Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2010 г. N 20АП-4443/2009

г. Тула

Резолютивная часть постановления объявлена 31.03.2010.

Полный текст постановления изготовлен 23.04.2010

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Еремичевой Н.В.,

судей: Тиминской О.А., Тимашковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Седовой К.Н.,

при участии:

от Администрации муниципального образования Щекинский район: Майорова К.В. - представителя (доверенность от 16.03.2009 N 9),

от индивидуального предпринимателя Араповой Валентины Ивановны: Араповой В.И. - предпринимателя (паспорт), Романовой А.И. - представителя (доверенность от 01.02.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Араповой Валентины Ивановны

на решение Арбитражного суда Тульской области от 08.09.2009

по делу N А68-2972/09 (судья Большаков В.М.),

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Щекинский район (далее по тексту - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Араповой Валентине Ивановне (далее по тексту - ИП Арапова В.И., предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 67 679 руб. 40 коп. за период с 01.12.2008 по 27.05.2009 и пени за просрочку ее внесения в сумме 52 864 руб. 93 коп. за период с 15.12.2007 по 27.05.2009 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 07.09.2009 заявленные требования удовлетворены частично.

С индивидуального предпринимателя Араповой В.И. в пользу Администрации муниципального образования Щекинский район взыскана задолженность по арендной плате в сумме 67 679 руб. 40 коп. и пени в сумме 5 000 руб.; госпошлина в доход федерального бюджета в сумме 3 910 руб. 89 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП Арапова В.И. не согласилась с данным решением и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация муниципального образования Щекинский район, опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы предпринимателю отказать.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения ИП Араповой В.И., ее представителя и представителя Администрации, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на нее, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит частичной отмене.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации Щекинского района (арендодатель), Муниципальным предприятием "Щекинское жилищно-коммунальное хозяйство" (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем Араповой В.И. (арендатор) заключён договор аренды недвижимого муниципального имущества от 22.01.2005 N 33.

В соответствии с п.п. 1.1. и 1.2 Положения о Комитете по управлению имуществом администрации г. Щекино и Щекинского района, утвержденного распоряжением главы г. Щекино и Щекинского района от 28.06.2004 N 452, Комитет по управлению имуществом администрации Щекинского района является структурным подразделением администрации Щекинского района без образования юридического лица и осуществляет полномочия собственника от имени муниципального образования Щекинский район.

Таким образом, договор аренды заключен от имени администрации муниципального образования Щекинский район (правопреемник администрации г. Щекино и Щекинского района).

Пунктами 1.1. и 1.2. договора аренды от 22.01.2005 N 33 определено, что арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Тульская область, г. Щекино, ул. Л. Толстого, д. 15, площадью 109,0 кв.м (по внутреннему обмеру). Арендатор использует арендованное имущество под косметический салон.

В соответствии с п. 1.3. договора договор вступает в силу с 01.02.2005 и действует по 31.12.2005.

Из пункта 2.6. договора следует, что если за два месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не потребует его расторжения, то договор признается продленным, на прежних, согласованных сторонами условиях, на тот же срок.

Согласно п.п. 3.1. и 3.2. договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором, ежемесячно до 15 числа календарного месяца; арендная плата определяется в соответствии с приложением к договору; арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.5. договора).

Сторонами договора 26.11.2007 подписано дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого муниципального имущества от 25.01.2005 N 33, которое вступило в силу с 01.01.2008 и является неотъемлемой частью данного договора.

В соответствии с п. 2 упомянутого дополнительного соглашения раздел 3 "Платежи и расчеты по договору" изложен в следующей редакции: "3.1. За владение и пользование недвижимым Имуществом арендатор ежемесячно, до 15 числа календарного месяца, перечисляет арендную плату, определяемую в соответствии с Отчетом оценщика об определении арендной платы за помещения и эксплуатационные расходы (Приложение 2 "Расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием недвижимого имущества"), на расчетные счета, указанные в договоре. Копии платежных поручений арендатор представляет в Комитет по управлению муниципальной собственностью до 20 числа календарного месяца. На момент подписания договора цена аренды Имущества составляет: в год 143 880,00 руб. + НДС 25 898,40 руб., в месяц 11 990,00 руб. + НДС 2 158,20 руб.".

