Проблемные вопросы регистрации права собственности на основании договоров долевого участия в строительстве (B.С. Емельянов, "Российская юстиция", N 12, декабрь 2006 г.)

Проблемные вопросы регистрации права собственности на основании
договоров долевого участия в строительстве

Активное развитие рынка недвижимости, начавшееся с 90-х годов XX века и продолжающееся в России и в настоящее время, помимо положительных результатов, связанных с улучшением обеспеченности граждан РФ в жилье, повышением уровня доступности жилья благодаря развитию различных ипотечных и иных социально ориентированных программ, разрабатываемых в том числе и на национальном уровне, вместе с тем вызывает немало юридических вопросов, с которыми сталкиваются граждане при обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует отметить значительное количество договоров долевого участия в строительстве, заключенных в указанный период на территории РФ. В связи с чем рассматриваемая в настоящей статье проблема имеет большое практическое значение для большего количества граждан, заключивших договоры долевого участия в строительстве до 17 сентября 2003 г.

Объектом нашего исследования в данной статье является вопрос о правомерности требования от заявителей двух подлинных экземпляров договора долевого участия в строительстве для проведения регистрации права в случае, когда разрешение на строительство было получено застройщиком до 1 апреля 2005 г., то есть до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", когда регистрации подлежало только право граждан, а не договоры долевого участия в строительстве.

Основной вопрос в рассматриваемой ситуации связан с применением во времени норм п. 5 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г.

Редакция п. 5 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" претерпевала неоднократные изменения с момента вступления в силу данного закона, то есть с 29.01.1998 г. и до момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Так, с 29.01.1998 г. и до 17.09.2003 г. было предусмотрено, что все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Редакции же, действовавшие с 17.09.2003 г. по настоящее время, предусматривали, что необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с п. 6 ст. ЗЗ Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.

Вместе с тем высказывается точка зрения, что в данном случае необходимо принимать во внимание совершенно иную правовую природу отношений, возникающих при подаче соответствующего заявления о регистрации заинтересованными лицами.

Согласно ст. 5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

В силу ст.ст. 9, 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на органы, осуществляющие государственную регистрацию, возложены полномочия по проверке юридической силы документов в отношении прав на недвижимое имущество, соответствия их формы и содержания действующему законодательству, наличия соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подготовившего их лица, проверке законности заключаемых сделок с недвижимостью.

Пунктом 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемых на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Анализ вышеизложенных положений Федерального закона позволяет сделать следующие выводы:

Отношения, возникающие при подаче документов, являются публичными правоотношениями, а, следовательно, применять в данном случае нормы, регулирующие гражданские правоотношения, неправомерно.

Данные отношения возникают с момента подачи документов заинтересованным лицом в регистрирующий орган (ст. 13 Федерального закона). Таким образом, документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям действующего на момент подачи в регистрирующий орган законодательства.

Вместе с тем представляется, что данное положение закона и его буквальное трактование правоприменительными органами, в том числе органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вызывает множество необоснованных трудностей у дольщиков, не говоря уже о нецелесообразности требования второго подлинного экземпляра договора при проведении правовой экспертизы документов, выражающих содержание сделки, учитывая основную цель, возложенную на регистрирующий орган в анализируемой ситуации.

Представляется, что в рассматриваемой ситуации основная задача, возложенная на регистрирующий орган, состоит в проверке законности сделки, а также в проверке соответствия представляемых в регистрирующий орган документов требованиям действующего на момент ее совершения законодательства.

Абзацем 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прямо предусмотрено, что договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества должны соответствовать законодательству, действовавшему в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Таким образом, представляется, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимо дифференцированно подходить к требованию от заявителей подлинных экземпляров договоров долевого участия в строительстве в зависимости от даты заключения данных договоров.

Так, если договор долевого участия в строительстве был заключен до 17.09.2003 г., для проведения государственной регистрации достаточно представления одного подлинного экземпляра договора; если же договор был заключен после 17.09.2003 г., для проведения государственной регистрации должны представляться два подлинных экземпляра договора долевого участия в строительстве.

Вместе с тем анализ норм действующего законодательства не позволяет государственным регистраторам поступать подобным образом.

В связи с чем представляется целесообразным рассмотреть вопрос о необходимости внесения изменений в действующее законодательство в части возможности проведения правовой экспертизы документов, представляемых на государственную регистрацию (по вопросу количества подлинных экземпляров договоров и иных документов, выражающих содержание сделок, а в равной степени иных требований, предъявляемых к документам, представляемым на государственную регистрацию) в соответствии с действовавшей на момент заключения сделки редакцией Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если право лица возникает на основании сделки, заключенной в соответствии с требованиями действовавшего на момент ее совершения законодательства.

B.С. Емельянов,

консультант отдела Судебной защиты

Главного управления Федеральной регистрационной

службы по Саратовской области

"Российская юстиция", N 12, декабрь 2006 г.