Обман Президента (А. Лазаревский, "эж-ЮРИСТ", N 2, январь 2007 г.)

Обман Президента

С 1 января вступил в силу Федеральный закон "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" от 18.12.2006 N 232-ФЗ. Закон вызывает двойственное отношение. С одной стороны, устраняется ряд искусственных барьеров для жилищного строительства, с другой - создаются условия для массового ущемления прав владельцев недвижимости и системной коррупции.

Сначала о хорошем. Законом исключен десяток излишних экспертиз проектной документации. Введены система единого государственного строительного надзора и сокращенный перечень его объектов. Ряд мер направлен на увеличение предложения участков для жилой застройки: предоставлена возможность расширения поселений за счет земель сельхозназначения, субъектам РФ дано право распоряжаться федеральными участками, "переселяя" унитарные предприятия. Вводятся схемы "развития застроенных территорий" и ипотеки государственных и муниципальных участков. Однако способы, которыми два последних сюжета реализуются в Законе, могут перечеркнуть все его положительные последствия.

Развитие через разрушение прав

Схема "развития застроенных территорий" включает, по сути, продажу на аукционе частному девелоперу-застройщику земельных участков, занятых чужой недвижимостью. Формальное условие - наличие муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления (ч. 1, 3 ст. 46.1 ГрК РФ).

Перед строительством девелопер обязан освободить участок, переселив граждан из жилых помещений. Для этого он должен построить или приобрести другое жилье, передав его в государственную или муниципальную собственность. После завершения проекта "развития территории" земельные участки (за вычетом участков инфраструктурных и социальных объектов) девелопер по своему желанию получает в аренду или в собственность.

Наиболее спорная норма - приравнивание строительства жилья частным лицом к муниципальным нуждам: она равнозначна поражению в правах значительной части собственников городской недвижимости. Об этой и иных проблемах в тексте проекта после первого чтения мы уже писали ("Административное рейдерство", "эж-ЮРИСТ" N 41, 2006 г.). Интересно, что в заключении на законопроект В.В. Путин тоже не соглашался с тем, что развитие застроенной территории в целях жилищного строительства определяется как действие по реализации муниципальных нужд. Президент недоумевал: что является предметом такого аукциона?

Несмотря на это, строительство частными лицами коммерческого жилья - заведомо "негосударственная нужда" - объявлено-таки муниципальными нуждами: "Признание... многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления... к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок... подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме..." (новая редакция ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Шестимесячную оферту собственникам помещений для "самосноса" трудно назвать иначе, чем крайним лицемерием в интересах инвестора. Теперь основанием для изъятия помимо признания дома аварийным объявлено и признание дома подлежащим неопределенной реконструкции. Принудительная "реконструкция" может затронуть всех также и в силу неопределенности допустимых пределов территории "развития" (ч. 1 новой ст. 46.1 ГрК РФ).

Ответ на второй вопрос Президента очевиден: аукцион за право заключения договора "о развитии застроенной территории в целях жилищного строительства" есть передача частному лицу части правомочий государства и муниципалитета. Это "приватизация" государственных функций, противоречащая нормам Конституции РФ об осуществлении власти через органы государственной власти и местного самоуправления, о недопустимости присваивать властные полномочия (ч. 2 и 4 ст. 3).

Такая "вольность" неизбежно приведет к нарушению прав граждан. Закон умалчивает о порядке определения размеров возмещения при изъятии недвижимости, чем также нарушает Конституцию РФ (ч. 3 ст. 35). Более того, сама аукционная продажа участков, обремененных чужими правами, сводит к минимуму ту сумму, которую девелопер сможет выплатить в качестве возмещения: чем большую сумму выручит город от такого аукциона, тем меньшую получат выселяемые.

Для собственников иной, кроме жилой, недвижимости обязанность муниципалитета обеспечить предварительное и равноценное возмещение подменена правом девелопера на выкуп по гражданскому законодательству, то есть по рыночной цене (ч. 6 ст. 46.2 ЗК РФ). Равноценным возмещение могло бы быть при оценке имущества на момент до объявления о предполагаемом сносе. Девелопер же вправе настаивать на минимальной цене строения или предприятия в последний момент, когда окрестности перерыты, коммуникации нарушены, а разрешенное использование изменено.

Аукцион не лучше конкурса

Хотя процедура аукциона за право заключения упомянутого договора прописана подробно, он сохранил "родимые пятна фаворитизма" того конкурса, что первоначально фигурировал в проекте. В выставляемый на аукцион проект договора о развитии застроенной территории могут быть включены неопределенные "иные" существенные условия (абз. 1 ч. 8 ст. 46.1 ЗК РФ). Этого достаточно, чтобы создать условия договора под конкретного девелопера.

