Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2010 г. N 09АП-14992/2010

г. Москва

Дело N А40-168413/09-93-1268

N 09АП-14992/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2010 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

Председательствующего судьи Лаврецкой Н.В.,

Судей Расторгуева Е.Б., Трубицын А.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу СГУП по продаже имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.04.2010 г.

по делу N А40-168413/09-93-1268, принятое судьей Аталиковой З.А.,

по иску ЗАО "Ювелирпром"

к СГУП по продаже имущества г. Москвы о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца - Леонова Е.А. по доверенности от 18.01.2010

от ответчика - Иваницкая Н.Ю. по доверенности N 10/08-1 от 11.01.2010

от третьих лиц - Руденко Е.Н. по доверенности N Д/6260 от 22.12.2009

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд города Москвы обратилось закрытое акционерное общество "Ювелирпром" с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г. Москвы об обязании последнего заключить с ЗАО "Ювелирпром" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Большая Дорогомиловская, дом 1, общей площадью 51,7 кв.м., этаж 1, помещение II, комнаты N N 1,2,3,4, по цене 3 811 678 руб., в том числе НДС 581 442, 41 руб.

Департамент имущества города Москвы было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением суда от 23.04.2010 по делу N А40-168413/09-93-1268 заявленные исковые требования были удовлетворены на условиях, предложенных истцом.

Суд пришел к выводу, что истец соответствует всем требованиям действующего законодательства Российской Федерации для реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества в собственность.

СГУП по продаже имущества г. Москвы не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просило отменить решение и отказать в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал на ничтожность договора аренды нежилого помещения от 17.06.1997 N 01-7/651, заключенного истцом с Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом, поскольку до момента заключения указанного договора в отношении нежилых помещений площадью 307,1 кв.м. имелся спор о праве. Решением суда по делу А40-9163\08-6-91 было признано право собственности города Москвы на казанные нежилые помещения. Договор аренды между Департаментом имущества Москвы от25.03.09N 08-2\09 в отношении нежилых помещений был заключен до регистрации права собственности города (21.04.09).

Заявитель утверждает, что истец не соответствует требованиям, установленным п.3 статьи 3 закона N 159-ФЗ и статье 12 закона г. Москвы от 17.12.08 N 66 "О приватизации недвижимого имущества города Москвы", установившими предельное значение площади недвижимости, на которое распространяется преимущественное право выкупа арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, размером не более 100 кв.м.

Сообщил, что спорное имущество не было включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) пользование субъектам малого или среднего предпринимательства.

Обратил внимание, что согласно отчету об оценке спорного имущества от17.02.10 рыночная стоимость нежилого помещения составляет 9 972000руб., что значительно превышает предлагаемую истцом стоимость.

ЗАО "Ювелирпром" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором против доводов жалобы возражало, просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент имущества города Москвы поддержал доводы апелляционной жалобы.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2010 подлежит отмене на основании следующего.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что с 1997 года ЗАО "Ювелирпром" является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Большая Дорогомиловская, дом 1, на основании договора аренды N 01-7/051 от17.06.1997, заключенного с Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом(арендодатель).

Решением суда по делу А40-9163\08-6-91 было признано право собственности города Москвы на указанные нежилые помещения, 21.04.09 состоялась регистрации права собственности города.

С 25.03.2009г. пользование помещениями истцом осуществлялось на основании договора аренды N 08-2/09, заключенного с Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель).

Предметом договора аренды от 25.03.09 определены нежилые помещения общей площадью 307,1 кв.м., расположенные на 1-м этаже по адресу: город Москва, ул. Большая Дорогомиловская, дом 1.

Руководствуясь положениями Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец направил в Департамент имущества города Москвы обращение (оферту) за вх. N 42963 от 10.07.2009 г. о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу : город Москва, ул. Большая Дорогомиловская, дом 1, площадью 51,7 кв.м. (этаж 1, помещение II, комнаты 1, 2, 3, 4), путем выкупа.

В связи с неурегулированием вопроса истец обратился в СГУП по продаже имущества г. Москвы, как к уполномоченному органу, осуществляющему функции по приватизации имущества г. Москвы, с предложением в течение 10-ти дней со дня получения претензии заключить договор купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения, расположенного по адресу, г. Москва, Большая Дорогомиловская, д. 1, общей площадью 51,7 кв.м., на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи нежилого помещения по рыночной стоимости определенной в соответствии с отчетом об оценке N 09/09-5 от "19" октября 2009 г., заключением об оценке N 09/09-5 на дату 16.10.2009г., подготовленными независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", составляющей на 16.10.2009г. 3 811 678 (три миллиона восемьсот одиннадцать тысяч шестьсот семьдесят восемь) рублей, в том числе НДС 581 442,41 руб.

СГУП по продаже имущества отказало в заключении договора в связи с отсутствием правовых оснований для заключения договора, что стало основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции установил, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" ЗАО "Ювелирпром" относится к субъектам малого предпринимательства, признал требование истца соответствующим Федеральному закону от 22 июля 2008 года 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего бизнеса на выкуп арендуемого ими имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при соблюдении следующих условий:

(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

(п. 2 в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у истца оснований, дающих ему право на выкуп арендованных помещений.

