Объект недвижимости в договоре аренды (Е. Покидова, "Корпоративный юрист", N 5, май 2006 г.)

Объект недвижимости в договоре аренды

При заключении сделок с недвижимостью необходимо как можно тщательнее описывать в тексте соглашения непосредственный объект договора (здание, сооружение, земельный участок и пр.). Но в ряде случаев стороны пренебрегают этой рекомендацией или же заключают договоры в отношении недвижимости, которую нельзя арендовать (продавать), либо намеренно искажают сведения о предмете договора. Как контрагентам защитить свои права и интересы в случае возникновения споров при исполнении или государственной регистрации сделок по аренде недвижимого имущества?

Существенные условия договора аренды

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора; условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; а также все те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Исходя из смысла приведенной нормы, договор, в котором отсутствуют существенные условия (например, неточно определен его предмет), считается незаключенным.

Согласно ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

Практика показывает, что в основном неточные и неполные данные об объекте недвижимости содержатся в договорах аренды части зданий и сооружений, особенно в тех случаях, когда такие соглашения заключаются на срок менее года и, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, не требуют государственной регистрации. При этом в любой момент одна из сторон договора может заявить, что договор аренды не был заключен.

Признание арендного соглашения недействительным

Если одна сторона неукоснительно исполняет свои обязанности, предусмотренные законом и соглашением, у контрагента нет никаких законных основании для досрочного расторжения договора. В таких случаях недобросовестные арендаторы или арендодатели пытаются убедить другую сторону и суд, что арендное соглашение на самом деле не было заключено.

Правда, судьи арбитражных судов не часто разделяют это мнение и отказывают в исках. Чтобы признать договор незаключенным, необходимы веские причины, а доводы заинтересованной стороны не всегда бывают достаточно обоснованными.

Приведем в качестве примере Постановление ФАС Московского округа от 29 ноября 2004 г. по делу N КГ-А40/10920-04. ЗАО (арендодатель) обратилось с иском о признании недействительным Приложения N 2 к договору аренды. Требования были заявлены на основании ст. 168 и п. 3 ст. 607 ГК РФ и мотивированы тем, что это приложение является неотъемлемой частью договора аренды и по своей сути изменяет его предмет. По мнению истца, из оспариваемого приложения невозможно установить, какая конкретно нежилая площадь была дополнительно передана в аренду ЗАО (арендатору).

Суд установил, что в 1998 г. по договору аренды нежилого помещения пользователю было передано 7 479,1 кв.м. В 2002 г. стороны внесли изменения в договор аренды, отразив их в Приложении N 2, и увеличили размер арендуемой площади до 8 709,8 кв.м. Передача дополнительных помещений была произведена на основании акта приемки-передачи имущества. Уже в 2003 г. стороны подписали Приложение N 3 к договору аренды, в котором увеличили площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения до 11 474,3 кв.м и определили полный перечень объектов аренды.

В итоге суд пришел к выводу, что оспариваемое Приложение N 2 заключено в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ и содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. В иске было отказано.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил его решение в силе. Истец подал кассационную жалобу с просьбой отменить указанные выше решение и постановление. Однако суд кассационной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

Несогласование предмета договора аренды - основание для признания
его незаключенным

Претензии о том, что договор не заключен, чаще всего заявляются уже после того, как с момента начала его исполнения прошло несколько месяцев или даже лет. Это обычно происходит по следующим причинам:

одна из сторон утратила интерес к сделке (например, собственник заинтересован в досрочном прекращении арендных отношений, поскольку решил сам эксплуатировать сданные в аренду площади);

одна из сторон заинтересована в существенном изменении условий аренды (например, арендодатель желает возложить на арендатора новые обязанности);

одна из сторон не желает выполнять принятые на себя договорные обязательства (например, пользователь не хочет проводить возложенный на него договором ремонт недвижимого имущества, пытается уйти от оплаты аренды или даже вернуть уже уплаченные арендодателю денежные средства).

Приведем пример. В собственности предпринимателя находилось помещение магазина промышленных товаров общей площадью 65,9 кв.м, встроенное в жилой дом. В 1998 г. администрация города (арендодатель) и предприниматель подписали договор аренды земель, в котором было предусмотрено, что арендатор принял в пользование земельный участок площадью 130 кв.м для обслуживания магазина. В распоряжении мэра города было указано, что площадь земельного участка, подлежащего передаче в аренду предпринимателю для обслуживания магазина, определена в размере 0,0130 га, в том числе: 0,0121 га - условная доля, приходящаяся на встроенное помещение, 0,0009 га -земельный участок для обслуживания наружной пристройки для входа в магазин по фактическому использованию. В 2001 г. договор аренды был зарегистрирован.

