В соответствии с п. 2 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" каждый член садового товарищества имеет право зарегистрировать право собственности. Правоустанавливающим документом на наши участки является постановление местной администрации, которая составила списки граждан. Автоматически на эти списки оформлены свидетельства на право собственности на землю. Некоторые члены товарищества продали свои участки в 1992 - 1995 гг., составив в письменном виде договор купли-продажи, на основании которого правление садового товарищества в своих документах изменило фамилии членов товарищества. Является ли такой договор купли-продажи, заключенный между гражданами, правоустанавливающим документом, на основании которого возможно оформление свидетельства о праве собственности при обращении в регистрационную палату? Что можно посоветовать членам садовых товариществ в ситуации, когда один из участников сделки (продавец) умер?
Граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачные земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе на основании п. 3 ст. 28 Закона РФ от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Закон N 66-ФЗ) зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Аналогично могут быть оформлены в собственность граждан участки, предоставленные садоводческому объединению до вступления в силу Закона N 66-ФЗ.
В свою очередь, ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ регулирует порядок государственной регистрации прав на дачные участки, которые были предоставлены гражданам для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества. Главным основанием для регистрации права собственности гражданина на предоставленный ему в указанных целях земельный участок является соответствующий акт, выданный уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления (п. 2 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ).
Причем все перечисленные правила касаются тех участков, которые были предоставлены гражданам "впервые" в соответствии с законодательством, а не перешли в их собственность в силу договора.
Однако, как следует из текста вопроса, предоставленные ранее дачные участки в настоящее время уже проданы гражданами другим собственникам. Поэтому в рассматриваемой ситуации основанием для государственной регистрации права собственности на дачный участок будет не акт уполномоченного государственного органа, а договор купли-продажи этого участка (п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ).
В связи с этим нужно отметить следующее. Право приобретения в собственность земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, было предоставлено гражданам Законом РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 "О земельной реформе" (отменен Указом президента РФ от 24.12.1993 N 2287). Приобретение земельных участков в собственность осуществлялось через совет народных депутатов, на территории которого они были расположены (ст. 9 Закона о земельной реформе), а с 24 декабря 1993 г. - через соответствующую местную администрацию (п. 2 Указа Президента РФ N 2287).
В силу действия норм Закона РФ от 23.12.1992 N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" (отменен Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") граждане, получившие в частную собственность земельные участки для ведения дачного хозяйства, были вправе продавать их другим гражданам, заключив с ними договор купли-продажи (купчую). Указанный договор подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству (далее - земельный комитет). Договор, не прошедший такую регистрацию, признавался недействительным (ч. 7 п. 3 указа Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (отменен Указом Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об изменении и признании...")). Указ N 1767 ввел в действие форму свидетельства о праве собственности на землю.
После 31 января 1998 г., когда вступил в действие Закон N 122-ФЗ, права на указанные земельные участки (правоустанавливающие документы на которые были оформлены после 31 января 1998 г.) регистрировались уже в соответствии с нормами этого Закона. При этом п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ признал юридическую силу и за теми правами на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу данного Закона. Государственная регистрация таких прав могла проводиться только по желанию их обладателей. А согласно п. 9 ст. 3 вышеназванного Закона N 137-ФЗ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введении в действие Закона N 122-ФЗ, признаются равносильными записям в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).
Исключение из этого правила составили лишь случаи, когда указанные права
