Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2010 г. N 18АП-3614/2010

г. Челябинск

N 18АП-3614/2010

Дело N А47-10838/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2010 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Румянцева А.А.,

судей Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г.Оренбурга

на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.03.2010

по делу N А47-10838/2009 (судья Бабина О.Е.),

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "НОВА" - Гудова Ю.П. представителя по доверенности от 07.05.2010, паспорт, Рухлиной П.М. представителя по доверенности от 21.04.2010, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "НОВА" (далее - ООО "НОВА", общество, истец) обратилось в арбитражный суд Оренбургской области к Администрации города Оренбурга (далее - Администрация г.Оренбурга, администрация, ответчик) с исковым заявлением о признании права собственности на объект недвижимости (самовольную постройку) - помещение N 2, расположенное на первом, втором, третьем этажах одно-двух-трёхэтажного смешанного здания с коммуникациями в литерах В12, В13, В14, В15, В16, В17, общей площадью 1568, 7 кв.м., расположенного по адресу: г.Оренбург, проезд Автоматики, д.10/3 (т.1, л.д.5, с учётом уточнения предмета иска, принятого арбитражным судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т.2, л.д.87).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 02.03.2010 исковые требования ООО "НОВА" удовлетворены в полном объёме (т.2, л.д.113-118).

В апелляционной жалобе Администрация г.Оренбурга просит решение суда отменить (т.2, л.д.129).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что сами по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут являться достаточным основанием для признания права на самовольную постройку в судебном порядке. В противном случае, при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощённый порядок легализации самовольной постройки, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего в установленном порядке документы, необходимые для строительства, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, не выполнявшим предусмотренные законом требования.

Администрация также утверждает, что истцом не соблюдены установленные законодательством Российской Федерации порядок реконструкции объекта недвижимости и административный порядок ввода объекта в эксплуатацию; препятствий истцу в получении разрешительной документации на реконструкцию объекта и по вводу его в эксплуатацию не создавалось; права истца на установленный законом ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не нарушены, что исключает судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку; судом первой инстанции при признании права собственности не были учтены факты нарушения градостроительного законодательства, которые выяснились по результатам изготовления градостроительного плана земельного участка.

Также ответчик не согласен с выводом суда первой инстанции о непредставлении им доказательств того, что на момент согласования и утверждения Генерального плана г.Оренбурга, объект недвижимости уже был на соответствующем земельном участке, и предыдущие собственники были осведомлены о намерении размещения на части данного участка магистрали. По мнению администрации, она не должна представлять доказательств согласования положений генерального плана города с самовольными застройщиками.

ООО "НОВА" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решения суда - без изменения, сославшись на несостоятельность доводов апелляционной жалобы (т.2, л.д.132-135).

Также истец в отзыве пояснил, что по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, к реконструкции, которая была произведена в нежилом помещении N 2, принадлежащем истцу, предъявляются те же требования, что и к самовольной постройке; истцом доказано, что реконструкция нежилого помещения велась им за счёт собственных средств, что ответчиком не оспаривалось; признание права собственности на самовольную постройку является одним из оснований приобретения права собственности, предусмотренных главой 14 Гражданского кодекса Российской Федерации; требование пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдено истцом - земельный участок под самовольной постройкой принадлежит ООО "НОВА" на праве собственности.

Ответчик о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учётом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ООО "НОВА".

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 12.11.2008 (т.1, л.д.9-10) ООО "НОВА" на праве собственности принадлежит помещение N 2, расположенное в здании (литера В12В13), общей площадью 375,2 кв.м., по адресу: г.Оренбург, проезд Автоматики, дом N 10/3 (далее - помещение N 2), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2008 серии 56АА N 770638 (т.1, л.д.7)

По договору купли-продажи от 17.04.2009 (т.1, л.д.11-12) обществом приобретён в собственность (свидетельство о государственной регистрации права от 19.05.2009 серии 56АА N 784083 - т.1, л.д.8) земельный участок с кадастровым номером 56:44:0125003:61, в границах которого расположен вышеуказанный объект недвижимости (выписка из кадастрового паспорта земельного участка от 07.07.2009 N 5644/215/09-46724 - т.1, л.д.13-15).

После приобретения помещения N 2 и соответствующего земельного участка, ООО "НОВА" произвело реконструкцию помещения без получения необходимых разрешений и согласований. В результате реконструкции пристроены дополнительные помещения на втором этаже, надстроен третий этаж. В итоге общая площадь нежилого помещения N 2 изменилась с 375,2 кв.м на 1568,7 кв.м. (т.1, л.д.18-23).