Через несколько лет арендатор обратился в суд с иском к администрации города о признании договора аренды земельного участка незаключенным и взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей по незаключенному договору за период 2001-2003 гг. в сумме 24 432 руб. 20 коп.

По мнению истца, договор аренды не был заключен, поскольку в нем не согласован предмет договора. Суд с этими доводами согласился и признал договор незаключенным. В решении было указано, что, исходя из условной доли земельного участка, приходящегося на встроенное нежилое помещение, нельзя определенно установить подлежащее передаче в аренду имущество. Законодательством, действовавшим на момент заключения спорного договора, возможность предоставления в аренду условной доли земельного участка, приходящейся на встроенное помещение, предусмотрена не была, границы земельного участка, приходящегося на принадлежащее предпринимателю встроенное помещение, не замерялись.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения в виде полученных арендных платежей по незаключенному договору аренды было отказано. При этом суд сослался на ст. 65 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земли в РФ является платным (формами платы являются земельный налог и арендная плата). Суд установил, что истец фактически пользовался земельным участком, и указал, что признание договора аренды незаключенным не является основанием для признания платежей, произведенных за пользование недвижимым имуществом (земельным участком), неосновательным обогащением. Дополнительно суд отметил, что удовлетворение иска в этой части привело бы к неосновательному обогащению предпринимателя, поскольку он фактически пользовался имуществом (земельным участком) и перечисленные деньги являлись платой за это пользование*(1).

В рассмотренном примере арбитражный суд признал незаключенным зарегистрированный договор аренды земельного участка, который стороны исполняли на протяжении длительного времени. Между тем очень важно, в какой момент участник сделки поставил вопрос о том, что предмет договора аренды не определен или определен неточно. Судебная практика, как правило, исходит из следующего: если стороны длительное время исполняли арендное соглашение и между ними не было разногласий по предмету договора, считается, что объект договора был согласован достаточно четко и в полном объеме. В этой связи рассмотрим два постановления ФАС Московского округа от 3 ноября 2000 г. по делу N КГ-А40/4975-00 и от 29 апреля 2005 г. по делу N КГ-А41/3419-05.

Исполнение обязательств по договору

В первом случае Банк заключил с Предприятием договор на аренду нежилых помещений от 1 января 2000 г. Чуть позднее здание, в котором находились данные помещения, приобрело на аукционе в собственность ООО. Некоторое время спустя Банк обратился в арбитражный суд с иском к ООО об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании помещениями и о взыскании убытков.

Ответчик заявил, что договор аренды от 1 января 2000 г. являлся незаключенным в связи с неконкретностью данных о предмете договора. Однако суд, оценив этот довод, принял решение об отсутствии оснований для признания договора незаключенным, так как истец занимал конкретные помещения, принадлежавшие ранее Предприятию, и оплачивал аренду. Следовательно, конклюдентными действиями в процессе исполнения договора стороны конкретизировали его предмет. Кроме того, суд подчеркнул, что, согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на предмет аренды не является основанием для изменения или расторжения соответствующего договора и что закон защищает права арендатора.

Решением от 31 августа 2000 г. иск в части негаторных требований был судом удовлетворен, а во взыскании убытков было отказано. ООО обратилось в ФАС Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило решение изменить и в иске Банку отказать полностью. Однако кассационная жалоба не была удовлетворена.

Неисполнение сделки ни арендатором, ни арендодателем

Во втором случае суд признал договор, в котором не был достаточно четко определен объект аренды, незаключенным, поскольку стороны в течение долгого времени не исполняли это соглашение.

Арбитражный суд Московской области удовлетворил иск администрации района к птицефабрике о признании незаключенным договора аренды земель сельскохозяйственного назначения площадью 215 га, подписанный сторонами еще в 1993 г.

