Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2010 г. N 09АП-20353/2010

г. Москва

Дело N А40-32326/09-91-282

Резолютивная часть постановления объявлена 31.08.2010.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.09.2010

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим судьей Кораблевой М.С.,

рассматривает в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "АНТАЛ", общества с ограниченной ответственностью "Маяковская ПЛАЗА", закрытого акционерного общества "Строительная инвестиционная управленческая структура"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2010, принятое судьей Шудашовой Я.Е.,

по делу N А40-32326/09-91-282

по иску общества с ограниченной ответственностью "АНТАЛ"

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Маяковская ПЛАЗА", закрытому акционерному обществу "Строительная инвестиционная управленческая структура"

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Оружейная Слобода"

о взыскании задолженности по договору субаренды, истребовании имущества, признании договора недействительным

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Николаева Н.А., по доверенности от 11.01.2010, Береснева Т.О., по доверенности от 11.01.2010

от ответчиков: Попова О.В., по доверенности от 03.05.2010

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "АНТАЛ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Маяковская ПЛАЗА", закрытому акционерному обществу "Строительная инвестиционная управленческая структура" (ЗАО "Синус") об истребовании из чужого незаконного владения и обязании ЗАО "Синус" передать имущество в натуре, а также о взыскании с ООО "Маяковская Плаза" гарантийного депозита в размере 3 421 068, 56 руб. в виде неосновательного обогащения, ссылаясь на 301,610,614,1102 ГК РФ (с учетом уточнения размера иска в порядке ст. 49 АПК РФ).

Одновременно ООО "АНТАЛ" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к ООО "Маяковская ПЛАЗА" о признании недействительным в силу ничтожности договора субаренды недвижимого имущества N П-24/08-ДСА от 18.07.2008, ссылаясь на ст.ст.168, п.3 ст.288 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "Агентство недвижимости "Оружейная слобода", собственник спорного объекта недвижимости.

Решением суда от 07.04.2010 г. исковые требования удовлетворены частично, названный договор субаренды признан недействительным (ничтожным), с ООО "Маяковская ПЛАЗА" в пользу ООО "АНТАЛ" взыскано 3 421 068,56 руб. неосновательного обогащения; в удовлетворении требования об обязании ЗАО "СИНУС" передать имущество в натуре отказано.

Удовлетворяя требования истца о признании сделки недействительной, суд первой инстанции сослался на положения п.3 ст.288 ГК РФ, запрещающие без перевода жилого помещения в нежилое размещать в нем предприятия, учреждения и организации, в связи с чем взыскал в пользу истца сумму, уплаченного им в обеспечение договора субаренды, гарантийного депозита в размере 3 421 068,56 руб. Отказывая в удовлетворении требования об обязании передать имущество в натуре, суд первой инстанции сослался на недоказанность истцом как самого факта нахождения спорного имущества во владении ответчика, ЗАО "СИНУС", так и качественного и количественного состава этого имущества.

С принятым решением суда не согласились истец и ответчики обратились в арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда каждый в обжалуемой части.

Истец просит отменить решение суда в части отказа в обязании ЗАО "СИНУС" передать имущество в натуре, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив его требования. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на то, что ЗАО "СИНУС" не отрицает наличие в ранее арендованных помещениях истребуемого ООО "АНТАЛ" имущества, однако не возвращает его, полагая, что поскольку у истца перед ним имеется задолженность, то он вправе удерживать это имущество.

ООО "Маяковская ПЛАЗА" в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части признания недействительным договора субаренды и взыскания в пользу истца суммы неосновательного обогащения. При этом в обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что истец заключил договор для использования в соответствии с назначением жилых помещений, более полугода занимал эти помещения, разместив в них своих сотрудников с целью проживания, а затем оспорил законность договора, чтобы избежать оплаты задолженности. В соответствии со ст. 617 ГК РФ юридическим лицами жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

Оспаривая правомерность возврата истцу гарантийного депозита ООО "Маяковская ПЛАЗА" ссылается на наличие у истца задолженности по коммунальным платежам, а также на положения пункта 5.3.8 договора субаренды, которым предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора во вине субарендатора (истца), в случаях, указанных в п.7.3 договора гарантийный депозит не возвращается.

ЗАО "СИНУС" в своей апелляционной жалобе поддерживает доводы апелляционной жалобы ООО "Маяковская ПЛАЗА", просит отменить решение суда в части признания недействительным договора субаренды и обязания возвратить гарантийный депозит, принять новый судебный акт, а в целях обеспечения баланса интересов всех лиц, участвующих в деле, в соответствии с пунктом 2 ст. 166 ГК РФ применить последствия недействительной ничтожной сделки.

ЗАО "СИНУС" в письменном отзыве на апелляционную жалобу истца и представитель ответчиков в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы истца, просит в оспариваемой части оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Истец и его представители в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы ответчиков, просит в этой части решение суда оставить без изменения, а апелляционный жалобы - без удовлетворения.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило, судебное разбирательство проведено в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ч.3 ст. 156 АПК РФ.

