ. Поскольку за имущество 000 также уплачены денежные средства, указанный договор может быть охарактеризован как смешанный (ст. 421 ГК РФ), объединяющий в себе элементы договора мены (ст. 567 ГК РФ) и договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ)*(1). Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Органы государственной власти и местного самоуправления вступают в отношения, регулируемые гражданским законодательством, наравне с другими субъектами по правилам, предусмотренным для юридических лиц, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (ст. 124 ГК РФ). Таким образом, ООО неправильно определило юридическую природу отношений по заключенному договору, посчитав, что произошло изъятие земли. Поскольку сделка между правительством субъекта РФ и ООО была заключена добровольно, а не на основании постановления об изъятии земельного участка, правоотношения сторон правомерно квалифицированы судом как гражданско-правовые, поэтому иск о возмещении убытков в связи с изъятием земли правомерно отклонен.
2. Суд отклонил требование об обязании Министерства строительства и дорожного хозяйства субъекта РФ (далее - Министерство) обустроить места для перегона скота и с/х техники в связи с изъятием земли у фермерского хозяйства, поскольку согласно заключению эксперта в указанных местах осуществление данных работ невозможно. Однако в решении суда остался открытым вопрос, на каком основании проводилась экспертиза и соответствует ли экспертное заключение принципу допустимости доказательств, предусмотренному ст. 68 АПК РФ (постановление ФАС Поволжского округа от 27 января 2006 г. N А06-2501/1-6/04).
Крестьянское (фермерское) хозяйство (далее - КФХ) обратилось с иском к Министерству о взыскании убытков, причиненных изъятием земельного участка для государственных нужд, и обязании Министерства обустроить специальные места для перегона скота и сельскохозяйственной техники. Суд первой инстанции иск удовлетворил, но апелляционная инстанция отклонила требования КФХ в части обустройства мест для перегона скота и с/х техники. Суд кассационной инстанции оставил решение апелляции без изменения.
Комментарий. Как следовало из материалов дела, земельный участок, предоставленный КФХ под сенокошение и выпас скота, был изъят для строительства автодороги, что и послужило основанием для обращения в суд.
Факт изъятия земельного участка и правомерность принятого решения сторонами не оспаривались, поэтому данный вопрос оставлен в комментируемом постановлении без рассмотрения.
Решением суда первой инстанции требования крестьянского (фермерского) хозяйства удовлетворены частично, в пользу КФХ была взыскана рыночная стоимость земельного участка, потери, вызванные изменением целевого назначения участка, потери, связанные с временным отводом участка, убытки и стоимость оценочных работ. По мнению КФХ, Министерство также обязано обустроить места для перегона скота и с/х техники. Апелляционная инстанция в этой части требования отклонила, поскольку в материалах дела имелось экспертное заключение, согласно которому в местах, определенных КФХ, указанные выше работы произвести невозможно.
Позиция апелляционной инстанции является за конной по следующим основаниям. Согласно ч. 2 ст. 64 АПК РФ одним из видов доказательств является заключение эксперта, который вызывается в суд для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний (ч. 1 ст. 82 АПК РФ). Исследование эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами по делу.
Необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые ссылается, а суд рассматривает дело исходя из выдвигаемых требований и представленных доказательств. При рассмотрении дела КФХ не заявляло ходатайства о назначении экспертизы и не представляло доказательств, опровергающих указанное заключение. Если бы судом была назначена экспертиза, а КФХ не согласилось с заключением эксперта, то оно должно было бы указать причины такой позиции, подготовить документы, подтверждающие возможность обустройства мест для перегона скота и с/х техники.
К сожалению, из комментируемого постановления не ясно, каким образом к материалам дела было приобщено экспертное заключение. Дело в том, что согласно ст. 82 АПК РФ экспертиза назначается судом, о чем выносится определение с перечнем вопросов, на которые эксперт обязан ответить. Таким образом, заключение эксперта становится доказательством, соответствующим признаку допустимости (ст. 68 АПК РФ). Если заключение эксперта составлено на основании определения суда, то порядок его проведения полностью соответствует закону и использование его судом в качестве доказательства правомерно.
Если предположить, что экспертиза в описываемом решении была назначена без оформления судом решения о назначении экспертизы, то возникает вопрос, может ли быть принято в качестве доказательства заключение эксперта, проведенное по инициативе одной из сторон процесса без соответствующего определения суда? Из норм АПК РФ однозначного вывода об этом сделать нельзя.
Поскольку экспертное заключение было основным доказательством, послужившим основанием для отказа в удовлетворении требований КФХ, суду кассационной инстанции при рассмотрении дела и вынесении постановления следовало дать оценку заключению эксперта с точки зрения его допустимости (ст. 68 АПК РФ).
3. При определении размера убытков суд правомерно руководствовался рыночной ценой незавершенного строительством объекта, находящегося на изъятом земельном участке, поскольку в соответствии со ст. 281 ГК РФ при изъятии земли для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включается рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества. При этом акт оценки Центра недвижимости обоснованно судом не принят во внимание, поскольку одним из учредителей Центра является муниципальное образование, в интересах которого проводилась оценка незавершенного строительства (постановление ФАС Дальневосточного округа от 29 июля 2003 г. N Ф03-А73/03-1/1642).
ООО обратилось в арбитражный суд с иском к органам местного самоуправления о взыскании ущерба в связи с изъятием у ООО земельного участка и демонтажом возведенных им строительных конструкций. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Суды апелляционной и кассационной инстанций также согласились с доводами истца.
Комментарий. ООО был предоставлен в аренду земельный участок для проектирования и завершения строительства недостроенного здания.