Суд установил, что в оспариваемом договоре стороны не обозначили условие о размере арендной платы, а также не определили границы передаваемого в аренду участка сельскохозяйственных угодий. При вынесении решения суд учел неисполнение сторонами договора в течение всего периода, прошедшего с момента его заключения. Доводы ответчика о пропуске трехгодичного срока исковой давности были оставлены без внимания, поскольку суд исходил из того, что оспариваемая сделка не заключена.

Выводы суда основывались на ст. 432 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ, согласно которым арендная плата и ее размер - существенные условия договора аренды земельного участка, а также ст. 607 ГК РФ, предусматривающей, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие четко определить имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды.

Это решение оставили в силе суды апелляционной и кассационной инстанций. Рассмотрев кассационную жалобу ответчика, суд указал, что независимо от того, какой период времени прошел с момента заключения сделки, где стороны не предусмотрели существенных условий, необходимых для того, чтобы она могла быть признана заключенной, исполнять такую сделку невозможно. Действия сторон свидетельствовали о том, что сделка не исполнялась ни арендатором, ни арендодателем.

Отказ в регистрации объекта незавершенного строительства

Рассмотрим ситуацию, когда договоры аренды заключаются в отношении объекта незавершенного строительства (в том числе зданий, не сданных в эксплуатацию). Подписывая подобные соглашения, сторона, которая берется завершить строительные и отделочные работы и (или) сдать объект в эксплуатацию, желает закрепить за собой гарантированное право аренды этого объекта в будущем.

Зарегистрировать такой "договор аренды" удается не всегда ни до, ни после сдачи здания или сооружения госкомиссии, и обжаловать отказы в регистрации практически бессмысленно. Правда, судебная практика неоднозначна. В большинстве случаев суды, принимая решения, все-таки исходят из того, что объект незавершенного строительства ни при каких условиях не может предоставляться в аренду, поскольку полезные потребительские свойства извлекать из него нельзя. А по окончании строительных работ устанавливается, что здание/сооружение имеет иные технические характеристики, нежели те, что указаны в договоре аренды. В результате получается, что в договоре указан объект, которого не существует. Но с другой стороны, в арбитражной практике есть примеры того, когда такие объекты недвижимости признавались объектами найма. Так, в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 указывается, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) недостроенная недвижимость, не являющаяся предметом действующего договора строительного подряда, относится к недвижимому имуществу. На это постановление ссылаются суды, признавая недостроенный объект недвижимости объектом договора найма. В качестве примеров можно привести постановления ФАС Московского округа от 25 мая 2000 г. по делу N КГ-А40/2021-00, от 20 февраля 2006 г. по делу N КГ-А40/442-06 и от 21 марта 2005 г. по делу N КГ-А41/1689-05. В последнем упомянутом судебном деле в 1998 г. стороны подписали договор аренды недостроенных производственных помещений и данный договор был зарегистрирован. Суд установил, что регистрация договора аренды была произведена на основании документов, необходимых для регистрации сделок с объектом незавершенного строительства. В 2004 г. арендодатель обратился в Арбитражный суд Московской области к Московской областной регистрационной палате с иском о признании недействительным договора аренды производственных помещений. Исковые требования мотивированы тем, что договором предусмотрена передача в аренду имущества, находящегося на стадии строительства, т.е. имущественного комплекса, не прошедшего государственную приемочную комиссию, что не соответствует требованиям законодательства. Однако данный довод был признан несостоятельным. Суд указал, что ст. 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства и что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое в силу ст. 219 ГК РФ возникает после регистрации в установленном законом порядке. Выводы арбитражного суда поддержал суд кассационной инстанции, оставив решение в силе.

Договоры такого рода, которые стороны опрометчиво называют "арендными", как правило, являются инвестиционными соглашениями, договорами строительного подряда или содержат отдельные элементы этих и других договоров. В лучшем случае в них содержится более или менее четко выраженное обязательство заключить в будущем арендное соглашение, и тогда отношения сторон регулируются ст. 429 ГК РФ "Предварительный договор".

"Отсутствие" объекта аренды

Неверное обозначение в договоре аренды объекта недвижимости может повлечь невозможность государственной регистрации (если она необходима) в органах Федеральной регистрационной службы (ФРС). Чтобы избежать проблем в ФРС, специалисты рекомендуют отражать в договоре сведения об объекте аренды так, как это указано в свидетельстве, выданном собственнику недвижимости, и, соответственно, в ЕГРП. Но иногда воспользоваться этой рекомендацией просто невозможно, и участники сделки вынуждены обращаться в суды, чтобы обжаловать незаконные отказы в регистрации.