Реконструкция помещения N 2 осуществлялась обществом за счёт собственных средств. ООО "НОВА" использовало труд наёмных работников, арендованную технику. Данные обстоятельства подтверждаются налоговым расчётом по авансовому платежу по налогу на имущество организаций, счетами-фактурами, товарными и товарно-транспортными накладными, платёжными поручениями, актами, договорами (т.1, л.д.56-149; т.2, л.д.1-40).

По окончании строительных работ обществом получены заключения Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области" от 27.10.2009 N 56.ФГУЗ.01.01-10.2009-5074 (т.1, л.д.17) и Отдела государственного пожарного надзора по г.Оренбургу (т.1, л.д.16) о соответствии реконструированного объекта государственным санитарным правилам и нормам, нормам пожарной безопасности.

С целью обследования нежилых строений (литеры В12, В13, В14, В15, В16, В17) общество обращалось в открытое акционерное общество проектный институт "Оренбурггражданпроект", который в ходе исследования (т.2, л.д.46-68) пришёл к выводам о том, что общее техническое состояние несущих и ограждающих строительных конструкций оценивается как работоспособное и удовлетворяет требованиям строительных норм и правил; обследуемые строения обладают необходимой степенью эксплуатационной надёжности и пригодны к нормальным условиям эксплуатации; прочность, устойчивость и долговечность конструкций обеспечена; обследуемые строения не создают угрозы для жизни и здоровья граждан (т.2, л.д.54).

Общество обращалось за выдачей заключения о соответствии реконструированного объекта недвижимости требованиям технических регламентов в Инспекцию государственного строительного надзора Оренбургской области, однако такого заключения истцом не получено (т.2, л.д.72). За нарушение порядка реконструкции ООО "НОВА" привлечено к административной ответственности (т.2, л.д.73-80).

Обществом получен градостроительный план земельного участка (т.2, л.д.89-108).

Право собственности на реконструированное помещение N 2 не зарегистрировано за правообладателями, не имеет ограничений, обременений, что подтверждается сообщением от 06.11.2009 N 01/077/2009-347 Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (т.1, л.д.53).

На основании изложенного, ООО "НОВА", руководствуясь статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением (с учётом уточнений).

Администрация г.Оренбурга в отзыве на иск возражало против признания за обществом права собственности на реконструированный объект недвижимости по основаниям, изложенным впоследствии в апелляционной жалобе (т.2, л.д.42-44, 83-84).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в полном объёме, исходил из того, что реконструированное строение является самовольной постройкой. Истец относится к субъектам, названным в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок под спорным объектом недвижимости принадлежит ему на праве собственности; истцом доказано, что реконструкция нежилого помещения велась им за счёт собственных средств; ответчиком данные обстоятельства не оспариваются. Соответствие реконструированного объекта недвижимости требованиям законодательства достоверно и подтверждено истцом документально. Истцом предприняты необходимые меры для получения разрешения на строительство, акта ввода его в эксплуатацию, однако, он лишён возможности получить их во внесудебном порядке, и, как следствие, лишён возможности оформить во внесудебном порядке право собственности на реконструированное нежилое помещение N 2. Ответчиком не доказано нарушение истцом градостроительного регламента, влекущее невозможность признания права собственности на спорный объект недвижимости. Истцом доказано наличие совокупности условий для признания права собственности на самовольную постройку (т.2, л.д.113-118).

Данные выводы являются правильными, основанными на нормах действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Поскольку истцом не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что реконструкция помещения N 2 осуществлялась им на основании разрешения на строительство (реконструкцию), вывод суда первой инстанции о том, что реконструированное строение является самовольной постройкой, является обоснованным.

Согласно абзацу 2 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, истцом представлены суду первой инстанции доказательства наличия у ООО "НОВА" права собственности на земельный участок под реконструированным объектом (т.1, л.д.8), а также заключения уполномоченных органов о соответствии реконструированных помещений требованиям санитарных норм и правил, пожарной безопасности, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан (т.1, л.д.8, 16, 17; т.2, л.д.46-68). Ответчиком данные факты не оспариваются, как и достоверность сведений, содержащихся в представленных истцом документах.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что истец относится к субъектам, названным в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, и реконструированный объект недвижимости соответствует требованиям законодательства, основаны на материалах дела и соответствуют фактическим обстоятельствам.

Судом первой инстанции установлено также, что обществом предприняты необходимые меры к получению во внесудебном порядке разрешения на строительство, акта ввода реконструированного объекта в эксплуатацию. Однако названные документы истцом не были получены (т.2, л.д.117).

Так ООО "НОВА" обращалось в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации города Оренбурга с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорных помещений в эксплуатацию. Письмом названного органа от 20.11.2009 N 24/1-003727/09 обществ было отказано в виду самовольности строения, отсутствия градостроительного плана земельного участка, разрешения на реконструкцию и на ввод объекта после реконструкции в эксплуатацию (т.2, л.д.45). Истцом предприняты меры к устранению выявленных нарушений, однако необходимые документы им не получены.