В ходе судебного заседания стороны поддержали свои правовые позиции.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 18.07.2008 г. между ООО "Маяковская ПЛАЗА" (арендатор) и ООО "АНТАЛ" (субарендатор) был заключен договор субаренды N П-24/08-ДСА, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование на срок 11 месяцев были переданы часть помещения N 17 и помещение N 18, общей площадью 327,52 кв.м., расположенные в здании офисного Бизнес-Центра "Маяковская ПЛАЗА" по адресу: г.Москва, Оружейный пер., д.15А, этаж 4.

По условиям сделки (п.5.3,5.3.1,5.3.3 договора ) гарантийный депозит составляет сумму в размере, равном трехмесячной ставке всей фиксированной арендной платы ( включая оплату эксплуатационных расходов), является способом обеспечения исполнения обязательств субарендатора; по окончании срока договора гарантийный депозит возвращается на указанный субарендатором счет в полном объеме в течение 30 дней, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 5.3.4,5.3.5,5.3.8 договора.

Факт принадлежности спорных жилых помещений на праве собственности ООО "Агентство недвижимости "Оружейная слобода" подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77АА 271124 от 22.10.2002, N 77АА 805033 от 07.10.2002

Собственник, ООО "Агентство недвижимости "Оружейная слобода", по агентскому договору N 1 от 27.01.2007, управомочил ЗАО "СИНУС" передавать помещения в аренду по своему усмотрению с правом арендатора сдавать помещения в субаренду.

Исполняя указанные полномочия, ЗАО "СИНУС" передало в аренду спорные помещения.

Право арендатора сдавать помещение (квартиру N 18) в субаренду подтверждается договором аренды N 01 от 27.12.2007 г, заключенным между ООО "ПромУниверсал" (прежнее наименование ООО "Маяковская ПЛАЗА") и ЗАО "СИНУС", согласно пункту 1.1 которого предметом данного договора является передача за плату во временное пользование жилого помещения (т.1, л.д.12-13)

В связи с прекращением договора аренды от 27.01.2007 N 1 30.01.2009 года в одностороннем порядке арендатором был прекращен и спорный договор субаренды, о чем арендатор уведомил субарендатора письмами N 1 от 03.02.3009, N 25 от 12.02.2009 (т.1, л.д.48,53).

Факт оплаты истцом арендной платы и коммунальных платежей за весь период аренды и фактического нахождения в спорных помещениях подтверждается представленными платежными поручениями (т.4, л.д.2-19).

Факт оплаты истцом при заключении договора гарантийного платежа в размере 3 412 068,56 руб. подтверждается платежным поручением N 196 от 22.07.2008 и ответчиками не оспаривается.

Полагая, что договор субаренды недействителен, поскольку его предметом являлись жилые помещения в отсутствие перевода их в нежилые, в связи с чем уплаченный по указанному договору гарантийный платеж подлежит возврату, а при освобождении спорных арендованных помещений истцом офисное имущество в полном объеме вывезено не было, последний и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании сделки недействительной и взыскании гарантийного платежа и об истребовании имущества в натуре.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзывов, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 ст.288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Поскольку согласно правоустанавливающим документам спорные объекты недвижимости являются жилыми помещениями (квартирами N N 17,18), а доказательств их перевода в нежилые в порядке, определяемом жилищным законодательством, ни истец, ни ответчики в суд не представили, в силу названной законодательной нормы, разъяснений, данных в пункте 38 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 " О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", суд первой инстанции обоснованно признал договор субаренды N П-24/08-ДСА от 18.07.2008 недействительной ничтожной сделкой.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец заключил договор именно жилых помещений, в целях проживания в них сотрудников, при заключении проверил законность, правомерность сделки, у него имелся договор аренду N 01 от 27.12.2007 года, из которого следовало, что помещения являются жилыми (квартирами), отклоняются апелляционным судом, поскольку из буквального прочтения текста договора субаренды не следует, что спорные помещения переданы в пользование истцу исключительно в целях проживания его сотрудников, т.е. строго определенных целях. Сделка не носит целевой характер, а совершена в обход закона.

Ссылка ответчиков на пункт 2.3.1. договора как на условие, что сданные в субаренду помещения являются жилыми и волеизъявление арендатора направлено на сдачу жилья в субаренду, несостоятельна.

По смыслу п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку напрямую из договора субаренды статус помещений, сдаваемых в субаренду, как жилых, не следует, то указанное условие об объекте, существенное в рассматриваемой ситуации, нельзя считать согласованным, а спорный договор субаренды, как договор сдачи в аренду именно жилых помещений, заключенным. Между сторонами заключен договор субаренды без определения статуса помещений.

Утверждая, что в течение полугода арендуемые истцом помещения использовались им для проживания сотрудников, ответчики, между тем, вопреки требований ч.1 ст. 65 АПК РФ таких доказательств не представили; заявление истца о том, что помещения использовались под офис, ничем не опровергнуто.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что ЗАО "СИНУС" передало в аренду ООО "Маяковская ПЛАЗА" квартиру N 17. Ни договор от 27.12.2007 N 01, ни акт приема-передачи не содержат сведений об этой квартире (т.1, л.д.13,21).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит го собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку в нарушение названной законодательной нормы ООО "Маяковская ПЛАЗА" не доказало свое право на сдачу спорного имущества в субаренду, договор субаренды от 18.07.2008 N П-24/08-ДСА признается апелляционным судом недействительным в части квартиры N 17 в том числе и по основаниям ст. ст.608, 168 ГК РФ.

