Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям от 16 ноября 2006 г. N вн. 3.11-16/1036 по проекту федерального закона N 347961-4 "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (внесен Правительством Российской Федерации) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям от 16 ноября 2006 г. N вн. 3.11-16/1036
по проекту федерального закона N 347961-4 "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (внесен Правительством Российской Федерации)

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям рассмотрел проект федерального закона N 347961-4 "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", внесенный Правительством Российской Федерации (далее - законопроект), и сообщает следующее.

Законопроект направлен на совершенствование порядка определения цены выкупа и размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и занятые зданиями, строениями и сооружениями, а также имеет цель обеспечить эффективный переход от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками к праву собственности или аренды. Законопроект концептуально поддерживается Комитетом, так как его принятие будет способствовать развитию рынка земли и недвижимости и созданию единых объектов недвижимости.

Вместе с тем по законопроекту имеются следующие замечания и предложения.

Законопроектом предлагается внести изменения в пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и установить, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правительством Российской Федерации могут быть установлены не только общие начала определения размера арендной платы, но и предельные размеры арендной платы. Отнесение к компетенции Правительства Российской Федерации полномочий по утверждению предельных размеров арендной платы без указания в законе каких-либо критериев определения таких размеров, например по отношению к отдельным категориям арендаторов или видам использования земельных участков, представляется не вполне обоснованным. По мнению Комитета, предлагаемое дополнение не соответствует положениям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и действующей редакции пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно законопроекту пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предлагается дополнить нормой, устанавливающей запрет на переход прав и обязанностей по договору аренды незастроенных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также запрет на внесение права аренды таких земельных участков в уставные капиталы юридических лиц и на передачу права аренды земельных участков в залог.

Комитет концептуально не поддерживает введение такого запрета. Передача прав и обязанностей по договорам аренды, внесение права аренды в уставные капиталы юридических лиц и передача права аренды в залог применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время являются реальными механизмами вовлечения таких земельных участков в хозяйственный оборот, в том числе в целях жилищного строительства.

Кроме того, совершенно не обоснованным представляется распространять предлагаемый законопроектом запрет на земельные участки, приобретенные в аренду на торгах, а также на случаи передачи прав и обязанностей по договору аренды для государственных или муниципальных нужд.

Согласно предлагаемым законопроектом изменениям для совершения указанных сделок с земельными участками, находящимися частной собственности, необходимо получить согласие собственника земельного участка. По мнению Комитета, данную норму следует распространить на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В связи с изложенным абзацы третий и четвертый подпункта в) пункта 3 статьи 2 законопроекта (дополнение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации новым абзацем) считаем необходимым исключить.

Не ясен смысл дополнения пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации словами "если иное не установлено федеральными законами". Данное дополнение может повлечь неоднозначное толкование и, как следствие, необоснованно ограничить исключительное право собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Законопроектом предлагается дополнить статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации новым пунктом 1.1 и предусмотреть, что собственники объектов недвижимости, которые не указаны в настоящем пункте, приобретают земельные участки по кадастровой стоимости. Такая формулировка вызовет неоднозначное толкование, так как не ясно, кем будет устанавливаться цена выкупа таких земельных участков. Необходимо учитывать, что статья 36 Кодекса распространяется не только на случаи переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и поэтому отсылка к законам субъектов Российской Федерации, предусмотренная в новой редакции пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в рассматриваемом случае не будет применяться.

В связи с этим полагаем целесообразным в пункте 1.1 статьи 36 Кодекса установить, что указанные лица приобретают земельные участки по ценам, установленным законами субъектов Российской Федерации, исходя из кадастровой стоимости таких земельных участков.

Относительно изменений в Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Комитет отмечает следующее.

Пункт 2 статьи 2 предлагаемой редакции указанного Федерального закона нуждается в уточнении в части того, что субъекты Российской Федерации устанавливают цену земельных участков, а не плату за земельные участки, поскольку согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 4 новой редакции статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" снятие ограничений прав на землю, запрещающих реконструкцию и строительство на земельном участке, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Кодекса, принявшими решение о предоставлении земельного участка в собственность, после внесения соответствующей платы. Данная норма нуждается в уточнении в части наличия или отсутствия оснований для отказа в удовлетворении соответствующего заявления, а также части необходимости представления каких-либо документов для принятия решения о снятии ограничения.

Комитетом не может быть поддержана норма об установлении запрета продажи земельных участков, использование которых до приведения в соответствие с градостроительном регламентом запрещено.

Во-первых, формулировка законопроекта противоречит Градостроительному кодексу Российской Федерации. Согласно пунктам 8 и 9 статьи 36 Кодекса, если использование земельных участков не представляет опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, то использовать такие земельные участки разрешено, даже если их разрешенное использование не соответствуют градостроительному регламенту. Кодексом установлен запрет на реконструкцию объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительному регламенту, за исключением случаев уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

Во-вторых, предлагаемая законопроектом норма необоснованно ограничивает права граждан и юридических лиц - правообладателей таких земельных участков и ставит их в условия, зависящие от утверждения органами местного самоуправления правил землепользования и застройки.

Законопроектом предлагается из перечня земельных участков, не подлежащих приватизации, установленного пунктом 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", исключить земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. Поддерживая такое исключение, Комитет отмечает, что содержащиеся в указанном пункте другие ограничения на приватизацию земельных участков в настоящее время создают излишние административные барьеры для приватизации государственных и муниципальных земельных участков, так как такие ограничения не соответствуют перечню земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, установленному статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению Комитета, в целях устранения коллизий федеральных законов ограничения оборотоспособности земельных участков должны содержаться в Земельном кодексе Российской Федерации. В пункте 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" следует указать, что отчуждению в порядке приватизации не подлежат земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте в соответствии с земельным законодательством.

Учитывая вышеизложенное, Комитет Государственной Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям рекомендует Государственной Думе принять указанный законопроект в первом чтении с учетом необходимости его доработки при подготовке к рассмотрению Государственной Думой во втором чтении в соответствии с высказанными замечаниями.

Председатель Комитета

М.Л. Шаккум