Учитывая, что возможности получения разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию в административном порядке были исчерпаны обществом, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что истец лишён возможности получить данные документы во внесудебном порядке, и, как следствие, лишён возможности оформить во внесудебном порядке право собственности на реконструированное нежилое помещение N 2.

Принимая во внимание, что ответчиком не доказано нарушение истцом градостроительного регламента, влекущее невозможность признания права собственности на спорный объект недвижимости, а истцом доказано наличие совокупности условий для признания права собственности на самовольную постройку, суд первой инстанции правомерно признал за ООО "НОВА" право собственности на самовольную постройку - помещение N 2, расположенное на первом, втором, третьем этажах одно-двух-трёхэтажного смешанного здания с коммуникациями в литерах В12, В13, В14, В15, В16, В17, общей площадью 1568, 7 кв.м., расположенного по адресу: г.Оренбург, проезд Автоматики, д.10/3.

Данный довод отклоняется судом апелляционной инстанции, как основанный на неправильном толковании положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержание которой сводится к закреплению возможности лица, реконструировавшего объект недвижимости и лишённого возможности в общем порядке получить разрешение на строительство (реконструкцию), в исключительных случаях, предусмотренных названной статьёй, зарегистрировать право собственности на указанный объект.

Как правильно отмечено ООО "НОВА" в отзыве на апелляционную жалобу, самовольная постройка является одним из оснований приобретения права собственности (глава 14 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, гражданское законодательство Российской Федерации не содержит норм о том, что лицо, создавшее самовольную постройку, является недобросовестным застройщиком по отношению к лицу, получившему разрешение на строительство (реконструкцию). Нормативного обоснования, в соответствии с которым судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку следует оценивать как упрощённый порядок легализации такого рода объектов, ставящий кого-либо в неравное положение по отношению к самовольному застройщику, ответчиком судам первой и апелляционной инстанции не представлено.

Податель апелляционной жалобы утверждает, что истцом не соблюдены установленные законодательством Российской Федерации порядок реконструкции объекта недвижимости и административный порядок ввода объекта в эксплуатацию. Данный довод отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку не находит подтверждения в материалах дела. Как указывалось ранее, истцом предприняты все необходимые меры для получения разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию. Доказательств иного ответчиком в материалы дела не представлено.

Податель апелляционной жалобы полагает, что права истца на установленный законом ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не нарушены, что исключает судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Данный довод противоречит статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая является правовым основанием для признания права собственности на самовольную постройку именно в судебном порядке. При этом нарушение прав лица на установленный законом ввод объекта недвижимости в эксплуатацию влечёт применения порядка защиты нарушенного права, предусмотренного главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не ставится законодателем в зависимость от признания судом права собственности на самовольную постройку. Требования в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не были предметом заявленного обществом иска.

Как правильно отмечено арбитражным судом первой инстанции, иск не обусловлен нарушением прав истца (т.2, л.д.118). Истцом выбран надлежащий способ обеспечения своих имущественных интересов.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции при признании права собственности не были учтены факты нарушения градостроительного законодательства, которые выяснились по результатам изготовления градостроительного плана земельного участка, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку не имеет значения для существа рассматриваемого спора: судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что истец соответствует требованиям, предъявляемым к нему пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств иного ответчиком судам первой и апелляционной инстанции не представлено. Оснований для переоценки выводов, изложенных в обжалуемом решении, у арбитражного апелляционного суда не имеется.

Из представленного в материалы дела чертежа градостроительного плана земельного участка (т. 2 л.д. 90) следует, что спорные объект находится в пределах места допустимой реконструкции. Также следует, что объекты подлежащие выносу, демонтажу отсутствуют.

Довод апелляционной жалобы о том, что вывод суда первой инстанции о непредставлении ответчиком доказательств того, что на момент согласования и утверждения Генерального плана г.Оренбурга, объект недвижимости уже был на соответствующем земельном участке, и предыдущие собственники были осведомлены о намерении размещения на части данного участка магистрали, признан судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку из справки Центрального межмуниципального отделения Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 28.10.2009 N 10795 следует, что год возведения постройки 1970; 2009. Генеральный план г. Оренбурга был утвержден 10.10.2008, соответственно оснований полагать, что ранее возведенное здание находилось в планируемом размещении магистрали у прежних собственников не было.

Судом установлено, что произведенная реконструкция находится в пределах установленного места, площадь застройки при произведенной реконструкции не увеличилась.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы с Администрации г.Оренбурга взысканию в федеральный бюджет не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.03.2010 по делу N А47-10838/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г.Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

Г.Н. Богдановская
М.И. Карпачева

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.