Письмом от 12.12.2006 N 1388-ки арендатор уведомлен, что с 01.01.2007 на основании постановления главы администрации муниципального образования Щекинский район от 05.12.2006 N 12-1092 "Об утверждении размера арендной платы на 2007 год на имущество муниципального образования Щёкинский район" увеличивается размер арендной платы. Арендная плата с 01.01.2007 в месяц составит 11 336,00 руб. без учёта НДС и эксплуатационных расходов.

Письмом от 29.11.2007 N 1662-ки арендатор уведомлен, что с 01.01.2008 на основании постановления главы администрации муниципального образования Щекинский район от 09.11.2007 N 11-1154 "Об утверждении размера арендной платы на 2008 год на имущество муниципального образования Щекинский район" увеличивается размер арендной платы. Арендная плата с 01.01.2008 в месяц составит 11 990,00 руб. без учёта НДС и эксплуатационных расходов.

В связи с неисполнением предпринимателем обязательств по уплате арендных платежей ИП Араповой В.И. направлено досудебное предупреждение от 01.04.2009 N 265-ки с предложением оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и неустойку, которое было оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора по уплате арендных платежей, по мнению Администрации, у предпринимателя за период с 01.12.2008 по 27.05.2009 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 67 679 руб. 40 коп.

Ссылаясь на данное обстоятельство, Администрация муниципального образования Щекинский район обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, индивидуальный предприниматель Арапова В.И. ссылалась на то, что в отношении данного нежилого помещения 17.11.2008 между Администрацией МО Щекинский район и предпринимателем заключен договор купли-продажи N 45. Также в обоснование своей позиции она указала на то, что согласно экспликации к поэтажному плану строения, расположенного по адресу: г. Щекино, ул. Л.Толстого, д. 15, фактическая площадь арендуемого ею помещения составляет ни 109 кв.м, как определено в договоре аренды, а до 11.04.2007 она составляла 104,6 кв.м, а после указанной даты - 104,7 кв.м.

Рассматривая исковые требования в части взыскания с ИП Араповой В.И. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2008 по 27.05.2009 в сумме 67 679 руб. 40 коп., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у предпринимателя обязанности по уплате арендных платежей за спорный период, в том числе после 17.11.2008 и до 27.05.2009 - момента государственной регистрации договора купли-продажи от 17.11.2008 N 45, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляёмыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Совокупный анализ указанных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, который являлся предметом договора аренды, приобретатель (в прошлом арендатор) обязан продолжать вносить арендную плату за пользование данным объектом.

Из приобщенной к материалам дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества от 09.06.2009 N 22/003/2009-970 следует, что право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Тульская область, г. Щекино, ул. Л. Толстого, д. 15, зарегистрировано за Араповой Валентиной Ивановной 28.05.2009.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно посчитал, что до 28.05.2009 между сторонами существовали арендные отношения и арендатор (ответчик) обязан был вносить арендную плату за владение и пользование упомянутым нежилым помещением.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда о том, что индивидуальный предприниматель Арапова В.И. должна вносить арендную плату исходя из арендуемой площади равной 109 кв.м, а не исходя из фактической площади арендуемого нежилого помещения.

Указанный вывод суда мотивирован тем, что размер площади помещения не влияет на величину арендной платы, так как стоимость имущества определена на основании экспертного заключения, а не рассчитана по какой-либо методике, включающей размер площади помещения.

Вместе с тем, из п. 2 подписанного сторонами 26.11.2007 дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого муниципального имущества от 25.01.2005 N 33, которое вступило в силу с 01.01.2008 и является неотъемлемой частью данного договора, следует, что за владение и пользование недвижимым имуществом арендатор ежемесячно, до 15 числа календарного месяца, перечисляет арендную плату, определяемую в соответствии с Отчетом оценщика об определении арендной платы за помещения и эксплуатационные расходы.