Учитывая положения п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. п. 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, принимая во внимание, что Департамент имущества Москвы не обеспечил заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, а также не подготовил проект решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого имущества, суд пришел к выводу, что право истца на преимущественное приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность было незаконно нарушено.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом.

Согласно статье 12 закона г. Москвы от 17.12.08 N 66 "О приватизации государственного имущества г. Москвы" предельное значение площади недвижимого имущества г. Москвы, на которое распространяется преимущественное право выкупа арендующими его субъектами малого и среднего предпринимательства, составляет 100кв.м. Договор аренды от 25.03.09 N 08-2/09 был заключен в отношении нежилых помещений общей площадью 307,1 кв.м.

В пункте 1.2 договора аренды указано, что технические характеристики и иные сведения об объекте указаны в техническом паспорте БТИ N 498/1 по состоянию на 06.03.2008

В соответствии с кадастровым паспортом объекта недвижимости 498/1(0000702260150) от 23.10.08, экспликацией, выданной 23.10.2008 ГУП МосГорБТИ ТБТИ Западное N 1, в состав арендуемых ЗАО "Ювелирпром" нежилых помещений, общей площадью 307,1 кв.м. вошли: 1 этаж помещение2 комната1(площадь-45,0кв.м), комната1а(площадь-92,2кв.м.),комната2 (площадь-1,1кв.м.), комната3 (площадь-3,7кв.м.), комната 4 (площадь-1,9кв.м.). Пунктом 5.4.15 договора запрещено производство перепланировок без письменного согласия арендодателя и решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы.

В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о разрешении арендатору производить перепланировку помещений, переоборудование помещений осуществлено без разрешения.

Объект, переданный истцу в аренду, представляет собой в силу статьи 130 ГК РФ самостоятельный объект недвижимости, площадь которого превышает 100кв.м. Поскольку площадь объекта превышала площадь, установленную пунктом 3 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, объект не подпадал под условия этой статьи о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемого ими имущества.

Помещения общей площадью 301,7 кв.м., составляющие предмет договора аренды, распоряжением Департамента имущества г. Москвы 22.10.2009г. N 3180-р. были включены в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, что, согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ, также исключает преимущественное право истца на выкуп арендуемого им имущества.

Данное распоряжение истцом не оспорено. Включение объекта недвижимости в указанный перечень после обращения истца с требованием о заключении договора купли-продажи, на что обращает внимание суд первой инстанции, объясняется именно отсутствием преимущественного права у истца на выкуп арендуемого объекта в связи с превышением размера арендуемой им площади, размеру, установленному статьей 12 закона г. Москвы от 17.12.08 N 66.

Незаконная перепланировка занимаемого помещения и выделение необходимой истцу площади без соответствующего на то разрешения не может служить доказательством обоснованности заявленного требования.

Обязывая заключить договор, суд не принял во внимание расчет ответчика о рыночной стоимости помещения, равной, согласно отчету от 17.02.10 об оценке спорного имущества, 9 972000руб.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истец настаивал на указании в договоре рыночной стоимости выкупаемого имущества равной 3 811 678 руб., не соглашаясь с ценой, обоснованной ответчиком, и не выражая намерения определить цену, проведя оценку рыночной стоимости в рамках судебного разбирательства.

Определение цены выкупаемого объекта по оценке, представленной истцом, признается судебной коллегией несоблюдением требования статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ об установлении преимущественного права субъектов малого и среднего бизнеса на выкуп арендуемого ими имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

В материалы дела представлен отчет N 19-УОС-10/5 об оценке рыночной стоимости помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Большая Дорогомиловская, дом 1(общ.пл. 51,7 кв.м.) от 17.02.2010, согласно которому рыночная стоимость объекта определена суммой в 9 972000руб.

Согласно п. 20 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001N 5189, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более шести месяцев.

Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия пришла к выводу, что у истца отсутствуют основания о понуждении ответчика к заключению договора купли -продажи помещения , общей площадью 51,7 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, ул. Большая Дорогомиловская, дом 1( этаж 1, помещение II, комнаты N N 1,2,3,4) по цене 3 811 678 руб., в том числе НДС 581 442, 41 руб.

В соответствии со статьей 270 АПК РФ несоответствие вывода суда обстоятельствам дела является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 23.04.2010 по делу N А40-168413/09-3-1268 отменить.

Отказать в удовлетворении иска ЗАО "Ювелирпром" об обязании Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества г. Москвы заключить с ЗАО "Ювелирпром" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Большая Дорогомиловская, дом 1, общей площадью 51,7 кв.м.( этаж 1, помещение II, комнаты N N 1,2,3,4) по цене 3 811 678 руб., в том числе НДС 581 442, 41 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Н.В. Лаврецкая

Судьи

Е.Б. Расторгуев А.И. Трубицын