Ссылка ЗАО "СИНУС" на то, что суд должен был по своей инициативе рассмотреть вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки, как на основание для признания решения суда незаконным, отклоняется апелляционным судом.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Доводы жалобы не содержат ссылок на то, какие именно последствия недействительности сделки не применил суд.

На основании обжалуемого решения истцу подлежит возврату уплаченный при заключении договора гарантийный платеж в размере 3 421 068,56 руб., как уплаченный по недействительной сделке, т.е по основаниям п.2 ст.167 ГК РФ.

Судом первой инстанции правильно установлено, что спорный договор субаренды расторгнут в одностороннем порядке арендатором, в удовлетворении требований о возврате имущества, заявленных истцом по правилам ст. 301 ГК РФ, истцу правомерно отказано, поскольку не представлены доказательства нахождения истребуемого имущества (согласно заявленному перечню) в спорных помещениях и принадлежность этого имущества истцу.

По смыслу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения; при этом материальным объектом такого требования всегда является индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре, поскольку собственник требует восстановления владения данной вещью, а не передачи ему такого же количества однородных вещей.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт того, что имущество, принадлежащее истцу, оставшееся в арендованном помещении по адресу: г.Москва, Оружейный пер., д.15А, этаж 4 после прекращения договора субаренды, продолжало там находиться и на момент судебного разбирательства ответчиками не оспаривается, что подтверждается протоколом осмотра от 20.05.2009 г., составленным сотрудником УВД по ЦАО г.Москвы (т.1, л.д.121-126).

Между тем, из представленных истцом в материалы дела доказательств (в т.ч. упомянутого акта осмотра) не представляется возможным идентифицировать то имущество (в его количественных и качественных характеристиках), с требованием обязать возвратить которое истец обратился с иском в суд.

При таких условиях суд первой инстанции правомерно отказал истцу в истребовании имущества, оснований для переоценки вывода суда и удовлетворения апелляционной жалобы истца у апелляционного суда не имеется.

Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение. Применительно к арендным сделкам полученное выражается в пользовании имуществом.

При применении реституции по договорам аренды необходимо учитывать, что арендная плата, уплаченная за пользование имуществом, не подлежит возвращению, иначе на стороне лица, пользовавшегося имуществом, возникнет неосновательное обогащение. Таким образом, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Доводы апелляционной жалобы ответчиков о наличии задолженности истца по арендной плате и коммунальным платежам, в отсутствие ссылки на размер долга, необоснованны, опровергаются представленными истцом платежными поручениями, доказательствами, свидетельствующими о том, что уже в феврале 2009 года истец намеревался вывезти имущество и освободить спорные помещения в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора субаренды, однако ЗАО "СИНУС" отказывало в удовлетворении заявок истца на вывоз мебели, т.е. чинило препятствия в освобождении истцом помещений.

При таких обстоятельствах утверждения ответчиков о наличии у истца задолженности по арендной плате за период март-май 2009 года несостоятельны. Ссылка в жалобах на имеющуюся некую недоплату по счетам за декабрь 2008, январь-февраль 2009 года, задолженность за электроэнергию с 01.11.2008 г. по март 2009 г. носит абстрактный характер, на контррасчете с указанием размера долга не основана, ничем документально не подтверждена, своим правом, предусмотренным договором (п.5.3.4) о направлении суммы гарантийного платежа на погашение задолженности ответчик не воспользовался, со встречным иском в суд не обратился.

Ссылка ответчиков на пункт 5.3.8 договора субаренды, согласно которому гарантийный депозит не возвращается в случае досрочного прекращения договора по вине субарендатора, отклоняется апелляционным судом, поскольку в рассматриваемой ситуации подлежит применению пункт 5.3.3 договора субаренды. Спорный договор прекращен односторонним отказом арендатора от договора, не по вине субарендатора, доказательств совершения истцом виновных действий ответчики вопреки требованиям ч.1 ст. 65 АПК РФ в суд не представили.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии судом решения не выявлены, в связи с чем апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

По правилам ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на стороны, не в пользу которых принят судебный акт. Поскольку ЗАО "СИНУС" при подаче апелляционной жалобы не представил в апелляционный суд доказательства уплаты 2000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, несмотря на определение суда от 09.08.2010 принятии апелляционной жалобы к производству, последняя подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2010 года по делу N А40-32326/09-91-282 оставить без изменения, апелляционные жалобы: ООО "АНТАЛ", ООО "Маяковская ПЛАЗА", ЗАО "СИНУС" - без удовлетворения.

Взыскать с ЗАО "СИНУС" в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

М.С. Кораблева

Судьи

Е.Е. Кузнецова Н.И. Панкратова