Из приобщенных к материалам дела отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы за объекты недвижимости, принадлежащие МО "Щекинский район", N N 190-06, 10-08 (т. 2 л.д.52-54, 59-60), из отчета N 186 об определении средних ставок арендной платы за помещения (т. 2 л.д.56-58), из экспертных заключений на спорное нежилое помещениеN 21 (т. 2 л.д. 55), N 14-П (т. 2 л.д. 61), из постановлений Главы администрации Щекинского района "Об утверждении размера арендной платы на 2007, 2008, 2009 годы" (т.2 л.д. 62-75), усматривается, что в них определена стоимость аренды именно 1 кв.м. спорного нежилого помещения, а, следовательно, размер арендной платы определяется расчетным путем и зависит от фактической площади занимаемого помещения.

Из имеющихся в материалах дела экспликаций к поэтажному плану строения, расположенного по адресу: г. Щекино, ул. Л.Толстого, д. 15, следует и не оспаривается Администрацией, что фактическая площадь арендуемого предпринимателем нежилого помещения до 11.04.2008 составляла 104,6 кв.м (т. 1 л.д.86), а после указанной даты - 104,7 кв.м (т. 1 л.д. 84).

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции Администрацией МО Щекинский район представлен расчет задолженности по арендной плате за спорный период - с 01.12.2008 по 27.05.2009, исходя из площади арендуемого помещения, равной 104,6 кв.м до 11.04.2008 и 104,7 кв.м - после указанной даты, согласно которому задолженность индивидуального предпринимателя Араповой В.И. по арендной плате по договору от 22.01.2005 N 33 за спорный период составила 56 388 руб. 03 коп.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований Администрации о взыскании с индивидуального предпринимателя Араповой Валентины Ивановны задолженности по арендной плате в сумме 11 291 руб. 37 коп. (67 679 руб. 40 коп. - 56 388 руб. 03 коп.).

Довод индивидуального предпринимателя о том, что Администрация, составляя указанный расчет, не учла, что ИП Арапова В.И. по квитанции от 01.08.2008 N 0051 на сумму 26 210,40 руб. (т. 2 л.д. 31) уплатила арендную плату и неустойку за август и сентябрь 2008 года, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как в данной квитанции в строке "наименование платежа" указано "пени по обязательству Арапова В.И.", в связи с чем этот платежный документ не может служить доказательством уплаты предпринимателем именно арендной платы.

Ссылка индивидуального предпринимателя в обоснование своей позиции на то, что предприниматель узнала об истинной площади спорного помещения в момент подписания договора купли-продажи (17.11.2008), в связи с чем Администрация МО Щекинский район неосновательно приобрела денежные средства в размере 41 510 руб. 22 коп., судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку исследование данного обстоятельства выходит за рамки настоящего спора. Индивидуальный предприниматель Арапова В.И. не лишена права обратиться в суд с самостоятельным иском к Администрации о взыскании данной суммы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Администрации в части взыскания с индивидуального предпринимателя Араповой В.И пени за просрочку внесения арендной платы, исчисленные за период с 15.12.2007 по 27.05.2009, в сумме 5 000 руб.

Суд первой инстанции правомерно в рассматриваемом случае применил положения п. 1 ст. 333 ГК РФ исходя из несоразмерности пени, заявленной истцом, к взыскиваемой сумме основного долга, незначительного периода просрочки, а также исходя из чрезмерно высокого размера пени (0,5% в день, что составляет 182,5 % годовых при существующей ставке рефинансирования ЦБ РФ - 10,75% годовых), и сделал обоснованный вывод о том, что 5 000 руб. является достаточной компенсацией понесенных истцом убытков от инфляции при действующей ставке рефинансирования 10,75%.

Руководствуясь п. 2 ст. 269, ст.ст.270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 08.09.2009 по делу N А68-2972/09 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя Араповой В.И. в пользу Администрации муниципального образования Щекинский район задолженности по арендной плате в сумме 11 291 руб. 37 коп. и в части взыскания с индивидуального предпринимателя Араповой В.И. в доход федерального бюджета госпошлины в сумме 3 910 руб. 89 коп.

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования Щекинский район в части взыскания с индивидуального предпринимателя Араповой В.И. задолженности по арендной плате в сумме 11 291 руб. 37 коп. отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Араповой В.И. в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3 147 руб. 94 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Н.В. Еремичева

Судьи

О.А. Тиминская Е.Н. Тимашкова