Спустя несколько месяцев решением органа местного самоуправления земельный участок без расторжения договора аренды был изъят у ООО. В связи с тем, что убытки возмещены не были, ООО предъявило в суд иск, указав на то, что изъятие земельного участка повлекло прекращение строительства и возникновение убытков в виде стоимости уже возведенных объектов, которые согласно распоряжению главы муниципального образования были снесены.
При рассмотрении дела возник спор о порядке определения стоимости убытков. Орган местного самоуправления в качестве обоснования размера убытков, причиненных ООО, представил заключение Центра недвижимости. Но судом было установлено, что орган местного самоуправления является одним из учредителей данного Центра. В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основным принципом оценки имущества является независимость оценщика. Оценка не может проводиться, если оценщик имеет имущественный интерес в объекте оценки либо заинтересованное лицо является учредителем оценочной фирмы. На основании указанной нормы суд правомерно отклонил заключение Центра недвижимости.
При определении размера убытков суд обоснованно руководствовался рыночной ценой. В соответствии со ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или на другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 279-282 и 284-286 ГК РФ. Таким образом, к изъятию недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, который изымается для государственных или муниципальных нужд, применяются правила, предусмотренные ГК РФ для изъятия земельных участков (ст. 279-282 ГК РФ).
В силу ст. 281 ГК РФ при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Принимая решение о размере убытков, суд использовал данные независимого оценщика, который определил сметную стоимость незавершенного строительства путем расчета фактических объемов строительства с применением поправочных коэффициентов по состоянию на день издания постановления об изъятии земельного участка. Эти данные соответствовали стоимости объекта незавершенного строительства, определенной лабораторией судебных экспертиз.
Анализ предыдущего и рассматриваемого дела показывает, что вновь возникает вопрос об имевшем месте в арбитражном суде порядке проведения оценки и составления экспертного заключения. Из комментируемого постановления не понятно, назначалась ли судом экспертиза или оценка производилась по инициативе сторон спора. Юридическая характеристика таких действий дана в вышеприведенном комментарии.
На основании изложенного, требование о взыскании убытков было удовлетворено в размере, приведенном в акте независимого оценщика.
4. Иск о возмещении убытков, причиненных нарушением норм об изъятии земельного участка и объектов недвижимости на нем, правомерно отклонен арбитражным судом, поскольку земельный участок и объекты недвижимости у АО не изымались. Между правительством субъекта РФ и АО был заключен договор купли-продажи, поэтому стоимость выкупаемого имущества должна определяться сторонами сделки в соответствии со ст. 424 ГК РФ (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 сентября 2005 г. N А39-58/2005-13/7).
Акционерное общество (далее - АО) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом субъекта РФ (далее - Комитет) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества - подъездного железнодорожного пути и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возвращения вышеуказанного объекта. В качестве оснований иска АО указало на неправомерность изъятия подъездного железнодорожного пути и необходимость компенсации причиненных убытков. Решениями судов первой, апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении требований было отказано.
Комментарий. Как следовало из материалов дела, у АО в собственности находился подъездной железнодорожный путь. Правительством субъекта РФ было вынесено постановление, согласно которому принято решение заключить договор о выкупе указанного железнодорожного пути, а Комитет должен был заключить договор купли-продажи. Впоследствии между АО и Комитетом был подписан договор купли-продажи, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
Через некоторое время АО, посчитав свои права нарушенными, обратилось в суд. По мнению Общества, правительством субъекта РФ неправильно была определена цена железнодорожного пути, выкупаемого для государственных нужд. АО также указало, что был нарушен порядок изъятия земли, предусмотренный ст. 49 ЗК РФ и ст. 279 ГК РФ.
Суд в удовлетворении требований истца правомерно отказал, руководствуясь следующим. В соответствии с действующим законодательством в исключительных случаях, предусмотренных ст. 49, 83 ЗК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа для государственных или муниципальных нужд. В то же время соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления правомочен без принятия решения об изъятии земли заключить гражданско-правовой договор о выкупе необходимого земельного участка. В отличие от изъятия, которое носит принудительный характер, гражданско-правовой договор - это добровольная сделка. Согласно ст. 1 ГК РФ субъекты гражданского оборота, включая государственные органы и органы местного самоуправления, своей волей и в своем интересе приобретают и осуществляют свои права. Стороны свободны в заключении договора и могут совершить сделку как предусмотренную, так и непредусмотренную ГК РФ, но не противоречащую ему (ст. 421 ГК РФ).
При рассмотрении дела судом установлено, что правительство субъекта РФ не принимало решение об изъятии у АО земельного участка и подъездного железнодорожного пути, поэтому отношения сторон не могут регулироваться положениями ЗК РФ и ГК РФ, определяющими порядок изъятия земли для государственных или муниципальных нужд и компенсации убытков. Поскольку между АО и Комитетом был заключен договор, споры должны разрешаться в соответствии с гражданским законодательством о соответствующем виде обязательства - договоре купли-продажи.
Оспаривая стоимость имущества - подъездного железнодорожного пути, АО не учло, что согласно п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ цена в договоре купли-продажи устанавливается сторонами. Изменение цены допускается также лишь по соглашению сторон либо в порядке, предусмотренном законом. В связи с тем, что изъятие земельного участка не осуществлялось, к порядку определения цены не могли быть применены нормы ст. 66 ЗК РФ о ее установлении в соответствии с законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
5. Принимая решение о размере убытков, подлежащих взысканию в связи с изъятием земельного участка, суд правомерно указал, что выкупная цена земли должна соответствов