Возможен целевой отсев и при приеме заявок: заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок (ч. 17 ст. 46.3 ЗК РФ). Однако не сказано, за какой срок до даты аукциона такой протокол должен появиться.

Инструментом предаукционного отсева может стать и "налоговый рычаг". Заявитель не допускается к аукциону, если предоставил недостоверные сведения, в том числе - по отсутствию задолженности по налогам, сборам и платежам в бюджеты или внебюджетные фонды (ч. 14 ст. 46.3 ЗК РФ). Налоговые органы могут внезапно, как это часто бывает, обнаружить недоплату, и заявителя "снимут" с дистанции.

Кроме того, Закон устанавливает драконовские требования к фирме-девелоперу, создавая высокие риски для кандидатов. При ненадлежащем исполнении существенных условий договора (максимальных сроков строительства и "иных" условий) права на земельные участки могут быть прекращены (ч. 8 ст. 46.2 ЗК РФ). Орган местного самоуправления вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если нарушены условия и сроки передачи части построенного имущества в муниципальную собственность. Эти риски неприемлемы для всех, кроме фирм, близких к администрации.

В интересах того же девелопера в Закон о регистрации прав на недвижимость введена странная новация. Если права на "материнский участок" возникли до 30 января 1998 г., то при его разделении, слиянии или выделении из него другого участка государственный учет "материнского участка" не проводится (дополнение в ч. 9 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость). Впрочем, указанная странность заложена и ранее принятыми поправками (ч. 1 ст. 2 Закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ).

Иначе говоря, девелопер зарегистрирует вновь образованные участки, несмотря на то что не подтверждены права на "материнский участок". В такой ситуации существующие правообладатели, чьи права не отражены в ЕГРП, не смогут оспорить произвольные действия в отношении своих участков. Между тем по действующему закону права на недвижимость, возникшие до означенной даты (а обладателей таких прав в России большинство), считаются действительными без их регистрации.

Аналогичная коллизия возникает с ипотекой: "Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков... " (дополнение п. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке"). Эта норма дает возможность муниципалитету и государству заложить чужой или спорный участок, позволяет игнорировать интересы граждан и организаций в тех случаях, когда существует спор по границам участков.

Ипотека для своих

Закон стимулирует ипотеку для строительства. Но схема ипотеки муниципальных и государственных участков становится идеальным инструментом мошенничества с общественной недвижимостью и бюджетными средствами. Действующий Закон об ипотеке написан в интересах самостоятельных участников рынка и не учитывает специфики распорядителей общественной собственностью.

Сговор между чиновником и аффилированным с ним кредитным учреждением вполне возможен, но Закон замалчивает данную проблему. Более того, как бы специально упрощаются манипуляции с общественной недвижимостью. Например, если муниципалитет не выплатил кредит, взятый под залог участка, последний может быть выставлен на торги. Однако согласно новому Закону залогодержатель (банк) с согласия залогодателя (чиновника) вправе определить особые условия о предельном количестве повторных публичных торгов и размерах снижения на них начальной продажной цены (ч. 3 и 4 ст. 62.1 Закона об ипотеке). Причем эти условия о "размерах снижения" оформляются как решение суда.

Казалось бы, абсурд: при продаже с торгов цена на участок будет не повышаться, а снижаться. Он логичен только в схеме корыстного "залогового аукциона для своих": цена участка сбивается до минимума, а оставшуюся непогашенной большую часть кредита муниципалитет должен будет оплатить "дружественному" банку из бюджета или другой недвижимостью. Да и участок достанется кому-то из "своих" совсем дешево.

В обозначенной схеме даже аукцион будет излишним. Чиновники смогут воспользоваться нормой ч. 1 ст. 55 Закона об ипотеке, по которой земельный участок перейдет кредитору без обращения в суд - на основании соглашения с муниципалитетом-залогодателем. При принятии судебного решения в связи с дефолтом по платежам участок может быть реализован на аукционе только с согласия залогодателя и залогодержателя (новая ч. 4 ст. 56 Закона об ипотеке).

В нормальной аукционной продаже участка (за максимальную цену) заинтересованы граждане, а в передаче "по соглашению" - потенциальные участники сговора. Для таких соглашений новый Закон убирает ограничения для снижения "зачетной" цены (новая ч. 4 ст. 58 Закона об ипотеке).

Сегодня Закон об ипотеке устанавливает, что кредитор-залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены. По новому Закону банк-кредитор может объявить муниципалитету сколь угодно низкую "зачетную" цену. Все будет сделано по Закону и незаметно: публичность таких договоров и соглашений не предусмотрена.

А. Лазаревский,

независимый эксперт, почетный член

Российского Общества Оценщиков

"эж-ЮРИСТ", N 2, январь 2007 г.