Рассмотрим Постановление ФАС Московского округа от 17 мая 2005 г. по делу N КГ-А40/3783-05. В свидетельстве было указано, что в собственности Банка находилась часть здания площадью 1 228,6 кв.м. В 2004 г. Банк заключил договор с ЗАО на аренду помещения общей площадью 18,4 кв.м сроком на 3 года. В договоре не только были даны подробные характеристики объекта, но и указывалось, что в аренду предоставляется помещение, отмеченное на плане БТИ, который прилагался к договору. Как позднее установил суд, на этом плане передаваемое в аренду помещение было отмечено красным контуром.

ЗАО представило договор на регистрацию вместе с планом второго этажа указанного здания со штампом ТБТИ г. Москвы и экспликацией, из которой следовало, что комната N 1 на этом этаже составляет 18,4 кв.м. Однако в регистрации договора было отказано. Москомрегистрация обосновала это отсутствием объекта аренды, поскольку в ЕГРП право собственности Банка на комнату N 1 с указанными в договоре техническими характеристиками не было зарегистрировано. При этом утверждалось, что не представляется возможным однозначно определить, какая именно часть объекта площадью 1 228,6 кв.м передана в аренду.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, было удовлетворено заявление ЗАО о признании недействительным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Суд пришел к выводу, что у ответчика имелась возможность определить, какая именно часть здания, находящегося в собственности Банка, является предметом договора аренды, и удовлетворил иск.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве (ГУ ФРС по г. Москве), правопреемник Москомрегистрации, подало кассационную жалобу, в которой просило принятые по делу судебные акты отменить как незаконные и необоснованные. Однако в удовлетворении этой жалобы было отказано.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что стороны договора индивидуализировали объект аренды, в связи с чем оснований для отказа в регистрации договора не имелось. В постановлении было указано, что стороны договора выполнили требование п. 3 ст. 26 ФЗ государственной регистрации прав, предусматривающего, что, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Чтобы избежать проблем при госрегистрации...

Много неприятностей при официальном оформлении отношений между арендатором и арендодателем зданий, сооружений и помещений доставляет несанкционированная перепланировка и переоборудование объектов, несогласованная надстройка дополнительных этажей, незаконные пристройки или снос части объекта. Если такие изменения не будут официально зарегистрированы, то не удастся зарегистрировать и соответствующий договор аренды, конечно, если он заключен на срок не менее года. Без госрегистрации договор считается незаключенным (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Чтобы избежать проблем с регистрацией, стороны иногда в договорах аренды указывают недостоверные сведения об объекте и предоставляют на регистрацию старые, но пока еще действительные документы. Однако лица, решающиеся на подобную авантюру, редко осознают, что их договоры считаются незаключенными, поскольку там указаны недостоверные сведения об объекте аренды.

Бывают и такие ситуации: после несанкционированной перепланировки или переоборудования собственник начинает принимать меры, чтобы узаконить эти изменения. Еще до завершения данной процедуры он сдает помещения в аренду. В договоре с пользователем указываются действительные данные об имуществе. Причем участники сделки нередко прекрасно осознают, что зарегистрировать их договор невозможно из-за расхождения данных об объекте аренды. Договор планируют зарегистрировать, как только собственник получит новые документы на недвижимость. Но даже после этого зарегистрировать арендное соглашение не удается. В ФРС обязательно сравнят даты на документах и быстро установят, что помещения, являющиеся объектом аренды, на момент подписания сделки отсутствовали в экспликации и поэтажном плане строения. Если стороны решат обжаловать такой отказ в регистрации, суд обратит их внимание, что договор аренды вообще не был заключен, и откажет в иске*(2).

Итак, в тексте договора (или в приложениях к нему) следует подробно описывать объект (объекты) недвижимого имущества, который передается в аренду: вид (название) объекта, его адрес (местоположение), литеры или номера строений (если несколько объектов находятся по одному почтовому адресу), этажность объекта, этаж и номера помещений на поэтажном плане, площадь объекта и т.д.

Е. Покидова,

юрист компании "СКЛ-групп"

"Корпоративный юрист", N 5, май 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление ФАС Уральского округа от 22.07.2004 г. по делу N Ф09-2269/04ГК.

*(2) Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2004 г. по делу N КГ-А40/3121-04.